เจาะลึกวิสัยทัศน์นายหน้าอสังหาริมทรัพย์มาเลเซีย เขามองสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์กันอย่างไร ดร.โสภณ สำรวจมากับมือจากกรุงกัวลาลัมเปอร์

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้รับเชิญจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มาเลเซีย หรือ Malaysia Institute of Estate Agents (MIEA) ให้ไปร่วมงาน Malaysia Annual Real Estate Convention (MAREC) ณ หอประชุม Sime Darby กรุงกัวลาลัมเปอร์ ประเทศมาเลเซีย ในระหว่างวันที่ 2-3 มีนาคม 2561

            ในระหว่างนี้ ดร.โสภณ ได้จัดทำแบบสอบถามสั้นๆ สอบถามความเห็นของผู้เข้าประชุม ซึ่งเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 139 รายจากทั้งหมดประมาณ 300 ราย หรือประมาณ 46% ของผู้เข้าร่วมประชุมทั้งหมด ผู้ตอบแบบสอบถามเหล่านี้ส่วนมากเป็นนายหน้าที่มีประสบการณ์มานานับ 10 ปีแล้ว ดังนั้นความคิดความเห็นของท่านเหล่านี้จึงน่าเป็นประโยชน์ต่อการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์มาเลเซียได้ตามสมควร การสำรวจครั้งนี้ดำเนินการได้เพราะความกรุณาของทางสมาคมนายหน้ามาเลเซีย จึงขอขอบพระคุณมา ณ ที่นี้

1. นายหน้าการคาดการณ์เศรษฐกิจของประเทศมาเลเซีย

ตัวเลข                            คาดการณ์เศรษฐกิจมาเลเซีย

                                              ปี 2561       ปี 2562

ค่าเฉลี่ย                                        5.2             5.8

ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน                     1.1             1.3

(คะแนนเต็ม 10, 1 คือแย่ที่สุด ส่วน 5 คือปานกลาง)

            อาจกล่าวได้ว่านายหน้ามาเลเซียมองว่าเศรษฐกิจมาเลเซียอยู่ในสภาพปานกลางในปี 2561 คือได้คะแนน 5.2 จาก 10 แต่ก็คาดหวังว่าในปี 2562 สถานการณ์ทางเศรษฐกิจน่าจะดีขึ้นเป็น 5.8 แต่อย่างไรก็ตาม ก็เป็นการเพิ่มขึ้นอย่างไม่ได้มีนัยสำคัญอะไรมากนัก ผลของการวิเคราะห์นี้ชี้ว่าน่าจะมีความเชื่อถือได้ตามสมควรเนื่องจากค่าของส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐานค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ย

2. นายหน้าการคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศมาเลเซีย

ตัวเลข           คาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์มาเลเซีย

                                              ปี 2561       ปี 2562

ค่าเฉลี่ย                                        5.0             5.7

ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน                     1.2             1.3

(คะแนนเต็ม 10, 1 คือแย่ที่สุด ส่วน 5 คือปานกลาง)

            ในด้านตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม นายหน้ามองว่าในขณะนี้สถานการณ์อยู่ที่ 5 เต็ม 10 คือแค่ปานกลางเท่านั้น แต่ก็หวังว่าในปี 2562 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเติบโตในทิศทางที่ดีขึ้นตามการปรับตัวดีขึ้นของภาวะเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตามตัวเลขของทั้งสองปีก็ยังจัดอยู่ในขั้นปานกลาง ไม่ได้เพิ่มจากเดิมอย่างมีนัยสำคัญมากนัก และผลการวิเคราะห์นี้น่าจะมีความน่าเชื่อถือได้ตามสมควรเพราะค่าส่วนเบี่ยงเบนค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยแล้ว

3. สินค้าที่น่าจะเติบโตมากเป็นพิเศษในปี 2561

ประเภท                                                         %

ที่อยู่อาศัยโดยรวม                                           35%

         ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย                   2%

         ที่อยู่อาศัยแนวราบ                                  2%

อสังหาริมทรัพยฺ์เชิงพาณิชยฺ์                               23%

         ตึกแถว                                                 3%

         สำนักงาน                                             3%

อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม                              22%

ที่ดินเปล่า                                                      5%

อื่น ๆ                                                            4%

            เมื่อพิจารณาถึงประเภทสินค้าที่น่าจะขายดี น่าสนใจลงทุนในปี 2561 นายหน้าส่วนมากยังมองที่กลุ่มที่อยู่อาศัยเป็นหลักถึง 35% โดยยังมีอีก 2% ที่เห็นว่าน่าจะเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและกลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบอีกอย่างละ 2% รวมเป็น 39% สำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มีส่วนแบ่งอยู่ 23% และยังมีกลุ่มตึกแถวและพื้นที่สำนักงานอีกอย่างละ 3% รวมเป็น 29% ของทั้งหมด นอกจากนั้นก็เป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม อีก 22% ส่วนที่เหลือมุ่งไปที่ที่ดินเปล่า 5% และอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ อีก 4% เช่น การท่องเที่ยว รีสอร์ท เป็นต้น

4. สื่ออสังหาริมทรัพย์ที่ช่วยเผยแพร่ในการขายของนายหน้าได้ดีที่สุด

ชื่อสื่อ (Portal)         สัดส่วนคะแนน

iproperty                             36%

property guru                       26%

mudah                                15%

propwall                              11%

the edge property                   4%

facebook                               3%

star property                          1%

Others                                  4%

            เมื่อถามนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มาเลเซียว่าสื่อใดที่ได้ผลหรือมีประสิทธิภาพสูงสุดในการประชาสัมพันธ์และสื่อสารถึงผู้ซื้อ โดยให้จัดลำดับเป็น 3 ลำดับ และให้ถือว่าลำดับ 1 ได้คะแนน 120% อันดับสองได้คะแนน 110% และอันดับ 3 ได้ 100% ผลการจัดลำดับปรากฏว่า iproperty ได้คะแนนอันดับหนึ่งคือ 36%  บริษัทนี้ยังมีสิ่งพิมพ์ รายการโทรทัศน์ นิทรรศการอสังหาริมทรัพย์ รางวัลอสังหาริมทรัพย์ดีเด่น และอื่นๆ อีกด้วย  รองลงมาคือ property guru จากสิงคโปร์ 285 ซึ่งก็ค่อนข้างจะสูสีกัน ส่สวนอันดับ 3 คือ mudah ได้ 15% และอื่นๆ ตามลำดับข้างต้น

5. เครือบริษัทพัฒนาที่ดินที่ดำเนินกิจการได้ดีที่สุด

ชื่อบริษัทพัฒนาที่ดิน                  %

Eco World                            27%

SP Setia                             19%

Mah Sing Group                   14%

Sime Darby                          10%

Sunway                                 5%

UEM Sunrise                         4%

IJM                                       4%

MRCB                                   3%

Gamuda                                2%

IOI properties                         2%

Others                                11%

            สำหรับอันดับบริษัทพัฒนาที่ดินที่ดำเนินกิจการได้ดีที่สุด มีประสิทธิภาพมากที่สุดหรืออาจจะมีชื่อเสียงที่ดีที่สุดแห่งหนึ่งด้วยนั้น ปรากฏว่าอันดับหนึ่งก็คือ Eco World ทั้งนี้ถามจากนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มาเลเซีย โดยให้จัดลำดับเป็น 3 ลำดับ และให้ถือว่าลำดับ 1 ได้คะแนน 120% อันดับสองได้คะแนน 110% และอันดับ 3 ได้ 100% เช่นกัน ผลการจัดลำดับปรากฏว่า Eco World ได้คะแนนอันดับหนึ่งคือ 27% บริษัทนี้เป็นบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ พัฒนาโครงการต่างๆ มีขนาดรวมกัน 8,126.4 เอเคอร์ หรือประมาณ 20,554 ไร่ รวมมูลค่าเบื้องต้น (gross development value: GDV) ที่ RM 87.5 billion หรือราว 701,000 ล้านบาท (https://goo.gl/nLsRXm)

6. ประเทศใดที่ควรไปซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

ประเทศ             สัดส่วนความสนใจ

Australia                             28%

United Kingdom                   19%

Singapore                           15%

Thailand                              12%

Indonesia                              4%

New Zealand                         4%

China                                   3%

Vietnam                                3%

United States                        3%

Hong Kong                            2%

Japan                                   2%

Philippines                            1%

Taiwan                                  1%

Cambodia                             1%

Other Europe                         2%

Others                                  1%

            ในส่วนของตัวนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มาเลเซียเองที่เป็นตัวกลางในการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ หากมีโอกาสไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างแดน สนใจไปซื้อประเทศใดมากที่สุดโดยให้จัดลำดับเป็น 3 ลำดับ และให้ถือว่าลำดับ 1 ได้คะแนน 120% อันดับสองได้คะแนน 110% และอันดับ 3 ได้ 100% ผลการจัดลำดับปรากฏว่า ออสเตรเลียมาเป็นอันดับแรก ได้คะแนนถึง 28% ส่วนหนึ่งเพราะเจริญ น่าอยู่กว่า และที่สำคัญอยู่ใกล้กว่าประเทศในยุโรปและอเมริกา ส่วนอันดับสองก็คือสหราชอาณาจักร (19%) เพราะคงเป็นการลงทุนที่มั่นคง อันดับสามเป็นสิงคโปร์ (15%) และอันดับที่ 4 คือ ประเทศไทยของเรา (12%) จะเห็นได้ว่านายหน้าเหล่านี้มองไปที่ประเทศตะวันตกมากกว่าประเทศเพื่อนบ้าน

            ในท้ายที่สุดนี้ จึงอาจสรุปได้ว่านายหน้ามาเลเซียมองเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์มาเลเซียค่อนข้างจะทรงตัว แม้จะดีขึ้นบ้างในปีหน้าแต่ก็คงไม่มากนัก แต่อัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของมาเลเซียยังดีกว่าประเทศไทย ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่มีความหวังมากที่สุดในปี 2561 ก็คือที่อยู่อาศัยนั่นเอง สื่ออสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพสูงสุดก็คือ iproperty (36%) property guru (26%) และ mudah (15%) ในด้านบริษัทพัฒนาที่ดิน Eco World มาอันดับที่ 1 (27%) รองลงมาคือ SP Setia (19%) และ Mah Sing Group (14%) อาจกล่าวได้ว่าเป้าหมายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างแดนของนายหน้ามาเลเซีย อยู่ที่ออสเตรเลียและยุโรปเป็นสำคัญ

            การที่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์มาเลเซียยังมองเศรษฐกิจในแนวทางไม่ได้บูมหรือเติบโตอย่างเด่นชัด ส่วนหนึ่งเพราะต่างรอผลการเลือกตั้งที่จะมีการเลือกตั้งในกลางปี 2561 นี้ ซึ่งในครั้งนี้อาจเป็นการ "พลิกฟ้าคว่ำแผ่นดิน" โดยพรรครัฐบาล "ทรราช" ที่ครองเมืองอยู่นาน อาจจะพ่ายแพ้แก่ฝ่ายค้านหรือฝ่ายของประชาชนก็ได้ แต่ยังไม่แน่ใจ หากมีการเลือกตั้งและเปลี่ยนรัฐบาลใหม่ ก็อาจทำให้เศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์กลับมาเติบโตอีกครั้งหนึ่ง

            อนึ่ง ดร.โสภณ ขอขอบพระคุณท่านผู้ตอบแบบสอบถาม และสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มาเลเซียที่เปิดโอกาสให้ทำการสำรวจในครั้งนี้