นักเก็งกำไรและต่างชาติซื้อบ้าน 35% เรียลดีมานด์มีแค่ 65%
  AREA แถลง ฉบับที่ 488/2561: วันจันทร์ที่ 08 ตุลาคม 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            ตามข้อมูลล่าสุดของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ถ้าไม่มีนักเก็งกำไรและต่างชาติ ตลาดบ้านจะหดตัวลงเหลือ 65% หรือสองในสามของตลาดในขณะนี้เท่านั้น

            เมื่อเร็วๆ นี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ประเมินไว้ว่า ณ ปี 2561 ทั้งปี จำนวนโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล น่าจะมี 394 แห่ง รวม 102,692 หน่วย รวมมูลค่า 445,421 ล้านบาท หรือเมื่อเทียบกับปี 2560 จำนวนโครงการลดลง -4% จำนวนหน่วยยังลดลง -10% แต่มูลค่าเพิ่มขึ้น 1% หรือแทบไม่ได้ปลี่ยนแปลงเลย ส่วนราคากลับจะเพิ่มขึ้น 12% เลยทีเดียว

            เมื่อเร็วๆ นี้ ธนาคารแห่งประเทศไทยเผยว่า "อุปสงค์ชาวต่างชาติต่ออาคารชุดไทยในปี 2560 เร่งตัวขึ้นมาก โดยประเมินจากมูลค่าการซื้อเงินบาทของชาวต่างชาติเพื่อชำระค่าอาคารชุด และการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของชาวต่างชาติเพื่อซื้ออาคารชุด ซึ่งพบว่าในปี 2560 อยู่ที่ 70,758 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2559 อยู่ที่ 53,259 ล้านบาท ขยายตัวที่ 33% ทั้งนี้ สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติปี 2560 คิดเป็น 27% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดทั่วประเทศ จากปี 2559 อยู่ที่ 21%" (https://bit.ly/2us1b1q)

            ส่วนศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่าเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยที่ซื้อขายในปี 2560 มีมูลค่าการขายโดยรวม 576,396 ล้านบาท ในจำนวนนี้ 113,280 ล้านบาท ถูกซื้อโดยชาวต่างชาติ หรือราว 20% และส่วนใหญ่เป็นการซื้อขายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (https://goo.gl/fpbv6m) ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า ต่างชาติมาซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งส่วนมากนิยมห้องชุดพักอาศัยถึงราว 20% เลยทีเดียว

            ดร.โสภณ ยังให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า นอกจากนักลงทุนต่างชาติแล้ว ยังมีนักเก็งกำไร ซึ่งหมายรวมถึงนักลงทุนที่ซื้อไว้ปล่อยเช่าหรือรอขายต่อในโอกาสอันควร ซึ่งคนกลุ่มนี้ไม่ได้เป็นผู้ที่จะอยู่อาศัยจริง ไม่ใช่ Real Demand ที่แท้จริงในตลาดที่อยู่อาศัย โดยมากมักเก็งกำไรในอาคารชุดพักอาศัย โดยเฉพาะในเขตใจกลางเมือง และตามแนวรถไฟฟ้าต่าง ๆ ดร.โสภณประมาณการว่าคนกลุ่มนี้มีสัดส่วนอีกประมาณ 15%-20% เลยทีเดียว

            หากรวมชาวต่างชาติและนักเก็งกำไร คาดว่าสัดส่วนจะรวมกันถึง 35% หรือหนึ่งในสามของทั้งตลาด แสดงว่า สินค้าที่นำเสนอขายในปี 2561 ทั้งนี้จำนวน 102,692 หน่วย รวมมูลค่า 445,421 ล้านบาท คาดว่าจะซื้อโดยคนต่างชาติและนักเก็งกำไรถึง 35,942 หน่วย หรือ 155,897 ล้านบาทเลยทีเดียว ที่เหลืออีกสองในสามหรือราว 66,750 หน่วย รวมมูลค่า 289,524 ล้านบาท จะซื้อโดยกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงเป็นสำคัญ

            การปล่อยให้ต่างชาติมาเที่ยวเก็งกำไร เป็นสิ่งที่นานาอารยประเทศห้ามไว้ เช่น

            1. มาเลเซียห้ามพัฒนาในบางส่วน บางพื้นที่ๆ มีอุปทานเหลือขายมากๆ

            2. สิงคโปร์ เรียกเก็บภาษีผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ที่เป็นชาวสิงคโปร์แท้ๆ 12% ของราคาที่ซื้อ ใครซื้อหลังที่ 3 ขึ้นไป เก็บ 15% (http://bit.ly/2N0B2Bm) รัฐบาลสิงคโปร์ไม่นิยมให้เก็งกำไร ให้ไปหากินสร้างสรรค์ชาติมากกว่า

            3. ออสเตรเลียและนิวซีแลนด์กีดกันไม่ให้ต่างชาติซื้อบ้าน (https://bit.ly/2xaDdbm)

            4. การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และภาษีมรดกแบบอารยประเทศ ไม่ใช่แบบกำมะลอที่เสนอเก็บภาษีที่ดินฯ ตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไปเช่นที่ไทยกำลังร่างอยู่ หรือภาษีมรดกที่เก็บตั้งแต่ 100 ล้านบาทขึ้นไป การซื้อบ้านในต่างประเทศไทยต้องเสียภาษีเหล่านี้ แต่ในไทยไม่มี

            นี่คือฟองสบู่ภาคพิสดารที่เกิดจากนักเก็งกำไรและต่างชาติที่รัฐบาลพึงระวัง


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,428 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved