คิดใหม่ สวนสาธารณะโรงงานยาสูบ
  AREA แถลง ฉบับที่ 19/2562: วันอังคารที่ 15 มกราคม 2562

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            มีข่าวเมื่อเร็วๆ นี้ว่า "อดีตขุนคลังหวั่นรัฐบาลยกที่ดิน 77 ไร่ รง.ยาสูบให้เอกชนพัฒนาโดยไม่ผ่านกม.ร่วมทุน" https://bit.ly/2Qs53aJ) ผมจึงขอเสนอแนวคิดการพัฒนาที่ดินโรงงานยาสูบเพราะจะเอาไปทำสวนสาธารณะสถานเดียว ซึ่งเป็นการทำร้ายชาติและผลประโยชน์ของประชาชน

            โรงงานยาสูบขนาด 300 ไร่ จะกลายเป็นสวนสาธารณะนั้น ก็คงสวยงามดี แต่มองอีกแง่หนึ่งเท่ากับเราเอาเงินมหาศาลไปทิ้ง แทนที่จะเอามาพัฒนาประเทศ ถือเป็นการดรามาในการพัฒนาเมืองเป็นอย่างมาก ผมขอวิพากษ์ความคิดในการแปลงโรงงานยาสูบมาเพื่อใช้ในการพัฒนาสวนสาธารณะ ดังนี้:

            1. ในกรณีสวนเบญจกิติส่วนแรกตรงบึงยาสูบเนื้อที่ 130 ไร่นั้น เสียค่าพัฒนาไปทั้งหมด 950 ล้านบาท http://bit.ly/2keIAm5) แต่มีผู้มาใช้สอยในวันธรรมดา 500 คน ในวันหยุดราชการ 1,000 คน http://bit.ly/2jC5NP7) หรือเฉลี่ยวันละ 643 คน หรือปีละ 234,643 ราย (แต่ในความเป็นจริง มักเป็นคนที่ไปซ้ำๆ)  ถ้าเอาแค่เงินพัฒนาไปฝากธนาคารได้ดอกเบี้ย 3% แล้วหารด้วยจำนวนคน ก็จะเป็นเงินคนละ 121 บาท หากบวกค่าดูแลสวนด้วยแล้วก็คงเป็นเงินประมาณ 150 บาท แพงกว่าจ่ายเงินให้ไปออกกำลังกายที่ Fitness First ที่มีอุปกรณ์ต่างๆ ครบแถมอบไอน้ำและซอนาเสียอีก นี่ถ้าคิดค่าที่ดินด้วยก็คงยิ่งไม่คุ้ม แต่โดยที่โครงการนี้สร้างรอบบึง ไม่ใช่บนที่ดินปกติ จึงถือว่ามีไว้เพื่อการหย่อนใจ

            2. ที่ดินตรงตัวโรงงานอีก ที่ดิน 300 ไร่นี้ หากแบ่งมาทำถนนและสาธารณูปโภค สวน หรืออื่นๆ สัก 40% ก็จะเหลือ 180 ไร่สุทธิ ราคาเฉลี่ยน่าจะเป็นเงินตารางวาละ 1.5 ล้านบาท หรือไร่ละ 600 ล้านบาท รวมเป็นเงิน 108,000 ล้านบาท หากรัฐบาลต้องเสียเงินทำสวนสาธารณะในพื้นที่ขนาดใหญ่นี้อีก 4,000 ล้านบาท ก็คงเป็นเงินรวม 112,000 ล้านบาท ถ้าเอาเงินนี้ไปฝากได้ดอกเบี้ย 3% ก็เป็นเงินปีละ 3,360 ล้านบาท และหากในแต่ละวันมีคนมาใช้บริการ 8,000 คน (น้อยกว่าสวนลุมพินีเล็กน้อย) ก็ตกเป็นเงินคนละ 921 บาทต่อวัน ซึ่งถือได้ว่าสูญเสียมหาศาลต่อประเทศชาติ

            3. หากรัฐบาลนำที่ดินสุทธิ 180 ไร่ (288,000 ตารางเมตร) มาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ โดยให้มีสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างเป็น 8 เท่า ก็จะได้พื้นที่ก่อสร้าง 2,304,000 ตารางเมตร หากมีพื้นที่สุทธิ 60% ก็จะได้พื้นที่ขายประมาณ 1,382,400 ตารางเมตร หากราคาตารางเมตรละ 150,000 บาท ก็จะมีมูลค่าถึง 207,360 ล้านบาท  แต่นี่เรากำลังจะทิ้งเงินนับแสนๆ ล้านนี้เสีย

            4. บางคนอ้างว่าสวนสาธารณะในกรุงเทพมหานครมีน้อย แต่เราสามารถเพิ่มพื้นที่สีเขียวได้ด้วยการ

            4.1 ให้อาคารต่างๆ สามารถสร้างได้เกิน 10 เท่าของที่ดิน แต่ให้เว้นพื้นที่สีเขียวมากขึ้น อาคารต่าง ๆ ก็จะมีสวนสาธารณะขนาดย่อมๆ ในแต่ละอาคารเอง กระจายได้ทั่วไป

            4.2 การสร้างอาคารเขียว ซึ่งประหยัดพลังงาน ลดโลกร้อน โดยไม่จำเป็นต้องเป็นแต่พื้นที่สีเขียวเท่านั้น เพราะพื้นที่สีเขียว เช่น ทุ่งนาก็ยังปล่อยก๊าซเรือนกระจก http://bit.ly/2khBmca)

            5. คนที่จะได้ประโยชน์จากการมีสวนสาธารณะก็คือเจ้าของที่ดินโดยรอบ ยิ่งประเทศไทยไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเก็บภาษีเพิ่มจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่า (หลังการมีสวนสาธารณะ) ก็ยิ่งทำให้ผู้ได้ประโยชน์ไม่คืนกำไรสู่สังคม ประชาชนทั่วไปได้ประโยชน์น้อย

            6. กรณีสวนสาธารณะขนาดใหญ่นั้น ผู้ที่ใช้สอยมักเป็นคนที่อยู่ใกล้ (อยู่อาศัยและทำงานใกล้ๆ) ส่วนผู้ที่อยู่ไกล จะไม่ได้ประโยชน์

            7. เป็นสิ่งที่น่าเสียดายเป็นอย่างยิ่งที่ที่ดินโรงงานยาสูบ มีทั้งทางด่วนผ่านด้านหนึ่ง และอีก 2 ด้านก็มีรถไฟฟ้าผ่าน หากนำมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ก็คงมีมูลค่ามหาศาล

            ดังนั้นรัฐบาลจึงควรจะคิดใหม่ ถ้าพัฒนาที่ดินโรงงานยาสูบเพื่อการพาณิชย์ เช่น นำที่ดินแปลงนี้ที่มีมูลค่าประมาณ 108,000 ล้านบาทไปให้เช่าระยะยาว 30 ปีเพื่อการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ก็น่าจะได้เงินประมาณ 50% ของมูลค่าหรือ 54,000 ล้านบาท เงินจำนวนนี้สามารถนำไปพัฒนาประเทศได้อีกมหาศาล เช่น นำเงินไป

            1. ซื้อเรือดำน้ำ 3 ลำ 36,000 ล้านบาท https://goo.gl/zdreB8) ได้ถึง 9 ลำ (แต่ไม่รู้จะซื้อทำไม)

            2. ซื้อที่ดินชานเมืองไร่ละ 4 ล้านบาท สัก 20 ไร่ รวม 80 ล้านบาท และค่าพัฒนาอีก 20 ล้านบาท รวม 100 ล้านบาท เพื่อเป็นพื้นที่ขี่จักรยานได้ถึง 1,080 แห่ง

            3. สร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาได้ราว 22 สะพานhttp://goo.gl/kMAjnX

            4. สร้างทางด่วนอุดรรัถยา-อยุธยา ระยะทาง 42 กิโลเมตรได้ 3.5 แห่ง https://goo.gl/k7TvLJ)

            5. ถนนไร้ฝุ่นในชนบทได้ 13,000 กิโลเมตร http://goo.gl/D1pLsA)

            6. สร้างเขื่อนแม่วงก์เพื่อประชาชนนับแสนๆ ได้ถึง 8 เขื่อน http://bit.ly/1PoVhQh)

            7. สร้างโรงพยาบาล 5 ชั้น 114 เตียงมูลค่า 60 ล้านบาท ได้ถึง 1,800 แห่ง https://goo.gl/qEgzdP)

            8. ใช้สำหรับกรมการแพทย์ที่มีโรงพยาบาลในสังกัด 102 แห่ง (เช่น ราชวิถี เลิดสิน นพรัตน์ราชธานี ฯลฯ) ซึ่งใช้งบประมาณปีละ 13,500 บาท ได้ถึง 8 ปี https://goo.gl/fThZDX)

            การสร้างสิ่งที่ไม่ได้มีคุณค่าคุ้ม นอกจากจะทำให้ชาติสูญเสียโอกาสแล้ว ยังทำให้คนไทยจนลงไปอีก เพราะแทนที่จะเอาทรัพยากรมาใช้ประโยชน์เพื่อพัฒนาประเทศ พัฒนาฐานะความเป็นอยู่ของประชาชน กลับเอาไปใช้อย่างไม่รู้ค่า แม้แต่สนามบินไคตักใจกลางเมืองฮ่องกง พื้นที่ท่าเรืออุตสาหกรรมใจกลางเมืองเซี่ยงไฮ้ หรือ "หัวลำโพง" แห่งนครโอซากา ก็ยังมาพัฒนาเชิงพาณิชย์ ไม่มีใครเอาที่ดินแสนแพงกลางเมืองไปทำสวนสาธารณะ

            โปรดคิดใหม่ดีกว่า

 


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,073 คน
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved