ห้องชุด 1 แสนต่อ ตรม. ใช้ที่ดินราคาเท่าไหร่
  AREA แถลง ฉบับที่ 387/2558: วันพุธที่ 23 ธันวาคม 2558

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            เมื่อเร็ว ๆ นี้มีข่าวว่าห้องชุดชานเมือง ยังขายกันตารางเมตรละ 100,000 บาท เป็นราคาที่สูงเกินไปหรือไม่ เราสามารถตรวจสอบได้จากราคาที่ดินในละแวกนั้น
            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ให้ความเห็นว่ากรณีห้องชุดราคาตารางเมตรละ 100,000 บาท ควรมีราคาเท่าใดโดยประมาณการได้ตามนี้:

            1.  กรณีห้องชุดตารางเมตรละ 100,000 บาท ถ้าทั้งโครงการมีขนาด 15,000 ตารางเมตร มูลค่าโครงการก็เป็นเงิน 1,500 ล้านบาท มูลค่านี้หากในส่วนของค่าบริหารจัดการ (Soft Costs) เป็นสัดส่วน 40% ก็แสดงว่า ต้นทุนในส่วนของที่ดิน-อาคาร (Hard Costs) เป็น 60% หรือ 900 ล้านบาท

            2. สมมติให้พื้นที่ขายได้เป็นแค่ 60% ของพื้นที่ขาย ก็จะมีพื้นที่ก่อสร้างถึง 25,000 ตารางเมตร
            3. ค่าก่อสร้างอาคารชุด 16-25 ชั้นตกเป็นเงินตารางเมตรละ 28,000 บาท ตามการกำหนดของมูลนิธิประเมินคาทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (http://bit.ly/1NYCpdF) ดังนั้นค่าก่อสร้างจึงเป็นเงิน 700 ล้านบาท
            4. ค่าที่ดินจึงเป็นเงิน 200 ล้านบาท (900 - 700 ล้านบาท)
            5. สมมติให้การก่อสร้างอาคาร 25,000 ตารางเมตร เป็น 7 เท่าของที่ดิน ก็แสดงว่าที่ดินมีขนาด 3,571 ตารางเมตร หรือ 893 ตารางวา ดังนั้นราคาที่ดินต่อตารางวาที่จะซื้อมาเพื่อการนี้ จึงเป็นเงิน 223,964 บาท
            ดังนั้นหากราคาที่ดินแถวนั้นต่ำเกินกว่านี้ ก็แสดงว่า ราคาที่เรียกขายตารางเมตรละ 100,000 บาท เป็นราคาที่สูงเกินไปนั่นเอง

            ในอีกแง่หนึ่ง ในกรณีที่ราคาที่ดินตารางวาละ 1.9 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2558 ในเขตใจกลางเมือง ณ สถานีรถไฟฟ้าสยามฯ ชิดลม เพลินจิต นานา นั้น หากนำมาสร้างอาคารชุดขาย จะสามารถขายได้ตารางเมตรละเท่าใด คิดได้ดังนี้:
            1. ราคาที่ดินตารางวาละ 1.9 ล้านบาท หากสมมติมีที่ดินขนาด 1,000 ตารางวา หรือ 2.5 ไร่ ก็เป็นเงิน 1,900 ล้านบาท
            2. พื้นที่ก่อสร้างสำหรับที่ดิน 1,000 ตารางวา หรือ 4,000 ตารางเมตรนั้น สมมติให้สามารถสร้าง 7 เท่าของที่ดินหรือ 28,000 ตารางเมตร และสมมติให้มีพื้นที่ขายสุทธิเพียง 50% ของทั้งหมด หรือ 14,000 ตารางเมตรเท่านั้น
            3. ค่าก่อสร้างอาคารชุดสูง 26-35 ชั้น ตกเป็นเงินตารางเมตรละ 31,400 บาท ตามการกำหนดของมูลนิธิประเมินคาทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (http://bit.ly/1NYCpdF) ในที่นี้สมมติให้ค่าก่อสร้างแพงเป็นพิเศษที่ตารางเมตรละ 40,000 บาท ดังนั้นค่าก่อสร้างจริงจึงเป็นเงิน 1,120 ล้านบาท
            4. ต้นทุนของอาคารนี้จึงเป็นเงิน 3,020 ล้านบาท  ทั้งนี้ถือเป็น Hard Costs (ที่ดิน-อาคาร) ที่ 60% ส่วน Soft Costs สมมติให้เป็นถึง 40% ของทั้งหมด ดังนั้นมูลค่าของโครงการนี้จึงเป็น 5,033 ล้านบาท (3,020 / 60%)
            5. ดังนั้นราคาห้องชุดต่อตารางเมตรจึงเป็นเงินตารางเมตรละ 359,524 บาท

            ดังนั้นที่ขายกันถึงตารางเมตรละ 400,000 บาทขึ้นไปในบางแห่งจึงถือได้ว่าเป็นเงินที่สูงมาก ผู้ซื้อไปแล้ว จะหวังขายต่อคงขายต่อได้ยาก เพราะสัดส่วนกำไรที่จะตกถึงมือผู้ซื้อแทบจะไม่มีแล้ว
            ถ้าจะซื้อห้องชุดใหม่ในราคา 100,000 บาทในย่านชานเมือง ดร.โสภณ ขอแนะนำว่ายังมีห้องชุดใจกลางเมืองย่านสุขุมวิท เช่น มอนเทอเรย์เพลส ก็ยังขายอยู่ ณ ตารางเมตรละ 75,000 - 90,000 บาท อาคารเซ็นจูรี่ไฮท์ ก็ขายตารางเมตรละ 95,000 บาท หรืออื่น ๆ อีกมากมายที่อยู่ในทำเลดีเยี่ยม คุณภาพการก่อสร้างดีเยี่ยม
            การลงทุนซื้อห้องชุด จึงมีความจำเป็นต้องคิดให้ดี โดยเฉพาะในกรณีการให้เช่าต่อ ห้องชุดชานเมืองจะสามารถหาผู้เช่าได้หรือไม่อย่างไร เป็นสิ่งที่พึงสังวร


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 2,396 คน
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved