ชุมชนอาคารทรัพย์สิน 26-7 เขตคลองเตย แบบอย่างบ้านคนจน
  AREA แถลง ฉบับที่ 384/2558: วันจันทร์ที่ 21 ธันวาคม 2558

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            ถ้าจะสร้างบ้านคนจน (บ้านประชารัฐ) ดร.โสภณ ขอเสนอให้ถือแบบอย่าง "ชุมชนอาคารทรัพย์สิน 26-7" เขตคลองเตย เป็นแม่แบบ เจ้าของสลัมต้องรับผิดชอบเอง ไม่ใช่ถือโอกาสโยนภาระให้รัฐบาลโดยใช้ภาษีประชาชน

            รัฐบาลประยุทธ์มีข่าวจะสร้างบ้านประชารัฐ หรือบ้านคนจน หรือบ้านเอื้ออาทร (แบบเหล้าเก่าในขวดใหม่) ที่จะจ่ายเงินอุดหนุนหนักกว่าเดิม ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งมีความเชี่ยวชาญด้านการจัดการที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยให้กับองค์การสหประชาชาติและธนาคารโลกทั้งในไทย อินโดนีเซียและเนปาล ได้ยกตัวอย่าง "ชุมชนอาคารทรัพย์สิน 26-7" เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร แบบอย่างบ้านคนจน

            ชุมชนนี้ใช้แนวคิดการแบ่งปันที่ดิน (Land Sharing) ในการรื้อย้ายชุมชนขึ้นอาคารสูง คือ ชุมชนอาคารทรัพย์สิน 26-7 โดยเป็นอาคารของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ประกอบด้วยอาคารพักอาศัยสูง 26 ชั้น 1 หลัง และอาคารพาณิชย์สูง 7 ชั้น 1 หลัง ที่สร้างขึ้นเพื่อรองรับการรื้อย้ายจาก 2 ชุมชนคือ ชุมชนรัชดาภิเษกฝั่งตะวันตก (ตรอกปลาเค็ม) และชุมชนร่วมใจตรอกไผ่สิงโต (สามเหลี่ยม) รวมจำนวน 380 หน่วย มีประชากรจำนวนกว่า 1,500 คน ในปัจจุบันมีการย้ายออกบ้าง ชาวชุมชนเดิมได้เช่าช่วง ขายสิทธิ์ เกิดคนภายนอกเข้ามาอยู่ในชุมชนบ้าง

            จะเห็นว่าอาคารนี้เป็นอาคารที่มั่นคงแข็งแรง แม้จะมีการจัดการชุมชนที่ไม่ดีนัก เพราะเก็บค่าดูแลต่ำ ไม่เพียงพอที่จะดูแลชุมชนให้มีสภาพสวยงามได้ แต่ก็ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีมาก หากมองจะระยะไกล (ตามภาพที่ 2) จะเห็นว่าทางด้านซ้ายเป็นอาคารห้องชุดพักอาศัยราคาแพงคืออาคารชุดมอนเทอเรย์เพลส ซึ่งมีราคาตารางเมตรละเกือบแสนบาท (75,000-90,000 บาท) แต่ทางด้านขวามือคืออาคารที่สร้างขึ้นโดยสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ที่แสดงความรับผิดชอบในการสร้างอาคารในส่วนด้านหลังของที่ดินเพื่อให้กับชาวชุมชนที่บุกรุกอยู่ เพื่อจะได้นำที่ดินส่วนที่ติดถนนไปพัฒนาในเชิงพาณิชย์ให้คุ้มค่ากับมูลค่าของที่ดินที่แท้นั่นเอง

            กรณีโครงการ "ชุมชนอาคารทรัพย์สิน 26-7" หรือกรณีอื่นอีกที่มีการแบ่งปันที่ดิน (Land Sharing) ถือเป็นการร่วมรับผิดชอบของเจ้าของพื้นที่สลัมหรือชุมชนแออัดในการจัดหาที่อยู่อาศ้ยแก่ผู้บุกรุกด้วย หากรัฐบาลมุ่งจะทำให้ชุมชนแออัดหมดไป โดยใช้งบประมาณแผ่นดินของคนทั้งประเทศ ไปสร้างบ้านคนจนให้อยู่แทน โดยที่เจ้าของที่ดินขุมชนแออัดไม่ได้มีส่วนรับผิดชอบด้วย ก็เท่ากับเป็นการเอื้อประโยชน์ต่อ "นายทุน" เจ้าของที่ดิน ทั้งนี้อาจเป็นเจ้าของที่ดินทั้งภาครัฐหรือภาคเอกชนก็ตาม

            อย่างในกรณี "ชุมชนอาคารทรัพย์สิน 26-7" จำนวน 380 หน่วยนี้ อาจมีต้นทุนการก่อสร้างและค่าที่ดินหน่วยละประมาณ 1 ล้านบาท ก็รวมเป็นเงิน 380 ล้านบาทแล้ว หากรัฐบาลสร้างให้ชาวชุมชนเหล่านี้อยู่ ก็เท่ากับเจ้าของชุมชนแออัดเหล่านี้ได้รับเงินชดเชยจากทางราชการไป 380 ล้านบาท แถมยังไม่ต้องจ่ายค่าชดเชยใด ๆ อย่างนี้เท่ากับเป็นการเอื้อ "นายทุน" ไปทางหนึ่ง ผิดกับที่ผ่านมาที่เจ้าของที่ดินต้องมีส่วนรับผิดชอบต่อการโยกย้ายชุมชนเพื่อประโยชน์ของทางเจ้าของที่ดินเอง การใช้งบประมาณแผ่นดินจึงอาจกลายเป็นความไม่โปร่งใสได้

            รัฐบาลจึงพึงนำกรณีศึกษา "ชุมชนอาคารทรัพย์สิน 26-7" หรือโครงการจัดการชุมชนแออัดอื่น ๆ มาพิจารณา อย่าเพิ่งรีบสร้างบ้านประชารัฐ (บ้านคนจน) เพียงเพื่อหวังสร้างผลงานแบบ "ผักชีโรยหน้า" เท่านั้น เพราะอาจก่อปัญหาที่ใหญ่กว่าได้

ภาพที่ 1: ดร.โสภณ พรโชคชัย ณ หน้าโครงการ "ชุมชนอาคารทรัพย์สิน 26-7"

ภาพที่ 2: ภาพเปรียบเทียบอาคารชุดหรูมอนเทอเรย์เพลส (ซ้าย) กับ "ชุมชนอาคารทรัพย์สิน 26-7" (ขวา)

อ้างอิง:
1. สภาองค์กรชุมชน. ชุมชนริมคลองไผ่สิงโต เขตคลองเตย: ต้นแบบชุมชนปรับตัวอยู่คู่กับการพัฒนาเมือง http://coc.nida.ac.th/node/7737
2. จูลี่ โรจน์นครินทร์. การอยู่อาศัยหลังจากการย้ายชุมชนผู้มีรายได้น้อย จากแนวราบสู่แนวสูง: กรณีศึกษา ชุมชนอาคารทรัพย์สิน 26-7 เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร http://cuir.car.chula.ac.th/handle/123456789/10482


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 4,425 คน
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved