สร้างบ้านคนจน แค่ค่าดูแลก็ "เจ๊ง" แล้ว เปิดตัวไอ้โม่งผู้ได้ประโยชน์
  AREA แถลง ฉบับที่ 396/2558: วันจันทร์ที่ 28 ธันวาคม 2558

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            สร้างอาคารชุดให้คนจน ค่าดูแลเดือนละ 1,000 บาทต่อหน่วย ใครจะรับผิดชอบ รัฐจะเลี้ยงดูคน (แกล้ง) จนไปชั่วชีวิต เปิดตัว 4 ผู้ได้ผลประโยชน์จากโครงการนี้คึอเจ้าของที่ดินชุมชนแออัดที่จะได้ย้ายชาวบ้านออกสบาย ๆ ผู้รับเหมาสร้างอาคารชุด บริษัทเหล็ก บริษัทปูนที่จะสามารถขายสินค้าได้แม้ในยามที่ความต้องการที่อยู่อาศัยปกติมีน้อย

            ตามที่รัฐบาลจะสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อยในที่ราชพัสดุ บริเวณถนนพหลโยธิน เขตจตุจักร เยื้องกับวัดไผ่ตัน มีพื้นที่ 4 ไร่ พื้นที่ อยู่ใกล้เคียงกับสถานีรถไฟฟ้าสะพานควาย คาดว่าทำได้ประมาณ 1,000 ห้อง และ ดร.โสภณ ได้วิพากษ์แนวคิดนี้ไปแล้วใน AREA แถลงฉบับที่ 394/2558 (http://bit.ly/1YHtEuQ)  ยังมีประเด็นเพิ่มเติมที่รัฐบาลพึงให้ความสนใจ โดยไม่เพียงแต่จะพยายามสร้างผลงาน เพราะจะเป็นผลเสียร้ายแรงต่อประเทศชาติ

            ประเด็นที่หลายฝ่ายมองข้ามคือเรื่องการดูแลชุมชนภายหลังจากการขายให้กับ “คนจน” ก็คือค่าดูแล หากจะให้มีสภาพที่เป็นระเบียบเรียบร้อย เช่น กรณีแฟลตดินแดง หรือชุมชนภาคเอกชนอื่น ๆ ค่าดูแลก็คงเป็นเงินตารางเมตรละ 30 บาท หากสร้างขนาด 30 ตารางเมตร ก็เป็นเงิน 900 บาท ในกรณีแฟลตดินแดง ค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 600 บาท ยังไม่พอกับค่าดูแล ก็เท่ากับว่า “คนจน” เหล่านี้นอกจากอยู่ฟรีแล้ว รัฐยังต้องแบกรับค่าดูแลชุมชนอีกมหาศาล หากรัฐบาลสร้าง 1 ล้านหน่วยตามที่ประกาศไว้ ก็จะเป็นเงิน 900 ล้านบาทต่อปี นับเป็นเงินอีกมหาศาลหากดูแลกันไปชั่วอายุขัยของตึก

            ดร.โสภณ เชื่อว่าประชาชนคงได้ประโยชน์แค่จำนวนหนึ่ง รัฐบาลคงไม่สามารถสร้างได้มากมายตามที่วางแผนไว้ เพราะไม่มีงบประมาณเพียงพอ คล้ายกรณีแฟลตดินแดงในสมัยก่อน ก็สร้างได้จำนวนหนึ่ง และผู้ได้ประโยชน์ก็เป็นคนจำนวนหนึ่งที่ “ถูกหวย” ในขณะที่ประชาชนทั่วไปไมได้ประโยขน์ และรัฐบาลก็ได้ประโยชน์ว่าได้ดำเนินการโครงการนี้ แม้จะเป็นเพียงแค่ส่วนหนึ่งก็ตาม

            ผู้ที่จะได้ประโยชน์จริง ๆ จากโครงการ “บ้านคนจน” หรือ “บ้านประชารัฐ” ก็คือ
            1. เจ้าของที่ดินชุมชนแออัด ซึ่งจะได้สามารถย้ายชาวชุมชนออกไป เพราะรัฐบาลพยายามจัดหาที่อยู่ให้ ตนเองจะได้ที่ดินผืนงามไปทำประโยชน์ทางธุรกิจ  ในกรุงเทพมหานคร หากในกรุงเทพมหานครมีชาวชุมชนแออัดอยู่ 140,000 ครัวเรือน บนที่ดินประมาณ 9,400 ไร่ (ไร่ละ 15 ครัวเรือน) ที่ดินเหล่านี้เมื่อเป็นชุมชนแออัด ทำอะไรไม่ได้ก็คงมีค่าไร่ละประมาณ 4 ล้านบาท หากสามารถนำไปพัฒนาในเชิงพาณิชย์ น่าจะมีค่าไร่ละ 10 ล้านบาท หรือมีส่วนเพิ่ม 6 ล้านบาท รวมเป็นเงิน 56,400 ล้านบาท เจ้าของที่ดินอาจใจดี ให้ค่าขนย้ายบางส่วน แต่สามารถได้ที่ดินมาทำประโยชน์ได้มหาศาล โปรดอ่าน AREA แถลง ฉบับที่ 384/2558: วันจันทร์ที่ 21 ธันวาคม 2558 เรื่อง ชุมชนอาคารทรัพย์สิน 26-7 (ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์) เขตคลองเตย แบบอย่างบ้านคนจน http://bit.ly/1Msuqzf
            2. บริษัทผู้รับเหมาก่อสร้าง ก็จะสามารถได้งานก่อสร้างมากมาย ในยามที่เศรษฐกิจของประเทศไม่คึกคัก คนงานก่อสร้างก็อาจได้ค่าแรงบ้าง  แต่ค่าแรงก็คงเป็นเพียงไม่เกิน 30% ของค่าก่อสร้าง และเป็นแรงงานต่างชาติ ไม่ใช่คนไทยอีกต่างหาก การช่วยผู้รับเหมา อาจช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้เล็กน้อย เพราะชาวบ้านต้องรอ “กินน้ำใต้ศอก” ผู้รับเหมาอีกต่อหนึ่ง
            3. บริษัทเหล็ก บริษัทปูนที่ในขณะนี้ราคาตกต่ำ โดยเฉพาะเหล็กตกต่ำลงเป็นอย่างมาก (http://bit.ly/1jIZGUg) หากมีโครงการนี้ของรัฐบาล ปริมาณความต้องการเหล็กและปูนก็คงมีอีกมหาศาล หากรัฐบาลก่อสร้างได้ 1 ล้านหน่วย ๆ ละ 600,000 บาท (เฉพาะค่าก่อสร้าง เพราะจะขายขาดทุน แทบไม่คิดค่าที่ดิน) ก็จะเป็นเงิน 600,000 ล้านบาท โดยนัยนี้เป็นค่าวัสดุก่อสร้างประมาณ 50% หรือ 300,000 ล้านบาท (ไม่รวมค่าแรงและค่าดำเนินการต่าง ๆ) การสร้างโครงการนี้จึงเอื้ออาทรต่อผู้บริษัทวัสดุก่อสร้างโดยตรง ยิ่งในขณะนี้การก่อสร้างภาคเอกชนมีจำกัด ก็ยิ่งเท่ากับเอื้อประโยชน์เต็ม ๆ แก่บริษัทเหล่านี้ 

            สำหรับที่ดินที่สะพานควายที่รัฐบาลจะใช้สร้างบ้านคนจน ซึ่งเป็นที่ลาดเชิงสะพานไม่สามารถสร้างได้ตามกฎหมาย หากสามารถดำเนินการจัดรูปที่ดิน หรือเวนคืนให้มีทางออกที่เหมาะสม ราคาที่ดินคงเป็นเงิน 800,000 บาทต่อตารางวา การนำที่ดินราคาแพงเช่นนี้ไปพัฒนาสร้างบ้านคนจน จึงไม่คุ้มค่า ภาคเอกชน สามารถขายห้องชุดในราคาตารางเมตรละ 100,000 บาทแล้ว

            1. ราคาที่ดินแปลงนี้มีราคาตารางวาละประมาณ 800,000 บาท หากทางราชการมีที่ดิน 4 ไร่ หรือ 1,600 ตารางวา ก็เป็นเงินถึง 1,280 ล้านบาทบาท  ทางราชการจะสร้างห้องชุดราคาถูก  1,000 หน่วย ๆ ละ 600,000 บาท อย่างไรก็ตามแต่ละหน่วยก็มีต้นทุนที่ดิน 1.28 ล้านบาทเข้าไปแล้ว เท่ากับขาดทุนตั้งแต่เริ่มต้น
            2. ค่าก่อสร้างห้องชุดราคาถูก สมมติให้มีขนาด 30 ตารางเมตร สูง 26-35 ชั้น ระดับราคาปานกลาง ก็เป็นเงินประมาณ 23,700 บาทต่อตารางเมตร ทั้งนี้ตามมาตรฐานที่กำหนดโดยมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (http://bit.ly/1NYCpdF) หรือตกเป็นเงินรวม 711,000 บาท
            3. ดังนั้นหากไม่เอากำไรเลย ห้องชุดห้องหนึ่งที่จะขายให้กับผู้มีรายได้น้อย ก็จะเป็นเงิน 1,991,000 บาท แต่ขายในราคา 600,000 บาท เท่ากับรัฐบาลจะขาดทุนหน่วยละ 1,391,000 บาท หรือ 1,391 ล้านบาท สำหรับให้ผู้อยู่อาศัย 1,000 รายนี้

            กรณีข้างต้นก็เท่ากับว่าผู้อยู่อาศัย 1,000 รายนี้ “ถูกหวย” ได้รางวัลอย่างงามจากรัฐบาลในขณะที่คนจนอื่นคงไม่ได้โอกาสนี้ การจัดเลือกผู้จะได้รับสิทธิหากไม่มีความโปร่งใส ก็คงเท่ากับช่วยคนที่ไม่ตรงกลุ่มเป้าหมาย ห้องชุดแบบนี้ในทำเลนี้ น่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 10,000 บาทหรือปีละ 120,000 บาท แสดงว่าหากมีผู้ซื้อแล้วแอบปล่อยเข้าภายในเวลา 5 ปีก็คืนทุนที่เหลืออีก 25 ปีก็ได้กำไรจากการลงทุนนี้ของรัฐบาล อย่างไรก็ตามก็เชื่อว่ารัฐบาลคงไม่สามารรถสร้างได้จำนวนมากมายอะไรนัก เพราะงบประมาณคงมีอยู่อย่างจำกัด คงสร้างไว้ “หาเสียง” ได้จำนวนหนึ่ง

            รัฐบาลสามารถช่วยเหลือ “คนจน” ได้ดีกว่านี้ เช่น ถ้าจนจริง ๆ ก็ให้เงินสวัสดิการเช่าบ้าน (และตรวจสอบว่ามีการเช่าจริง) ครอบครัวละ 3,000 บาทต่อเดือน ปีละ 36,000 บาท เป็นเวลา 10 ปี โดยคาดว่าไม่เกิน 10 ปี ครอบครัวเหล่านี้คงขยับฐานะดีขึ้น ไม่ต้องพึ่งรัฐอีกต่อไป ก็จะเสียค่าใช้จ่ายไม่เกิน 360,000 บาทต่อครอบครัวเท่านั้น หรือราวครึ่งหนึ่งของเงินที่รัฐคิดจะช่วยที่ 600,000 บาท เงินเหล่านี้ก็จะกระจายไปสู่คนให้เช่าบ้าน โดยไม่ต้องสร้างบ้านใหม่ ไม่ได้เอื้อแก่ผู้รับเหมา หรือบริษัทปูน บริษัทเหล็กที่จะได้รับประโยชน์ก่อนใครตามโครงการรัฐบาลจะสร้างบ้านจำนวนมาก ๆ

            ในทางตรงกันข้าม หากรัฐบาลเอาที่ดิน 4 ไร่ ราคา 1,280 ล้านนี้ไปให้เช่า 30 ปีเพื่อพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ก็น่าจะสามารถเช่าได้เป็นเงิน 60% ของมูลค่าตลาดหรือ 768 ล้านบาท รัฐบาลสามารถนำเงินจำนวนนี้ไปพัฒนาประเทศในทางอื่นได้อีกมากมายกว่าการสร้างบ้านคนจนเสียอีก ยิ่งกว่านั้นภาคเอกชนก็ยังสามารถจัดหาที่อยู่อาศัยกันเองได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยรัฐไม่ต้องเข้าไปก้าวก่าย และไม่เคยมีปรากฏการณ์ว่าที่อยู่อาศัยขาดแคลน ไม่มีปรากฏการณ์ว่าที่อยู่อาศัยราคาแพงไปหรือค่าเช่าแพงเกินไปแต่อย่างใด

            รัฐบาลมีความตั้งใจดีที่จะช่วยคนจน แต่เกรงจะช่วยผิดคน


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,138 คน
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved