ธปท. จะอยู่ข้างนักพัฒนาที่ดิน-นายธนาคารหรือประชาชน
  AREA แถลง ฉบับที่ 505/2561: วันศุกร์ที่ 19 ตุลาคม 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            เมื่อบ่ายวันพฤหัสบดีที่ 11 ตุลาคม 2561 ผมได้รับเชิญจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ให้ไปแสดงความเห็นในต่อ แนวนโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย มีนักพัฒนาที่ดิน นายธนาคารใหญ่น้อยไปแสดงความเห็นกันมากมาย ถ้าเราเห็นแก่ประโยชน์ประชาชนจริงๆ ธปท. สมควรมีนโยบายอย่างไร

            ตอนผมฟังอยู่ พบว่า

            1. นักพัฒนาที่ดินบางคนก็อ้างผลประโยชน์ที่ผู้ซื้อบ้านจะได้รับ ทั้งที่พูดเพื่อผลประโยชน์ของตัวเอง กลัวคนไม่ซื้อ จะไม่ได้ขายดีและได้กำไรสุทธิขั้นต่ำ 20% ซึ่งหาธุรกิจไหน จะได้กำไรงามเช่นนี้ไม่ได้แล้ว ธุรกิจอื่นมีแต่จะเจ๊งกับเจ๊งในวันนี้ บ้างก็บอกให้ชะลอมาตรการนี้ออกไป บ้างก็บอกให้ปรับใช้เฉพาะผู้กู้บ้านหลังที่สาม แทนที่จะเป็นหลังที่สอง (ดีไม่บอกให้ไปหลังที่สี่ไปเลย!)

            2. นายธนาคาร ก็ปกป้องประโยชน์ในการได้ดอกเบี้ยของตน อยากให้กู้สูงๆ แม้ราคาบ้านจะเป็นเงิน 1 ล้าน ก็อาจให้กู้ถึง 1.15 ล้าน หรือเกินราคาบ้านจริงไป 15% ก็มี พอลูกค้าสู้ไม่ไหว ก็ยืดระยะเวลาออกไปให้ผ่อนยาวๆ ทำให้มีความมั่นคงด้านการได้ดอกเบี้ยมากขึ้น แต่เป็นผลต่อเงินผ่อนชำระไม่มากนัก

            3. ศูนย์ข้อมูลของธนาคารบางแห่ง ก็อ้างว่ากลัวลูกค้าจะไม่มีกำลังซื้อบ้าน หากต้องดาวน์บ้านถึง 20% เขาคงพูดเพื่อประโยชน์ของธนาคารของตนเอง หรือไม่ก็ประโยชน์ของพวกนักพัฒนาที่ดินที่นั่งสลอนเป็นกรรมการ

            4. สื่อต่างๆ ก็มักลงแต่ความเห็นของพวกผู้มีส่วนได้ส่วนเสียเหล่านี้ ทำให้ประชาชนไม่ได้รับรู้อะไรที่เป็นจริง เพราะสื่อเหล่านี้ก็ได้ประโยชน์จากการลงโฆษณาของบริษัทและธนาคารเหล่านี้

            ผมไม่ได้เป็นนายหน้า ไม่ได้พัฒนาที่ดินเอง แต่ทำข้อมูลขายเพื่อประโยชน์ของวงการอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใดมานั่งควบคุม จึงมีอิสระที่จะแสดงความเห็นเพื่อประโยชน์ของประชาชนเป็นสำคัญ ผมเห็นว่า

            1. ธปท. ควรกำหนดให้สถาบันการเงินอำนวยสินเชื่อในวงเงินที่ 80% ของมูลค่าตลาด เพราะการให้สินเชื่อแทบ 100% เช่นทุกวันนี้ก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อสถาบันการเงิน และอาจทำให้มีผู้หวังกู้เพื่อนำเงินไปใช้นอกระบบสถาบันการเงินก็เป็นไปได้ การให้เงินดาวน์ที่ 20% ทำให้ผู้ซื้อชั่งใจที่จะก่อหนี้ และเสียดายเงินดาวน์หากทิ้งไป แต่การนี้อาจมีบางท่านแย้งว่า การชะลอการซื้อจะทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น ข้อนี้คงไม่ต้องกังวล เพราะการซื้อที่น้อยลง ทำให้ราคาบ้านไม่เพิ่มขึ้นมากนัก และขณะนี้ราคาวัสดุก่อสร้างก็ไม่ได้เพิ่มขึ้นแต่อย่างใด

            2. สำหรับมาตรการการป้องกันการเก็งกำไร การลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่า การผ่องถ่ายเงินจากระบบสถาบันการเงินไปสู่ธุรกิจนอกระบบ ธปท. ควรดำเนินการโดย ประการแรก การเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์ให้สูงขึ้นอีก เช่น เพิ่มเป็นประมาณ 30-40% ของมูลค่าตลาด และประการที่สอง คือการตรวจสอบผู้ซื้ออย่างละเอียด ไม่ใช่การให้บุตรหลานที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะหรือไม่มีรายได้เพียงพอจริงมาซื้อแทนผู้ที่ตั้งใจซื้อบ้านหลังที่สอง การนี้อาจทำให้การขายที่อยู่อาศัยลดลง แต่ก็จะทำให้ผู้ประกอบการได้ผู้ซื้อที่เป็นผู้ใช้สอย (End Users) ไม่ใช่นักเก็งกำไรที่อาจทำให้กระแสเงินสดของผู้ประกอบการเสียหายได้

            3. เมื่อให้มีเงินดาวน์มากขึ้น ธปท.ก็ควรส่งเสริมการให้ระบบคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญา (Escrow Account) มีผลบังคับใช้เป็นภาคปฏิบัติ ที่ผ่านมายังเป็นแบบอาสาสมัคร จึงไม่มีใครทำการคุ้มครองเงินดาวน์เลย การคุ้มครองเงินดาวน์เช่นนี้ จะทำให้ผู้ซื้อมีความมั่นใจมากขึ้น ยิ่งทำให้ตลาดมีการซื้อขายมากขึ้นไปอีก (http://bit.ly/2czumVk)

            4. ควรมีการจัดเก็บภาษีการซื้อบ้านหลังที่สอง เช่น เก็บ 5%-10% ของมูลค่าเพื่อยับยั้งการเก็งกำไร ซึ่งมาตรการด้านภาษีนี้ จะเป็นมาตรการที่ได้ผลชะงัดที่สุดในการป้องกันการเก็งกำไร

            5. ธปท.ไม่ควรให้สถาบันการเงินประเมินค่าทรัพย์สินเอง ไม่ว่าจะเป็นระดับราคาใด ทั้งนี้เพื่อให้เกิดความโปร่งใสมีธรรมาภิบาลในระบบสถาบันการเงิน อนึ่ง แม้ ดร.โสภณ จะทำธุรกิจประเมินค่าทรัพย์สิน แต่ไม่ได้พูดเพื่อประโยชน์ทางธุรกิจของตนเอง แต่เพื่อประโยชน์ของระบบสถาบันการเงิน ทั้งนี้เพราะค่าจ้างผู้ประเมินอิสระภายนอกจากบริษัทประเมิน มีต้นทุนถูกกว่าการที่สถาบันการเงินจัดตั้งฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สินของตนเอง หลังวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 สถาบันการเงินหลายแห่งก็เคยยุบเลิกฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สินของตนเองมาแล้ว

            6. ธปท.ควรส่งเสริมการใช้ระบบประกันภัยวิชาชีพ (Indemnity Insurance) สำหรับผู้ให้บริการทางวิชาชีพต่าง ๆ เช่น ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นายหน้า ผู้บริหารทรัพย์สิน เผื่อว่าหากดำเนินการผิดพลาด จะได้ไม่เกิดความเสียหายต่อระบบสถาบันการเงิน

            7. เพิ่มประสิทธิภาพการขายบ้านมือสองของประชาชนด้วยกันเอง หรือของสถาบันการเงินหรือของกรมบังคับคดี เพื่อให้ประชาชนมีทางเลือกในการซื้อบ้านมากขึ้น ทั้งนี้เพราะบ้านมือสองในทำเลใกล้เคียงกัน แต่สาธารณูปโภคด้อย การออกแบบ ประโยชน์ใช้สอยและความทันสมัยด้อยกว่าบ้านมือหนึ่ง แต่ก็จะถูกกว่าประมาณ 30-40% ทำให้ประชาชนไม่สิ้นเปลืองเงินมากนัก และไม่ต้องสร้างใหม่ เนื่องจากมีอยู่แล้ว เป็นการนำทรัพยากรกลับมาใช้ใหม่ แต่ก็ยังช่วยส่งเสริมกิจการต่อเนื่อง เช่น การซ่อมแซม การตบแต่งต่อเติม เฟอร์นิเจอร์ การอำนวยสินเชื่อ ฯลฯ ไม่ได้ตัดตอนผลพวงของการซื้อบ้านแต่อย่างใด

            8. ธปท.ควรขอความร่วมมือให้สถาบันการเงินลดดอกเบี้ยเงินกู้ลง ประมาณ 1% แต่คงดอกเบี้ยเงินฝาก ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และเงินฝากต่างกันมาก  สถาบันการเงินก็ได้กำไรจากการอำนวยสินเชื่อและยังสามารถหารายได้ทางอื่นๆ สูงมาก จึงน่าจะมีความเป็นไปได้ในการลดดอกเบี้ย ซึ่งจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างแท้จริง

            9. ธปท.ควรเฝ้าระวังพื้นที่หรือภาคส่วนที่อาจมีความเสี่ยงสูงหรือมีอุปทานคงเหลือมากเป็นพิเศษ ในพื้นที่เหล่านี้ (http://bit.ly/2PfLYsl) ควรขอความร่วมมือผู้ประกอบการ อย่าได้ผลิตเพิ่มที่อยู่อาศัยมากจนเกินไป

            เราต้องมาช่วยกันพูดความจริง เราต้องเข้าใจการเสพสื่อให้ดี เพราะบางที "สื่อ" บางแห่งก็เป็นแค่ลิ่วล้อ ไม่ได้มีอุดมการณ์หรือจุดยืนที่ชัดเจนเพื่อประโยชน์มหาชน แต่เพื่อกระเป๋าตัวเองเหมือนกัน


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 788 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved