ดร.โสภณ กลับลำเชียร์ ดร.สมคิด (เฉพาะ) เรื่องมาบตาพุด
  AREA แถลง ฉบับที่ 330/2558: วันจันทร์ที่ 02 พฤศจิกายน 2558

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          ดร.โสภณ กลับลำหนุน ดร.สมคิดและรัฐบาลประยุทธ์ในกรณีมาบตาพุด ยันรัฐบาลมาถูกทางแล้วในการเพิ่มพื้นที่อุตสาหกรรม เพราะเป็นทางที่ประชาชนส่วนใหญ่เห็นด้วย

พัฒนาการของการแก้ปัญหามาบตาพุด
          ตามที่มีข่าวว่า "ดร.สมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรีด้านเศรษฐกิจ พร้อมคณะลงพื้นที่ตรวจเยี่ยมและรับฟังข้อคิดเห็นจากผู้ประกอบการในนิคมอุตสาหกรรม มาบตาพุดและ เพื่อรับทราบถึงแนวทางการบริหารจัดการนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด จังหวัดระยอง“สมคิด”ถกผู้ประกอบการนิคมฯมาบตาพุด–แหลมฉบัง เตรียมปรับร่างผังเมืองใหม่ เพิ่มพื้นที่อุตสาหกรรมรับนโยบายคลัสเตอร์ปิโตรเคมี เตรียมเสนอนายกฯเปิดเวทีใหญ่ระดมความเห็นเอกชน หารือลดอุปสรรคการลงทุนทุกด้าน" ข่าวนี้ควรเชียร์รัฐบาลประยุทธ์และ ดร.สมคิดเป็นอย่างยิ่ง
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส แถลงว่าแนวคิดข้างต้นของ ดร.สมคิดเหมาะสมเป็นอย่างยิ่ง  ประชาชนมาบตาพุดส่วนใหญ่ต้องการให้อุตสาหกรรมขยายตัวออกไป หากมีการเวนคืนก็ยินดีไปเพื่อไปอยู่ในบริเวณที่ปลอดภัยและน่าอยู่กว่าแถวมาบตาพุด เช่น ตัวเมืองระยอง และอื่น ๆ
          ทั้งนี้ ดร.โสภณ เคยสำรวจความเห็นของประชาชน และทำหนังสือสรุปถึงนายกฯ อภิสิทธิ์ เมื่อวันที่ 17 พฤศจิกายน 2553 (http://bit.ly/1ShuN5d) และต่อมานายกฯ ยิ่งลักษณ์ก็ได้พยายามพัฒนาพื้นที่นี้ จนเมื่อวันที่ 27 มิถุนายน 2557 คณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) ได้ออกคำสั่ง ฉบับที่ 76/2557 เรื่อง แต่งตั้งคณะกรรมการพัฒนาพื้นที่บริเวณชายฝั่งตะวันออก เพื่อให้การพัฒนาแก้ไขพื้นที่ชายฝั่งตะวันออก รวมถึงการแก้ไขปัญหามาบตาพุด ในที่นี้ ดร.โสภณ จึงขอสรุปผลการสำรวจเพื่อประโยชน์ของรัฐบาลประยุทธ์

ประชาชนต้องการอุตสาหกรรม
          ประเด็นสำคัญที่พึงพิจารณาในเชิงนโยบายก็คือประชากรส่วนใหญ่ (65.3% หรือสองในสาม) ในพื้นที่มาบตาพุดเห็นควรให้มีการขยายตัวของอุตสาหกรรมในพื้นที่ต่อไป มีเพียงหนึ่งในสามที่เห็นว่าควรหยุดขยายอุตสาหกรรม อย่างไรก็ตามหากนับรวมผู้ที่ยังไม่แน่ใจหรือไม่มีความเห็น 22.2% แล้ว จะพบว่า ประชากรที่เห็นว่าควรหยุดขยายตัวมีอยู่ 26.6% หรือเพียงครึ่งหนึ่งของประชากรที่เห็นควรให้อุตสาหกรรมในพื้นที่มาบตาพุดควรจะขยายตัวต่อไป (51.1%)
           หากพิจารณาในรายละเอียดจะพบว่า แม้ประชากรที่อยู่อาศัยในพื้นที่เกิน 10 ปี ถึง 55% จะเห็นควรให้อุตสาหกรรมขยายตัวต่อไป แต่ก็ยังน้อยกว่าค่าเฉลี่ยรวมที่ 65.3% นอกจากนี้ แม้กลุ่มประชากรที่เป็นเจ้าของบ้านโดยเฉพาะบ้านเดี่ยว ส่วนมากจะเห็นควรให้มีการขยายตัวของอุตสาหกรรมต่อไป แต่ก็ยังถือว่าน้อยกว่าค่าเฉลี่ยที่ 65.3% เช่นกัน การนี้แสดงให้เห็นว่า ประชากรส่วนน้อยที่ไม่อยากให้อุตสาหกรรมขยายตัว คงคำนึงถึงความเคยชินในการอยู่อาศัยและการยึดติดกับอสังหาริมทรัพย์ที่ครอบครองเป็นสำคัญ

การเวนคืนอสังหาริมทรัพย์
          โดยที่มีความจำเป็นในการขยายตัวของอุตสาหกรรมในมาบตาพุดซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาประเทศ เพื่อผลประโยชน์ของประชาชนไทยทั่วประเทศ ในกรณีนี้อาจมีความจำเป็นต้องซื้อหรือเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่ดิน อาคารและที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมบางส่วนจากประชาชน โดยเฉพาะที่ตั้งอยู่ใกล้กับทิศทางการขยายตัวของอุตสาหกรรม เพื่อมาเป็นพื้นที่ขยายตัวของอุตสาหกรรม และอาจเป็นพื้นที่กันชนกับพื้นที่อยู่อาศัย อันจะเป็นการป้องกันการได้รับผลกระทบจากมลพิษของประชาชนด้วย อย่างไรก็ตามการซื้อหรือเวนคืนนี้ ควรจะจ่ายสูงกว่าราคาประเมินเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของทางราชการ และยังควรซื้อเท่ากับราคาตลาด หรืออาจจ่ายสูงกว่าราคาตลาดในระดับหนึ่งเพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้ได้รับผลกระทบย้ายออกโดยเร็ว เพื่อประโยชน์ของทุกฝ่าย
          จากข้อมูลการประมาณการของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยเมื่อปี 2550 พบว่า มูลค่าตลาดของที่อยู่อาศัยและที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมในจังหวัดระยองมีมูลค่ารวมกัน 356,165 ล้านบาท สำหรับจำนวนที่อยู่อาศัยในจังหวัดระยองตามข้อมูลของสำนักงานทะเบียนราษฎร์ ณ สิ้นปี 2551 มี 295,931 หน่วย แต่ในเขตเทศบาลเมืองมาบตาพุดมี 33,411 หน่วย หรือเพียง 11.29% จะสังเกตได้ว่าในมาบตาพุดมีที่อยู่อาศัยจำนวนมาก ใกล้เคียงกับจำนวนครัวเรือน แต่บางหน่วยไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย เป็นการซื้อไว้เก็งกำไร จึงทำให้ผู้ที่จะได้รับผลกระทบจากการซื้อหรือเวนคืนที่ดินมีไม่มากนัก
          จากการวิเคราะห์ตัวเลขและมูลค่าที่อยู่อาศัยข้างต้น จึงอาจกล่าวได้ว่า มูลค่าที่อยู่อาศัยและที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมในเขตเทศบาลเมืองมาบตาพุดจึงควรเป็นเงินประมาณ 40,211 ล้านบาท ด้วยเหตุนี้หากมีการซื้อหรือเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ใกล้เขตอุตสาหกรรมที่จำเป็นต้องมีการขยายตัวจริง ก็คงมีมูลค่าไม่มากนัก ดร.โสภณ คาดว่าคงเป็นเงินไม่เกิน 10% ของมูลค่ารวม หรือเป็นเงินประมาณ 4,000 ล้านบาทเท่านั้น หากรัฐจำเป็นต้องมีการซื้อที่ดินหรือการเวนคืน จึงมีความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจและเอื้อประโยชน์ต่อประชาชนส่วนใหญ่และโดยรวมทั่วประเทศ
          ดร.โสภณ เชื่อว่าประชาชนที่อยู่บริเวณใกล้พื้นที่อุตสาหกรรมยินดีที่จะย้าย ทั้งนี้เพราะส่วนหนึ่งเป็นผู้เช่าซึ่งย้ายที่อยู่อาศัยได้ง่าย ส่วนหนึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ย้ายออกไปแล้ว จากการสังเกตยังพบว่า เจ้าของบ้าน เจ้าของที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือที่ดินชายหาดที่ตั้งอยู่ติดเขตอุตสาหกรรมจำนวนมาก ไม่ได้อยู่อาศัยในพื้นที่มาก่อนหน้านี้หลายปีแล้ว ส่วนหนึ่งย้ายออกไปซื้อบ้านและที่ดินที่อยู่ห่างไกลออกไป และหากมีมลพิษมากจริงในอนาคต ประชาชนย่อมคำนึงถึงสุขภาพของตน ที่สำคัญที่สุดก็คือ หากรัฐหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องยินดีซื้อหรือเวนคืน ณ ราคาตลาด หรือสูงกว่าราคาตลาดตามสมควร โดยไม่ใช้ราคาเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในการซื้อหรือเวนคืน ประชาชนย่อมยินดีย้ายออก ดั้งนั้นโอกาสในการจัดการพื้นที่ให้เกิดความเป็นธรรมแก่ทุกฝ่าย ย่อมสามารถดำเนินการได้
          นอกจากนี้ระบบการคมนาคมขนส่งในมาบตาพุดก็สะดวก การย้ายห่างออกไปอีกประมาณ 10-20 กิโลเมตร ให้พ้นจากพื้นที่ที่อาจได้รับผลกระทบจากมลพิษ น่าจะมีความเป็นไปได้สูง โดยเสียเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทางเพิ่มขึ้นไม่มากนัก และค่าใช้จ่ายเหล่านี้ยังสามารถคำนวณเป็นค่าชดเชยให้กับผู้ที่ได้รับผลกระทบอย่างเป็นธรรมได้อีกด้วย

ชำระล้างผังเมือง
          การที่ผังเมืองเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนานั้น แสดงให้เห็นว่า หลัก แนวคิดและวิธีการวางผังเมืองแบบไทย ๆ นั้น ใช้ไม่ได้ในสถานการณ์ที่แท้จริง วางผังที่ไหนก็ได้รับการต่อต้านไปทั่ว เป็นการวางผังเมืองแบบ Top - Down โดยประชาชนไม่ได้มีส่วนร่วมอย่างแท้จริง ประชาชนไม่ได้มีส่วนในการตัดสินใจอย่างแท้จริง เป็นการมีส่วนร่วมในเชิงรูปแบบเท่านั้น สมควรสังคายนากฎหมายและเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง
          ตัวอย่างมากมายในการวางผังเมืองที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงมีอยู่มากมายโดยที่หน่วยราชการไม่สามารถตอบได้ว่าที่ไม่ทำตามความต้องการของประชาชนเป็นเพราะอะไร มักจะอ้างกันเสมอว่าประชาชน "เห็นแก่ประโยชน์ส่วนตัวทางธุรกิจ" ซึ่งเรื่องนี้คงไม่ใช่เรื่องจริง ตัวอย่างเช่น แม้แต่พื้นที่สีเขียวทแยงในลาดกระบัง กรุงเทพมหานคร ซึ่งเหลือการทำเกษตรกรรมเพียง 28% ก็ยังคงคาไว้โดยไม่แก้ไข ในขณะที่มีการอนุญาตก่อสร้างอย่างหมิ่นเหม่ต่อกฎหมายอย่างชัดเจนปรากฏทั่วไป
          อนึ่ง การเชียร์รัฐบาลประยุทธ์ และ ดร.สมคิดนี้ เป็นการเชียร์อย่างตรงไปตรงมา ไม่ได้มีผลประโยชน์แอบแฝง ดร.โสภณ ยินดีเชียร์ทุกเรื่อง ทุกรัฐบาลที่ทำตามความต้องการของประชาชนส่วนใหญ่ ไม่ใช่กฎหมู่อย่างพวกเอ็นจีโอ


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved