อย่าปล้นที่ดินข้าง รร.เรยีนาฯ เชียงใหม่ไปทำสวนเพื่อกฎหมู่
  AREA แถลง ฉบับที่ 435/2559: วันอังคารที่ 15 พฤศจิกายน 2559

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            เสียดายรัฐบาลตู่ "อันห้าวหาญ" กลับยอมแพ้แก่กฎหมู่ที่คัดค้านการสร้างบ้านประชารัฐในที่ราชพัสดุ ถนนเจริญประเทศ เชียงใหม่ มองในแง่หนึ่งนี่คือการปล้นที่ดินสาธารณะไปใช้เพื่อประโยชน์ของส่วนตนโดยแท้

            ตามที่แต่เดิมมีข่าวว่า กรมธนารักษ์จะนำที่ราชพัสดุเนื้อที่ 9 ไร่ 3 งาน 33 ตารางวา ที่ตั้งอยู่ข้างโรงเรียนเรยีนาเชลีวิทยาลัย ถนนเจริญประเทศ ตำบลช้างคลาน อำเภอเมือง จังหวัดเชียงใหม่ ไปทำโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยตามนโยบายของรัฐบาล" (http://bit.ly/2b6Cyy7) และต่อมามีข่าวการคัดค้านจาก "15องค์กร" เกรงผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม จราจร และอื่นๆ และเสนอให้พัฒนาเป็นสวนสาธารณะ (http://bit.ly/2aWzEf0)

            ดร.โสภณ ชี้ว่า ข้อเสนอของ "15 องค์กร" (ไม่รู้มีอยู่จริงหรือไม่) ฟังไม่ขึ้นเพราะ

            1. ที่ดินแปลงนี้เป็นสมบัติของแผ่นดินที่ประชาชนทั่วประเทศร่วมเป็นเจ้าของ ไม่ใช่จะใช้เพื่อประโยชน์ของคนในย่านนี้เท่านั้น หาไม่ก็เท่ากับ "มือใครยาว สาวได้สาวเอา"

            2. ถ้าชุมชนโดยรอบต้องการได้ที่ดินแปลงนี้เพื่อประโยชน์ของตนหรือกลุ่มของตน เพราะตนอยู่ใกล้ได้ใช้ประโยชน์มากกว่าชาวเชียงใหม่ในท้องที่อื่น หรือคนจังหวัดอื่น ก็ควรจะเช่าหรือซื้อตามราคาหรือค่าเช่าตลาดจากกรมธนารักษ์ จึงจะถูกต้อง

            3. การอ้างว่าควรสร้างสวนสาธารณะใจกลางเมืองนั้น ผู้ได้ประโยชน์คือคนอยู่ใกล้ แนวคิดการทำสวนสาธารณะในปัจจุบัน ควรมุ่งกระจายไปสู่ชุมชน ไม่ใช่สร้างในใจกลางเมืองเฉพาะจุด

            4. การมีโรงเรียนนี้และโรงเรียนอื่นอยู่ในพื้นที่นี้และทำให้การจราจรติดขัด ถือเป็นความรับผิดชอบของโรงเรียนที่ต้องแก้ไขผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมด้วยตนเอง ด้วยทรัพยากรของตนเอง ไม่ให้กระทบต่อสังคม ไม่ใช่ผลักภาระให้กับสังคมโดยนำที่หลวงไปใช้ประโยชน์เฉพาะกลุ่ม

            5. การไม่ให้สร้างบ้านประชารัฐนั้น ส่วนหนึ่งอาจเป็นเพราะ "รังเกียจคนจน" หรือไม่ คนที่เรียนอยู่โรงเรียนแถวนั้นอาจเป็นคนมีฐานะดี ไม่อยากอยู่ใกล้ชุมชนผู้มีรายได้น้อยหรืออย่างไร ถ้าเป็นเช่นนั้นก็คงเป็นการคิดที่เลวร้ายมาก

            ที่ดินขนาดเกือบ 9 ไร่ 3 งาน 33 ตารางวานี้ หรือ 3,933 ตารางวา (9.8325 ไร่) หากประเมินตามราคาตลาด ดร.โสภณ ในฐานะประธานเจ้าหน้าที่บริหารมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ประเมินไว้เบื้องต้นเป็นเงินตารางวาละ 150,000 บาท หรือรวมเป็นเงินประมาณ 589.95 ล้านบาท  หากให้ชุมชนเช่าในระยะยาว 30 ปี ก็เป็นเงินประมาณ 40% ของมูลค่าตลาด หรือ 235.98 ล้านบาท "15 องค์กร" ที่อ้าง ควรร่วมกัน "ลงขัน" ออกเงินมาเพื่อเช่าที่ดินแปลงนี้ อย่างไรก็ตามในทางตรงกันข้าม ในอนาคต โรงเรียนเหล่านี้เองก็อาจจะเลิกกิจการ หรือย้ายออกไปสู่ท้องที่อื่นของจังหวัดเชียงใหม่ เพราะไม่สะดวกที่จะอยู่ในใจกลางเมือง เช่นที่โรงเรียนหลายแห่งได้ขายหรือย้ายออกไปแล้ว ที่ดินของโรงเรียนเองก็อาจจะถูกขายเพื่อนำเงินมาใช้เพื่อประโยชน์ขององค์กรได้เช่นกัน

            อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ ก็ไม่เห็นด้วยกับการนำที่ดินแปลงนี้มาใช้เพื่อสร้างบ้านพักข้าราชการและบ้านผู้มีรายได้น้อย เพราะ

            1. ข้าราชการก็ได้รับความช่วยเหลือ และสิทธิประโยชน์มากกว่าประชาชนทั่วไปอยู่แล้ว ไม่จำเป็นต้องจัดหาสวัสดิการให้เพิ่มเติมเช่นนี้อีก

            2. ที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยก็ได้รับการก่อสร้างโดยภาคเอกชนอย่างพอเพียง ไม่เคยมีปัญหาความขาดแคลนที่อยู่อาศัย ไม่เคยมีการร้องเรียนว่าบ้านราคาแพงเกินกว่าจะซื้อได้จนรัฐต้องจัดสร้างเอง

            3. การจัดสร้างที่อยู่อาศัยของกรมธนารักษ์เช่นนี้ จึงอาจกลายเป็นการเอื้อประโยชน์ให้แก่ผู้รับเหมา และบริษัทขายปูนและเหล็ก หรือวัสดุก่อสร้างต่าง ๆ เป็นสำคัญ ไม่ได้เอื้อประโยชน์ต่อผู้มีรายได้น้อยเลย

            4. กรมธนารักษ์ไม่ทราบความจริงถึงราคาตลาดนี้ที่ 589.95 ล้านบาท ใช้แต่ราคาประเมินของทางราชการที่ประเมินไว้เพียง 124.64 ล้านบาท จึงวางแผนการพัฒนาผิดพลาด ผิดกลุ่มเป้าหมาย

            5. การสร้างห้องชุดขนาด 29 ตารางเมตรในใจกลางเมืองนั้น หากขายโดยภาคเอกชน จะตกเป็นเงินตารางเมตรละ 80,000 บาท หรือรวมเป็นเงินหน่วยละ 2,320,000 บาท แต่กรมธนารักษ์จะขายในราคา 600,000 บาท  ใครที่ซื้อไปหรือสามารถเช่าระยะยาวได้ ก็ถือว่า "ถูกหวย" ได้สินค้าราคาแสนถูกโดยอาศัยภาษีอากรของประชาชน และที่ดินผืนงามที่ประเมินราคาผิดพลาดมาใช้ กลายเป็นการสร้างปัญหาให้ซับซ้อนยิ่งขึ้น

            ดังนั้น ดร.โสภณ จึงเสนอให้หยุดคิดสร้างบ้านราคาถูกและบ้านพักข้าราชการเพราะไม่จำเป็น ทำทรัพยากรของชาติสูญเสีย แล้วนำที่ดินแปลงนี้มาประมูลเพื่อการให้เช่าระยะยาว 30 ปี เพื่อใช้ในเชิงพาณิชย์อื่น เช่น โรงแรมระดับ 4-5 ดาว หรืออาคารสำนักงานเกรด A ซึ่งมีอยู่หลายแห่งในพื้นที่ ในทางหนึ่งโรงแรมชั้นดีเหล่านี้ก็คงรักษาพื้นที่สีเขียวและสภาพแวดล้อมส่วนมากไว้เป็นอย่างดี  อีกด้านหนึ่งก็จะได้นำเงินรายได้ที่ได้จากให้เช่าระยะยาวนี้ รวมทั้งค่าก่อสร้างอีกมหาศาลกับโครงการที่ผิดกลุ่มเป้าหมายแบบนี้ มาใช้เพื่อพัฒนาประเทศในด้านอื่น ๆ  จะเป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่ายมากกว่า

            อย่าให้กฎหมู่ตู่เอาที่ดินของประชาชนทั้งประเทศไปใช้เพื่อประโยชน์เฉพาะตนโดยไม่เสียค่าใช้จ่ายใดๆ อย่าให้ "อวิชชา" หรือความไม่รู้เรื่องมูลค่าทรัพย์สิน มากำหนดการใช้ที่ดินส่งเดช การถือเอาสมบัติของแผ่นดินไปใช้เฉพาะกลุ่มเป็นสิ่งพึงละอาย

ภาพประกอบ 1: แปลงที่ดิน 2 แปลงของกรมธนารักษ์

 

ภาพประกอบ 2: แผนที่ตั้งที่ดิน ด้านบนโรงเรียนเรยีนาฯ และโรงแรมโดยรอบ


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 4,800 คน
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved