กฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคและสร้างแบรนด์
  AREA แถลง ฉบับที่ 412/2561: วันพฤหัสบดีที่ 23 สิงหาคม 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            ในปัจจุบัน พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 (กฎหมายเอสโครว์: Escrow Account) เป็นกฎหมายที่ไม่ได้บังคับใช้ แต่ให้ใช้ตามอาสาสมัคร จึงไม่มีผู้ใดปฏิบัติตาม เมื่อไม่มีการใช้กฎหมายนี้ ก็เท่ากับเปิดโอกาสให้รายใหญ่เอาเปรียบรายเล็กด้วยยี่ห้อหรือชื่อเสียง (จอมปลอม) แต่ไม่มีการคุ้มครองผู้บริโภคในด้านใด เมื่อผู้ประกอบการายใหญ่ไม่ใช้กฎหมายนี้ รายเล็กก็ไม่ใช้เพราะการใช้ต้องมีภาระทางการเงินในระดับหนึ่ง แต่ถ้าทุกฝ่ายปฏิบัติตามกฎหมายนี้ แม้ต้นทุนจะเพิ่มขึ้น แต่สามารถคุ้มครองผู้บริโภคได้

            ผู้ที่ผลักดันกฎหมาย "กำมะลอ" อย่างนี้ออกมาคงเป็นนักกฎหมายประเภท "ศรีธนญชัย" ที่ไม่เห็นแก่ประโยชน์ของผู้บริโภค ไม่เห็นแก่ความเทาเทียมก้นในหมู่ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน สมควรได้รับการตำหนิเป็นอย่างยิ่ง เพราะไม่ได้ทำคุณต่อประเทศชาติเลย การบังคับใช้กฎหมายนี้ จะทำให้ผู้บริโภคได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย ทำให้วงการพัฒนาที่ดินมีหลักประกัน เป็นการสร้างยี่ห้อที่ดีให้กับผู้ประกอบการเอง ผมจึงมีความเห็นว่ารัฐบาลควรเร่งสร้างความมั่นคงให้กับระบบตลาดที่อยู่อาศัย โดยรัฐบาลควรมีนโยบายให้บริษัทพัฒนาที่ดินทั้งหลายและผู้บริโภคปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 ที่กำหนดการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภคโดยพร้อมเพรียงกัน

            จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) พบว่า ณ กลางปี 2559 มีบ้านที่ยังรอผู้ซื้ออยู่ประมาณ 174,750 หน่วย โดยในจำนวนนี้มีหน่วยที่แล้วเสร็จ 100% เพียง 14% ดังนั้น จึงมีความเปราะบางในระบบซื้อขายที่อยู่อาศัยอยู่พอสมควร หากเกิดปัญหาวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ขึ้น อาจส่งผลกระทบทั้งต่อผู้ซื้อบ้าน ผู้ประกอบการและสถาบันการเงินเช่นในอดีต และในปัจจุบัน โดยที่พระราชบัญญัตินี้เป็นแบบสมัครใจ จึงแทบไม่มีการปฏิบัติตามพระราชบัญญัติ

            ดังนั้นรัฐบาลจึงควรมีนโยบายขอให้ทุกฝ่ายปฏิบัติตามพระราชบัญญัตินี้ แทนที่จะเป็นแบบสมัครใจเช่นในปัจจุบัน ผลดีที่จะตามมาก็คือผู้บริโภคเกิดความมั่นใจในการคุ้มครองของตลาดอสังหาริมทรัพย์และมาซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น เป็นการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อประโยชน์ต่อทุกฝ่ายทางหนึ่ง ที่ผ่านมาเห็นมีการพยายามแก้กฎหมายนี้อยู่นาน แต่ก็อืดเป็นเรือเกลือ ไม่ได้นึกถึงประโยชน์ของประชาชนและผู้ประกอบการที่จะให้ได้รับการยอมรับจากตลาดเท่าที่ควร

            ถ้าตราบใดที่บริษัทพัฒนาที่ดินทั้งหลายยังไม่มีมาตรการคุ้มครองเงินดาวน์แก่ผู้ซื้อบ้าน เผื่อว่าหากธุรกิจประสบปัญหาผู้ซื้อยังได้เงินดาวน์คืน หรือยังไม่มีการใช้สัญญาที่เป็นธรรมกับผู้ซื้ออย่างแท้จริงแล้ว ไม่ว่าจะสร้างภาพอย่างไร ก็ยังไม่ได้สร้างความยอมรับหรือ "ยี่ห้อ" เท่าที่ควร  ยี่ห้อจริง ๆ ต้องมีการลงทุนสร้างให้ดีอย่างแท้จริง จึงจะเกิดยี่ห้อที่มั่นคง ไม่ใช่การแต่งหน้าทาแป้งแต่พองามเท่านั้น

            ดังนั้นผู้ประกอบการและรัฐบาลควรเร่งบังคับให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินทุกรายปฏิบัติตาม พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 (กฎหมายเอสโครว์: Escrow Account) ซึ่งปัจจุบันเป็นกฎหมายที่ไม่ได้บังคับใช้ แต่ให้ใช้ตามอาสาสมัคร จึงไม่มีผู้ใดปฏิบัติตาม เมื่อไม่มีการใช้กฎหมายนี้ ก็เท่ากับเปิดโอกาสให้รายใหญ่เอาเปรียบรายเล็กด้วยยี่ห้อหรือชื่อเสียง แต่ไม่มีการคุ้มครองผู้บริโภคในด้านใด เมื่อผู้ประกอบการายใหญ่ไม่ใช้กฎหมายนี้ รายเล็กก็ไม่ใช้เพราะการใช้ต้องมีภาระทางการเงินในระดับหนึ่ง แต่ถ้าทุกฝ่ายปฏิบัติตามกฎหมายนี้ แม้ต้นทุนจะเพิ่มขึ้น แต่สามารถคุ้มครองผู้บริโภคได้

            การมีเอสโครว์จะเป็นการสร้างยี่ห้อให้กับบริษัทพัฒนาที่ดินเอง และบริษัทพัฒนาที่ดินก็ควรเร่งสร้างยี่ห้อ เพราะ

            1. เป็นการพัฒนาคุณภาพของสินค้า ผู้ซื้อรู้สึกภูมิใจและดีใจที่ได้ซื้อสินค้าอสังหาริมทรัพย์ของวิสาหกิจที่มี “ยี่ห้อ” น่าเชื่อถือ

            2. ทำให้สามารถขายได้ดีขึ้น ยี่ห้อบางแห่งอย่าง “เอ็นซีฯ” “พฤกษาฯ” “บ้านกานดา” ลูกค้าจำนวนมากมาจากการ “บอกต่อ” ซึ่งแสดงว่ายี่ห้อดี คนให้ความเชื่อถือ ทำให้ขายคล่องขึ้นกว่าปกติ

            3. ทำให้สามารถต่อรองกับคู่ค้า (supplier) โดยเฉพาะพวกวัสดุก่อสร้างต่าง ๆ ได้มากขึ้น ซึ่งจะทำให้นักพัฒนาที่ดินที่มี “ยี่ห้อ” ประหยัดต้นทุนลงได้

            การมียี่ห้อที่ดีก็คือการมีความรับผิดชอบต่อสังคม (corporate social responsibility หรือ CSR) ได้แก่ ความรับผิดชอบต่อผู้มีส่วนได้เสียทั้งหลาย ทั้งผู้ถือหุ้น ลูกค้า คู่ค้า (supplier) และชุมชนโดยรอบหรือสังคมโดยรวม การแสดงความรับผิดชอบเหล่านี้ถือเป็นหน้าที่ และพันธกิจที่ต้องดำเนินการเพื่อสร้างความมั่นใจแก่ผู้มีส่วนได้เสีย การหลีกเลี่ยงอาจถือเป็นสิ่งผิดหรือหมิ่นเหม่ต่อกฎหมาย

            ถ้าตราบใดที่บริษัทพัฒนาที่ดินทั้งหลายยังไม่มีมาตรการคุ้มครองเงินดาวน์แก่ผู้ซื้อบ้าน เผื่อว่าหากธุรกิจประสบปัญหาผู้ซื้อยังได้เงินดาวน์คืน หรือยังไม่มีการใช้สัญญาที่เป็นธรรมกับผู้ซื้ออย่างแท้จริงแล้ว ไม่ว่าจะสร้างภาพอย่างไร ก็สร้างได้แต่ยี่ห้อจอมปลอม ยี่ห้อจริง ๆ ต้องมีการลงทุนสร้างให้ดีอย่างแท้จริง จึงจะเกิดยี่ห้อที่มั่นคง ไม่ใช่การแต่งหน้าทาแป้งแต่พองามเท่านั้น

            ผู้ประกอบการและรัฐบาลควรเร่งบังคับให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินทุกรายปฏิบัติตาม พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 การบังคับใช้กฎหมายนี้ จะทำให้ผู้บริโภคได้รับความคุ้มครองตามกฎหมาย ทำให้วงการพัฒนาที่ดินมีหลักประกัน เป็นการสร้างยี่ห้อที่ดีให้กับผู้ประกอบการเอง


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 501 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved