ด่วน ล่าสุดสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย พ.ศ.2561-62
  AREA แถลง ฉบับที่ 363/2561: วันพุธที่ 25 กรกฎาคม 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          ในวันนี้ ดร.โสภณ จัดแถลงข่าวสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ประเมิน ณ กลางปี 2561 พบว่าจะชะลอตัวลงในปี 2561 แต่เชื่อว่าสถานการณ์อาจคลี่คลายในปี 2562 หากเศรษฐกิจดีขึ้นจริง และมีการเลือกตั้ง หาไม่จะแย่กว่านี้อีก

          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) เปิดเผยถึงผลการสำรวจว่า การศึกษาเกี่ยวกับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวใหม่ในครึ่งปีแรก 2561 ก็เพื่อให้ทราบว่าตั้งแต่เดือนมกราคม-มิถุนายน 2561 ที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการใหม่เกิดขึ้นทั้งหมดมีจำนวนเท่าไร ระดับราคาขายของโครงการต่างๆ ว่าสูงหรือต่ำเพียงใด และมีอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ เกิดขึ้นเป็นจำนวนเท่าไร และเกิดขึ้นบริเวณใดบ้างที่ยังมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง และบริเวณใดที่ไม่มีการเปิดขายใหม่เลย รวมถึงสถานการณ์ขายในทำเลต่างๆ ประเภทสินค้า และระดับราคาที่สามารถแข่งขันได้ในตลาด

          การสำรวจนี้จัดทำเพื่อเป็นข้อมูลประกอบการพิจารณาในการลงทุนโครงการใหม่หรือเฟสใหม่ต่อไป ซึ่งโดยภาพรวมภาวะเศรษฐกิจไทยเศรษฐกิจไทยในไตรมาสแรกของปี 2561 ขยายตัวร้อยละ 4.8 เร่งขึ้นจากการขยายตัวร้อยละ 4.0 ในไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งเป็นอัตราการขยายตัวสูงสุดในรอบ 20 ไตรมาส และเมื่อปรับผลของฤดูกาลออกแล้ว เศรษฐกิจไทยในไตรมาสแรกของปี 2561 ขยายตัวจากไตรมาสที่สี่ของปี 2560 ร้อยละ 2.0 และแนวโน้มเศรษฐกิจไทยปี 2561 คาดว่าจะขยายตัวร้อยละ 4.2–4.7 (ค่ากลางการประมาณการร้อยละ 4.5)

          การเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งปีแรกจำนวน 191 โครงการ (ที่อยู่อาศัย 189 โครงการ และ อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ 2 โครงการ โดยการพัฒนาส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่ชั้นใน ชั้นกลางและพื้นที่รอบนอก ที่มีแหล่งงานหรือแหล่งชุมชนที่อยู่อาศัย เป็นสำคัญ ซึ่งการพัฒนาหลักยังเป็นการพัฒนาอาคารชุดและพัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นสำคัญ โดยภาพรวมครึ่งปีแรกมีโครงการใหม่ลดลง 13 โครงการ (-6%) มีจำนวนหน่วยเปิดใหม่รวม 45,942 หน่วย ลดลง 8,366 หน่วย (15%) มีมูลค่าโครงการ 187,258 ล้านบาท ลด 2,739 ล้านบาท (1%) เมื่อเปรียบเทียบกับครึ่งปีแรก 2560

          และเมื่อนำผลครึ่งแรกของปีมาประมาณการทั้งปี จะพบว่า คาดการณ์ปี 2561 จะมีโครงการเปิดใหม่ 383 โครงการ รวม 100,921 หน่วย ในมูลค่ารวม 410,403 ล้านบาท และแต่ละโครงการจะมีขนาด 264 หน่วย เมื่อเทียบกับปี 2560 ทั้งปี ปรากฏว่าปี 2560 มีเปิดตัวใหม่ 410 โครงการ รวม 114,477 หน่วย รวมมูลค่า 441,661 หรือเฉลี่ยหน่วยละ 3.858 ล้านบาท ทั้งนี้แต่ละโครงการมีจำนวน 279 หน่วย เมื่อเทียบกันแล้ว ก็ปรากฏว่า จำนวนโครงการทั้งปี 2560 จะลดลงกว่าปีก่อน -7% จำนวนหน่วยจะลดลง -12% และมูลค่าจะลดลง -7% และขนาดโครงการก็จะลดลง -6%

การเปลี่ยนแปลงราคา

          บ้านที่กำลังขายอยู่นี้ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ และห้องชุด ซึ่งเมื่อปลายปี 2558 ยังมีกิจกรรมการขายอยู่ และมาถึงกลางปี 2561 ก็ยังมีสินค้าเดิมคงเหลือขายอยู่ (ที่ขายหมดไปแล้วก่อนเดือนมิถุนายน 2561 หรือที่ “เจ๊ง” ไปก่อนเดือนดังกล่าว ไม่นำมาเปรียบเทียบด้วย)

          ภาพรวมก็คือ ราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพและปริมณฑลเพิ่มขึ้น 0.50% ซึ่งแสดงว่าราคาที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ มีการเปลี่ยนแปลงในทางบวกเพิ่มขึ้นจากรอบก่อนหน้าที่มีการปรับลดลง -0.23% (ราคาปรับเพิ่มมากกว่ารอบที่ผ่านมา 0.73%) การที่เป็นเช่นนี้แสดงว่า ราคาที่อยู่อาศัยก็ยังมีทิศทางการปรับตัวเพิ่มขึ้น สาเหตุของการปรับราคาบ้านเพิ่มก็เนื่องมาจากการลงทุนของผู้ประกอบการที่มีต้นทุนการลงทุนที่สูงขึ้น โดยเฉพาะต้นทุนราคาที่ดิน รวมถึง ปัญหาภาวะเงินเฟ้อ ราคาค่าจ้างแรงงาน จึงส่งผลต่อต้นทุนการผลิตของผู้ประกอบการ และผู้ประกอบการรายใหญ่การจะพยายามหาวิธีที่จะลดต้นทุนแรงงาน โดยการใช้ระบบเทคโนโลยีการผลิตผนังสำเร็จรูปเข้ามาใช้แทนให้มากขึ้น

การเปลี่ยนแปลงราคาตลาดที่อยู่อาศัย ณ กลางปี 2561 แยกตามประเภทบ้าน
ประเภทบ้าน ราคาขาย (ครั้งก่อน)(ลบ.) ราคาขายปัจจุบัน (ลบ.) เปอร์เซ็นต์การเปลี่ยนแปลง
Detached house 6.680 6.716 0.54%
Semi-detached 3.606 3.626 0.54%
Townhouse 2.564 2.587 0.88%
Shophouse 4.590 4.555 -0.77%
Condominium 3.485 3.499 0.38%
Land subdivision 4.360 4.360 0.00%
Total 3.847 3.866 0.50%

          จากตารางข้างต้น ในรายละเอียดจะพบว่าราคาที่อยู่อาศัยเมื่อ 6 เดือนก่อน ราคาขายเฉลี่ยที่ประมาณ 3.847 ล้านบาท และในการสำรวจปัจจุบัน ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยที่ 3.866 ล้านบาท ซึ่งแสดงว่า ราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 0.50% โดยประเภทที่มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นมากที่สุด คือ ทาวน์เฮ้าส์ 0.88% และประเภทที่มีการปรับราคาลดลง คือ อาคารพาณิชย์ -0.77% ในส่วนของที่อยู่อาศัยที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นน้อยสุดในรอบนี้ คือ อาคารชุด ปรับตัวเพิ่มขึ้น 0.38% (ปรับเพิ่มน้อยกว่าประเภทอื่) ซึ่งหากมองภาพรวมแล้วจะเห็นได้ว่าในรอบนี้ที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นแทบจะทุกประเภทบ้าน (ยกเว้นอาคารพาณิชย์) แต่มีการปรับเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยเท่านั้นตามภาวะตลาด เศรษฐกิจ และความต้องการซื้อของผู้บริโภค และต้นทุนการผลิตของผู้ประกอบการเป็นสำคัญ ส่วนที่ดินจัดสรรไม่มีการเปลี่ยนแปลงของราคา

          หากพิจารณาราคาที่อยู่อาศัยหลักส่วนใหญ่ทุกประเภทมีการปรับราคาเพิ่มจาก 6 เดือนก่อน โดยทาวน์เฮ้าส์ ปรับเพิ่มมากที่สุด 0.88% บ้านเดี่ยว และบ้านแฝด 0.54% ในอัตราเท่ากัน อาคารชุด 0.38% และอาคารพาณิชย์ ปรับตัวลดลง -0.77% เหตุผลของการปรับเพิ่มราคาบ้านส่วนใหญ่ในตลาดก็เนื่องมาจากปรับขึ้นตามต้นทุนการผลิต รวมถึงนโยบายการส่งเสริมการลงทุนในโครงการเมกกะโปรเจคต์ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น โดยเป็นการปรับเพิ่มขึ้นจากรอบก่อน 0.50% โดยปรับเพิ่มมากกว่ารอบก่อน 0.73% (รอบสิ้นปี 2560 ปรับลด -0.23%) สามารถแจกแจงการเพิ่มราคารายกลุ่ม ซึ่งกลุ่มที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด คือ ทาวน์เฮ้าส์ ปรับเพิ่ม 0.88% ปรับเพิ่มจากรอบก่อน 0.78% ซึ่งแสดงให้เห็นว่าการปรับเพิ่มขึ้นของราคาบ้านในรอบนี้เป็นการเพิ่มในอัตราที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันต่างชาติหันมาลงทุนในไทยเพิ่มมากขึ้น การเติบโตของธุรกิจท่องเทียวที่สามารถดึงดูดนักท่องเที่ยวต่างชาติมาเที่ยว (โดยเฉพาะชาวจีน) และมีการนำนวัตกรรมจากต่างประเทศมาพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองไทยมากขึ้น จึงอาจทำให้มีต้นทุนสูงขึ้น

การเปลี่ยนแปลงราคาแยกตามระดับราคา

          โดยภาพรวมแล้วราคาที่อยู่อาศัยมีการปรับเพิ่มขึ้นเกือบทุกระดับราคา ยกเว้น ระดับราคาที่มีการปรับลดลง คือ 0.500-1.000 ล้านบาท ที่ราคาปรับลดลง -1.05% ส่วนที่ไม่มีการเปลี่ยนแปลงราคา คือ ระดับราคา <0.500 ล้านบาท กลุ่มที่มีการปรับเพิ่มขึ้นของระดับราคาสูงสุด คือ ระดับราคา 2.001-3.000 ล้านบาท ปรับเพิ่ม 0.70% การเพิ่มขึ้นของระดับราคาในกลุ่มนี้ เนื่องจากเป็นสินค้าที่ระดับราคาอยู่ในระดับปานกลางเป็นสินค้ากลุ่มหลักที่ประชาชนส่วนใหญ่มีความสามารถ และมีกำลังซื้อ โดยสินค้าในกลุ่มนี้ก็คือ กลุ่มทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น ในเขตต่อเมือง ส่วนต่อขยายเมือง และอาคารชุดระดับราคาปานกลาง ที่อยู่ตามแนวโครงข่ายรถไฟฟ้า สาเหตุของการปรับเพิ่มเนื่องมาจากเป็นสินค้ากลุ่มใหญ่ของตลาด นอกจากนี้ต้นทุนค่าที่ดินที่สูง โดยเฉพาะทำเลที่ตั้งตามแนวรถไฟฟ้า สำหรับกลุ่มที่มีการปรับลดลง คือ ระดับราคา 0.500-1.000 ล้านบาท ปรับลดลง -1.05% พิจารณาการปรับลดลงของราคาในกลุ่มนี้ สาเหตุน่าจะมาจากการที่ยังมีดีมานด์ในตลาดที่อยู่อาศัยเหลืออยู่ค่อนข้างจำนวนมากถึง 82% ซึ่งในกลุ่มนี้ถือได้ว่าอัตราการขายได้ค่อนข้างน้อยมาก เมื่อเทียบกับกลุ่มอื่น สำหรับตัวสินค้าที่มีระดับราคาไม่เกิน 1.000 ล้านบาท จะได้แก่ ทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น ที่มีทำเลอยู่ค่อนข้างห่างไกลจากสิ่งอำนวยความสะดวก ห่างไกลจากตัวเมือง

          สำหรับกลุ่มสินค้าราคาแพง ที่มีราคาตั้งแต่ 10.000 ล้านบาทขึ้นไป รอบนี้มีการปรับราคาขึ้นจากรอบก่อนหน้านี้ค่อนข้างมาก รอบนี้ปรับเพิ่ม 1.83%

การเปลี่ยนแปลงราคาตลาดที่อยู่อาศัย ณ กลางปี 2561 แยกตามระดับราคา
ระดับราคา (ลบ.) ราคาขาย (ครั้งก่อน)(ลบ.) ราคาขายปัจจุบัน (ลบ.) เปอร์เซ็นต์การเปลี่ยนแปลง
< 0.500 0.359 0.359 0.00%
0.500-1.000 0.876 0.867 -1.05%
1.001-2.000 1.613 1.621 0.45%
2.001-3.000 2.481 2.499 0.70%
3.001-5.000 3.874 3.887 0.32%
5.001-10.000 6.661 6.692 0.46%
10.001-20.000 14.353 14.427 0.52%
>20.000 35.934 36.404 1.31%
Total 3.847 3.866 0.50%

การเปลี่ยนแปลงราคาแยกตามประเภทบ้านและระดับราคา

  • บ้านเดี่ยว ภาพรวมของตลาดมีการปรับราคาเพิ่มขึ้น 0.54% โดยปรับเพิ่มทุกระดับราคา (ยกเว้นระดับราคา 1.001-2.000 ล้านบาท) กลุ่มที่มีการปรับราคาเพิ่มมากที่สุด คือ ระดับราคา >20.000 ล้านบาท ปรับเพิ่ม 2.44% รองลงมา คือ ระดับราคา 10.001-20.000 ล้านบาท ปรับเพิ่ม 0.74% และระดับราคา 5.001-10.000 ล้านบาท ปรับเพิ่ม 0.42% ตามลำดับ
  • บ้านแฝด ภาพรวมมีการปรับราคาเพิ่มทุกระดับราคา 0.54% ระดับราคาที่มีปรับเพิ่มมากที่สุด คือ 3.001-5.000 ล้านบาท 0.87% รองลงมา คือ ระดับราคา 5.001-10.000 ล้านบาท ปรับเพิ่ม 0.05% ส่วนที่ราคาคงที่ไม่มีการเปลี่ยนแปลงราคา คือ ระดับราคา 1.001-2.000 และระดับราคา >20.000 ล้านบาท ตามลำดับ
  • ทาวน์เฮ้าส์ ภาพรวมมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น 0.88% ระดับราคาที่มีปรับเพิ่มมากที่สุด คือ ราคา 10.001-20.000 ล้านบาท ปรับเพิ่มมากถึง 2.13% รองลงมา คือ ระดับราคา 5.001-10.000 ล้านบาท ปรับเพิ่ม 1.09% (ทาวน์เฮ้าส์ในเขตเมืองชั้นในและชั้นกลาง)
  • อาคารพาณิชย์ ภาพรวมมีการปรับราคาลดลง -0.77% โดยระดับราคาที่มีการปรับลดมากที่สุด คือ ราคา >20.000 ล้านบาท ปรับลด -6.50% รองลงมา คือ ระดับราคา 1.001-2.000 ล้านบาท ปรับลด -0.41% ส่วนที่ระดับราคาเพิ่ม คือ ระดับราคา 2.001-3.000 ล้านบาท ปรับลด 0.39% ตามลำดับ
  • ภาพรวมของตลาดอาคารชุด ราคามีการปรับเพิ่มเกือบทุกระดับราคา โดยปรับเพิ่มขึ้น 0.38% โดยกลุ่มราคาที่มีการปรับเพิ่มขึ้นมากสุด คือ อาคารชุดราคา 2.001-3.000 ล้านบาท ปรับเพิ่ม 0.56% รองลงมา คือ ระดับราคา 1.001-2.000 ล้านบาท ปรับเพิ่ม 0.52% ส่วนกลุ่มที่มีการปรับราคาลดลง คือ ระดับราคา 0.500-1.000 ล้านบาท ปรับลด 1.14%
  • ที่ดินจัดสรร ภาพรวมรอบนี้ไม่มีการเพิ่มขึ้น/ลดลงของราคา หรือภาพรวมส่วนใหญ่ของตลาดระดับราคาไม่มีการเปลี่ยนแปลงด้านราคาเลย

การเปลี่ยนแปลงราคาบ้านมือสองในตลาด

          การวิเคราะห์นี้ก็เพื่อทราบในโครงการบ้านหลังเดิมหรือหน่วยเดิม มีการเปลี่ยนแปลงราคาอย่างไร ตลอดช่วงที่ผ่านมา 27 ปี พบว่า บ้านที่มีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดก็คือ อาคารชุดราคาปานกลาง 1.1-2.5 ล้านบาท โดยเพิ่มขึ้น 65% ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปลายปี 2560 (เพิ่มขึ้น 5.6%) และบ้านเดี่ยวราคาปานกลาง (2.1-3.0 ล้านบาท) โดยเพิ่มขึ้น 66% (เพิ่มขึ้น 5.9%) ในอัตราเท่ากัน รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ราคาถูก (ไม่เกิน 0.8 ล้านบาท) โดยเพิ่มขึ้น 49% ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปลายปี 2560 (เพิ่มขึ้น 3.7%) ส่วนอาคารชุดราคาแพง (3.0 ล้านบาทขึ้นไป) เพิ่มขึ้น 55% (เพิ่มขึ้น 2.7%) และบ้านเดี่ยวราคาแพง (5.1-7.0 ล้านบาท) เพิ่มขึ้น 34% (เพิ่มขึ้น 1.2%) จากปลายปี 2560

          แม้ในรอบนี้ราคาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นทุกประเภท แต่อย่างไรก็ตามสินค้าที่ราคาตกเพิ่มขึ้น แต่เพิ่มขึ้นในอัตราที่ไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับสินค้าประเภทอื่น ก็คือ อาคารชุดราคาถูก ซึ่งผ่านมา 27 ปี ราคาเพิ่มขึ้น 77% ของราคาตอนเริ่มต้น (ราคาเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 2.0% จากปลายปี 2560) เนื่องจากขาดการดูแลและการบริหารหลังการขายที่ไม่ดี นิติบุคคลอาคารชุดไม่ได้ดูแลเท่าที่ควรจะเป็น อันเนื่องจากกลุ่มคนที่พักอาศัยในอาคารชุดราคาถูก เป็นกลุ่มคนรายได้น้อย หาเช้ากินค่ำ ไม่ค่อยจะให้ความร่วมมือกับส่วนรวม เพื่อทำให้สภาพแวดล้อมภายในโครงการน่าอยู่ เพราะคิดว่าตนเองไม่ได้ใช้ประโยชน์อะไรในพื้นที่ดังกล่าวบ้าง กลับมาห้องก็มืดแล้ว ไม่มีเวลาไปใช้สิ่งอำนวยความสะดวกที่ทางโครงการจัดเตรียมให้ การจัดเก็บค่าส่วนกลางจึงทำได้ยาก

          สำหรับการเพิ่มขึ้นของราคาในช่วง 6 เดือนล่าสุดพบว่า มีการทุกกลุ่ม ทุกประเภทที่อยู่อาศัย โดยเพิ่มขึ้นจากปลายปี 2560 ประมาณ 2%-6% ที่ปรับเพิ่มสูงสุดในรอบนี้ คือ บ้านเดี่ยวราคาปานกลาง (2.1-3.0 ล้านบาท) และอาคารชุดราคาปานกลาง (1.1-2.5 ล้านบาท) เพิ่มขึ้น 5.9% และ 5.6% ตามลำดับ

บริษัทมหาชนและบริษัททั่วไป

          ประเด็นที่น่าสนใจหนึ่งก็คือ การเปรียบเทียบระหว่างบริษัทมหาชน บริษัทในเครือมหาชน กับบริษัททั่วไป ตารางที่ 8.1 แสดงให้เห็นว่า เฉพาะที่เปิดใหม่กลางปี 2561 บริษัทมหาชนเปิดตัวโครงการใหม่รวมกันมีมูลค่า 82,712 ล้านบาท หรือประมาณ 44% ของทั้งหมด และบริษัทในเครืออีก 41,787 ล้านบาท หรือประมาณ 22% ของทั้งหมด ซึ่งแสดงว่าบริษัทมหาชนรวมกับบริษัทในเครือมีมูลค่ามากถึง 124,499 ล้านบาท (66%)

          หากพิจารณาในแง่ของจำนวนหน่วย บริษัทมหาชนทั้งหมดเปิดตัวประมาณ 45% ของหน่วยขายทั้งหมด และบริษัทในเครืออีก 22% รวมจำนวน 30,657 หน่วย (67%) ของจำนวนทั้งหมด ตัวเลขนี้ชี้ชัดว่า บริษัทมหาชนเปิดตัวโครงการต่างๆ มากขึ้น และพัฒนาจำนวนหน่วยต่อโครงการมากขึ้น โดยเฉพาะการพัฒนาอาคารชุดและทาวน์เฮ้าส์ซึ่งมีขนาดโครงการจำนวนมากขึ้น หรับยอดขายของที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ ณ กลางปี 2561 มียอดขายเฉลี่ยที่ 20.26% ต่อเดือน โดยจะพบว่า บริษัทในเครือมหาชนขายได้ 26.42% ต่อเดือน บริษัทมหาชนได้ 26.42% ส่วนของบริษัททั่วไปขายได้สูงถึงประมาณเดือนละ 12.90% ต่อเดือน ซึ่งถือว่ายอดขายของบริษัทมหาชน และบริษัทในเครือจะขายได้ดีกว่าบริษัทพัฒนาที่ดินทั่วไป

ตารางที่ 8.1: การเปรียบเทียบบริษัทในและนอกตลาดหลักทรัพย์ (เปิดใหม่ ม.ค.- มิ.ย. 2561)

 

ตารางที่ 8.2: การเปรียบเทียบบริษัทในและนอกตลาดหลักทรัพย์ (ที่เปิดขายอยู่ทั้งหมด ณ กลางปี 2561)

 

          พิจารณาภาพรวมของที่อยู่อาศัยที่ยังเปิดขายอยู่ทั้งหมด ณ กลางปี 2561 จะพบว่าบริษัทมหาชนมีสัดส่วนมูลค่าสูงถึง 53% และมีจำนวนหน่วย 50% ของทั้งตลาด และบริษัทมหาชนส่วนใหญ่สามารถผลิตที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาสูงกว่าบริษัทนอกตลาด ซึ่งเน้นการผลิตจำนวนหน่วยขายจำนวนมากแต่มีแบรนด์ จึงส่งผลให้มีสัดส่วนของมูลค่าโครงการในตลาดสูงกว่าบริษัททั่วไป โดยมีราคาขายเฉลี่ยที่ 4.188 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยต่อหน่วยของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ที่มีราคาเฉลี่ย 3.516 ล้านบาท

 ยักษ์ใหญ่ในวงการ

          ในที่นี้จะพิจารณาเฉพาะจำนวนหน่วยและมูลค่าที่เปิดขายสูงสุดของที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวเฉพาะกลางปี 2561  จะเห็นได้ว่า ตามตารางที่ 8.3.1 พิจารณาจำนวนหน่วยขายของบริษัทมหาชน จะพบว่าบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) มีหน่วยขายมากที่สุด คือ 5,348 หน่วย รองลงมาคือ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)  มีการเปิดหน่วยขายสูงถึง 3,006 หน่วย และอันดับ 3 คือ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำนวน 1,969 หน่วย ถ้าเอาจำนวนหน่วยรวมที่เปิดใหม่กลางปี 2561 คือ 45,870 หน่วย ก็จะพบว่า 3 บริษัทนี้เปิดตัวเป็นสัดส่วน 11.7%, 6.6% และ 4.3% ตามลำดับ ซึ่งในรายละเอียดส่วนนี้ยังไม่ได้รวมจำนวนหน่วยขายของบริษัทในเครือด้วย

ตารางที่ 8.3.1 : 10 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาที่ดิน (บริษัทมหาชน) ที่มีจำนวนหน่วยขายมากที่สุด

          ตามตาราง 8.3.2 หากพิจารณาในส่วนของบริษัท จำกัด หรือบริษัททั่วไปที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ จะพบว่า อันดับ 1 คือ บริษัท เทียนเฉินอินเตอร์เนชั่นแนลพร็อพเพอร์ตี้ (ไทยแลนด์) จำกัด มีการเปิดขายหน่วยขาย 1,957 หน่วย อันดับ 2 คือ บริษัท บีจีวาย แอนด์ ทีเอฟดี พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด จำนวน 1,297 หน่วย และอันดับ 3 คือ บริษัท นายารา เพชรเกษม จำกัด จำนวน 727 หน่วย ถ้านับจำนวนหน่วยรวมที่เปิดใหม่กลางปี 2561 ก็จะพบว่า 3 บริษัทนี้ เปิดตัวเป็นสัดส่วน 4.3%, 2.8% และ 1.6% ตามลำดับ

ตารางที่ 8.3.2 : 10 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาที่ดิน (บริษัทจำกัด) ที่มีจำนวนหน่วยขายมากที่สุด

 

          ตามตารางที่ 8.3.3 พิจารณาจำนวนมูลค่าของบริษัทมหาชน จะพบว่า บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) มีมูลค่ามากที่สุด คือ 19,559 ล้านบาท รองลงมาคือ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มีมูลค่า 18,173 ล้านบาท และอันดับ 3 คือ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) จำนวน 5,999 ล้านบาท ถ้าเอาจำนวนรวมมูลค่าที่เปิดใหม่กลางปี 2561 คือ 186,546 ล้านบาท ก็จะพบว่า 3 บริษัทนี้เปิดตัวเป็นสัดส่วน 10.5%, 9.7% และ 3.2% ตามลำดับ

ตารางที่ 8.3.3 : 10 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาที่ดิน (บริษัทมหาชน) ที่มีมูลค่าการพัฒนามากที่สุด

          ตามตารางที่ 8.3.4 พิจารณาจำนวนมูลค่าของบริษัทจำกัด จะพบว่า บริษัท เทียนเฉิน อินเตอร์เนชั่นแนล พร็อพเพอร์ตี้ (ไทยแลนด์) จำกัด มีมูลค่ามากที่สุด คือ 11,340 ล้านบาท รองลงมาคือ บริษัท บีจีวาย แอนด์ ทีเอฟดีพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด มีมูลค่า 6,270 ล้านบาท และอันดับ 3 คือ บริษัท ไซมิสควีนส์จำกัด จำนวน 4,047 ล้านบาท ถ้าเอาจำนวนรวมมูลค่าที่เปิดใหม่กลางปี 2561 คือ 186,546 ล้านบาท ก็จะพบว่า 3 บริษัทนี้เปิดตัวเป็นสัดส่วน 6.1%, 3.4% และ 2.2% ตามลำดับ

ตารางที่:8.3.4 10 อันดับแรกของบริษัทพัฒนาที่ดิน (บริษัทจำกัด) ที่มีมูลค่าการพัฒนามากที่สุด

          ทั้งนี้เศรษฐกิจมีปัจจัยสนับสนุนจาก (1) การปรับตัวดีขึ้นของเศรษฐกิจโลกและระดับราคาสินค้าในตลาดโลก ซึ่งจะสนับสนุนให้การส่งออกและการผลิตสาขาอุตสาหกรรมขยายตัวในเกณฑ์ดีและสนับสนุนเศรษฐกิจในภาพรวมได้อย่างต่อเนื่อง (2) แรงขับเคลื่อนจากการใช้จ่ายภาครัฐบาลและการลงทุนภาครัฐยังอยู่ในเกณฑ์สูง และมีแนวโน้มเร่งตัวขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี (3) การฟื้นตัวที่ชัดเจนมากขึ้นของการลงทุนภาคเอกชน ตามการเพิ่มขึ้นของอัตราการใช้กำลังการผลิตในสาขาอุตสาหกรรม การเพิ่มขึ้นของมูลค่าการขอรับการส่งเสริมการลงทุน ความคืบหน้าของโครงการลงทุนของภาครัฐ และการปรับตัวดีขึ้นของความเชื่อมั่นในภาคธุรกิจ และ (4) การปรับตัวดีขึ้นและการกระจายตัวมากขึ้นของฐานรายได้ประชาชนในระบบเศรษฐกิจ ทั้งนี้คาดว่ามูลค่าการส่งออกสินค้าจะขยายตัวร้อยละ 8.9 การบริโภคภาคเอกชน และการสะสมทุนถาวรรวมขยายตัวร้อยละ 3.7 และร้อยละ 4.7 ตามลำดับ อัตราเงินเฟ้อทั่วไปเฉลี่ยอยู่ในช่วงร้อยละ 0.7–1.7 และบัญชีเดินสะพัดเกินดุลร้อยละ 8.4 ของ GDP

          ดร.โสภณคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 อาจจะดีขึ้นกว่าปี 2561 เนื่องจากการพัฒนาสาธารณูปโภคต่าง ๆ ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และอาจมีการเลือกตั้ง ซึ่งจะทำให้เกิดความหวังใหม่ ๆ ขึ้นได้ อย่างไรก็ตาม หากเศรษฐกิจไม่ได้ดีดังที่ทางราชการคาดการณ์ไว้ และหากไม่มีการเลือกตั้ง ก็จะทำให้ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงชะลอตัวดังเดิมต่อไปอีก

 


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 2,464 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved