ทำไงให้ "ไอคอนสยาม" ยั่งยืน
  AREA แถลง ฉบับที่ 553/2561: วันจันทร์ที่ 03 ธันวาคม 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            นับเป็นการเปิดตัวครั้งยิ่งใหญ่มากของ "ไอคอนสยาม" เมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายน 2561 หลายคนเห็นความอลังการนี้แล้วมั่นใจว่าศูนย์การค้าแห่งนี้จะไปรอด และไปไกลอย่างแสนยิ่งใหญ่ แต่ในอีกแง่หนึ่ง ก็ต้องมาดูกันเหมือนกันว่าศูนย์การค้านี้จะอยู่อย่างยั่งยืน อันนี้อาจเป็นการมองเชิง Devil's advocate

            Devli's advocates เป็นสำนวนในภาษาอังกฤษ หมายถึงการแกล้งไม่เห็นด้วยหรือแกล้งคัดค้านเพื่อที่จะให้คนอื่นได้ครุ่นคิดถึงอีกด้านหนึ่งหรือ คิดให้รอบคอบนั่นเอง การ "Play deveil's advocate" เกิดขึ้นเพราะว่าในการทำอะไรสักอย่างนั้น ถ้าทุกคนมองอะไรไปในทางเดียวกันหมด หรือ "ผงเข้าตา" ไม่มีคนคัดค้าน เลยก็จะทำให้เรามองไม่เห็นถึงผลเสียที่อาจจะเกิดขึ้น เราจึงต้องมองต่างมุมกันบ้าง

            "ไอคอนสยาม" การพัฒนาศูนย์การค้าขนาดยักษ์ริมน้ำด้วยเงินลงทุน 5.4 หมื่นล้านบาทเป็นสิ่งที่ดีต่อประเทศชาติ ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจของชาติ  ศักยภาพแห่งความสำเร็จก็ดูค่อนข้างพร้อม เช่น

            1. ในห้างจะมีหลายอย่างที่ห้างอื่นไม่มี เป็น Outlet สำคัญของสินค้าหรูเลิศจากต่างประเทศ

            2. อยู่ในตำแหน่งที่ชมกรุงเทพมหานครได้สวยมากที่สุดแห่งหนึ่ง

            3. มีอาคารชุดสุดหรูที่มีคนมีกำลังซื้อ

            4. มีรถไฟฟ้าสายใหม่

            5. ต่อไปจะมีถนนเลียบแม่น้ำเจ้าพระยา ทำให้ศักยภาพการเชื่อมต่อดีขึ้น

            6. มีโรงแรมและการพัฒนาอื่นๆ หลายแห่งตามแนวแม่น้ำเจ้าพระยา

            7. มีประชากรหนาแน่น ฯลฯ

            การวิจารณ์ในกรณีนี้ของผมอาจดูคล้าย "หมูเขาจะหาม อย่าเอาคานเข้าไปสอด" แต่ผมวิจารณ์ด้วยความปรารถนาดี และหวังอยากให้เห็นความสำเร็จ เพื่อประโยชน์ของทุกฝ่าย ดังนั้น เรามาลองวิพากษ์ข้อดีที่อ้างถึงกันโดยมองในแง่ตรงข้ามบ้าง:

            1. แม้ใน "ไอคอนสยาม" จะมีบางอย่างที่ห้างหรูอื่นไม่มี แต่ห้างชั้นเลิศอื่นก็มีแทบครบเช่นกัน การไปห้างแปลกใหม่ ก็คงไม่ได้ไปบ่อยหรือไปซ้ำนัก แรก ๆ เราก็ไป "เอเซียทีค" กันมาก แต่ปัจจุบันอาจไม่ใช่ ยกเว้นบางกลุ่ม

            2. เรื่องตำแหน่งที่ตั้งนั้น เป็นตำแหน่งที่คนอื่นดูได้สวยงามเช่นเดียวกับการดูวัดอรุณฯ ที่ทาบแสงทองยามเช้า แต่ไม่ใช่จุดที่เห็นกรุงเทพมหานครสวยที่สุด จุดที่เห็นสวยที่สุดอยู่ตรงข้ามพระบรมมหาราชวัง เป็นอีกคุ้งน้ำหนึ่ง ซึ่งห้ามสร้างตึกสูง-ใหญ่

            3. โครงการอาคารชุดสุดหรูที่สร้างในพื้นที่ของ "ไอคอนสยาม" นั้น ตึกแรกที่เปิดปี 2557 ขายหมดแล้ว (ไชโย) ส่วนอีกตึกที่เปิดปี 2558 ยังเหลือขายอยู่อีกราวหนึ่งในสาม ถือว่าขายได้ค่อนข้างช้า จำนวนหน่วยของห้องชุดสุดหรูก็มีไม่มากนัก แล้วจะมีผู้มาใช้บริการอะไรมากมายนักหรือ

            4. รถไฟฟ้าสายใหม่ที่จะวิ่งผ่านนั้น เป็นเสมือน "ไส้ติ่ง" ต่างจากกรณีห้างชั้นยอดของไทย เช่น สยามพารากอน เซ็นทรัลเอ็มบาสซี และเอ็มควอเทียร์ ที่รถไฟฟ้าสายหลักวิ่งผ่าน

            5. ถนนเลียบแม่น้ำเจ้าพระยา ไม่ได้เป็นถนนระบายการจราจรแบบถนนขนาด 6 ช่องทางจราจรริมแม่น้ำฮันของกรุงโซล (https://bit.ly/2OVtCvX) แค่ทำไว้สวยๆ คงมีศักยภาพไม่เพียงพอที่จะเชื่อมต่ออะไรเป็นชิ้นเป็นอันได้

            6. การพัฒนาโรงแรมริมฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยานั้น ก็มักมีผู้เข้าพักน้อยกว่า ค่าเช่าถูกกว่าฝั่งตะวันออกหรือฝั่งกรุงเทพมหานครอย่างชัดเจน (https://tinyurl.com/ybb4nk6g)

            7. ประชากรในพื้นที่แม้จะมีความหนาแน่นถึง 10,000 คนต่อตารางกิโลเมตร (https://bit.ly/2QV5Hyl) แต่ไม่ใช่ประชากรที่มีกำลังซื้อสูง ท่านทราบกันหรือไม่ว่า 54% ของประชากรในเขตนั้นเป็นชาวชุมชนดั้งเดิม โดยส่วนมากเป็นชุมชนแออัด! (https://bit.ly/2Oqy1qk)

            ทางรอดของการพัฒนาพื้นที่ฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา หรืออาจเรียกว่าให้ถูกต้องว่าฝั่งขวาของแม่น้ำเจ้าพระยา (โดยหันหน้าออกทะเล) ก็คือ

            1. สร้างหอชมเมือง แต่อาจช่วยไม่ได้ไม่มากนัก พระบรมมหาราชวังมีคนเข้าชมวันละ 17,000 คน (https://bit.ly/2Fuazt8 สถิติของพระบรมมหาราชวังเอง ไม่ใช่ปีละนับสิบๆ ล้านอย่างในการ "โฆษณาชวนเชื่อ" ตามเว็บท่องเที่ยว) ต่อให้เป็น 20,000 คน ก็ปีละ 7.3 ล้านคน  การไปหอชมเมืองกรุงเทพมหานคร ต้องเสียค่าใช้จ่าย อาจมีคนเข้าชมราว 1/3 ของพระบรมมหาราชวัง จะเพียงพอสำหรับการส่งเสริมการจับจ่ายจริงหรือ นักท่องเที่ยวกับ "นักช้อป" แตกต่างกันมาก รอบๆ โตเกียวสกายทรี โตเกียวทาวเวอร์ หอไอเฟล ก็ไม่ได้ก่อประโยชน์เชิงเศรษฐกิจแก่พื้นที่โดยรอบมากนัก

            2. ต้องมีสะพานใหม่ๆ ขึ้นมาหลายแห่ง ทำให้หมดความแตกต่างของทั้งสองฝั่งน้ำ เช่นเดียวกับกรณีกรุงโซล ที่มีสะพานทุกระยะ 1 กิโลเมตร หรือกรุงปารีสที่มีสะพานทุกระยะ 500 เมตรเป็นต้น สะพานที่ควรสร้างก็คือ

            2.1 สะพานถนนท่าดินแดง ข้ามไปฝั่งราชวงศ์

            2.2 สะพานข้ามถนนลาดหญ้าไปถนนสี่พระยา/ตลาดน้อย

            2.3 สะพานข้ามถนนจันทน์ไปเจริญนคร เป็นต้น

            การสร้างสะพานจะทำให้ศูนย์การค้าฝั่งขวาของแม่น้ำเจ้าพระยาได้อานิสงส์ แต่ประเด็นสำคัญคือทำให้ชาวธนบุรี ไม่เป็น "ลูกเมียน้อย" ของชาวกรุงเทพฯ เมื่อการสัญจรไปมาสะดวกมากขึ้น ความเป็นไปได้ในการพัฒนาเชิงพาณิชย์ริมแม่น้ำก็จะมีมากขึ้นตามไปด้วย อย่างไรก็ตามการพัฒนาสะพานเหล่านี้ ต้องดูแลการเวนคืนให้ดี โดยอาจสร้างเป็นอาคารชุดให้ผู้ถูกเวนคืนอยู่ในบริเวณใกล้เคียง เพื่อไม่ให้ได้รับผลกระทบมากนัก พร้อม "ค่าเยียวยา" ที่สมน้ำสมเนื้อ

            3. ควรสร้างถนนเลียบแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งสองฝั่งแบบกรณีแม่น้ำฮัน โดยทำเป็นถนนขนาด 3 ช่องทางจราจรในแต่ละทิศทาง รวม 12 ช่องจราจรใน 2 ฝั่งแม่น้ำ กลายเป็นถนนทางเลือก โดยบางบริเวณอาจต้องรื้ออาคารใหญ่ หรืออาจให้ถนนล้ำเข้ามาในแม่น้ำเจ้าพระยาบ้าง เป็นต้น สำหรับงบประมาณในการก่อสร้าง ควรได้รับการสนับสนุนจากวิสาหกิจต่าง ๆ ในบริเวณใกล้เคียงผ่านการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่บังเอิญภาษีที่เพิ่งประกาศใช้นี้ อาจไม่ "function" เท่าที่ควรและอาจเก็บภาษีได้น้อยกว่าเดิมก็เป็นไปได้ (https://bit.ly/2zfLf4C)

            4. ควรสร้างกระเช้าไฟฟ้าจากสาทรถึงตลาดน้อย และจากตลาดน้อยถึงวัดอรุณราชวรารามหรือบริเวณใกล้เคียง โดยให้เป็นสัมปทานระยะยาว (https://bit.ly/2vaP2fe) เช่นเดียวกับ the Emirates Air Line (https://bit.ly/2r64BVz) ที่กรุงลอนดอน

            สร้างห้างต้องคิดหนักในกระแสการซื้อขาย Online กำลังมาแรง  ในเว็บ "Tripadvisor" ยังล้อ "Central Embassy" ว่า "Central Empty" (https://bit.ly/2Qhrh3b) แต่ผมก็ยังเชื่อมั่นว่าห้างสุดหรูยังไปได้ คนระดับนั้นคงไม่ไปซื้อของออนไลน์ และแม้คนรวยระดับนั้นจะไป Shop ต่างประเทศได้ แต่คงไม่ได้มีเวลาไปบ่อยๆ ของในห้างสุดหรูของไทยก็มีราคาแม่ต่างจากในต่างประเทศนัก แต่ห้างสุดหรูเหล่านี้มีรถไฟฟ้า ไม่ได้ตั้งอยู่แบบ "ไอคอนสยาม"

            ผมก็แค่มองต่างมุมอย่างสร้างสรรค์ ไม่ได้มองแบบสื่อ "ชะเลียร์" หรือพวก "ขุนพลอยพยัก" ประเภท "ได้ครับนาย" หรือ "สบายครับท่าน"


ที่มาของรูปภาพ: https://areaonlineblog.files.wordpress.com/2018/12/553-61.jpg


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,111 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved