"บ้านล้านหลัง" แค่คิดก็เจ๊งแล้ว
  AREA แถลง ฉบับที่ 546/2561: วันจันทร์ที่ 26 พฤศจิกายน 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            รัฐบาลท่านหวังดีคิดจะทำโครงการ "บ้านล้านหลัง" แต่ทำได้ยากและโอกาสล้มเหลวมีมาก และยังส่งผลร้ายต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะที่ "สื่อชะเลียร์" และ "ขุนพลอยพยัก" ไม่กล้าบอกท่าน

            ตามโครงการ "บ้านล้านหลัง" ทรัพย์สินที่มีราคาซื้อ-ขายไม่เกิน 1 ล้านบาทที่เข้าร่วมโครงการจะแบ่งเป็นทรัพย์ในกรุงเทพฯ 14,000 หน่วย และทรัพย์ในภูมิภาค 16,000 หน่วย ประกอบด้วย ทรัพย์มือหนึ่งจากผู้ประกอบการและการเคหะแห่งชาติ จำนวนกว่า 27,000 หน่วย ทรัพย์มือสองของ ธอส. สถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ (SFIs) บริษัท บริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด(BAM) และ บริษัท บริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด(SAM) รวมกว่า 3,000 หน่วย ทั้งนี้ สามารถดูรายละเอียดที่ชัดเจนหรือสามารถสอบถามเพิ่มเติมได้ที่ โทร. 0-2645-9000 หรือ ghbank.co.th และ เฟซบุ๊ก ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (https://bit.ly/2PTk4XG)

            ยิ่งกว่านั้นยังมีรายละเอียดเพิ่มเติมว่า ". . .ที่ประชุมคณะรัฐมนตรีไฟเขียวธนาคารอาคารสงเคราะห์ จัดทำ “โครงการบ้านล้านหลัง” มุ่งกลุ่มผู้มีรายได้น้อย กลุ่มคนวัยทำงาน หรือ กำลังเริ่มสร้างครอบครัว ภายใต้วงเงินรวม 6 หมื่นล้านบาท ด้วยการอัดเงินก้อนใหญ่ 5 หมื่นล้านบาท ปล่อยสินเชื่อให้ประชาชนกู้ซื้อที่อยู่อาศัย วงเงินไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อราย ผ่อนด้วยดอกเบี้ยต่ำนานถึง 40 ปี พร้อมพยุงผู้ประกอบการ ด้วยสินเชื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอีก 1 หมื่นล้านบาท นำไปจัดทำที่อยู่ตามกำหนดไม่เกิน 1 ล้านบาทต่อหน่วย"

            มีผู้ประกอบจะสร้างบ้านหลังใหม่ด้วย โดยล่าสุด "น.พ.บุญ วนาสิน ผู้ก่อตั้งและประธานกรรมการ บริษัท ธนบุรี เฮลท์แคร์กรุ๊ปฯ เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า บริษัทสนใจเข้าร่วมโครงการบ้านล้านหลังของธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) โดยมีเป้าหมายจะพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและแนวสูง จำนวน 1 แสนหน่วย บนที่ดิน 37 แปลง 25 จังหวัดทั่วประเทศ มูลค่า 5-8 หมื่นล้านบาท ราคาขายต่อหน่วยไม่เกิน 7 แสนบาท เพื่อสนับสนุนนโยบายรัฐบาลให้ผู้มีรายได้น้อยมีบ้านเป็นของตนเอง"

            ทั้งนี้ "รูปแบบโครงการที่อยู่อาศัยที่จะพัฒนา แนวราบจะเป็นทาวน์เฮาส์และบ้านแฝดชั้นเดียว ส่วนแนวสูงจะสร้างไม่เกิน 7 ชั้น ขึ้นกับความเหมาะสมของที่ดิน เช่น ถ้าเป็นที่ดินในอำเภอเมือง ในหัวเมืองหลัก จะสร้างโครงการแนวสูง เช่น ที่นครราชสีมา หรือ ขอนแก่น ในเบื้องต้น เสนอ ธอส. อนุมัติ 3 โครงการนำร่อง ใน 3 จังหวัด มีอุตรดิตถ์, อ.กบินทร์บุรี จ.ปราจีนบุรี และ จ.ราชบุรี รวม 3,000 หน่วย ทั้งนี้ ราคาขายต่อหน่วยไม่เกิน 7 แสนบาท ผ่อนต่องวดไม่เกิน 3,900 บาท คาดว่าจะมีบ้านและคอนโดมิเนียมเข้าร่วมโครงการได้ในเฟส 2-5 สำหรับเฟสแรกนี้ไม่สามารถสร้างได้ทันการ" (https://bit.ly/2PSCnwj)

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหารศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านที่อยู่อาศัย การประเมินค่าทรัพย์สินและการพัฒนาเมือง ให้ความเห็นว่า "บ้านล้านหลัง" เป็นแนวคิดที่ผิด ไม่ควรดำเนินการ เพราะ ณ กลางปี 2561 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีบ้านรอขายซึ่งเป็นทั้งบ้านแนวราวและห้องชุดที่อยู่ในมือของผู้ประกอบการถึง 180,635 หน่วย รวมมูลค่าสูงถึง 768,454 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ 4.199 ล้านบาท บ้านเหล่านี้ไม่ใช่ขายไม่ออก เพียงแต่ ณ วันสำรวจ ยังไม่พบกับผู้ซื้อเท่านั้น

            หากบ้านเหล่านี้มีผู้อยู่อาศัยประมาณ 3 คนต่อหน่วย ก็เท่ากับสามารถรองรับประชาชนได้ถึง 541,905 คน หรือ 0.8% ของประชากรไทยเลยทีเดียว ดร.โสภณ คาดว่า จำนวนบ้านรอขายทั่วประเทศโดยเมื่อรวมกับต่างจังหวัดด้วยน่าจะมีจำนวนประมาณ 343,207 หน่วย รวมมูลค่าประมาณ 1.05 ล้านล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 3.059 ล้านบาท รองรับประชากรเฉลี่ยครัวเรือนละ 3.2 คน ได้ประมาณ 1,098,262 คนหรือ 1.6% ของจำนวนประชากรไทย

            ในจำนวน 180,635 หน่วยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ยังมีห้องชุดราคาไม่เกิน 0.5 ล้านบาท 555 หน่วยรอขายอยู่ ส่วนราคา 0.51-1.0 ล้านบาท มี 4,393 หน่วย โดยส่วนมากเป็นห้องชุดถึง 3,649 หน่วย ยิ่งกว่านั้นยังมีบ้านราคา 1.01-1.5 ล้านบาทจำนวน 10,166 หน่วย ทั้งนี้เป็นห้องชุด 7,248 หน่วย เป็นทาวน์เฮาส์ 2,793 หน่วย นอกนั้นเป็นอื่นๆ

            โดยรวมแล้ว สำหรับบ้านราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทนั้น มี 15,114 หน่วย โดยแยกเป็นบ้านแฝด 66 หน่วย เป็นทาวน์เฮาส์ 3,505 หน่วย เป็นตึกแถว 16 หน่วย ส่วนใหญ่เป็นห้องชุด 11,452 หน่วย และยังมีที่ดินจัดสรรอีก 75 แปลง ดังนั้นจากจำนวนเท่านี้ ซึ่งคาดว่าแต่ละหน่วยของที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทนี้ มีผู้อยู่อาศัยเฉลี่ย 3.5 คน ดังนั้นจึงสามารถรองรับประชาชนได้ถึง  52,899 คนโดยไม่ต้องไปเปิดโครงการใหม่เลยทีเดียว

            โดยนัยนี้รัฐบาลจึงไม่ควรสร้างบ้านประชารัฐ เพราะในตลาดปัจจุบันภาคเอกชนก็สามารถสร้างบ้านให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อย หรือรายได้ปานกลางค่อนข้างน้อยได้อยู่แล้ว ควรนำงบประมาณไปพัฒนาประเทศในทางอื่นมากกว่านั่นเอง การทำโครงการ "บ้านล้านหลัง" จึงเพียงช่วยผู้ประกอบการเป็นหลัก ไม่ใช่ช่วยผู้ซื้อบ้าน การให้ผ่อนระยะยาว 40 ปี ก็เพื่อช่วยสถาบันการเงินให้ได้ "ดูดเลือด" ได้นานขึ้น กลับกลายเป็นเสมือน "กับดัก" เป็นการสูญเสียโอกาส (Opportunity costs) ในการไปลงทุนทางอื่นของประชาชนมากกว่าจะเป็นผลดีต่อประชาชน

            ต้องช่วยกันคิดเพื่อส่วนรวมนะครับ

 


ที่มาของรูปภาพ: https://money.kapook.com/view202551.html


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,080 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved