แนวคิดผังเมืองแบบศักดินา เจ้าขุนมูลนาย อำนาจบาตรใหญ่
  AREA แถลง ฉบับที่ 333/2558: วันพุธที่ 04 พฤศจิกายน 2558

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          ทางราชการไม่ควรสั่งรอนสิทธิ์ของประชาชนโดยไม่จ่ายเงินชดเชยหรือไม่ได้เวนคืนโดยจ่ายค่าทดแทนให้สมน้ำสมเนื้อ อยู่เฉย ๆ จะสั่งห้ามโน่นนี่โดยถืออำนาจบาตรใหญ่ไม่ได้

          เมื่อเร็ว ๆ นี้มีข่าวว่า "คุมตึกสูงย่านเกียกกายคงความสง่างามอาคารรัฐสภาใหม่" http://bit.ly/1PlaR1y) โดยในข่าวระบุว่า "ในการประชุมสภา กทม. . . . (กทม.) ได้ยื่นญัตติร่างข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่อง กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้างดัดแปลงอาคารบางชนิดหรือบางประเภทในพื้นที่บางส่วนในท้องที่แขวงบางซื่อเขตบางซื่อ และแขวงนครไชยศรีเขตดุสิต กรุงเทพมหานคร พ.ศ. . . . จะกำหนดบริเวณก่อสร้างรอบพื้นที่รัฐสภาแห่งใหม่โดยในระยะ 200 เมตรจากรั้วรัฐสภาสามารถก่อสร้างอาคารในความสูงไม่เกิน 15 เมตรหรืออาคารราว 4 ชั้น และถัดออกมาอีก 100 เมตรสามารถก่อสร้างได้ไม่เกิน 23 เมตร. . . ทั้งนี้สภา กทม.ได้มีมติเห็นชอบในร่างข้อบัญญัติดังกล่าวและให้ตั้งคณะอนุกรรมการการโยธาและผังเมืองเพื่อศึกษารายละเอียดร่างข้อบัญญัติดังกล่าวภายใน 60 วัน"

          จะเห็นได้ว่า กทม. ก็เห็นว่าพื้นที่นี้ "มีศักยภาพในการพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยประเภทอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่" แต่ไม่ให้ทำ โดยอ้าง ว่า "เพื่อไม่ให้บดบังทัศนียภาพของอาคารรัฐสภาและผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและความหนาแน่นของเมือง" ในกรณีนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) มีความเห็นแย้งว่าแนวคิดการผังเมืองในลักษณะนี้ถือเป็นแนวคิดผังเมืองแบบศักดินา เจ้าขุนมูลนาย อำนาจบาตรใหญ่ ในนานาอารยประเทศ เขาไม่ละเมิดสิทธิของประชาชนแบบ "ไดโนเสาร์ เต่าล้านปี" แบบนี้

          ประเด็นก็คือ หากเราต้องการจะรอนสิทธิประชาชนเช่นนี้ ราชการมีทางเลือก 3 ทางคือ
          1. เวนคืนที่ดินมาเพิ่มเติมเลย ตามระยะที่ว่า 200 เมตร และบวกเพิ่มอีก 100 เมตร ไม่ใช่ไปสั่งรอนสิทธิ์เขาเปล่า ๆ ทั้งนี้อาจรวมถึงการแลกที่ดินกับเจ้าของที่ดินโดยรอบกับบริเวณอื่นในราคาที่ใกล้เคียงกัน
          2. จ่ายค่าทดแทนให้ เช่น แทนที่จะสร้างตึกสูงได้ ซึ่งทำให้ที่ดินมีราคาตารางวาละ 100,000 บาท แต่เมื่อสร้างได้จำกัด ทำให้ราคาที่ดินหายไป 50,000 บาท ก็ควรที่จะชดเชย 50,000 บาทแก่เจ้าของที่ดิน ไม่ใช่ไป "ปล้น" สิทธิของเขามาเฉย ๆ
          3. ให้สิ่งสมนาคุณ (incentive) แก่เจ้าของที่ดิน เช่น ลดภาษี ผมเองก็ว่า จริง ๆ แล้วควรมีเงินชดเชยให้ เพื่อให้ผู้ "เสียหาย" ได้ยินยอม "บูชายัญ" ตัวเอง เพื่อชาติ หรืออีกนัยหนึ่งคือ ปัจเจกบุคคลคนอื่น ๆ ที่รวมกันเป็นกลุ่ม เป็นชาติ

          การสักแต่ถือเอาตาม "อำเภอใจ" โดย "อำนาจบาตรใหญ่" ตามความเคยชินที่เคยออกผังเมือง หรือข้อกำหนดเช่นนี้ ถือเป็นลักษณะ "ศักดินา" ไม่ใช่ในฐานะข้าราชการที่พึง "รับใช้ประชาชน"

          ยังมีกรณีที่คล้ายคลึงอื่น ๆ อีกเช่น การกำหนดห้ามก่อสร้างระยะ 15 เมตร ริมถนนสายต่าง ๆ หลายสาย การจำกัดความสูง การจำกัดพื้นที่ก่อสร้าง ฯลฯ ซึ่งถือได้ว่า เป็นการรอนสิทธิที่มีอยู่ของชาวบ้านผู้มีที่ดินในบริเวณดังกล่าว ดังนั้นจึงถึงเวลาที่ควรมีการสะสาง และประชาชนเจ้าของทรัพย์สินควรรู้จัก "สิทธิ" และ "หน้าที่" ของตนเองตามผังเมืองมากขึ้น

          ผมเชื่อว่า ถ้าประชาชนได้รับความรู้ด้านผังเมืองมากขึ้น นอกจากจะ "ทวง" สิทธิของตนเองแล้ว ยังจะรู้ "หน้าที่" อันควรของตนเองด้วย และเมื่อนั้น ความผาสุกจากการรู้จักแบ่งปันทรัพยากรต่าง ๆ ซึ่งมักมีจำกัดในเมือง ก็จะมีการแบ่งปันยิ่งขึ้น ความผาสุกก็จะเกิดขึ้น


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 952 คน
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved