อสังหาฯ มีลักษณะเฉพาะต่างจากทรัพย์อื่นตรงไหน
  AREA แถลง ฉบับที่ 419/2559: วันจันทร์ที่ 31 ตุลาคม 2559

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            รักจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องเข้าใจลักษณะพิเศษของอสังหาริมทรัพย์ที่อาจแตกต่างจากทรัพย์อื่น ๆ โดยพื้นฐาน เราเข้าใจธรรมชาติ จึงจะนำธรรมชาติมารับใช้เราได้

            ลักษณะสำคัญทางเศรษฐกิจของอสังหาริมทรัพย์ก็มีความสำคัญและนัยสำคัญต่อสิทธิในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ซึ่งจำเป็นต้องเข้าใจให้ถ้วนถี่ เพื่อประกอบการวางแผน การลงทุน หรือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เช่น อสังหาริมทรัพย์จะได้รับความนิยมตามทำเล และตามความคุ้นเคยของประชาชนในย่านนั้น ๆ ดังนั้น ในการประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มเป้าหมายย่อมเป็นคนในพื้นที่เป็นสำคัญ

ราคาสูง

            ราคาอสังหาริมทรัพย์ชิ้นหนึ่ง ๆ แตกต่างจากทรัพย์ทั่วไป ที่มักมีราคาสูงกว่าสินค้าอื่นที่ใช้เพื่อการยังชีพ ไม่ว่าจะเป็นอาหาร เครื่องนุ่งห่ม ยารักษาโรค หรือสินค้าอุปโภคบริโภคอื่น ๆ แม้แต่ทรัพย์สินที่เป็นสิ่งประดับตกแต่งที่มีขนาดเล็กจะมีราคาสูงก็ตาม แต่ราคาต่อชิ้นของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน สำนักงาน ศูนย์การค้าหนึ่ง ๆ ย่อมมีราคาที่สูงกว่า

มีอายุยืนยาว

            อสังหาริมทรัพย์นอกจากจะมีมูลค่าสูงแล้วยังมีอายุยืนยาวด้วย อายุของอาคารหนึ่ง ๆ ในเชิงกายภาพ คือประมาณ 100 ปี ส่วนอายุขัยทางเศรษฐกิจอาจจะจำกัดกว่านั้น โดยทั่วไปกำหนดไว้ประมาณ 50 ปี หากเกินกว่านี้ก็น่าจะมีความเสื่อมถอยทางเศรษฐกิจ (Economic Obsolescence) จนทำให้มีเหตุผลสมควรที่จะรื้อถอนอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ เพื่อหาทางพัฒนาใหม่ที่คุ้มค่ากว่า

เป็นตัวแปรตาม

            ตัวแปรตาม (Dependent Variable) ในที่นี้ แสดงว่าขึ้นต่อปัจจัยอื่น ๆ ราคาอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้อยู่ที่กายภาพของตัวทรัพย์สินนั้น ๆ เท่านั้นแต่อยู่ที่ทำเล เช่น อาคารพาณิชย์คูหาหนึ่งอยู่ต่างที่กัน ย่อมมีราคาแตกต่างกัน ในกรณีอนาคตหรือแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะดีหรือไม่ ก็จะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ สังคม การเมือง และการสงคราม ฯลฯ ไม่ได้ขึ้นกับตัวทรัพย์สินเองแต่อย่างใด โดยนัยนี้ หากจะวิเคราะห์ว่าอสังหาริมทรัพย์ในปีถัดจากนี้จะเป็นอย่างไร ก็จะพิจารณาจากปัจจัยภาวะเศรษฐกิจและสังคมซึ่งเป็นตัวแปรที่กำหนดภาวะของอสังหาริมทรัพย์เป็นสำคัญนั่นเอง

ราคาเพิ่มขึ้น

            อสังหาริมทรัพย์มีราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในระยะยาว สถิติต่าง ๆ ชี้ให้เห็นว่า ในระยะยาว เช่น 30 หรือ 50 ปีขึ้นไป ราคาอสังหาริมทรัพย์มีแต่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ในระยะสั้น บางครั้งมีการแกว่งตัว (Fluctuation) ของราคาเช่นกัน ขึ้นอยู่กับภาวะทางเศรษฐกิจและสังคม ซึ่งอาจรวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงทางธรรมชาติ และภัยธรรมชาติต่าง ๆ เช่น อุทกภัย วาตภัย ก็อาจทำให้ราคาหยุดนิ่งกระทันหัน แต่ก็เป็นการชะงักงันช่วงระยะเวลาสั้น ๆ เท่านั้น

ความนิยมขึ้นกับทำเล

            ปกติผู้อยู่อาศัยในที่หนึ่ง ๆ มักจะคุ้นเคยกับที่นั้น ๆ ไม่ค่อยย้ายข้ามถิ่นไปไกล ๆ ในบางกรณีก็มีข้อยกเว้นเช่น การย้ายถิ่นเพราะการออกเรือน หรือการย้ายเพื่อหนีให้พ้นจากภยันตราย หรือเจ้าหนี้ เป็นต้น  ดังนั้น การขายอสังหาริมทรัพย์ให้ผู้อื่น กลุ่มเป้าหมายที่จะเป็นลูกค้านั้นจึงมักจะเป็นคนในบริเวณใกล้เคียงมากกว่าบุคคลจากบริเวณอื่น การโฆษณาต่าง ๆ จึงมักจำกัดเฉพาะบริเวณ เพื่อให้มีความคุ้มทุน (Cost Effective) การลงโฆษณาขายในสื่อสารมวลชนต่าง ๆ จึงอาจจะจำกัดเป็นเฉพาะกรณีอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้สนใจทั่วไป เช่น ศูนย์การค้าส่ง เป็นต้น

            เข้าใจให้ดีเพื่อเราจะได้วางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างที่จะสอดคล้องกับความเป็นจริง เป็นคุณและที่สำคัญ ไม่ "เจ๊ง" นะครับ


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 2,606 คน
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved