วิจารณ์ข่าว "อสังหาชานเมืองล้น 4.5แสนล."
  AREA แถลง ฉบับที่ 331/2558: วันจันทร์ที่ 02 พฤศจิกายน 2558

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          ตามที่มีข่าวว่า "อสังหาชานเมืองล้น 4.5แสนล." ดร.โสภณ ขอวิจารณ์เพื่อประโยชน์ของสาธารณชนและผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน ที่อาจทำให้สังคมตกอกตกใจเข้าใจผิด
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งทำการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2537 เสนอข้อเท็จจริงเพื่อประโยชน์สาธารณะ เพื่อสังคมจะได้ไม่ตกใจกับตัวเลขที่นำเสนอในสื่อ
          ในความเป็นจริงมีหน่วยที่อยู่อาศัยรอขาย (ทั้งที่ก่อสร้างเสร็จแล้วและที่ยังสร้างไม่เสร็จ) ณ กลางปี 2558 มีมากกว่า '4.5แสนล.' คือมีอยู่รวมถึง 638,640 ล้านบาท มีจำนวน 178,641 หน่วย อย่างไรก็ตาม จำนวนนี้ถือว่ายังไม่มากนัก แม้จะเพิ่มขึ้น เพราะยังมีสัดส่วนประมาณ 3.7% ของจำนวนบ้านทั้งหมดในท้องตลาด ซึ่งต่ำกว่าในช่วงวิกฤติ (พ.ศ.2540-2543) ที่มีหน่วยที่อยู่อาศัยรอขายอยู่ถึง 5%
          ยิ่งกว่านั้นในแต่ละครึ่งปีที่ผ่านมา ศูนย์ฯ ได้นำเสนอข้อมูลนี้ต่อสาธารณชนมาโดยตลอด เช่น เมื่อกลางปี 2557 มีหน่วยรอขาย 157,730 หน่วย ต่อมาเมื่อสิ้นปี 2557 เพิ่มเป็น 167,382 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 6.1% มาถึงกลางปี 2558 ก็เพิ่มเป็น 178,641 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นอีก 6.7% หรืออาจกล่าวได้ว่าในรอบ 1 ปี (กลางปี 2557-2558) มีหน่วยรอขายเพิ่มขึ้น 13.2% กรณีนี้ยังถือว่าเพิ่มขึ้นไม่มาก หากเทียบกับจำนวนบ้านที่มีอยู่ทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

มูลค่าและจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยรอการขาย ใน กทม.และปริมณฑล ณ กลางปี 2558

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (http://www.area.co.th)

          จะสังเกตได้ว่าจำนวนหน่วยรอขายนั้น กลุ่มใหญ่ที่สุดคือห้องชุดพักอาศัยมีอยู่ 42% ของจำนวนหน่วย แต่มูลค่าสูงสุดกลับเป็นบ้านเดี่ยวที่มีสัดส่วนถึง 36% หรือ 231,711 ล้านบาท ทั้งที่บ้านเดี่ยวมีจำนวนรอขายรวมเพียง 22% เท่านั้น ห้องชุดกลับมีมูลค่ารอขายเพียง 35% สินค้าห้องชุดราคาสูง ๆ ซึ่งอยู่ในทำเลดี ๆ เช่น ใกล้รถไฟฟ้า กลับขายได้อย่างรวดเร็ว ที่เหลืออยู่เป็นห้องชุดที่มีราคาเฉลี่ยเพียง 2.965 ล้านบาท ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของหน่วยรอขายทั้งหมดที่ 3.575 ล้านบาทเสียอีก
          หากเจาะลึกในรายละเอียดจะพบว่า ในจำนวน 178,641 หน่วยที่เหลืออยู่นั้น เป็นของบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือ 114,790 หน่วย หรือ 64% ชองทั้งหมด ส่วนมูลค่าของสินค้าที่เหลือนั้น เป็นของบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือ 66% ที่เป็นของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์มีมูลค่าเพียง 34% เท่านั้น ในตลาดที่อยู่อาศ้ยในเขตปริมณฑลนั้นพบว่า ส่วนใหญ่แล้วขายโดยบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือถึงสองในสาม และยิ่งเจาะลึกให้ละเอียดยิ่งขึ้นจะพบว่าในจำนวนห้องชุด 74,893 หน่วยที่รอการขายอยู่นั้น 53,205 หน่วย หรือ 71% เป็นทรัพย์ของบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือซึ่งมีความเป็นมืออาชีพมากกว่า โอกาสที่จะ "เจ๊ง" จึงย่อมมีไม่มากนัก

          ภาวะของตลาดพิจารณาได้จากปัจจัยดังนี้:
          1. การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยยังมีต่อเนื่อง แต่ลดน้อยลงบ้าง แสดงว่าตลาดยังไม่เกิดวิกฤติ
          2. การขายของหน่วยขายที่อยู่อาศัยโครงการ ก็ยังสามารถขายได้ แต่อาจช้าลงกว่าแต่ก่อนเพราะปัญหาเศรษฐกิจของประเทศ
          3. ราคาที่อยู่อาศัยยังมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นตามลำดับ จึงแสดงว่าสถานการณ์ไม่ได้ย่ำแย่จนกินไปจนต้องเยียวยาหรือให้การช่วยเหลือ
          4. โครงการที่หยุดหรือล้มเลิกไปก็ยังมีไม่มากนัก ณ กลางปี 58 มีจำนวน 129 โครงการ 34,038 หน่วย มูลค่า 91,128 ล้านบาท จำนวนโครงการเพิ่ม 7 โครงการ (9%) หน่วยขายที่หยุดไป ลดลง 481 หน่วย (-1%) แต่มูลค่าของหน่วยขายที่หยุดไปเพิ่มขึ้น 9,424 ล้านบาท (12%)  แต่ก็ยังอยู่ในภาวะที่ไม่ย่ำแย่นัก

          ดร.โสภณ เชื่อว่า ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินต่างระมัดระวัง สถาบันการเงินก็ระมัดระวังเป็นพิเศษ โอกาสที่จะเกิดภาวะล้นตลาดจึงไม่มี การพาดหัวข่าวดังนี้อาจสร้างความเข้าใจผิดแก่ประชาชนทั่วไป และอาจทำให้เกิดความตื่นตระหนก อันที่จริงตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีการเติบโตที่ดี แต่เนื่องด้วยภาวะเศรษฐกิจของประเทศตกต่ำ อันเนื่องมาจากการส่งออกที่ลดลง และเนื่องมาจากปัญหาความขัดแย้งในทางการเมือง ซึ่งยังไมได้รับการแก้ไข จึงทำให้เกิดภาวะตกต่ำ ที่ผ่านมาผู้ประกอบการก็ปรับตัวด้วยการเพิ่มความระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการไม่ให้มีมากจนเกินไปนั่นเอง


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved