ธนารักษ์ช่วยเจ้าที่ดินใหญ่ ประเมินราคาถูกๆ หรือไม่?
  AREA แถลง ฉบับที่ 220/2562: วันอังคารที่ 23 เมษายน 2562

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            ดร.โสภณ ถามตรง ทำไมกรมธนารักษ์จึงประเมินราคาที่ดินใจกลางกรุงเทพมหานครแค่ 1 ล้านบาทต่อตารางวา ทั้งที่มีหลักฐานการซื้อขายที่แพงกว่านี้มากมาย  อาจทำให้สังคมมองว่ามุ่งช่วยอภิมหาเศรษฐีเจ้าของที่ดินผืนงามๆ ใจกลางเมือง ให้เสียภาษีน้อยๆ หรือไม่

            ตามที่มีข่าว "ราคาประเมินใหม่รับภาษีที่ดิน ขยับทั่วประเทศ10-15% “พระราม1-วิทยุ”วาละล้าน" ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะที่ประเมินค่าที่ดินทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ระบุว่า มีหลักฐานมากมายที่มีการซื้อขายที่ดินผืนงามใจกลางเมืองในราคา 2 ล้านบาท เช่น สถานทูตอังกฤษ หรือที่ดินตารางวาละ 3.1 ล้านบาท กรณีที่ดินซอยหลังสวน

            ดังนั้นราคาที่ดินสูงสุดที่กรมธนารักษ์ประกาศที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวานั้น เป็นราคาที่ไม่สะท้อนราคาตลาด เพราะราคาตลาดปัจจุบันในบริเวณรถไฟฟ้าสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต และนานานั้น ปรับเพิ่มเป็น 2.5 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2561แล้ว  อันที่จริงราคาที่ดินแถวสยามสแควร์ น่าจะมีราคาตลาดตารางวาละ 1 ล้านบาทมาตั้งแต่ปี 2552 แล้ว ทั้งที่เมื่อเริ่มแรก ราคาตลาดอยู่ที่ 400,000 ต่อตารางวาในปี 2537 และ ณ สิ้นปี 2558 เมื่อออกราคาประเมินราชการรอบปี 2559-2562 ราคาตลาดในย่านนี้ก็ตกเป็นเงิน 1.9 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว แต่ทางราชการก็ประเมินไว้เพียง 900,000 บาท  แสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินของกรมธนารักษ์ไม่สะท้อนราคาตลาด

            มาดูการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามราคาของที่ดินที่แพงที่สุด ณ สยามสแควร์ จะเป็นดังนี้:

 

            อนึ่งเมื่อครั้งประเมินปี 2559-2562 กรมธนารักษ์ยกให้ย่านสีลมมีราคาสูงสุดที่ 1 ล้านบาท/ตารางวา แต่ในปีใหม่ 2563-2566 ให้ราคาประเมินกรมธนารักษ์ที่ 1 ล้านบาทเหมือนเดิม แต่ยกบริเวณย่านสยามสแควร์ให้เท่ากับสีลม ทั้งที่ย่านสยามสแควร์ที่มีรถไฟฟ้าผ่าน 2 เส้น มีศักยภาพสูงกว่า ถือเป็นย่านการค้าปลีก (Retail Centre) ที่มีผลตอบแทนสูงกว่าย่านสีลมซึ่งเป็นย่านการเงิน (Financial District)

            มาดูหลักฐานที่มีการเรียกขายและซื้อขายแล้วของราคาที่ดินในใจกลางเมืองที่ราคาเกินกว่า 2 ล้านบาท แต่กรมธนารักษ์ประเมินสูงสุดเพียง 1 ล้านบาท ดังนี้:

 

            ในขณะเดียวกันกรมธนารักษ์กลับสามารถประเมินราคาห้องชุดพักอาศัยในเขตใจกลางเมือง ส่วนมากกลับประเมินใกล้เคียงหรือต่ำกว่าราคาตลาดเล็กน้อยเท่านั้น  ดังนั้นหากกรมธนารักษ์จะพยายามประเมินราคาที่ดินในใจกลางเมืองให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด ก็น่าจะทำได้อยู่แล้ว  อีกตัวอย่างหนึ่งก็คือกรณีราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เฉลี่ยปีละ 10% บางแห่งราคาตลาดเพิ่มขึ้นเกือบ 30% ต่อปี  แต่กรมธนารักษ์กลับบอกว่าจะประเมินราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าใหม่หลังจากรถไฟฟ้าเสร็จ ซึ่งเมื่อนั้นราคาตลาดคงขึ้นไปมากกว่า 1 เท่าตัวแล้ว

            ดังนั้น ดร.โสภณ ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินค่าทรัพย์สิน จึงเป็นห่วงว่าสาธารณชนอาจเข้าใจไปว่ากรมธนารักษ์มุ่งช่วยเหลือเจ้าของที่ดินรายใหญ่ๆ ใจกลางเมือง ให้เสียภาษีแต่น้อย  ด้วยการประมินราคาที่ดินตามราคากรมธนารักษ์ต่ำกว่าราคาตลาดถึง 60% ในขณะที่สำหรับประชาชนทั่วไปที่ถือครองห้องชุด กลับประเมินไว้ใกล้เคียงกับความเป็นจริงโดยไม่มีการลดหย่อน 

 

 

ลองชม FB video : http://bit.ly/2GqY9zy

 

 

 


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,790 คน
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved