มีบ้านว่าง 525,889 หน่วยใน กทม.
  AREA แถลง ฉบับที่ 467/2562: วันพุธที่ 11 กันยายน 2562

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีบ้านที่สร้างเสร็จ และเกือบทั้งหมดขายแล้ว แต่ไม่มีคนเข้าอยู่อาศัยถึง 525,889 หน่วย  ส่งสัญญาณลางร้าย  ดร.โสภณ แนะให้รียูส (Reuse) หรือนำกลับมาใช้ใหม่ เพื่อไม่ให้เป็นความสูญเสียทางเศรษฐกิจ

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในนามของประธานก่อตั้งและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งประเทศไทย ได้รับความอนุเคราะห์จากการไฟฟ้านครหลวงประมาณการจำนวนบ้านว่าง  (บ้านทุกประเภท) ที่ใช้เกณฑ์ใช้ไฟฟ้าไม่เกิน 15 หน่วยต่อเดือน คือไม่ได้ใช้หรือแทบไม่ได้เข้าใช้สอยบ้านเลย

            ตัวเลขบ้านว่างมีความสำคัญต่อการวางแผนทั้งภาครัฐที่เกี่ยวข้องกับการวางนโยบายและแผนต่อการพัฒนาเมืองและที่อยู่อาศัย  การไฟฟ้านครหลวงที่ติดตั้งมิเตอร์แต่มีผู้ใช้น้อยซึ่งอาจไม่คุ้มค่า ภาคเอกชนโดยเฉพาะนักพัฒนาที่ดินที่จะต้องระมัดระวังไม่พัฒนาในที่ๆ มีสินค้าล้นตลาด สินค้าเหล่านี้อาจมาขายแข่ง สถาบันการเงินที่อำนวยสินเชื่อ  นักลงทุน ตลอดจนผู้ซื้อบ้านที่พึงมีข้อมูลการลงทุนซื้อบ้านอย่างรอบรู้

            จากการสำรวจล่าสุดพบว่าในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีบ้านว่างทั้งห้องชุดและบ้านแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว อยู่ 525,889 หน่วย  ปีหนึ่งๆ มีการผลิตที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประมาณ 110,000-120,000 หน่วย นี่เท่ากับว่าถ้าไม่ผลิตที่อยู่อาศัยใหม่ 4 ปีครึ่ง ยังมีบ้านเหล่านี้เป็นอุปทานขายได้ในตลาด  จึงนับว่าบ้านว่างมีจำนวนมหาศาล แต่ก็ยังไม่ถึงกับเป็นสัญญาณอันตราย

            บ้านว่าง 525,889 หน่วยนี้ คิดจากจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมด 5,097,815 หน่วยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล หรือราว 10.3% ของทั้งหมด  แสดงว่าในบ้าน 10 หลัง จะมี 1 หลังที่ว่าง อีก 9 หลังมีผู้อยู่อาศัย  สัดส่วนนี้ลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเกิดวิกฤติเมื่อ 20 ปีก่อน  โดยในปี 2538 ดร.โสภณ พบบ้านว่าง 14.5% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในขณะนั้น  และต่อมาในปี 2541 พบบ้านว่างประมาณ 12.0% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด  สัดส่วนของบ้านว่างจึงลดลงตามลำดับ

            อาจกล่าวได้ว่า บ้านแนวราบมีสัดส่วนของบ้านว่าง 9.2% (มีบ้านว่าง 1 หลังทุกบ้าน 11 หน่วย) ในขณะที่ห้องชุดโดยรวมมีสัดส่วนว่างถึง 13.9% (มีบ้านว่างทุก 1 หน่วยใน 7 หน่วย) ทั้งนี้เพราะห้องชุดมีไว้เพื่อการลงทุน การปล่อยเช่าหรือขายต่อ มากกว่าบ้านแนวราบที่มักไว้ใช้เพื่อการอยู่อาศัยโดยผู้ใช้สอยจริง (end users)  สินค้าห้องชุดจึงต้องให้ความระวังเป็นพิเศษในการลงทุนในขณะนี้

            เมื่อเทียบกับในต่างประเทศ เช่น ญี่ปุ่น ปรากฏว่า ในกรุงโตเกียว มีสัดส่วนบ้านว่าง 11.3% แต่ในระดับทั่วประเทศกลับพบบ้านว่าง 14.0% ทั้งนี้ประชาชนในชนบทย้ายเข้าเมืองโดยเฉพาะคนหนุ่มสาว  ประเทศญี่ปุ่นเป็นสังคมผู้สูงวัยอย่างสมบูรณ์แบบ ทำให้ความต้องการบ้านมีน้อยลง  ยิ่งกว่านั้นค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม-ปรับปรุงบ้านยังสูง เพราะค่าแรงแพง จึงนิยมสร้างใหม่มากกว่าจะซ่อมบ้านเดิม

            ทำเลที่มีบ้านว่างมากได้แก่ เขตจังหวัดนนทบุรี โดยมีถึง 13.7% คือทุก 7 หลังจะมีบ้านว่าง 1 หลัง  รองลงมาเป็นบางนา 13.5% และบางใหญ่ 12.6%  ทั้ง 3 ทำเลนี้เป็นทำเลที่มีผู้นิยมอพยพไปอยู่และไปซื้อบ้านและห้องชุดไว้เก็งกำไรเป็นจำนวนมาก  ส่วนทำเลที่มีสัดส่วนบ้านว่างน้อย คือ บางพล 8.4%  มีนบุรี 8.8% และลาดกระบัง 9% ทั้งนี้เพราะใน 3 เขตนี้เป็นเขตที่ตั้งอยู่ห่างไกลเมือง  การพัฒนาที่อยู่อาศัยจึงมีน้อยกว่าเขตอื่น

            พื้นที่ที่ปลอดภัย มีบ้านว่างน้อย อันดับที่ 1 คือพื้นที่ บางพลี มีหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 198,272 หน่วย ไม่มีผู้อยู่อาศัย 16,674 หน่วย หรือคิดเป็น 8% ซึ่งเท่ากับว่ามีบ้านว่าง 1 หน่วยในทุกๆ  12 หน่วย  อันดับที่ 2 คือพื้นที่ มีนบุรี มีหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 226,940 หน่วย ไม่มีผู้อยู่อาศัย 19,976 หน่วย หรือคิดเป็น 9% ซึ่งเท่ากับว่ามีบ้านว่าง 1 หน่วยในทุกๆ  11 หน่วย และอันดับที่ 3 คือพื้นที่ ลาดกระบัง มีหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 156,375 หน่วย ไม่มีผู้อยู่อาศัย 14,009 หน่วย หรือคิดเป็น 9% ซึ่งเท่ากับว่ามีบ้านว่าง 1 หน่วยในทุกๆ  11 หน่วย

            ส่วนพื้นที่ๆ “อันตราย ที่มีสัดส่วนบ้านว่างมากเป็นพิเศษ ได้แก่ อันดับที่ 1 คือพื้นที่ นนทบุรี มีหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 33,5421 หน่วย ไม่มีผู้อยู่อาศัย 45,848 หน่วย หรือคิดเป็น 14% ซึ่งเท่ากับว่ามีบ้านว่าง 1 หน่วยในทุกๆ  7 หน่วย  อันดับที่ 2 คือพื้นที่ บางนา มีหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 231,192 หน่วย ไม่มีผู้อยู่อาศัย 31,289 หน่วย หรือคิดเป็น 14% ซึ่งเท่ากับว่ามีบ้านว่าง 1 หน่วยในทุกๆ  7 หน่วย และอันดับที่ 3 คือพื้นที่ บางใหญ่ มีหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 221,492 หน่วย ไม่มีผู้อยู่อาศัย 28,016 หน่วย หรือคิดเป็น 13% ซึ่งเท่ากับว่ามีบ้านว่าง 1 หน่วยในทุกๆ  8 หน่วย

            ถ้าเจาะลึกลงไปตามประเภทที่อยู่อาศัยในแต่ละพื้นที่จะพบว่าห้องชุดในแทบทุกระดับราคาเฉพาะในพื้นที่บางใหญ่ บางพลี บางนา มีนบุรี บางกะปิ นนทบุรี บางเขน บางบัวทอง และคลองเตย มีความน่าห่วงใยมาก เพราะมีสัดส่วนห้องชุดที่เป็นบ้านว่างมากถึง 13.5% - 17.5% กล่าวคือ ในห้องชุดทุก 6 หน่วย จะมีผู้เข้าอยู่อาศัย 5 หน่วย และอีก 1 หน่วยเป็นบ้านว่าง  สินค้าห้องชุดในพื้นที่นี้มีโอกาสที่จะมาขายแข่งกับสินค้าใหม่ๆ ของผู้ประกอบการได้  ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยไม่เพิ่มขึ้นเท่าที่ควร  การลงทุนจึงมีความเสี่ยงเป็นพิเศษ

            ดร.โสภณ เสนอให้ทางราชการช่วยส่งเสริมการขายบ้านมือสองที่เป็นบ้านว่างเหล่านี้โดย

            1. จัดการประมูลขายบ้านโดยให้มีการประเมินค่าทรัพย์สินให้ได้ราคาตลาดที่เหมาะสมเป็นที่เชื่อถือต่อทุกฝ่ายก่อน

            2. ให้มีกองทุนสนับสนุนการให้สินเชื่อเพื่อการซ่อมบ้านเพื่อจะสามารถขายได้ราคาดีกว่าการขายตามสภาพ

            3. ให้มีกองทุนรับซื้อบ้านมือสองเพื่อนำมาปรับปรุงเพื่อการขายใหม่ โดยให้ซื้อในราคา 90% ของราคาตลาด เพื่อช่วยให้ผู้ที่ครองครองบ้านว่างสามารถมีเงินหมุนเวียนไปทำธุรกิจได้

            ดร.โสภณยังเสนอแนะว่าควรส่งเสริมการใช้ใหม่ (re-use) สำหรับบ้านว่างเพื่อไม่ให้เกิดความสูญเสียทางเศรษฐกิจ  ทั้งนี้เพราะการซ่อมแซมบ้านเก่าก็ช่วยกระตุ้นทางเศรษฐกิจได้เช่นกัน แถมยังถูกกว่าการสร้างใหม่ ผู้ซื้อได้บ้านแน่นอน  ค่าแรงไทยยังถูก การซ่อมแซมล้านขึ้นใหม่มีโอกาสมากกว่าประเทศญี่ปุ่นที่ค่าแรงแพง และมีสัดส่วนประชากรผู้สูงวัยมากกว่าในไทย

            นอกจากนี้ ดร.โสภณ เสนอว่าไทยควรแก้กฎหมายให้มีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซื้อแล้วไม่อยู่ ยึดมาขายทอดตลาด เอาเงินมาให้นิติบุคคลบ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลอาคารชุดมาใช้เพื่อการบำรุงรักษาอาคาร  และยังควรแก้กฎหมายภาษีมรดก ให้จัดกับกับบ้านทุกหลังโดยไม่มีข้อยกเว้น อยู่ที่เสียมากหรือน้อยตาม % ของมูลค่าบ้าน
 


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 480 คน
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved