How to: คำนวณเงินเพื่อลงทุนซื้ออสังหาฯ
  AREA แถลง ฉบับที่ 540/2561: วันพุธที่ 21 พฤศจิกายน 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            รักจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เราต้องหัด "ดีดลูกคิดรางแก้ว" ต้องรู้จัก How To ในการคำนวณความคุ้มค่า คุ้มทุน แต่เมื่อคุยเกี่ยวกับตัวเลข หลายคนคงไม่ค่อยชอบ แต่การคิดคำนวณทางการเงินเป็นสิ่งสำคัญ การเงินจึงช่วยให้เราวางแผนอนาคตได้นั่นเอง

            ที่การเงินมีความสำคัญก็เพราะเป็นเครื่องมือในการวางแผน หากไม่มีความรู้ทางด้านนี้ เราก็ไม่สามารถวางแผนในอนาคตได้ เราก็ค้าขายแบบ "กระเชอก้นรั่ว" กลายเป็นความเสียหายไปเสียอีก และนอกจากความรู้ทางการเงินแล้ว อันดับสองก็คือความรู้ด้านการตลาด เพื่อว่าเราจะสามารถคาดการณ์หรือพยากรณ์อนาคตได้นั่นเอง  ซึ่งมีเครื่องมือทางการวิจัยที่ชาวบ้านเรา ๆ ท่าน ๆ ก็สามารถทำได้ (เอาไว้ผมจะได้มา "สอน" ต่อไป) แต่ทั้งการเงินและการตลาดนี้ เป็นสิ่งจำเป็นยิ่งยวดที่นักพัฒนาที่ดินที่รอดชีวิตมาเมื่อ 20 ปีก่อน ต่างตอบกันเป็นเสียงเดียวกันนั่นเอง

ราคาที่ดินสำหรับห้องชุด ราคา 1 แสน/ตรม

            มีข่าวว่าห้องชุดชานเมือง ยังขายกันตารางเมตรละ 100,000 บาท นี่เป็นราคาที่สูงเกินไปหรือไม่ เราสามารถตรวจสอบได้จากราคาที่ดินในละแวกนั้น ผมในฐานะประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ขอให้ความเห็นว่ากรณีห้องชุดราคาตารางเมตรละ 100,000 บาท ที่ดินที่ซื้อมาทำโครงการควรมีราคาเท่าใด โดยประมาณการได้ตามนี้:

            1. กรณีห้องชุดตารางเมตรละ 100,000 บาท ถ้าทั้งโครงการมีขนาด 15,000 ตารางเมตร มูลค่าโครงการก็เป็นเงิน 1,500 ล้านบาท มูลค่านี้หากในส่วนของค่าบริหารจัดการ ค่าดำเนินการ ภาษี ดอกเบี้ย กำไร ซึ่งรวมเรียกว่า Soft Costs มีสัดส่วนเป็น 40% ก็แสดงว่า ต้นทุนในส่วนของที่ดิน-อาคาร หรือ Hard Costs (คือต้นทุนที่แข็งๆ หรือ Hard อันได้แก่ที่ดินและอาคาร) เป็น 60% หรือ 900 ล้านบาท

            2. สมมติให้พื้นที่ขายได้เป็นแค่ 60% ของพื้นที่ขาย ก็จะมีพื้นที่ก่อสร้างถึง 25,000 ตารางเมตร  ส่วนที่เหลือก็คือพื้นที่โถงโล่ง ที่จอดรถ และสาธารณูปโภค สาธารณูปการต่าง ๆ นั่นเอง

            3. ค่าก่อสร้างอาคารชุด 16-25 ชั้นตกเป็นเงินตารางเมตรละ 28,000 บาท ตามการกำหนดของมูลนิธิประเมินคาทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (http://bit.ly/1NYCpdF) ดังนั้นค่าก่อสร้างจึงเป็นเงิน 700 ล้านบาท

            4. ค่าที่ดินจึงเป็นเงิน 200 ล้านบาท (900 - 700 ล้านบาท)

            5. สมมติให้การก่อสร้างอาคาร ซึ่งมีขนาด 25,000 ตารางเมตร เป็น 7 เท่าของที่ดิน (โดยมากเป็นไปตามผังเมืองที่อนุญาตในแต่ละพื้นที่) ก็แสดงว่าที่ดินมีขนาด 3,571 ตารางเมตร หรือ 893 ตารางวา ดังนั้นราคาที่ดินต่อตารางวาที่จะซื้อมาเพื่อการนี้ จึงเป็นเงิน 223,964 บาท

            ดังนั้นหากราคาที่ดินแถวนั้นต่ำเกินกว่านี้ ก็แสดงว่า ราคาห้องชุดที่เรียกขายตารางเมตรละถึง 100,000 บาท เป็นราคาที่สูงเกินไปนั่นเอง เราไม่ควรซื้อ ขืนเราซื้อไปก็เป็นราคาที่บริษัทพัฒนาที่ดิน "ฟัน" กำไรไว้สูงมาก โอกาสที่เราขายเพื่อทำกำไรต่อในวันหน้าก็คง "หืดขึ้นคอ" นั่นเอง

ถ้าที่ดิน 1.9 ล้าน/ตรว. จะขายห้องชุด ตรม.ละเท่าไหร่

            ในอีกแง่หนึ่ง ราคาที่ดินที่แพงมาก ๆ ในเขตกรุงเทพมหานครนั้น เช่น มีราคาถึงตารางวาละ 1.9 ล้านบาท หากเราซื้อที่ดินดังกล่าว มาสร้างอาคารชุดขาย ห้องชุดที่ขายไปนั้น เราจะสามารถขายได้ตารางเมตรละเท่าใด จึงจะคุ้มค่า ไม่ตั้งราคาสูงหรือต่ำจนเกินไป  วิธีคิด ๆ ได้ดังนี้:

            1. ราคาที่ดินตารางวาละ 1.9 ล้านบาท หากสมมติมีที่ดินขนาด 1,000 ตารางวา หรือ 2.5 ไร่ ก็เป็นเงิน 1,900 ล้านบาท

            2. พื้นที่ก่อสร้างสำหรับที่ดิน 1,000 ตารางวา หรือ 4,000 ตารางเมตรนั้น สมมติให้เราสามารถสร้าง 7 เท่าของที่ดินหรือ 28,000 ตารางเมตร และสมมติให้มีพื้นที่ขายสุทธิเพียง 50% ของทั้งหมด หรือ 14,000 ตารางเมตรเท่านั้น

            3. ค่าก่อสร้างอาคารชุดสูง 26-35 ชั้น ตกเป็นเงินตารางเมตรละ 31,400 บาท ตามการกำหนดของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (http://bit.ly/1NYCpdF) ในที่นี้สมมติให้ค่าก่อสร้างแพงเป็นพิเศษที่ตารางเมตรละ 40,000 บาท ดังนั้นค่าก่อสร้างจริงจึงเป็นเงิน 1,120 ล้านบาท

            4. ต้นทุนของอาคารนี้จึงเป็นเงิน 3,020 ล้านบาท ทั้งนี้ถือเป็น Hard Costs (ที่ดิน-อาคาร) ที่ 60% ส่วน Soft Costs สมมติให้เป็นถึง 40% ของทั้งหมด ดังนั้นมูลค่าของโครงการนี้จึงเป็น 5,033 ล้านบาท (3,020 / 60%)

            5. ดังนั้นราคาห้องชุดต่อตารางเมตรจึงเป็นเงินตารางเมตรละ 359,524 บาท

            ถ้าจะซื้อห้องชุดใหม่ในราคา 100,000 บาทในย่านชานเมือง ผมขอแนะนำว่ายังมีห้องชุดใจกลางเมืองย่านสุขุมวิท เช่น มอนเทอเรย์เพลส ก็ยังขายอยู่ ณ ตารางเมตรละ 75,000 - 90,000 บาท อาคารเซ็นจูรี่ไฮท์ ก็ขายตารางเมตรละ 95,000 บาท หรืออื่น ๆ อีกมากมายที่อยู่ในทำเลดีเยี่ยม คุณภาพการก่อสร้างดีเยี่ยม  การลงทุนซื้อห้องชุด จึงมีความจำเป็นต้องคิดให้ดี โดยเฉพาะในกรณีการให้เช่าต่อ ห้องชุดชานเมืองจะสามารถหาผู้เช่าได้หรือไม่อย่างไร เป็นสิ่งที่พึงสังวร

ซื้อบ้านมา 20 ปี 2 ล้าน ขาย 5 ล้าน คุ้มไหม

            ถ้าเราขายบ้านที่ซื้อมาในราคา 2 ล้านบาท ได้ในราคา 5 ล้านบาทในอีก 20 ปีต่อมา นับว่าได้ผลตอบแทนต่อปีที่คุ้มค่าหรือไม่ เราจะรู้ได้อย่างไรว่าคุ้ม เราสามารถคิดได้ตามสูตรนี้

            อัตราผลตอบแทนที่คุ้มหรือไม่

            = {(ราคาขายไป / ราคาที่ซื้อมา) ถอดรูท 20 ปี } -1

            = {(5 / 2)^(1/20)} -1

            = 0.04688

            = 4.688% หรือ 4.7%

            การนี้แสดงว่าบ้านที่เราซื้อมาในราคา 2 ล้านบาทนั้น มีราคาเพิ่มขึ้นปีละ 4.7% โดยเฉลี่ย จนถึงปีที่ 20 จึงกลายเป็นเงิน 5 ล้านบาท ขายออกไป และต่อมาเราจึงต้องมาพิจารณาว่าอัตราผลตอบแทนที่ 4.7% ต่อปีนี้ คุ้มค่าหรือไม่

            1. กรณีที่เราซื้อบ้านมา แล้วปล่อยทิ้งไว้ ไม่ได้มาอยู่อาศัยเลย แล้วได้ผลตอบแทนเพียงเท่านี้ ก็อาจถือว่าไม่คุ้ม อัตราดอกเบี้ยเงินฝากในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา อาจสูงกว่านี้

            2. แต่หากในตลอดช่วงที่ผ่านมา 20 ปี เราได้เข้าอยู่อาศัยมาโดยตลอด แล้วยังขายได้กำไรในอัตรา 4.7% ที่มูลค่าเพิ่มขึ้น ก็เท่ากับว่าเราอยู่มา 20 ปีฟรี ๆ นับว่าคุ้มค่ายิ่ง

เราลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อคาดหวังอะไร

            โดยสรุปแล้ว เราลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เรามีความคาดหวังอยู่ 2 ประการสำคัญคือ

            1. ความคาดหวังถึงมูลค่าที่เพิ่มขึ้น โดยหวังให้เพิ่มสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก เพื่อว่าอย่างน้อยเงินก้อนที่เราซื้ออสังหาริมทรัพย์ไปนั้นจะไม่สูญหายไปไหน

            2. ความคาดหวังถึงผลตอบแทนจากการให้เช่าที่ตัวทรัพย์สินสามารถผลิตรายได้ให้กับเรา เช่นในแต่ละปีสามารถปล่อยเช่าได้รายได้สุทธิ (หลังจากหักค่าใช้จ่าย ค่าดำเนินการ ภาษี และค่าเผื่อเหลือเผื่อขาดในกรณีที่บางห้วงไม่มีผู้เช่า) เป็นสัดส่วน 5% ของราคาตลาด เป็นต้น

            เมื่อเรานำผลตอบแทนทั้งสองมาคิด ก็จะเห็นได้ชันว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น คุ้มค่ากว่าการลงทุนทางด้านอื่น เช่น ซื้อรถ เพราะรถ มีแต่จะลดราคาลง และค่าเสื่อมเพิ่มพูนอย่างรวดเร็วมาก

            ยิ่งกว่านั้นหากเราคิดให้ลึกลงไปอีก ในช่วงที่เราวางเงินดาวน์ไว้เช่น ราว 20% ของราคาในขณะซื้อ (เช่นตอนซื้อ ๆ มาราคา 2 ล้านบาท วางเงินดาวน์ไว้ 20% หรือ 4 แสนบาท) แล้วนำรายได้จากการให้เช่ามาผ่อนชำระเงินกู้ซื้อบ้าน ก็จะพบว่าเมื่อถึงกำหนด 20 ปีที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้นเป็น 5 ล้านบาท เราก็จะได้กำไรมหาศาลเลยทีเดียว ยิ่งถ้าลงทุนหลายหลัง ยิ่งได้กำไร แต่ถนนทั้งหลายไม่ได้โรยด้วยกลีบกุหลาบ บางครั้งก็มีความเสี่ยงและความไม่แน่นอนที่บางครั้งเราประมาทเลินเล่อจนพบหายนะเพราะความโลภของเราเองนั่นเอง

            การลงทุนจึงควรดำเนินการด้วยสติ ขอให้ทุกท่านประสบความสำเร็จในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และเพื่อเพิ่มพูนมงคลต่อชีวิต เราต้องไม่เอาเปรียบใครและคืนกำไรสู่สังคมด้วยนะครับ


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 893 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved