ก้าวไกลดั่งจีนผงาด อสังหาฯ กวางเจา
  AREA แถลง ฉบับที่ 349/2558: วันพุธที่ 18 พฤศจิกายน 2558

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            เมืองจีนเมื่อก่อนยากจนมากแต่เดี๋ยวนี้ดีกว่าแต่ก่อนอย่างเหลือคณานับ ในสมัยปี 2525-2535 ใครไปเยี่ยมญาติเมืองจีน ก็ซื้อจักรยานไปฝาก ญาติจะดีใจยิ่ง ผมจำได้ว่าเมื่อปี 2529 ขณะที่ผมได้ทุนสหประชาชาติไปเรียนต่อที่เบลเยียม สถาปนิกจบใหม่ชาวจีนในกรุงปักกิ่งมีรายได้เดือนละ 400 บาท ขณะนั้นข้าราชการซี 3 ของไทยได้เงินเดือน ๆ ละ 2,500 บาท
            ต่อมาเมื่อปี 2552 ผมไปที่เมืองลี่เจียงอันห่างไกลในยูนาน ข้าราชการใหม่ผู้จบปริญญาตรี ได้เงินเดือน 11,000 บาท แถมสวัสดิการอีกมากมาย นี่ถือว่าแซงหน้าไทยเรียบร้อยแล้ว ล่าสุดผมไปนครกวางเจา พบว่าเงินเดือนจบปริญญาตรีไปถึง 20,000 บาทแล้ว เมื่อปี 2553 รายได้ประชาชาติต่อหัวของจีนเป็น 71% ของไทย แต่ในปัจจุบันขยับมาเป็น 85% แล้ว อีกไม่นานประเทศที่มีประชากรเป็น 20 เท่าของไทย ก็จะมีรายได้ทัดเทียมไทยแล้ว

            เดี๋ยวนี้เมืองจีนพัฒนาไปไกลมาก มาดูโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ผมพาไปชมกันครับ

โครงการ Dynamic Town
            โครงการนี้เป็นเสมือนเมืองหรือ Township มีพื้นที่ก่อสร้าง 1,000,000 ตารางเมตร บนแปลงที่ดิน 237.5 ไร่ มีหน่วยขายทั้งหมด 8,000 หน่วย ขายในราคาตารางเมตรละ 120,000 บาท แต่เมื่อ 5 ปีก่อน ขายเพียงตารางเมตรละ 45,000 บาท โดยหน่วยที่มีขนาดเล็กสุดคือ 80 ตารางเมตร หรือหน่วยละ 9.4 ล้านบาท ทั้งนี้เป็นห้องเปล่า ไม่มีการตกแต่งใด ๆ  นอกจากนี้ยังมีบ้านแฝดแต่ยังไม่เปิดขาย
            พื้นที่สีเขียวในโครงการนี้มีประมาณ 30% สำหรับค่าส่วนกลางคิดเป็นเงินเพียง 2.4 หยวนต่อตารางเมตรต่อเดือน หรือเท่ากับ 13.5 บาทเท่านั้น คาดว่าการดูแลต่าง ๆ คงได้ไม่ทั่วถึงนัก และในการซื้อนั้นหมายถึงการเช่าระยะยาว 70 ปีนั่นเอง ในขณะนี้จีนไม่ห้ามต่างชาติซื้อห้องชุด แต่มักนิยมให้ซื้อเงินสดเพราะสถาบันการเงินมักไม่อำนวยสินเชื่อให้กับคนต่างชาติ

โครงการ Timesbridges
            โครงการนี้มีขนาด 60 ไร่ ประกอบด้วยอาคาร 13 อาคาร บางอาคารก็สูง 22 ชั้นบ้าง 33 ชั้นบ้าง แต่ละชั้นจะมีห้องชุด 6 หน่วย ห้องชุดมีขนาด 68, 83 และ 93 ตารางเมตร ห้องชุดทั้งหมดมี 2,260 หน่วย และมีที่จอดรถรวม 2,600 คัน นอกจากนี้ยังมีอาคารคล้ายตึกแถวโดยรอบอีก 6,000 ตารางเมตรเพื่อการค้า เมื่อเปิดขายไป 1 เดือน มียอดจองถึง 300 หน่วย ในการกู้เงินซื้อบ้านนั้น กู้ ณ อัตราดอกเบี้ย 5.1% และสามารถผ่อนชำระได้ 20 ปี
            แม้เป็นโครงการที่มีราคาไม่แพงนัก แต่ขนาดเล็กสุดก็คือ 68 ตารางเมตร ก็จะสังเกตได้ว่า ในอดีต จีนเคยก่อสร้างห้องชุดขนาดเล็ก ๆ ราว 30-40 ตารางเมตรเช่นกัน แต่ไม่เป็นที่นิยม เพราะไม่เพียงพอที่จะอยู่อาศัยได้สะดวก ในปัจจุบัน ขนาดนั้นต่ำจึงราว 70 ตารางเมตร ส่วนบ้านเดี่ยวนั้นทางราชการไม่อนุญาตให้สร้าง จึงต้องสร้างเป็นบ้านแฝดที่มีฝาบ้านด้านหนึ่งติดกัน ไม่ใช่สร้างคล้ายบ้านเดี่ยวเช่นที่เกิดขึ้นในประเทศไทย

ถนนและสะพาน
            ในการดูงานครั้งนี้ยังได้ไปชมบริษัท Guanyue Highway and Bridge ซึ่งรับจ้างก่อสร้างถนน สะพานและทางด่วนต่าง ๆ โดยบริษัทนี้ก่อตั้งปี 2540 มีพนักงานรวม 1,200 คน มีรายได้รวม 3,500 ล้านบาทต่อปี โครงการที่กำลังก่อสร้างที่ไปดูงานนี้มีความยาวประมาณ 7.5 กิโลเมตรด้วยงบประมาณการก่อสร้าง 3,741 ล้านบาท หรือเท่ากับกิโลเมตรละ 500 ล้านบาท ในแต่ละโครงการบริษัทมีกำไรสุทธิประมาณ 5-10%
            ในการก่อสร้างทางด่วนที่ไปดูงาน ณ โรงงานในบริเวณใกล้เคียงพบว่า มีระบบการจัดการ-รักษาความปลอดภัยที่ดีมาก สะอาดสะอ้าน ในกระบวนการก่อสร้างทางด่วน ณ พื้นที่ก่อสร้างก็พบว่า ก่อสร้างโดยคำนึงถึงความปลอดภัยเป็นอย่างดี โดยค่าก่อสร้างสูงกว่าในประเทศไทยถึงหนึ่งเท่าตัว ในความเป็นจริงผู้ประกอบการรับเหมาก่อสร้างไทยก็สามารถก่อสร้างได้ดีไม่แพ้จีน แต่มีงบประมาณที่จำกัดจากทางราชการ

เจริญเพราะโกงน้อย
            ประเทศจีนขึ้นชื่อมาแต่ไหนแต่ไรในเรื่องการทุจริต แต่ผมเชื่อว่าอดีตประเทศราชเช่น สิงคโปร์และมาเลเซีย ที่ใช้เวลาประมาณ 25 ปี ก็แซงหน้าประเทศไทยได้ หรือประเทศที่จนดักดานเช่นจีนจนปู่ย่าตายายของผมต้องหนีความอดอยากมาเมื่อ 80 ปีก่อนที่มีฐานะเคียงบ่าเคียงไหล่ไทย ก็เพราะมีการทุจริตน้อยกว่าไทยนั่นเอง ทุกวันนี้ในประเทศจีนยิ่งเข้มงวดการปราบปรามการทุจริตอย่างจริงจัง ผลประโยชน์ยิ่งตกไปสู่ประชาชน
          เมื่อพูดถึงการโกงชาติในทุกวันนี้ของไทย ฝังรากลึกในวงราชการ โดยเฉพาะพวกผู้ดีเปี่ยมคุณธรรมทั้งหลายที่มักพูดปาว ๆ เสียงดังฟังชัดว่ารักชาตินั้น พวกนี้เป็นผู้ดีจอมปลอม เพราะถ้าเป็นของจริง ทำไมจึงมีเรื่องโกงกินเกิดขึ้นมากมาย และเพิ่มขึ้นทุกทีแม้ในรัฐบาลปัจจุบัน ส่วนหนึ่งเป็นเพราะเรามีระบบราชการที่ใหญ่โตเทอะทะและเลี้ยงคนไว้เป็นกาฝากแทนที่จะมารับใช้ประชาชนและพัฒนาชาติ ต่างจากจีนที่ทำระบบราชการให้เล็ก คัดแต่คนคุณภาพ

แก้โกงกันอย่างไร
            ทางแก้สำคัญก็คือการขุดรากถอนโคนรากเหง้าของระบบการโกงกิน ได้แก่:
            1. เลิกระบบตบเท้าอวยพรผู้ใหญ่ หากต้องการรับศีลรับพร ก็รับกันทางอื่นอย่าอ้างประเพณีมาเลียกันเลย ตราบที่ความก้าวหน้าจะมีได้ด้วยการ ‘เลีย’ ผู้ใหญ่ ตราบนั้นการโกงกินย่อมแก้ไม่ได้ ที่เมืองจีนไม่มีประเพณีแบบนี้
            2. โค่นล้มพวกเจ้ามือบ่อนเถื่อน ด้วยการทำให้ถูกกฎหมาย ให้รายได้เข้ารัฐแทนไปสู่มือพวกนอกกฎหมาย
            3. ปราบปรามยาเสพติดอย่างจริงจังเช่นที่เคยทำได้ผลในสมัยหนึ่ง ในจีนเขาไม่มีการอภัยโทษแบบนี้
            4. มีระบบการตรวจสอบข้าราชการทุจริตอย่างจริงจัง ต่อเนื่อง ไม่ใช่ตรวจสอบเฉพาะฝ่ายตรงข้าม
            5. ปฏิวัติระบบ ให้ข้าราชการมีสำนึกรับใช้ประชาชน ถือประชาชนเป็นนาย ไม่ใช่ทำตัวเป็นเจ้าคนนายคน

          ประเทศไทยต้องเร่งปราบการโกงกิน ก่อนจะสาย ผมไม่อยากให้อาม่าของผมเสียใจที่ย้ายมาผิดที่ (แต่ผมก็ภูมิใจในความเป็นไทย เกิดที่ไหนและขอตายเพื่อที่นี่)

ภาพที่ 1: ดูงานโครงการอสังหาริมทรัพย์หรู

ภาพที่ 2: โครงการก่อสร้างสะพานและทางด่วนในมณฑลกวางตุ้ง

ภาพที่ 3: รถไฟใต้ดินเดี๋ยวนี้มีแทบทุกเมือง: สายนี้อยู่ในกรุงกวางโจว


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,092 คน
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved