10 ปัจจัยแห่งความสำเร็จในการลงทุนธุรกิจโรงแรมขนาดเล็ก
  AREA แถลง ฉบับที่ 406/2559: วันอังคารที่ 18 ตุลาคม 2559

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            วันนี้ (18 ตุลาคม 2559) ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะประธานก่อตั้งมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (www.thaiappraisal.org) ได้จัดงานเสวนา "การลงทุนธุรกิจโรงแรมขนาดเล็ก: โอกาสและวิธีทำอย่างไรให้ประสบความสำเร็จ" ในนามของมูลนิธิ จึงขอสรุปแนวทางที่น่าสนใจแบบตรง ๆ ชัด ๆ ดังนี้:

            1. โอกาสความสำเร็จอยู่ที่จำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มเข้ามาเรื่อย ๆ ในประเทศไทย แม้ว่าหลังรัฐประหาร จะทำให้เกิดความชะงักงันขึ้นระยะหนึ่ง แม้ว่าปัจจุบันการเติบโตยังน่าจะน้อยกว่าหากไม่มีรัฐประหารก็ตาม แต่ตัวเลขการเติบโตของนักท่องเที่ยวก็มีมากขึ้นทุกปี

            2. นักท่องเที่ยวประเภทมาคนเดียว ฉายเดี่ยว มาเองแบบไม่ใช้ทัวร์ มีมากขึ้น จากแต่เดิมมีแต่แบบ "Backpackers" แต่ในปัจจุบันมีความหลากหลาย ไม่ใช่เฉพาะที่ใช้เงินแต่น้อยเท่านั้น นักท่องเที่ยวประเภทนี้ไม่ใช่มีเฉพาะชาวยุโรป แต่รวมถึงกลุ่มคนรุ่นใหม่ในเอเซีย แม้แต่ประเทศจีน ก็มีนักท่องเที่ยวรุ่นใหม่ที่เป็นอิสระมากขึ้น

            3. ทำเลที่จะประสบความสำเร็จ ก็คือ ทำเลที่อยู่ในพื้นที่เมืองเก่า ที่มีเสน่ห์สำหรับนักท่องเที่ยว เช่น แม้แต่ในชุมชนแออัดเดิมหลังวัดราชนัดดา หรือชุมชนอื่น ๆ ก็สามารถดัดแปลงมาเป็นโรงแรมขนาดเล็ก ๆ ได้เช่นกัน  กลิ่นอายของเมืองโบราณเป็นเสน่ห์สำคัญ ไม่ใช่ว่าต้องแปลงบ้านเก่า ๆ เดิม ๆ สมัยรัชกาลที่ 5 มาทำเป็นโรงแรมแล้ว แม้แต่บ้านไม้เก่า ๆ ในสลัม หรือแม้แต่ตึกแถวเก่า ๆ ก็สามารถดัดแปลงมาทำเป็นโรงแรมได้

            4. ทำเลที่อยู่ติดรถไฟฟ้า แม้จะไม่ได้กลิ่นอายของเมืองเก่า แต่ทำให้การเดินทางไปตามจุดต่าง ๆ สามารถไปได้ง่าย ก็เป็นปัจจัยแห่งความสำเร็จของธุรกิจโรงแรมขนาดเล็ก ๆ ได้เช่นกัน บริเวณรถไฟฟ้าที่เปิดใช้แทบทุกสถานีมีโอกาสทั้งสิ้น ไม่ว่าจะเป็นบีทีเอส เอ็มอาร์ที หรือแม้แต่สายใหม่ ๆ อย่างสายสีน้ำเงิน สายสีเขียว (บีทีเอส) ส่วนขยายเป็นต้น แต่ยังไม่แนะนำให้ไปทำบริเวณสายสีม่วง ซึ่งยังไม่สะดวกในการเดินทาง

            5. ชานเมืองที่ไม่มีระบบขนส่งมวลชนไม่ควรไปทำโรงแรมอย่างเด็ดขาด เช่น มีนบุรี หนองจอก ลำลูกกา ทั้งนี้อาจมีบางคนคิดทำเป็นโรงแรมแบบรีสอร์ตบ้าง แต่หลายแห่งก็เจ๊งไปแล้ว โอกาสประสบความสำเร็จทำได้ยากมาก แม้แต่พวกโฮมสเตย์ในชุมชนชานเมือง ก็ไม่น่าจะประสบความสำเร็จ มีกลุ่มลูกค้าที่คัดสรรจนเหลือปริมาณน้อยเกินกว่าที่จะประสบความสำเร็จได้ (ยกเว้นทำแก้เหงา) โรงแรมที่ทำได้คงเป็นโรงแรมม่านรูดที่ต้องการมีบรรยากาศแบบ "ลับๆ ล่อๆ" มากกว่า

            6. ถ้าเป็นในต่างจังหวัด โดยเฉพาะจังหวัดท่องเที่ยวก็เป็นในเขตเมืองเก่า เขตที่มีแหล่งท่องเที่ยวมาก ก็สามารถดำเนินการได้ ไม่ว่าจะเป็นเชียงใหม่ ลำพูน เชียงราย ภูเก็ต ฯลฯ แต่ถ้าเป็นในเมืองที่ไม่ใช่แหล่งท่องเที่ยวที่ดึงดูดให้ชาวต่างชาติเดินทางไปเที่ยวได้จริง ๆ ก็ไม่ควรทำโรงแรมอย่างเด็ดขาด เมืองที่มีนักท่องเที่ยวไปน้อย และใจกลางเมืองไม่มีสิ่งดึงดูดนัก การทำโรงแรมสำหรับนักท่องเที่ยวจึงมีโอกาสน้อยมาก ยกเว้นโรงแรมสำหรับนักเดินทาง เช่น บรรดานักขายของสินค้ายี่ห้อต่าง ๆ เป็นหลัก

            7. ความสำเร็จของโรงแรมที่จะดำเนินการสำหรับนักท่องเที่ยวนั้น สามารถแปลงอะพาร์ตเมนต์ให้เช่าเดือนละ 3,000 บาท ให้เป็นโรงแรมให้เช่าคืนละ 1,000 บาท (หรือเดือนละ 30,000 บาท) หรืออาจแปลงตึกแถวมาแบ่งเป็นห้องเช่าแบบโรงแรมก็ยังทำได้ เช่นกัน บางครั้งยังสามารถแปลงเป็นห้องเช่ารวม (Dormitory) ที่มีเตียงนอน 2 ชั้น 3 เตียง ดร.โสภณ ยังเคยไปนอนที่กรุงโคเปนเฮเกน โดยคืนแรก 6 เตียง มี ดร.โสภณ กับสุภาพสตรีชาวญี่ปุ่น 1 คน คืนที่สองมีสุภาพสตรีจีนมาสมทบอีก 2 คน คืนที่ 3 มีหนุ่มญี่ปุ่นอีก 1 คน และคืนที่ 3 มีลุงคนหนึ่งมาจากเบลเยียม จนครบ 6 คนใน 1 ห้อง เป็นต้น

            8. บทเรียนที่ผ่านมา การหวังทำธุรกิจแบบโฮมสเตย์ในพื้นที่ ๆ การท่องเที่ยวไม่ได้ติดอันดับต้น ๆ ของประเทศ อาจทำได้ยาก ทำนองเดียวกับการทำโรงแรมแบบรีสอร์ตในแหล่งท่องเที่ยวที่ไม่ใช้อันดับ 1-10 ของประเทศ ก็มักไม่ประสบความสำเร็จเช่นกัน การทำโรงแรมแบบ Conventional Hotel ให้มีการจัดงานประชุม-สัมมนา ก็ต้องอาศัยเครือข่ายกับส่วนราชการ ซึ่งก็เป็นสิ่งที่ต้องต่อสู้ช่วงชิงมากเป็นพิเศษ โรงแรมตามลักษณะเดิม ๆ อย่างนี้จึงไม่ควรทำ

            9. ปัจจัยแห่งความสำเร็จที่ไม่เคยมีมาก่อนก็คือการขายผ่านเว็บไซต์โรงแรมชื่อดังทั้งหลาย เช่น Agoda, Booking และอื่น ๆ ซึ่งทำให้เราสามารถเข้าถึงลูกค้าได้ทันที การที่ต้องเสียค่าใช้จ่ายถึงประมาณ 16-20% เป็นสิ่งที่ต้องเกิดขึ้น แต่ก็คุ้มค่ากับการใช้บริการเหล่านี้ เพราะโอกาสที่โรงแรมเล็ก ๆ จะประสบความสำเร็จในการเข้าถึงลูกค้าทั่วโลก มีโอกาสน้อยมาก และด้วยสื่อเหล่านี้ โรงแรมเล็ก ๆ จึงได้เปรียบโรงแรมใหญ่ในการหาลูกค้าด้วยซ้ำไป

            10. ปัจจัยสุดท้ายก็คือตัวโรงแรมเอง ที่แม้จะทำแบบเรียบง่าย แต่ก็ควรเรียบหรู มีสิ่งที่น่าประทับใจ ตั้งแต่การออกแบบที่ดูเตะตา (แต่ไม่ต้อง Over) การต้อนรับขับสู้ที่ดี บริการพ่วงที่ดีเกินคาด เช่น บางแห่งมีบริการซักผ้าให้ฟรี สิ่งเหล่านี้ทำให้เกิดการใช้ซ้ำ และการบอกต่อโดยที่เราจะได้เปรียบนอกเหนือจากการได้รับการแนะนำจากเว็บไซต์โรงแรมระดับโลกทั้งหลาย

            ดร.โสภณ เคยไปประเมินโรงแรมทั้งในอาฟริกา อเมริกาใต้ อินโดจีน อาเซียน อนุทวีป บางครั้งยังพบว่าโรงแรมของยี่ห้อ (Brand) ดังๆ ยัง "หนักใจ" กับการทำการขายและการทะลวงการตลาดเพราะเข้าไม่ถึงกลุ่มลูกค้า กำไรต่อห้องยังได้ในสัดส่วนที่น้อยกว่าเมื่อเทียบกับเงินลงทุนต่อห้องของโรงแรมขนาดเล็ก ดังนั้นการทำโรงแรมขนาดเล็กแบบ "เล็กพริกขี้หนู" จึงมีโอกาสประสบความสำเร็จสูงตามปัจจัยทั้ง 10 ข้างต้น

          โอกาสแห่งความสำเร็จของโรงแรมไม่ได้พิสดารอะไร ทุกคนทำได้ถ้าตั้งใจ


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 7,814 คน
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved