'บ้านคนจน' กับการตัดแผ่นดินขายต่างชาติ
  AREA แถลง ฉบับที่ 379/2558: วันอังคารที่ 15 ธันวาคม 2558

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

         วันก่อนผมได้รับโทรศัพท์จากคุณทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ คุยกันเรื่องมาตรการที่รัฐบาลจะพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยหรือ "บ้านคนจน" ท่านนับเป็นอภิมหาเศรษฐีที่ใจดีและใจบุญและยังมุ่งหวังหาทางช่วยเหลือสังคมจริงๆ บทความในวันนี้ผมจึงขอนำเสนอแนวคิดนโยบายที่อยู่อาศัยนานาชาติเผื่อเป็นประโยชน์ต่อชาติของเรา

         คุณทองมาบอกผมเรื่องอินเดียว่ารัฐบาลมีมาตรการ 'บ้านคนจน' อินเดียได้ชื่อว่ามีชุมชนแออัดมากที่สุด และยังลามจนมานอนข้างถนนเรียกว่า Street Dwellers กันเต็มไปหมด หลายท่านคงจำแม่ชีเทเรซาได้ ท่านเป็นนักบวชชาวอิตาลีแต่มาอุทิศชีวิตช่วยชาวชุมชนแออัดในนครโกลกาตา ท่านใช้เวลาทั้งชีวิตเพื่อการนี้ นับเป็นบุญกุศลจนได้รับรางวัลโนเบลแต่ชาวแออัดก็ยังยากจนอยู่เหมือนเดิม จำนวนชุมชนแออัดก็ไม่เคยลดลงแต่อย่างใด นี่จึงเป็นเรื่องน่าแปลก ข้อนี้ผมไม่ได้มองในแง่ลบ แต่เป็นปรากฏการณ์ปกติที่การช่วยเหลือแบบการกุศลนั้น ผู้ที่ได้ดี (อย่างยั่งยืน) ก็คือคนทำการกุศล ไม่ใช่ชาวบ้าน ชาวบ้านก็คงได้รับการปลดเปลื้องความทุกข์ยากเฉพาะหน้าบ้าง

         ต่อให้มีแม่ชีเทเรซานับพันคน ก็ไม่อาจช่วยให้ชาวชุมชนแออัดหลุดพ้นได้ เศรษฐกิจที่ดีขึ้นต่างหากที่ช่วยให้ชาวบ้านลืมตาอ้าปากได้ จะสังเกตได้ว่าหลังจากที่อินเดียมีความก้าวหน้าทางเศรษฐกิจ สามารถนำเงินตราเข้าประเทศมากขึ้น กลายเป็นประเทศที่มีฐานะทางเศรษฐกิจดีขึ้น ชุมชนแออัดก็ค่อย ๆ ลดลงอย่างเด่นชัด โดยในปี 2533 มีชาวชุมชนแออัดอยู่ 42% ของประชากรเมืองทั่วอินเดีย แล้วลดลงเหลือ 29% ในปี 2543 มาในปี 2554 ลดลงเหลือเพียง 17.4% แล้ว (http://goo.gl/WmlRUD) ในขณะนี้ (ปี 2558) ก็น่าจะลดลงเหลือราว 15% ก็ว่าได้

         ผมเคยทำการศึกษาให้กับองค์การแรงงานระหว่างประเทศหรือ ILO เพื่อศึกษาดูว่า ทำไมชุมชนแออัดในไทย เกาหลีใต้ ฮ่องกงและสิงคโปร์ จึงลดลงตามลำดับ ผลการศึกษาพบว่า เป็นเพราะความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ จึงทำให้ชุมชนแออัดหมดไป ท่านอาจไม่เชื่อว่าในสิงคโปร์ที่ผมไปเยี่ยมมาในครั้งแรกเมื่อปี 2529 ผมยังพบชุมชนแออัด แต่มาถึงวันนี้ เราแทบนึกกันไม่ออกเลยว่าในสิงคโปร์ กรุงโซล หรือฮ่องกงเคยมีชุมชนแออัดด้วยหรือ โดยเฉพาะในฮ่องกงเมื่อปีที่แล้ว ราคาบ้านเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง (http://goo.gl/EcLyD1) จนกลัวว่าจะเกิดฟองสบู่ขึ้นในปี 2560

         บางคนอาจมองในแง่ร้ายว่า ก็บ้านเมืองเจริญขึ้น ชาวชุมชนแออัดจึงถูกไล่หายไป อันนี้คงไม่จริง เพราะในอินเดียในอดีต ก็มีการไล่ที่บ่อย ๆ แต่ชาวบ้านก็ทะลักมาอยู่อาศัยบนถนนเสียเลย แต่เพราะเศรษฐกิจดีต่างหากที่ทำให้ความสามารถในการซื้อมากขึ้น เฉกเช่นเดียวกับในประเทศไทย ผมเคยศึกษาพบว่าในปี 2523 ครัวเรือนในกรุงเทพมหานครเพียง 20% เท่านั้นที่สามารถซื้อบ้านในตลาดเปิดได้ แต่ในปัจจุบันคงราว 80% ของครัวเรือนสามารถซื้อบ้านได้ แต่จะซื้อหรือไม่เท่านั้น

         ผมก็พูดให้คุณทองมาฟังเรื่องมาเลเซียว่า รัฐบาลมาเลเซียเคยให้โครงการจัดสรรของภาคเอกชนทุกโครงการ ต้องสร้างบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อย เช่น จะสร้างบ้านขายให้ผู้มีรายได้ปานกลาง หรือผู้มีรายได้สูง ก็ต้องกันพื้นที่ส่วนหนึ่งสร้างให้ผู้มีรายได้น้อยอยู่ด้วย โดยมีสัดส่วนถึง 30% (http://goo.gl/cdvWWp) อย่างไรก็ตามมาตรการนี้ก็กลับกลายเป็นความไม่จำเป็นไปเสียแล้ว เพราะตอนนี้คนจนในมาเลเซียแทบหาไม่ได้ เหลือแค่ 3.8% ของประชากรทั้งหมด และคงอยู่ในชนบทมากกว่าในเมือง บ้านที่เคยสร้างให้คนจนกลับกลายเป็นบ้านแพง ๆ ในย่านใจกลางเมืองราคาแพงไปเสียแล้ว คนที่ได้ไปก็เสมือน "ถูกหวย" มาตรการนี้จึงไม่จำเป็นอีกต่อไป

         ยิ่งกว่านั้นในมาเลเซียยังมีมาตรการช่วยเหลือคนมาเลย์ซึ่งเป็นคนส่วนใหญ่เสียอีก กล่าวคือชาวมาเลย์มุสลิม หรือ "ภูมิบุตร" จะได้รับสิทธิพิเศษ ได้ส่วนลดราคาบ้านประมาณ 5-15% ต่างจากชาวมาเลย์เชื้อสายจีน หรือชาวมาเลย์เชื้อสายอินเดียที่อพยพมาภายหลัง จะต้องซื้อบ้านในราคาเต็ม ไม่มีส่วนลดใด ๆ ข้อนี้ในอดีตอาจถือเป็นการช่วยเหลือคนจนได้ส่วนหนึ่ง เพราะคนท้องถิ่นจะจนกว่าคนจีนและอินเดีย แต่ก็เป็นการสร้างความแตกแยก ไม่สมานฉันท์ในสังคม จะเห็นได้ว่ากุมารจีนกับกุมารมาเลย์ ยังมีการยกพวกตีกันเป็นระยะ ๆ แม้ในกรุงกัวลาลัมเปอร์

         จากประสบการณ์ในต่างประเทศเหล่านี้ จึงเห็นได้ชัดว่า ประเทศไทยไม่มีความจำเป็นต้องสร้าง "บ้านคนจน" แต่อย่างใด เราไม่มีความขาดแคลนที่อยู่อาศัย ไม่มีใครเดินขบวนว่าราคาบ้านแพง ค่าเช่าบ้านแพง หรือไม่มีแนวโน้มว่าราคาบ้านจะขึ้นราคา เนื่องจากราคาวัสดุก่อสร้างอยู่ในช่วง "ขาลง" โดยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาค่าก่อสร้างลดลงประมาณ 6% แม้ราคาประเมินที่ดินของทางราชการจะเพิ่มขึ้น 25% ในรอบ 4 ปี  แต่ราคาประเมินนี้ก็ต่ำกว่าราคาตลาดเกือบเท่าตัว จึงไม่มีผลต่อราคาบ้าน  การสร้าง "บ้านคนจน" จึงเท่ากับเป็นการช่วยผู้รับเหมาสร้างบ้าน ช่วยบริษัทเหล็ก บริษัทปูนให้สามารถขายสินค้าได้นั่นเอง

         พอตลาดที่อยู่อาศัยขณะนี้มีเหลือเฟือ พวกนายทุนและโดยเฉพาะพวกนายหน้า (ข้ามชาติ) ก็ "ตีปี๊บ" กันใหญ่ว่า เราควรให้ต่างชาติลงทุนซื้อที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในไทย  แต่ในความเป็นจริงแล้ว ไม่มีความจำเป็นใด ๆ
         1. ดูอย่างห้างเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว ที่ลงทุนสร้างทั้งอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรมและหอประชุม-นิทรรศการขนาดใหญ่ เช่าที่การรถไฟแห่งประเทศไทย 30 ปี ตั้งแต่ปี 2521-2551 พอหมดอายุ เครือเซ็นทรัลก็กำไรมหาศาลไปนานแล้ว และยังยินดีเช่าต่อในราคาอีกเกือบ 30,000 ล้านในเวลาอีก 20 ปีถัดมา
         2. ในกรณีโรงงานอุตสาหกรรม การลงทุนในเครื่องจักรอาจพอ ๆ กับอสังหาริมทรัพย์ ต้นทุนหลักของอสังหาริมทรัพย์คงเป็นอาคารโรงงานมากกว่าที่ดิน ดังนั้นตัวที่ดินอาจมีสัดส่วนต้นทุนเพียง 10% และโรงงานทั้งหลายก็คงคืนทุนในเวลา 10 ปี การจะให้โรงงานต่างชาติมาซื้อ ก็เลยไม่มีความจำเป็น
         3. กรณีห้องชุด ไทยเคยให้ต่างชาติซื้อทั้ง 100% ในโครงการอาคารชุดในช่วงปี 2542-2544 แต่ปรากฏว่าแทบไม่มีใครซื้อ เพราะในช่วงนั้นราคาไม่ปรับเพิ่ม ขณะนี้เราให้ซื้อได้เพียง 49% ก็นับว่าเหมาะสมแล้ว
         4. ในกรณีโรงแรมรีสอร์ตต่าง ๆ ก็มักคุ้มค่าภายในเวลาไม่นาน ไม่มีความจำเป็นต้อง "ตัดแผ่นดินขาย" แต่อย่างใดเลย ยิ่งเป็นบ้านพักตากอากาศสำหรับผู้สูงวัย การเช่า 30 ปีก็เหลือเฟือแล้ว

         อย่างไรก็ตามหากเราจะให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย ไทยต้องมีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ถ้าเราไปซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกา ถ้าสมมติว่าหลังละ 10 ล้านบาท เราก็ต้องเสียภาษีปีละ 2 แสนบาท แต่ของไทยไม่มี  ถ้าเราให้ต่างชาติมาซื้อเพียงเพื่อ "ยกภูเขาออกจากอก" นายทุนไทย ก็คงเป็นการเสียเปรียบต่างชาติเป็นอย่างยิ่ง ที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะผู้ยิ่งใหญ่ในไทยไม่ค่อยยอมเสียภาษีนี้ หรือพยายามบิดเบือนให้เสียแต่น้อยที่สุดนั่นเอง

         พวกนายหน้าข้ามชาติมักอ้างว่า ประเทศในอินโดจีน ก็ยังอนุญาตให้ต่างชาติเช่าที่ได้ถึง 50 ปีบ้าง 70 ปีบ้าง ไทยเราก็ให้เหมือนกัน แต่ก็มีเช่าไม่มากนัก สิงคโปร์ก็เคยให้ต่างชาติซื้อห้องชุดได้ตั้งแต่ชั้น 5 ขึ้นไป แต่พอหลังวิกฤติปี 2540 ให้ซื้อได้ทุกชั้น เพราะหวังเงินตราเข้าประเทศ แต่มาวันนี้สิงคโปร์ "ไม่เห็นฝรั่งเป็นพ่อ" ออกกฎหมายว่าต่างชาติซื้อห้องชุดในสิงคโปร์ ต้องเสียภาษีค่าโอนพิเศษ 15%

              ขอเตือนนายทุนไทยว่า คุณอยากทำธุรกิจปกติก็ทำไป แต่อย่าขายชาติ ผมขอร้อง!

ภาพที่ 1: ดร.โสภณ ไปคารวะหลุมศพแม่ชีเทเรซาที่ช่วยชุมชนแออัดอินเดีย

ภาพที่ 2: ในบางมุมของใจกลางกรุงกัวลาลัมเปอร์ ก็มีคนเร่ร่อน แต่พวกนี้ไม่ได้ต้องการมีบ้านแบบคนปกติ

ภาพที่ 3: แฟลตคินหมิงของฮ่องกง จุคนได้ถึง 22,000 คน สร้างจนชุมชนแออัดหมดเลย


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,450 คน
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved