ผังเมืองภาคตะวันออกกับการขายชาติ
  AREA แถลง ฉบับที่ 612/2562: วันจันทร์ที่ 02 ธันวาคม 2562

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

ที่มา: ASEAN Investment Report 2018 หน้า 5
https://unctad.org/en/PublicationsLibrary/unctad_asean_air2018d1.pdf
 

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ร่วมกับ อ.ชวพงศ์ ชำนิประศาสน์ อดีตนายกสมาคมสถาปนิกสยาม ในพระบรมราชูปถัมภ์ และ ดร.ประภัสร์ จงสงวน อดีตผู้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทย จัดแถลงข่าว อีอีซี: ทุจริตเชิงนโยบายและวางผังเมืองผิดๆ อย่างไร ในวันจันทร์ที่ 2 ธันวาคม 2562 เวลา 10:00-11:00 น. ณ เบรนเวคคาเฟ่บางซื่อจังชั่น โดยมีสาระการแถลงข่าว ได้แก่:

            1. อันตราย จุดอ่อนและข้อผิดพลาดของผังเมืองอีอีซี

            2. รถไฟความเร็วสูง 3 สนามบิน เอื้อประโยชน์ใคร

            3. ทุจริตเชิงนโยบายอย่างไรในการวางผังเมืองอีอีซี

            4. สิ่งที่ควรแก้ไขในการวางผังเมืองอีอีซี

            ต่อไปนี้เป็นคำแถลงของ ดร.โสภณ พรโชคชัย

 


สรุป

            อีอีซีคือโครงการ “ขายชาติ” การดึงดูดการลงทุนไม่จำเป็นต้องประเคนขนาดนี้ ประเทศสิงคโปร์ อินโดนีเซีย เวียดนาม ฟิลิปปินส์ มาเลเซียที่มีการลงทุนจากต่างประเทศมากกว่าไทย ก็ไม่ได้ส่งเสริมการลงทุนแบบ “ขายชาติ” ถึงขนาดนี้

            มาตรา 35 ให้สำนักงานและผู้ซึ่งทำธุรกรรมกับสำนักงานในกิจการเกี่ยวกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์บรรดาที่กฎหมายกำหนดให้ต้องมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายนั้น แปลว่าอะไร นี่ใช่การขายชาติหรือเปล่า ชาติอื่น เช่น สิงคโปร์ แค่ต่างชาติมาซื้อห้องชุดยังต้องเสียภาษีซื้อ 15% ฮ่องกง 30% แต่ไทยเราจะไม่เก็บค่าธรรมเนียม แถมภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ร่างกันอยู่ก็ต่ำจนแทบไม่ต้องเสีย อย่างนี้เราเสีย “สิทธิสภาพนอกอาณาเขต” ไหม นอกจากเรายกแผ่นดินให้ต่างชาติแล้ว ยังไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน ที่แม้แต่คนไทยก็ต้องเสีย ยกต่างชาติให้อยู่เหนือกว่าไทยแท้ๆ เช่นนี้คนไทยเสียเปรียบต่างชาติแล้ว

            ในอีอีซี เราอ้างว่าจะทำเพื่ออุตสาหกรรมสมัยใหม่ แต่มาตรา 39 ระบุว่า เพื่อประโยชน์ในการพัฒนาอุตสาหกรรมของประเทศไปสู่การใช้เทคโนโลยีขั้นสูง สร้างนวัตกรรม และเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม รวมทั้งการพัฒนาขีดความสามารถในการแข่งขันกับต่างประเทศในด้านต่าง ๆ. . .คณะกรรมการนโยบายจะประกาศกำหนดจากอุตสาหกรรมเป้าหมายทั้งหมดหรือบางส่วน หรืออุตสาหกรรมอื่นนอกเหนือจากอุตสาหกรรมเป้าหมาย โดยอาจรวมถึงอุตสาหกรรมการบริการ อุตสาหกรรมท่องเที่ยวและการจัดประชุม หรืออุตสาหกรรมอื่นใดด้วยก็ได้. . .นี่เท่ากับอ้างเพื่อหาทางให้ต่างชาติมา “ฆ่า” อุตสาหกรรมไทยโดยเฉพาะใช่หรือไม่

            มาตรา 49 ให้ผู้ประกอบ. . .ซึ่งเป็นนิติบุคคลและเป็นคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน. . .ให้มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นภายในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษได้โดยไม่ต้องได้รับอนุญาตตามประมวลกฎหมายที่ดิน หรือภายใต้การจำกัดสิทธิของคนต่างด้าวตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด แล้วแต่กรณี. . .        นี่ไม่แค่เช่าที่ดิน 99 ปี ประเคนที่ดินให้พวกต่างชาติ ทั้งที่ก็ไม่เห็นมีใครเรียกร้องอะไรเลย

            มาตรา 52 การเช่า เช่าช่วง ให้เช่า หรือให้เช่าช่วงที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์. . .มิให้นำความในมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติการ

เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 มาใช้บังคับ. . .ห้ามมิให้ทำสัญญาเช่าเป็นกำหนดเวลาเกินห้าสิบปี. . . การต่อสัญญาเช่า

อาจทำได้แต่จะต่อสัญญาเกินสี่สิบเก้าปีนับแต่วันครบห้าสิบปีไม่ได้. . . ที่ยกเลิกไม่ใช่มาตราตามกฎหมายเดิม เพราะกฎหมายเดิมระบุชัดว่าจะต่อสัญญาได้อีกก็ต่อเมื่อหมดสัญญาเดิมที่จดทะเบียนไว้แล้วเท่านั้น นี่เท่ากับจะทำให้การ “งุบงิบ” ทำสัญญาซ้อนเป็นการถูกกฎหมายใช่ไหม  ยิ่งกว่านั้นยังปล่อยให้เช่าช่วงได้อีก พวกต่างชาติไม่ใช่ที่ดินแล้ว ยังปล่อยให้เช่าช่วงอีก แต่ทีที่ดิน ส.ป.ก.4-01 เกษตรกรไม่ใช้ทำเกษตรแล้ว ยังต้องคืนหลวง นี่ปล่อยให้พวกต่างชาติมาหากินกับที่ดินไทย

            มาตรา 58 ผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ. . . (1) ได้รับยกเว้นไม่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินทั้งหมดหรือบางส่วน. . . (2) สามารถใช้เงินตราต่างประเทศเพื่อชำระค่าสินค้าหรือบริการระหว่างผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ. . .นี่แปลว่าต่างชาติสามารถใช้เงินตราสกุลของเขาเองได้ ต่อไปคงเอาไปซื้อก๋วยเตี๋ยวได้ ไทยคงเหมือนกัมพูชาที่เดี๋ยวนี้ใช้แต่เงินดอลลาร์ กลายเป็นประเทศราชทางการเงินของมหาอำนาจ

            ที่สิงคโปร์ ถ้ามีนายหน้าไทยไปเปิดบูธขายบ้าน นายหน้าไทยนั้นจะต้องถูกปรับเป็นเงิน 625,000 บาท (25,000 เหรียญสิงคโปร์) จำคุกนานนับปี หรือทั้งจำทั้งปรับ  สิงคโปร์ควบคุมนักวิชาชีพนายหน้าในประเทศของเขา คุ้มครองผู้บริโภคและนักวิชาชีพ  แต่ที่ประเทศไทยโดยเฉพาะในอีอีซี นักวิชาชีพใดก็ตาม หากได้รับการรับรองจากประเทศของเขาเอง ก็สามารถมาปฏิบัติหน้าที่ได้เลย ไม่ว่าจะเป็นนายหน้า แพทย์ สถาปนิก วิศวกร พยาบาล ฯลฯ ได้หมดทุกอย่าง ไม่เฉพาะแต่ในสิงคโปร์ ในมาเลเซีย อินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ ต่างก็คุ้มครองวิชาชีพท้องถิ่น  แต่ประเทศไทยเปิดเสรี  นี่เท่ากับไทยเราขายชาติอยู่ใช่หรือไม่  (พ.ร.บ. อีอีซี มาตรา 59)

            การผังเมืองอีอีซี มีความไม่ชอบมาพากลอย่างไร  ทำไมเขตเศรษฐกิจพิเศษใหญ่โตของชาติ กลับไม่มีผังเมืองอะไรเลย ไม่ได้กำหนดอะไรเป็นชิ้นเป็นอันออกมา หรือหวังจะเอื้อประโยชน์กับภาคเอกชนกันเสียก่อน

            จะสังเกตได้ว่า "เขตเศรษฐกิจพิเศษ" ทั้งหลายนั้น มักกินพื้นที่ขนาดเท่าโครงการขนาดใหญ่โครงการหนึ่ง หรือตำบล หรือบางส่วนของอำเภอหนึ่ง เช่น เขตเศรษฐกิจพิเศษเชียงรายที่มี 3 อำเภอที่เกี่ยวข้อง (https://bit.ly/2BYWCAa) ไม่ใช่เลอะเปรอะเปื้อนลามไปถึง 3 จังหวัด (ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง) แบบอีอีซีและสามารถประกาศเป็น 6-7 จังหวัด (สระแก้ว ปราจีนบุรี จันทบุรี ตราด หรืออาจรวมถึงนครนายกด้วย)  แค่ 3 จังหวัดก็ถือว่าเป็นภูมิภาคไปแล้ว ไม่ใช่เขตเศรษฐกิจพิเศษอะไร

            เราคงยังจำได้ว่าไม่กี่เดือนมานี้มีการเดินขบวนของประชาชนเวียดนามทั้งในฮานอย โฮจิมินห์ซิตี้และอื่นๆ ต่อต้านการที่รัฐบาลเวียดนามจะให้ประกาศให้มีเขตเศรษฐกิจพิเศษ 3 แห่ง 

            โดยแห่งหนึ่งตั้งอยู่ใกล้ชายแดนจีน  แต่สำหรับในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor: EEC) ก็เพิ่งมีข่าวว่า “ครม.คลอดผังเมืองใหม่ “อีอีซี” แบ่งพื้นที่ 4 ประเภทพร้อมยกเลิกผังเมืองเดิม” (https://bit.ly/2Y4qowl) ในด้านหนึ่งก็มีข่าว “‘ซีพี' กว้านที่นา 2 อำเภอ ขึ้นเมืองใหม่ 'แปดริ้ว'” (https://bit.ly/2NQlb6v) ระบุว่า “ปิดพิกัดที่ดินหมื่นไร่ 'เจ้าสัวซีพี' ผุดสมาร์ทซิตี ระหว่างบ้านโพธิ์ไปแปลงยาว . . .อีกจุดสถานีจอมเทียน เตรียมขึ้นเมืองมิกซ์ยูส ด้าน 'สุรพงษ์' มือขวา 'คีรี' ระบุ ไร้ปัญหามาก ปตท. วิ่งซบซีพี มั่นใจชนะประมูล. . .เป้าหมายประมาณ 10,000 ไร่ เพื่อพัฒนาเป็นเมืองใหม่และนิคมอุตสาหกรรม ทำเลตั้งอยู่ระหว่าง อ.บ้านโพธิ์ ไปทาง อ.แปลงยาว ห่างจากสถานีรถไฟความเร็วสูงประมาณ 20 กิโลเมตร ล่าสุด ได้ซื้อที่ดินซึ่งเป็นที่นาจากชาวบ้านแล้วบางส่วน ราคาเฉลี่ย 1 ล้านบาทต้น ๆ ต่อไร่ และแปลงด้านในต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อไร่ ซึ่งที่ตั้งของแปลงที่ดินสามารถเชื่อมระหว่างเมืองอีอีซี ทั้งไปทาง จ.ชลบุรี ระยอง และเข้า อ.แปลงยาว เขตที่ตั้งนิคมอุตสาหกรรมได้สะดวก”

            นี่คงให้คำตอบว่าทำไมจึงไม่มีการวางผังเมืองล่วงหน้า ทำไมจนป่านนี้ผังเมืองยังไม่เกิด ก็เพราะพวก ‘เจ้าสัว’ ยังรวบรวมที่ดินไม่เสร็จ ขืนออกผังเมืองออกมาให้เป็นพื้นที่สงวนเพื่อเกษตรกรรม เหล่า ‘เจ้าสัว’ ก็เจ๊งนั่นเอง ปกติแล้วในเขตเศรษฐกิจพิเศษทั้งหลาย เขากำหนดเป็นเขตเล็กๆ คล้ายกับเมืองใหม่หรือนิคมอุตสาหกรรม แต่นี่เรากำหนดทั้ง 3 จังหวัด และสามารถขยายได้ทั้ง 6-7 จังหวัดในภาคตะวันออกโดยไม่ต้องออกพระราชบัญญัติใหม่และยังอาจลามทั่วประเทศ

            ถ้าคิดให้ดี จะมีความต้องการเมืองใหม่หรือ ตามแผนคร่าวๆ ในอีอีซี ระบุว่าจะมีเมืองใหม่ฉะเชิงเทรา พัทยา และระยอง ซึ่งเมืองใหม่ฉะเชิงเทราก็กำลังจะได้รับการปั้นโดยกลุ่มเจ้าสัว ที่น่าตกใจไปกว่านั้นคือในเมืองใหม่เหล่านี้ต่อไปมหาอำนาจทั้งหลายโดยเฉพาะจีน จะสามารถมาซื้อได้ทั้ง 100% ภาษีก็ไม่ต้องเสีย (แต่คนไทยในพื้นที่อื่นทั่วประเทศต้องเสียภาษี) ต่อไปก็ใช้เงินตราต่างประเทศได้โดยใช้เงินบาทแค่เศษเงินทอนแบบในกัมพูชา ต่อไปจึงถือว่ามีเขตเช่า อาณานิคมจีนบนแผ่นดินไทยแน่นอน

            ในนานาอารยประเทศ การวางผังเขตเศรษฐกิจพิเศษ รัฐบาลควรกำหนดไว้เลยว่าตรงไหนจะทำอะไร เพื่อให้เกิดการประสานสัมพันธ์กับแผนและผังอื่นๆ การจะเวนคืนที่นับหมื่นนับแสนไร่ก็จะต้องมีการจ่ายค่าทดแทนที่เป็นธรรมตามมาตรฐานสากล ที่เวนคืนตรงไหนจะนำมาทำอะไร โดยในบริเวณนั้นๆ ก็จะต้องจัดให้มีการประมูล เพื่อให้เกิดความโปร่งใส ไม่ใช่ปล่อยให้ ‘เจ้าสัว’ ไปกว้านซื้อตามชอบใจแล้วค่อยมาบรรจุลงไปในแผน อย่างนี้จะเป็นการเอื้อนายทุน เอื้อต่างชาติ โดยคนไทยแทบไม่ได้อะไรหรือไม่

            กรณีสถานีรถไฟความเร็วปานกลางฉะเชิงเทรา ต้องสร้างสถานีใหม่เพราะเป็นรถไฟความเร็วปานกลาง เป็นสิ่งที่ “ไร้เหตุผลสิ้นดี” เพราะในญี่ปุ่น เขาทำให้รถไฟฟ้าความเร็วสูงวิ่งโค้ง

เข้าเมืองได้ ดูจากประสบการณ์ของประเทศญี่ปุ่นที่เขาพัฒนา “ชินกันเซ็น” ซึ่งเป็นรถไฟความเร็วสูง (มาก) ก็ยังสามารถเลี้ยวโค้งตอนเข้าเมืองเลย และยังสามารถตีโค้งไปมา ทะลุระหว่างภูเขา โดยไม่ต้องสร้างเป็นเส้นตรงก็ได้

            จากประสบการณ์ของญี่ปุ่นนี้ จึงชี้ให้เห็นว่าการสร้างรถไฟความเร็วสูงด้วยการเวนคืนที่ดินสร้างสถานีและเส้นทางใหม่เช่นที่จะเกิดขึ้นในกรณีฉะเชิงเทราหรือเมืองอื่นในอนาคตนั้น เป็นแนวคิดที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงและจะเป็นการสร้างปัญหาให้กับประชาชนและประเทศชาติในระยะยาวนั่นเอง  รถไฟเชื่อม 3 สนามบินของไทยที่วิ่งด้วยความเร็ว 160-300 กิโลเมตรต่อชั่วโมง (https://bit.ly/2qQEzVG) จึงไม่มีความจำเป็นต้องสร้างสถานีใหม่ให้สิ้นเปลืองงบประมาณแต่อย่างใด

            รถไฟเชื่อม 3 สนามบิน มีไปทำไม ทำไมต้องเชื่อม นาริตะกับฮาเดนะ ต้องเชื่อมหรือไม่ สนามบินในนิวยอร์ก 3 แห่ง คือ นิวยอร์ก เนวาร์ค (EWR) นิวยอร์ก จอ์น เอฟ เคนเนดี้ (JFK) และนิวยอร์ก ลา การ์เดีย (LGA) มีรถไฟฟ้าเฉพาะไว้เชื่อมโดยตรงหรือ แต่เดิมเราจะสร้างรถไฟความเร็วสูง กรุงเทพมหานคร-ระยอง ทำไมเหลือแค่สนามบินอู่ตะเภา ควรไปที่ระยองมากกว่าไหน


ภูมิภาค "อีอีซี" คือการขายชาติ

            บางคนยังเข้าใจผิดว่า "อีอีซี" คือผลงานชิ้นโบว์แดงของรัฐบาล แต่แท้จริงนี่คือการเริ่มศักราชของการขายชาติ ทำร้ายแผ่นดิน สร้างความอัปยศแก่ลูกหลานไทย

            ที่สิงคโปร์ ถ้ามีนายหน้าไทยไปเปิดบูธขายบ้าน นายหน้าไทยนั้นจะต้องถูกปรับเป็นเงิน 625,000 บาท (25,000 เหรียญสิงคโปร์) จำคุกนานนับปี หรือทั้งจำทั้งปรับ  สิงคโปร์ควบคุมนักวิชาชีพนายหน้าในประเทศของเขา คุ้มครองผู้บริโภคและนักวิชาชีพ  แต่ที่ประเทศไทยโดยเฉพาะในอีอีซี นักวิชาชีพใดก็ตาม หากได้รับการรับรองจากประเทศของเขาเอง ก็สามารถมาปฏิบัติหน้าที่ได้เลย ไม่ว่าจะเป็นนายหน้า แพทย์ สถาปนิก วิศวกร พยาบาล ฯลฯ ได้หมดทุกอย่าง

            ไม่เฉพาะแต่ในสิงคโปร์ ในมาเลเซีย อินโดนีเซีย ฟิลิปปินส์ ต่างก็คุ้มครองวิชาชีพท้องถิ่น  แต่ประเทศไทยเปิดเสรี  นี่เท่ากับไทยเราขายชาติอยู่ใช่หรือไม่  เรากำลังล่อให้ต่างชาติมาลงทุน หรือมายึดประเทศไทยกันแน่  มาดู พ.ร.บ. อีอีซี มาตรา 59 ระบุว่า (1) ในกรณีที่การประกอบวิชาชีพใดมีกฎหมายกำหนดให้ผู้ประกอบวิชาชีพหรือผู้ขออนุญาต ต้องมีสัญชาติไทยหรือต้องได้รับใบอนุญาต จดทะเบียน หรือรับรองก่อนการประกอบวิชาชีพตามกฎหมายแล้ว คณะกรรมการนโยบายอาจประกาศให้ผู้ซึ่งได้รับใบอนุญาต จดทะเบียน หรือรับรองให้ประกอบวิชาชีพนั้นในประเทศที่คณะกรรมการนโยบายกำหนด สามารถประกอบวิชาชีพ
นั้นเพื่อกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษได้. . .นี่แสดงว่านอกจากรัฐบาลไทยไม่ยกระดับนักวิชาชีพไทย และให้นักวิชาชีพต่างชาติมาเอาเปรียบนักวิชาชีพไทย

            ต่อไปอีอีซี จะลามไปทั่ว  ตามมาตรา 6 ให้พื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรีและระยองและพื้นที่อื่นใดที่อยู่ในภาคตะวันออกที่กำหนดเพิ่มเติมโดยพระราชกฤษฎีกาเป็นเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก. . .เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศ  ข้อนี้แสดงว่าไม่ได้จำกัดเฉพาะ (ตรงไหนก็ได้ใน) 3 จังหวัดตามที่โฆษณาแล้ว  ต่อไปลามไปทั้งภาคตะวันออก รวมถึงสระแก้ว ปราจีนบุรี จันทบุรี ตราด โดยไม่ต้องตราเป็นพ.ร.บ.อีกต่อไป  และต่อไปคงลามไปทั่วประเทศโดยเฉพาะกรณีให้ต่างชาติเซ้งที่ดินได้ 99 ปี  ขีดความสามารถของไทยก็ด้อยกว่าเฉพาะสิงคโปร์และมาเลเซียเท่านั้น (https://goo.gl/wPYLQX) ไม่ต้องให้ต่างชาติเช่าที่ 99 ปีเลย

            มาตรา 35 ให้สำนักงานและผู้ซึ่งทำธุรกรรมกับสำนักงานในกิจการเกี่ยวกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์บรรดาที่กฎหมายกำหนดให้ต้องมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมายนั้น แปลว่าอะไร นี่ใช่การขายชาติหรือเปล่า ชาติอื่น เช่น สิงคโปร์ แค่ต่างชาติมาซื้อห้องชุดยังต้องเสียภาษีซื้อ 15% ฮ่องกง 30% แต่ไทยเราจะไม่เก็บค่าธรรมเนียม แถมภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ร่างกันอยู่ก็ต่ำจนแทบไม่ต้องเสีย อย่างนี้เราเสีย “สิทธิสภาพนอกอาณาเขต” ไหม นอกจากเรายกแผ่นดินให้ต่างชาติแล้ว ยังไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน ที่แม้แต่คนไทยก็ต้องเสีย ยกต่างชาติให้อยู่เหนือกว่าไทยแท้ๆ เช่นนี้คนไทยเสียเปรียบต่างชาติแล้ว

            ในอีอีซี เราอ้างว่าจะทำเพื่ออุตสาหกรรมสมัยใหม่ แต่มาตรา 39 ระบุว่า เพื่อประโยชน์ในการพัฒนาอุตสาหกรรมของประเทศไปสู่การใช้เทคโนโลยีขั้นสูง สร้างนวัตกรรม และเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม รวมทั้งการพัฒนาขีดความสามารถในการแข่งขันกับต่างประเทศในด้านต่าง ๆ. . .คณะกรรมการนโยบายจะประกาศกำหนดจากอุตสาหกรรมเป้าหมายทั้งหมดหรือบางส่วน หรืออุตสาหกรรมอื่นนอกเหนือจากอุตสาหกรรมเป้าหมาย โดยอาจรวมถึงอุตสาหกรรมการบริการ อุตสาหกรรมท่องเที่ยวและการจัดประชุม หรืออุตสาหกรรมอื่นใดด้วยก็ได้. . .นี่เท่ากับอ้างเพื่อหาทางให้ต่างชาติมา ฆ่า” อุตสาหกรรมไทยโดยเฉพาะใช่หรือไม่ นี่แสดงว่ารัฐจะกำหนดอุตสาหกรรมอื่น ๆ ได้อีก พวกต่างชาติจะพาเหรดกันมายึดประเทศไทยแล้ว  ส่วนที่อ้างเรื่องยานยนต์สมัยใหม่ อิเล็กทรอนิกส์อัจฉริยะ หุ่นยนต์ การบินและโลจิสติกส์ ดิจิทัล การแพทย์ครบวงจร ก็ไม่ต้องไปไกลถึงภาคตะวันออก ตั้งในนิคมอุตสาหกรรมใกล้ๆ ก็ได้ ไม่สิ้นเปลืองงบประมาณไปมหาศาลแบบ “ขี่ช้างจับตั๊กแตน” แบบนี้

            ต่อไปต่างชาติมันจะครองแผ่นดินไทย โดยมาตรา 48 ให้ผู้ประกอบกิจการหรืออยู่อาศัยในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษได้รับสิทธิประโยชน์อย่างใดอย่างหนึ่งหรือหลายอย่างตามที่คณะกรรมการนโยบายกำหนด ดังต่อไปนี้ (๑) สิทธิในการถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นของคนต่างด้าว (๒) สิทธิในการนำคนต่างด้าวเข้ามาและอยู่อาศัยในราชอาณาจักร (๓) สิทธิในการที่จะได้รับยกเว้นหรือลดหย่อนภาษีอากร (๔) สิทธิในการทำธุรกรรมทางการเงิน (๕) สิทธิประโยชน์อื่น. . .  นี่เท่ากับเป็นเขตเช่าของคนต่างชาติไปแล้วหรือไม่

            มาตรา 49 ให้ผู้ประกอบ. . .ซึ่งเป็นนิติบุคคลและเป็นคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน. . .ให้มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นภายในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษได้โดยไม่ต้องได้รับอนุญาตตามประมวลกฎหมายที่ดิน หรือภายใต้การจำกัดสิทธิของคนต่างด้าวตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด แล้วแต่กรณี. . .        นี่ไม่แค่เช่าที่ดิน 99 ปี ประเคนที่ดินให้พวกต่างชาติ ทั้งที่ก็ไม่เห็นมีใครเรียกร้องอะไรเลย

            มาตรา 51. . .บุคคลดังกล่าวรวมทั้งคู่สมรส บุพการี และบุตร. . .อาจได้รับการลดหย่อนภาษี สิทธิเกี่ยวกับการเข้าเมืองและการขออนุญาตทำงาน และสิทธิอื่นเพิ่มเติม ทั้งนี้ ตามที่คณะกรรมการนโยบายประกาศกำหนดก็ได้. . .  นี่ให้ต่างชาติขนคนเข้ามาโดยไม่เสียอะไรเลย มาตั้งอาณานิคม? แต่คนไทยแท้ๆ ต้องเสียภาษี

            มาตรา 52 การเช่า เช่าช่วง ให้เช่า หรือให้เช่าช่วงที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์. . .มิให้นำความในมาตรา 540 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมาตรา 5 แห่งพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 มาใช้บังคับ. . .ห้ามมิให้ทำสัญญาเช่าเป็นกำหนดเวลาเกินห้าสิบปี. . . การต่อสัญญาเช่า

อาจทำได้แต่จะต่อสัญญาเกินสี่สิบเก้าปีนับแต่วันครบห้าสิบปีไม่ได้. . . ที่ยกเลิกไม่ใช่มาตราตามกฎหมายเดิม เพราะกฎหมายเดิมระบุชัดว่าจะต่อสัญญาได้อีกก็ต่อเมื่อหมดสัญญาเดิมที่จดทะเบียนไว้แล้วเท่านั้น นี่เท่ากับจะทำให้การ “งุบงิบ” ทำสัญญาซ้อนเป็นการถูกกฎหมายใช่ไหม  ยิ่งกว่านั้นยังปล่อยให้เช่าช่วงได้อีก พวกต่างชาติไม่ใช่ที่ดินแล้ว ยังปล่อยให้เช่าช่วงอีก แต่ทีที่ดิน ส.ป.ก.4-01 เกษตรกรไม่ใช้ทำเกษตรแล้ว ยังต้องคืนหลวง นี่ปล่อยให้พวกต่างชาติมาหากินกับที่ดินไทย

            มาตรา 58 ผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ. . . (1) ได้รับยกเว้นไม่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินทั้งหมดหรือบางส่วน. . . (2) สามารถใช้เงินตราต่างประเทศเพื่อชำระค่าสินค้าหรือบริการระหว่างผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ. . .นี่แปลว่าต่างชาติสามารถใช้เงินตราสกุลของเขาเองได้ ต่อไปคงเอาไปซื้อก๋วยเตี๋ยวได้ ไทยคงเหมือนกัมพูชาที่เดี๋ยวนี้ใช้แต่เงินดอลลาร์ กลายเป็นประเทศราชทางการเงินของมหาอำนาจ

            เรากำลังขายชาติ ประเคนชาติให้ต่างชาติ ไม่ได้พัฒนาชาติที่ "อีอีซี" เลย


ผังเมืองอีอีซี สุดวิตถาร

            มาถกกันให้ชัด ๆ ว่าการผังเมืองอีอีซี มีความไม่ชอบมาพากลอย่างไร  ทำไมเขตเศรษฐกิจพิเศษใหญ่โตของชาติ กลับไม่มีผังเมืองอะไรเลย ไม่ได้กำหนดอะไรเป็นชิ้นเป็นอันออกมา หรือหวังจะเอื้อประโยชน์กับภาคเอกชนกันเสียก่อน

            วิตถาร แปลว่า "นอกแบบ, นอกทาง, (เกินวิสัยปรกติ)" ทั้งนี้ตามพจนานุกรม ฉบับราชบัณฑิตยสถาน พ.ศ.2554  ที่ว่าผังเมืองอีอีซีสุดวิตถารก็เพราะว่าในการทำโครงการอะไรก็ตาม โดยเฉพาะเมืองใหม่ เขตเศรษฐกิจพิเศษ เราต้องมีผังเมืองมาเป็นจุดเริ่มต้น ว่าอะไรจะอยู่ตรงไหน ทำสิ่งใดบ้าง หรืออะไรก่อนหลัง  อย่างเช่น เราวางผังเมือง แม้เมืองมีมาก่อนผังเมือง เราก็พยายามที่จะวางผังเมืองให้เป็นการนำการพัฒนา (Guided Development) ไม่ใช่ปล่อยให้เมืองเติบโตไปส่งเดชโดยขาดการควบคุมเท่าที่ควร  ยกตัวอย่างหนึ่งก็คือ

            1. ตอนที่เราสร้างเมืองใหม่บางพลี หรือเมืองชี้นำต่างๆ เราก็จะมีผังเมืองกำหนดก่อนว่า ตรงไหนจะเป็นเขตอุตสาหกรรม เป็นเขตพาณิชยกรรม เป็นเขตที่อยู่อาศัย เป็นพื้นที่สีเขียว ฯลฯ ไม่ใช่ปล่อยให้สร้างกันเปะปะสับสนปนเปนั่นเอง

            2. เขตเศรษฐกิจพิเศษชายแดนทั้งหลาย ซึ่งเดี๋ยวนี้คงเลิก "ฮิต" ไปแล้ว เช่น เขตเศรษฐกิจพิเศษสระแก้ว (https://bit.ly/2zVqAnh) ก็ยังมีการวางผังหรือกำหนดพื้นที่เขตอุตสาหกรรมต่างๆ ไว้ชัดเจน  เขตเศรษฐกิจพิเศษตากก็มีการกำหนดการใช้ที่ดินไว้ชัดเจน (https://bit.ly/2Qz7Gbk) เป็นต้น

            จะสังเกตได้ว่า "เขตเศรษฐกิจพิเศษ" ทั้งหลายนั้น มักกินพื้นที่ขนาดเท่าโครงการขนาดใหญ่โครงการหนึ่ง หรือตำบล หรือบางส่วนของอำเภอหนึ่ง เช่น เขตเศรษฐกิจพิเศษเชียงรายที่มี 3 อำเภอที่เกี่ยวข้อง (https://bit.ly/2BYWCAa) ไม่ใช่เลอะเปรอะเปื้อนลามไปถึง 3 จังหวัด (ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง) แบบอีอีซีและสามารถประกาศเป็น 6-7 จังหวัด (สระแก้ว ปราจีนบุรี จันทบุรี ตราด หรืออาจรวมถึงนครนายกด้วย)  แค่ 3 จังหวัดก็ถือว่าเป็นภูมิภาคไปแล้ว ไม่ใช่เขตเศรษฐกิจพิเศษอะไร

            เราคงยังจำได้ว่าไม่กี่เดือนมานี้มีการเดินขบวนของประชาชนเวียดนามทั้งในฮานอย โฮจิมินห์ซิตี้และอื่นๆ ต่อต้านการที่รัฐบาลเวียดนามจะให้ประกาศให้มีเขตเศรษฐกิจพิเศษ 3 แห่ง โดยแห่งหนึ่งตั้งอยู่ใกล้ชายแดนจีน คือที่อำเภอวันโด่น (Vân Đồn) จังหวัดก๋วงนินห์ (Quảng Ninh) ในครานั้นชาวเวียดนามถูกตำรวจจับไปนับพันคน แต่รัฐบาลก็ทานเสียงชาวบ้านไม่ไหว เลยเลื่อนการเปิดเขตเศรษฐกิจพิเศษนี้ออกไป  อย่างไรก็ตามหากเราดูแผนที่ จะเห็นได้ว่าเขตเศรษฐกิจพิเศษนี้เป็นส่วนหนึ่งของอำเภอหนึ่งเท่านั้น

            คนเวียดนามเขาไม่ถูกมอมเมา มองออกและมองขาดว่า ขืนให้มีเขตเศรษฐกิจพิเศษนี้ มหาอำนาจจีนคงเป็นรายเดียวที่มาลงทุน เพราะติดชายแดนจีน คงไม่มีชาติอื่นมาแหยมแน่นอน และ 

ด้วยเหตุนี้ ชาวเวียดนามคงเห็นแล้วว่าจีนคงมาครอบงำชาติแน่นอน  แต่รัฐบาลเวียดนามอาจเห็นแก่ตัวเลขความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจเพื่อความมั่นคงของเก้าอี้ของตัวเองหรืออย่างไรก็ไม่ทราบ

            แต่สำหรับในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor: EEC) ก็เพิ่งมีข่าวว่า “ครม.คลอดผังเมืองใหม่ “อีอีซี” แบ่งพื้นที่ 4 ประเภทพร้อมยกเลิกผังเมืองเดิม” (https://bit.ly/2Y4qowl) ซึ่งก็แปลว่า

            1. เรามีเขตเศรษฐกิจพิเศษ แต่มีผังเมืองทีหลัง (ยังไม่เสร็จดี)

            2. ที่ว่าจะมีผังเมือง ก็ไม่แน่ว่าจะได้ ทุกอย่างก็เคยเลื่อนไปได้เรื่อยๆ

            3. ผังอีอีซี จะรวมแค่ 3 จังหวัด หรือ 7-8 จังหวัดในภาคตะวันออก เพราะอีกสักพักอีอีซีก็คงมีประกาศเพิ่มเป็น 7-8 จังหวัดเข้าไปแล้ว ผังนี้จะล้าสมัยหรือไม่

            ในอีกด้านหนึ่งก็มีข่าว “‘ซีพี' กว้านที่นา 2 อำเภอ ขึ้นเมืองใหม่ 'แปดริ้ว'” (https://bit.ly/2NQlb6v) ระบุว่า “ปิดพิกัดที่ดินหมื่นไร่ 'เจ้าสัวซีพี' ผุดสมาร์ทซิตี ระหว่างบ้านโพธิ์ไปแปลงยาว . . .อีกจุดสถานีจอมเทียน เตรียมขึ้นเมืองมิกซ์ยูส ด้าน 'สุรพงษ์' มือขวา 'คีรี' ระบุ ไร้ปัญหามาก ปตท. วิ่งซบซีพี มั่นใจชนะประมูล. . .เป้าหมายประมาณ 10,000 ไร่ เพื่อพัฒนาเป็นเมืองใหม่และนิคมอุตสาหกรรม ทำเลตั้งอยู่ระหว่าง อ.บ้านโพธิ์ ไปทาง อ.แปลงยาว ห่างจากสถานีรถไฟความเร็วสูงประมาณ 20 กิโลเมตร ล่าสุด ได้ซื้อที่ดินซึ่งเป็นที่นาจากชาวบ้านแล้วบางส่วน ราคาเฉลี่ย 1 ล้านบาทต้น ๆ ต่อไร่ และแปลงด้านในต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อไร่ ซึ่งที่ตั้งของแปลงที่ดินสามารถเชื่อมระหว่างเมืองอีอีซี ทั้งไปทาง จ.ชลบุรี ระยอง และเข้า อ.แปลงยาว เขตที่ตั้งนิคมอุตสาหกรรมได้สะดวก”

            นี่คงให้คำตอบว่าทำไมจึงไม่มีการวางผังเมืองล่วงหน้า ทำไมจนป่านนี้ผังเมืองยังไม่เกิด ก็เพราะพวก ‘เจ้าสัว’ ยังรวบรวมที่ดินไม่เสร็จ ขืนออกผังเมืองออกมาให้เป็นพื้นที่สงวนเพื่อเกษตรกรรม เหล่า ‘เจ้าสัว’ ก็เจ๊งนั่นเอง ปกติแล้วในเขตเศรษฐกิจพิเศษทั้งหลาย เขากำหนดเป็นเขตเล็กๆ คล้ายกับเมืองใหม่หรือนิคมอุตสาหกรรม แต่นี่เรากำหนดทั้ง 3 จังหวัด และสามารถขยายได้ทั้ง 6-7 จังหวัดในภาคตะวันออกโดยไม่ต้องออกพระราชบัญญัติใหม่และยังอาจลามทั่วประเทศ

            ถ้าคิดให้ดี จะมีความต้องการเมืองใหม่หรือ ตามแผนคร่าวๆ ในอีอีซี ระบุว่าจะมีเมืองใหม่ฉะเชิงเทรา พัทยา และระยอง ซึ่งเมืองใหม่ฉะเชิงเทราก็กำลังจะได้รับการปั้นโดยกลุ่มเจ้าสัว ที่น่าตกใจไปกว่านั้นคือในเมืองใหม่เหล่านี้ต่อไปมหาอำนาจทั้งหลายโดยเฉพาะจีน จะสามารถมาซื้อได้ทั้ง 100% ภาษีก็ไม่ต้องเสีย (แต่คนไทยในพื้นที่อื่นทั่วประเทศต้องเสียภาษี) ต่อไปก็ใช้เงินตราต่างประเทศได้โดยใช้เงินบาทแค่เศษเงินทอนแบบในกัมพูชา ต่อไปจึงถือว่ามีเขตเช่า อาณานิคมจีนบนแผ่นดินไทยแน่นอน

            ในนานาอารยประเทศ การวางผังเขตเศรษฐกิจพิเศษ รัฐบาลควรกำหนดไว้เลยว่าตรงไหนจะทำอะไร เพื่อให้เกิดการประสานสัมพันธ์กับแผนและผังอื่นๆ การจะเวนคืนที่นับหมื่นนับแสนไร่ก็จะต้องมีการจ่ายค่าทดแทนที่เป็นธรรมตามมาตรฐานสากล ที่เวนคืนตรงไหนจะนำมาทำอะไร โดยในบริเวณนั้นๆ ก็จะต้องจัดให้มีการประมูล เพื่อให้เกิดความโปร่งใส ไม่ใช่ปล่อยให้ ‘เจ้าสัว’ ไปกว้านซื้อตามชอบใจแล้วค่อยมาบรรจุลงไปในแผน อย่างนี้จะเป็นการเอื้อนายทุน เอื้อต่างชาติ โดยคนไทยแทบไม่ได้อะไรหรือไม่

            ฤาบางประเทศชอบแต่ทำโครงการใหญ่ๆ ที่นายทุนใหญ่ๆ ได้ประโยชน์ ฤามีบางคนได้เงินทอน


ชินกันเซ็น เลี้ยวโค้งได้ : ฉะเชิงเทราต้องไม่สร้างสถานีใหม่

            กรณีสถานีรถไฟความเร็วปานกลางฉะเชิงเทรา ต้องสร้างสถานีใหม่เพราะเป็นรถไฟความเร็วปานกลาง เป็นสิ่งที่ “ไร้เหตุผลสิ้นดี” เพราะในญี่ปุ่น เขาทำให้รถไฟฟ้าความเร็วสูงวิ่งโค้งเข้าเมืองได้

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ชี้ให้เห็นว่า แนวรถไฟฟ้าความเร็วปานกลางของไทยสามารถเลี้ยวโค้งได้ โดยดูจากประสบการณ์ของประเทศญี่ปุ่นที่เขาพัฒนา “ชินกันเซ็น” ซึ่งเป็นรถไฟความเร็วสูง (มาก) ก็ยังสามารถเลี้ยวโค้งตอนเข้าเมืองเลย และยังสามารถตีโค้งไปมา ทะลุระหว่างภูเขา โดยไม่ต้องสร้างเป็นเส้นตรงก็ได้

            1. ในกรณีนครเซ็นไดหรือนครอีกหลายแห่ง ปรากฏว่ารถไฟชินกันเซ็น Tohoku (https://bit.ly/2Epy7g0) ซึ่งวิ่งด้วยความเร็ว 300 กิโลเมตรต่อชั่วโมง สามารถเลี้ยวเข้าใจกลางเมืองโดยไม่ต้องไปสร้างสถานีใหม่นอกเมืองเหมือนที่จะเกิดขึ้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา เพราะในระหว่างเข้าเมือง รถจะวิ่งด้วยความเร็วต่ำอยู่แล้ว
 


 


 


 


 

ดูกันชัดๆ ชินกันเซ็น (ทางรถไฟยกระดับอันบนสุด) สายนี้ที่ปกติมีความเร็ว 300 กม./ชม. แต่ตอนวิ่งเข้าเมืองเซ็นได กลับโค้งอ้อมตึกเข้าสู่สถานีใจกลางเมืองโดยไม่ต้องไปสร้างสถานีใหม่

            2. ชินกันเซ็นสาย Yamakata ที่ใช้ความเร็วปานกลางประมาณ 130 กิโลเมตรต่อชั่วโมง (https://bit.ly/2YP4koJ: ที่วิ่งด้วยความเร็วต่ำกว่าสายอื่นเพราะเป็นสายระยะสั้น) เป็นสายที่มีความโค้งไปมามากเป็นพิเศษ ก็ยังสามารถดำเนินการในความเร็วระดับนี้ได้ (โปรดดูภาพ)
 


 


 

            ยิ่งกว่านั้นรถไฟฟ้าชินกันเซ็นสาย Sanyo (https://bit.ly/2HButBL) ก็วิ่งด้วยความเร็ว 300 กิโลเมตรต่อชั่วโมง แม้จะเป็นเส้นทางโค้งไปมาก็ตาม แสดงว่ารถไฟ้าความเร็วสูงไม่จำเป็นต้องใช้ทางตัดตรงเสมอไปตามที่คนไทยเข้าใจ
 

ที่มาของรูปภาพ https://bit.ly/2HButBL

 

            3. รถไฟความเร็วสูงที่ผ่านแทบทุกเมืองจะใช้สถานีเดียวกับสถานีในปัจจุบันที่เป็นรถไฟความเร็วต่ำหรือความเร็วปานกลาง จะไม่สร้างสถานีใหม่ เช่นในกรณีฉะเชิงเทรา และจะไม่กันแนวเขตแยกเมืองออกเป็น 2 ส่วนอย่างกรณีผ่านเมืองบ้านโป่ง ราชบุรี และอื่นๆ แต่จะสร้างเป็นทางยกระดับขึ้นแทน จะได้ไม่เป็นปัญหาในระยะยาวแก่ประชาชนที่ต้องไปต่อรถระหว่างสถานี ทางแก้ที่ไม่เหมาะสมในกรณีประเทศไทยก็คือการสร้างที่กลับรถเกือกม้าในเมือง หรือสร้างอุโมงค์เป็น “รู” เล็กๆ ให้ประชาชนสัญจรใต้ทางรถไฟที่วางอยู่บนพื้นดิน

            จากประสบการณ์ของญี่ปุ่นนี้ จึงชี้ให้เห็นว่าการสร้างรถไฟความเร็วสูงด้วยการเวนคืนที่ดินสร้างสถานีและเส้นทางใหม่เช่นที่จะเกิดขึ้นในกรณีฉะเชิงเทราหรือเมืองอื่นในอนาคตนั้น เป็นแนวคิดที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงและจะเป็นการสร้างปัญหาให้กับประชาชนและประเทศชาติในระยะยาวนั่นเอง  รถไฟเชื่อม 3 สนามบินของไทยที่วิ่งด้วยความเร็ว 160-300 กิโลเมตรต่อชั่วโมง (https://bit.ly/2qQEzVG) จึงไม่มีความจำเป็นต้องสร้างสถานีใหม่ให้สิ้นเปลืองงบประมาณแต่อย่างใด
 

ที่มาของรูป: http://www.thansettakij.com/content/287269
 

รฟท.ปดว่ารถไฟความเร็วสูงตีโค้งยาก มาดูชินกันเซ็น
https://www.facebook.com/324821724297087/posts/2102508873195021

ผังเมืองที่แท้เป็นแบบไหน

            ที่ผ่านมาผังเมืองอาจแปลกแยกไปจากชีวิตความเป็นอยู่ของประชาชน แต่เราสามารถทำผังเมืองให้เกิดประโยชน์ต่อชาติและประชาชนได้จริง ๆ ทำอย่างไรบ้าง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส มีข้อเสนอแนะ

ความเดิม

             การผังเมืองไทยย่ำอยู่กับที่

            1. การผังเมืองไทยน่าสงสาร ผู้มีอำนาจไม่สนใจ ประเทศไทยมีกฎหมายผังเมืองมาตั้งแต่ พ.ศ.2495 แต่ผังเมืองรวมฉบับแรกของกรุงเทพมหานครเพิ่งมีเมื่อ พ.ศ.2535 หรือ 40 ปีให้หลัง นับเป็นเรื่องที่น่าอับอายมากที่เมืองกรุงของเราไม่มีผังเมือง  ถ้ามีแต่แรก เมืองก็ไม่ขยายตัวส่งเดชเช่นทุกวันนี้ ประชาชนก็ไม่ถูกยึดความสุข!

            2. ผังเมือง กทม. ขาดบูรณาการ ใช้แก้น้ำท่วมไม่ได้ รับรองว่าถ้าน้ำมาอีก ก็คงไม่เหลือ  วางผังเฉพาะในตัวเมือง โรงงานก็เล่นเถิดเทิงออกไปตั้งนอกเขตผังเมือง เป็นต้น  ผลร้ายจึงเกิดแก่ทั้งภาครัฐในการจัดหาสาธารณูปโภคไม่สิ้นสุด ชาวบ้านก็ย่ำแย่กับการเดินทาง

            3. ผังเมืองหมดอายุไปเป็นจำนวนมาก ผมเสนอประเด็นนี้มาหลายปีแล้ว อันตรายเพราะเท่ากับ “ปล่อยผี” ให้ก่อสร้างกันส่งเดช

            4. ผมจึงเสนอเบื้องต้นให้มีประชาธิปไตยในการวางผังเมืองโดยประชาชนมีส่วนร่วม รับฟังและเคารพเสียงส่วนใหญ่ในการใช้ที่ดิน  ปล่อยให้ประชาชนได้เรียนรู้ลองผิดลองถูกดีกว่าเพราะอย่างน้อยเขาก็ตั้งใจจริงในการวางผังเมืองที่ดีของตนเอง แทนที่จะให้ทางราชการที่มีทรัพยากรจำกัดมาวางให้ (มาแค่เสนอแนะก็คงพอไหว)

            ผมขออนุญาตบอกเพิ่มเติมในตอนนี้ว่า กรมโยธาธิการและผังเมือง แต่เดิมชื่อสำนักผังเมือง (ดูด้อยกว่ากรมชอบกล) ต่อมาจึงเปลี่ยนชื่อเป็นกรมการผังเมือง และในปี 2545 จึงเปลี่ยนชื่ออีกครั้งว่ากรมโยธาธิการและผังเมือง โดยรวมกรมโยธาธิการและผังเมืองเข้ามาด้วย  นัยว่าจะได้ก่อสร้างอะไรได้ตามที่วางผังไว้  อันนี้ถือเป็นการคิดของทางราชการที่ด้อยด้วยเหตุผลมาก เพราะการควบคุมทางผังเมือง คงไม่ใช่การประสานเฉพาะกรมโยธาธิการและผังเมือง ยังมีหน่วยงานอื่น เฉพาะกรมที่เกี่ยวกับการก่อสร้าง ยังมีอีกหลายแห่ง  ผมว่าประชาชนก็คงอยากเห็นนักผังเมืองของไทยที่มีเกียรติและศักดิ์ศรีในการวางผังเมืองที่ศักดิ์สิทธิ์ ทุกฝ่ายถือเป็นแผนแม่บทในการพัฒนาที่ดิน

พื้นที่น่าห่วงใย รอนสิทธิการสร้าง

            การวางผังเมืองของไทย มักรอนสิทธิประชาชน ซึ่งก็สมควรโดยเฉพาะในกรณีจะยอมให้ใครมาก่อสร้างรอบๆ พระบรมมหาราชวัง หรือโบราณสถานสำคัญ ๆ ทำให้เกิดทัศนะอุจาด คงไม่ได้ แต่การรอนสิทธิหลายครั้งทำให้ประชาชนเสียหายโดยไม่รู้ตัว เพราะยังไม่ได้ทำการก่อสร้างใด ๆ แต่มูลค่าทรัพย์สินก็ด้อยค่าลงแล้วเพราะผังเมือง เช่น บริเวณรอบศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย ก็มีการกำหนดห้ามก่อสร้างต่าง ๆ นานา  ผมเคยถามกรุงเทพมหานครเหมือนกันว่า ศูนย์ฯ ดังกล่าวมันสวยตรงไหน  ท่านก็อธิบายไปเป็นเรื่องการจราจร ซึ่งฟังดูก็ยังชอบกล

            อีกบริเวณหนึ่งก็คือบริเวณรอบสวนหลวง ร.9  บริเวณนี้มีข้อกำหนดว่าบริเวณที่ 1ห้ามก่อสร้างอาคารอื่นใด เว้นแต่ อาคารที่พักอาศัยประเภทบ้านเดี่ยว อาคารหรือ สถานที่ทำการของทางราชการ  อาคารพาณิชย์ซึ่งมิใช่  ห้องแถว ตึกแถว  หรืออาคารขนาดใหญ่ สนามกีฬา ซึ่งจุคนดูได้ไม่เกิน 750 คน   และมิใช่อาคารขนาดใหญ่   ป้ายทางราชการ   ป้ายเลือกตั้ง   และ ป้ายชื่อสถานประกอบกิจการ ที่มีพื้นที่รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร ทั้งนี้ต้อง มีความสูงไม่เกิน 15 เมตร  บริเวณที่ 2 ห้ามก่อสร้างอาคารที่มีความสูงเกิน   23  เมตร  ส่วนบริเวณที่ 3 ห้ามก่อสร้างห้องแถว  ตึกแถว  อาคารพาณิชย์  อาคารขนาดใหญ่  โรงมหรสพ  โรงแรม  ศูนย์การค้าสถานที่เก็บสินค้า  โรงงานอุตสาหกรรม

            อย่างไรก็ตามหากมีแนวคิดที่ก้าวหน้าและมีหลักวิชาการผังเมืองที่ดี ควรกำหนดให้บริเวณรอบ ๆ สวนหลวง ร.9 เป็นเขตพาณิชยกรรมหรือที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เพื่อเปิดโอกาสให้ประชาชนได้มีโอกาสมาใช้สวนสาธารณะแห่งนี้ให้เกิดประโยชน์  และอาจคิดเสริมด้วยการสร้างรถไฟฟ้า (มวลเบา) จากอ่อนนุช 

หรืออุดมสุขมาเชื่อมกับพื้นที่นี้เพื่อให้ระบบขนส่งมวลชนทางรางได้ใช้อย่างมีประสิทธิภาพ 

            เดี๋ยวนี้รอบ ๆ สวนเบญจกิติ (บึงยาสูบเดิม) ข้างศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ก็ห้ามสร้างสูง ทั้งที่แต่เดิมสร้างได้  ยิ่งกว่านั้นถนนสายสำคัญๆ อีกนับสิบๆ สาย เช่น รามคำแหง ลาดพร้าว นวมินทร์ ล้วนมีข้อกำหนดว่าในระยะ 15 เมตรแรกจากถนนห้ามก่อสร้าง  ถ้าใครมีที่ดินติดถนนตื้นๆ ก็คงแย่ไปพอดี  อันที่จริง หากในกรณีจำเป็นรัฐบาลหรือราชการส่วนท้องถิ่น เช่น กทม. ควรจ่ายค่าทดแทนในการรอนสิทธิเหล่านี้ ไม่ใช่เพียงการออกข้อกำหนดตามแบบอำนาจบาตรใหญ่  และในความเป็นจริงอาคารศูนย์วัฒนธรรมก็ไม่ได้มีความสวยงาม ไม่ได้เป็นโบราณสถานหรือเป็นสถานที่สำคัญของชาติแต่อย่างใด

รอบนอกก็คุมให้เป็นจริง

            อย่างเช่นในพื้นที่ ก.1-13 ก.1-14 และ ก.1-15 นี้ ในเขตอนุรักษ์และชนบทและเกษตรกรรมตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 นี้ มีพื้นที่รวมกัน 21.12 ตารางกิโลเมตร  ในความเป็นจริงน่าจะเป็นพื้นที่เกษตรกรรมเป็นส่วนใหญ่ แต่ความจริงกลับเป็นอื่น  จากการสำรวจพบว่า  มีอะพาร์ตเมนต์ หอพักหรือแฟลตเช่า 32 โครงการ รวมถึง 2,218 หน่วย  มีอาคารพาณิชย์ 6 โครงการประมาณ 207 หน่วย  มีบริษัทรวม 9 แห่ง มีพนักงานรวมกันประมาณ 1,500 คน มีหมู่บ้านจัดสรรเฉพาะที่มีชื่ออยู่รวมกันประมาณ 10 โครงการ รวม 720 หน่วย

            จากการประมวลพื้นที่ศึกษาทั้งหมด 21.12 ตารางกิโลเมตร เป็นแปลงที่ดินเพื่อการเกษตร รวม 5.9 ตารางกิโลเมตร หรือ 28% เท่านั้น นอกนั้นเป็นแปลงเพื่อการคลังสินค้า 25 แปลง 3%  แปลงที่ดินจัดสรร 4.08 ตารางกิโลเมตร หรือ 19%  แปลงหมู่บ้านจัดสรร 1.91 ตารางกิโลเมตร หรือ 9% และอื่น ๆ 8.61 ตารางกิโลเมตร หรือ 41%  หากยังกำหนดให้เป็นพื้นที่อนุรักษ์เกษตรกรรม ก็ควรจ่ายค่าชดเชยให้ชาวบ้านที่เสียโอกาสต่อไป

คิดวางผังเมืองใหม่เพื่อประชาชน

            หลักสำคัญของผังเมืองใหม่ของกรุงเทพมหานครก็คือควรมุ่งเน้นให้เกิดความหนาแน่น (High Density) ในเขตใจกลางเมืองโดยไม่ก่อให้เกิดความแออัด (Overcrowdedness) จะเห็นได้ว่ากรุงเทพมหานครมีความหนาแน่นประมาณ 3,600 คนต่อตารางกิโลเมตร ในขณะที่สิงคโปร์มีความหนาแน่นสูงถึง 7,300 คน แต่กลับถือเป็น “Garden City” เพราะพัฒนาในแนวสูง  ในวงวิชาการผังเมืองสมัยใหม่เน้นการพัฒนาที่มีหนาแน่นแต่ไม่แออัด ไม่ให้เมืองเติบโตเติบโตแนวราบอย่างไม่มีประสิทธิภาพ

            ในพื้นที่เขตชั้นในของกรุงเทพมหานคร ควรอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ โดยกำหนดสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างอาคารต่อพื้นที่ดินเท่ากับ 10: 1 หรือก่อสร้างได้ 10 เท่าของขนาดที่ดิน ทั้งนี้ข้อกำหนดด้านพื้นที่ว่างและพื้นที่สีเขียว ให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร โดยไม่กำหนดให้พิเศษหรือแตกต่าง

จากพระราชบัญญัติดังกล่าว เพื่อความไม่ซ้ำซ้อนในทางข้อกฎหมาย  ส่วนในเขตชานเมืองที่เป็นที่อยู่อาศัยค่อยจำกัดความสูง แต่ต้องมีระบบทางด่วนหรือระบบขนส่งมวลชนเชื่อมต่อไปด้วย  ในแต่ละจังหวัดต้องมีผังเมืองที่ครอบคลุมทั้งจังหวัด ไม่ใช่ให้ใครหนีไปทำการใช้ที่ดินเช่นโรงงานนอกเขตผังเมืองรวม ทำลายพื้นที่ชนบทจนหมดสิ้น

            ต้องมีการประสานการวางผังเมืองรวมจากส่วนราชการต่าง ๆ  การวางผังเมืองในมหานครหนึ่ง ๆ นั้น ควรผังเมืองเป็นแผนแม่บทหรือกรอบที่ยึดถือร่วมกันโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้องไม่ว่าจะเป็นการปกครอง สาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ  แต่กรุงเทพมหานคร ไม่มีอำนาจการควบคุม และไม่ได้ประสานงานกับหน่วยงานเหล่านี้ในการวางผังเมือง  จึงทำให้วางผังเมืองไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง

            รัฐบาลโดยกรมโยธาธิการและผังเมือง ควรประสานงานกับภาคส่วนต่างๆ เพื่อจัดตั้งขึ้นมาเป็นคณะกรรมการวางผังเมืองทั้งจังหวัด หรือผังมหานคร และให้หน่วยงานต่าง ๆ ประสานกัน เช่น หน่วยงานข้อมูล (กรมที่ดิน ด้านระบบเอกสารสิทธิ์ กรมธนารักษ์ ด้านประเมินค่าทรัพย์สิน) หน่วยงานการปกครอง (องค์การปกครองส่วนท้องถิ่น กรมการปกครอง) หน่วยงานสาธารณูปโภค (เช่น การประปา การไฟฟ้า) หน่วยงานสาธารณูปการ (สถานศึกษา โรงพยาบาล) และหน่วยงานคมนาคม เป็นต้น  หากขาดการประสานงานกัน ผังเมืองก็ออกมาแบบขาดผลในทางปฏิบัติต่อไป

ผังเมืองไทยต้องรับใช้ประชาชน

            ถึงเวลาแล้วที่การวางผังเมืองต้องศักดิ์สิทธิ์ ถือเป็นแผนแม่บทเพื่อการพัฒนาประเทศที่ทุกฝ่ายต้องยึดถือ เสมือนแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ  ซึ่งหลังๆ ชักไม่แน่ใจว่าจะมีหน่วยงานไหนรับไปปฏิบัติต่อจาการเสียค่าวางผังมหาศาลหรือไม่  อีกอย่างหนึ่งก็คือ เราต้องมองล่วงหน้า วางผังเมืองไป 20-30 ปีข้างหน้า ว่าเมืองจะพัฒนาไปทางไหน  จะสร้างสาธารณูปโภคให้สอดคล้องต้องกันอย่างไร

            ที่สำคัญผังเมืองจะดีหรือไม่ยังขึ้นอยู่กับการมีส่วนร่วมของประชาชน วางผังออกมาไม่ดี เป็นกฎที่ไม่เหมาะสม ชาวบ้านก็จะ “แหกกฎ”  การมีส่วนร่วมง่าย ๆ ก็คือในแต่ละชุมชน ประชาคม ก็ต้องให้คนส่วนใหญ่ได้ตัดสินใจว่า จะเอาตึกสูงหรือไม่อย่างไร  ไม่ใช่ไปคิดแทนชาวบ้าน  และยิ่งหากชาวบ้านเห็นควรแก้ไขอะไร ก็ควรฟังเสียงชาวบ้านบ้าง หรือถ้าไม่ฟังก็ต้องมีเหตุผลชี้แจงเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อเป็นกรณีศึกษากันต่อไป

            วางผังเมืองคำนึงถึงประโยชน์ของประชาชนเจ้าของประเทศเป็นที่ตั้ง
 

https://thaisocialwork.files.wordpress.com/2014/07/57-090-2.jpg


สวนสาธารณะเซ็นทรัลพาร์คแห่งนครนิวยอร์ก อนุญาตให้สร้างตึกรอบ ๆ เพื่อการใช้ประโยชน์ที่แท้
https://thaisocialwork.files.wordpress.com/2014/07/57-090-4.jpg


ผังเมืองที่แท้ วางยังไง
ประเทศและประชาชนจึงจะได้ดี

            ทุกวันนี้ถ้าเราจะซื้อบ้าน ก็ต้องออกไปไกลโพ้น ต้องตื่นแต่เช้ามืด กลับบ้านก็มืดค่ำ คุณภาพชีวิตย่ำแย่ อันตรายต่อชีวิตและทรัพย์สินของผู้เดินทางโดยเฉพาะเด็ก สตรีและคนชรา รวมทั้งเป็นห่วงทรัพย์สินที่ทิ้งไว้ที่บ้าน  ทางราชการก็ต้องสร้างสาธารณูปโภคออกไปนอกเมืองไม่สิ้นสุดอีก  ดีไม่ดีในอนาคต เราอาจต้องไปซื้อบ้านถึงฉะเชิงเทรา

            นี่แสดงว่าเราวางผังเมืองไม่ดี กฎหมายผังเมืองที่มีมาตั้งแต่ พ.ศ.2495 แต่กว่ากรุงเทพมหานครจะมีผังเมืองรวมฉบับแรก ก็ปาเข้าไปอีก 40 ปีถัดมาคือปี 2535 ทั้งที่เป็นเมืองหลวงแท้ๆ  นี่แสดงว่าคงมีความผิดปกติในหลักคิด คงมีมือที่มองไม่เห็น ที่ไม่อยากให้ไทยมีผังเมืองรวม 'มาเฟีย' อาจปริวิตกว่าที่ดินของตนที่มีอยู่มหาศาลจะไม่อาจพัฒนาได้ตามใจชอบหรืออย่างไร

แนวคิดที่ไม่เหมาะสมในปัจจุบัน

            ปัญหาของการพัฒนาเมืองประการสำคัญก็คือ ใจกลางเมือง "ยืนแห้งตาย" สังเกตได้แทบทุกเมือง ใจกลางเมืองแต่เดิมมีการค้าขายคึกคัก แต่ปัจจุบันฝ่อลง ผู้คนย้ายออกไปนอกเมืองหมด นี่แสดงว่าเราไม่ได้ส่งเสริมความยั่งยืนของใจกลางเมือง มุ่งกระจายออกไปอย่างไร้ทิศผิดทางโดยรอบของเมืองเดิม ทำให้ที่ดินไม่ได้ใช้ประโยชน์เท่าที่ควร ไปใช้ที่ดินรอบนอกซึ่งเป็นที่เกษตรกรรมอันอุดมสมบูรณ์เดิม

            ท่านอาจเคยได้ยินว่าอยุธยาปลูกข้าวได้ดีมาก ผลิตเลี้ยงคนได้แทบทั่วราชอาณาจักร  แต่ท่านอาจไม่เคยทราบว่าบางนาแต่เดิมนั้นปลูกข้าวได้ดีที่สุดในไทยก็ว่าได้ ได้ดีกว่าอยุธยาเสียอีก  แต่บัดนี้บางนาไม่มีนาเสียแล้ว  อุตสาหกรรม ที่อยู่อาศัย และอื่น ๆ ขยายตัวออกไปไม่สิ้นสุด  อย่างนี้ก็เท่ากับเราไม่ได้อนุรักษ์สิ่งแวดล้อมใด ๆ เลย  เราปล่อยให้การพัฒนากัดกินพื้นที่เกษตร ปล่อยให้การพัฒนาในใจกลางเมืองฝ่อลงไป

            ประเด็นสำคัญอย่างหนึ่งก็คือประเทศไทยไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ใครจะทิ้งที่ไว้เฉย ๆ ก็ได้ รอ ๆ และรอต่อไปจนกว่าราคาที่ดินจะแพงขึ้นจนพอใจค่อยขาย หรือยกให้ลูกหลาน  พอที่ใจกลางเมืองหาซื้อได้ยากขึ้น นอกเมืองหาได้ง่ายก็ การพัฒนาก็ออกนอกเมืองไปเรื่อยๆ  ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็เป็นอีกหนึ่งอย่างที่ผู้มีอำนาจและในขณะเดียวกันก็มีทรัพย์สมบัติมหาศาลถือครองไว้  ท่านเหล่านี้ไม่ได้เห็นแก่ชาติ แต่เห็นแก่ตัวเป็นอย่างยิ่ง

ทุกวันนี้คิดแบบ "ดรามา"

            ขณะเดียวกันเราก็มีความคิดแบบ "ดรามา" ที่ในใจกลางกรุงเทพมหานครก็ห้ามสร้างอาคารสูง ๆ ห้ามสร้างชิดติดกัน ทั้งที่ที่ดินแพงเหลือหลาย จะให้ร่นให้เว้นอย่างในเขตชานเมืองให้ได้  ขณะเดียวกันในเขตชานเมือง ก็ห้ามสร้าง จำกัดต่างๆ นานาเสียอีก เพราะถือว่าเป็นเขตที่ควรสงวนไว้เพื่อการเกษตรบ้าง เพื่อการอยู่อาศัยแบบเบาบางบ้าง  เช่น ย่านถนนสายไหม  แต่ถ้าใครจะสร้างเลยออกไปในเขตลำลูกกาของจังหวัดปทุมธานี ก็กลับไม่เป็นไร เพราะไม่ได้อยู่ในความรับผิดชอบของผังเมืองกรุงเทพมหานคร เช่นเดียวกับแถวบางนา ก็สร้างไม่ค่อยได้ แต่ถ้าอยู่สมุทรปราการก็แล้วไป  ด้วยความดรามาเช่นนี้ จึงทำให้เมืองขยายออกไปอย่างไร้ทิศผิดทาง อย่างไม่สิ้นสุด

            กรุงเทพมหานครยังอ้างว่าที่พยายามจำกัดความสูงของอาคารก็เพราะมีปัญหาไฟไหม้บ่อยครั้งในซอยใจกลางกรุง ข้ออ้างนี้ไม่เป็นความจริง ในกรณีอาคารสูง อาคารชุดและอะพาร์ตเมนต์ ในช่วง 5 ปีล่าสุด (พ.ศ.2550-2554) นั้น เกิดเพลิงไหม้ลดลงจาก 8% ของกรณีเพลิงไหม้ทั้งหมด เป็น 7% 4% 3% และ 2% ตามลำดับ  กรณีอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษ (ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป) ในปัจจุบันก็มีระบบป้องกันไฟไหม้ที่มีประสิทธิภาพ ไม่ใช่ระบบอาคารเก่าในอดีต อาคารสมัยใหม่จึงแทบไม่เกิดเพลิงไหม้ ในอีกแง่หนึ่งการดับเพลิงของกรุงเทพมหานครต้องได้รับการปรับปรุงให้มีประสิทธิภาพมากกว่านี้ ไม่ใช่อ้างความไร้ประสิทธิภาพมาเพื่อกีดขวางการพัฒนาประเทศ

ข้อเสนอการผังเมืองกรุงเทพมหานคร

            หลักสำคัญของผังเมืองใหม่ก็คือควรมุ่งเน้นให้เกิดความหนาแน่น (High Density) ในเขตใจกลางเมืองโดยไม่ก่อให้เกิดความแออัด (Overcrowdedness) จะเห็นได้ว่ากรุงเทพมหานครมีความหนาแน่นประมาณ 3,600 คนต่อตารางกิโลเมตร ในขณะที่สิงคโปร์มีความหนาแน่นสูงถึง 7,300 คน แต่กลับถือเป็น “Garden City” เพราะพัฒนาในแนวสูง  ในวงวิชาการผังเมืองสมัยใหม่เน้นการพัฒนาที่มีหนาแน่นแต่ไม่แออัด ไม่ให้เมืองเติบโตเติบโตแนวราบอย่างไม่มีประสิทธิภาพ

            เราควรกำหนดให้ชัดเจนว่า พื้นที่นอกเขตผังเมือง ห้ามก่อสร้างใด ๆ  แต่ทุกวันนี้ในพื้นที่นอกเขตผังเมือง จะสร้างอะไรก็ได้ (คือไทยแท้)  ดังนั้นในขณะนี้โรงงานสารพัดจึงไปเกิดในจังหวัดฉะเชิงเทราบริเวณชายแดนเชื่อมกับกรุงเทพมหานคร เพราะนอกเขตผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร บ้างก็ไปเขตสมุทรปราการ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรสาคร เป็นต้น

            ถ้าจะสร้างโรงงาน การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย ต้องทำงานเชิงรุก สร้างนิคมอุตสาหกรรมทั้งใหญ่และเล็ก โดยเฉพาะสำหรับวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม ใครจะทำโรงงานต้องอยู่เฉพาะในนิคมอุตสาหกรรมเท่านั้น ห้ามอยู่ตามท้องไร่ท้องนา ห้ามปลูกส่งเดช  การมีโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมก็เป็นข้อดีอย่างมากตรงที่จะได้ไม่ถูก "ไถ" มีการกำจัดขยะอุตสาหกรรม มีการควบคุมอย่างดี  อันที่จริงทางราชการควรสร้างนิคมอุตสาหกรรมแบบให้อยู่แทบฟรีไปเลย เก็บเฉพาะค่าส่วนกลางต่าง ๆ เพื่อส่งเสริมอุตสาหกรรมให้เจริญก้าวหน้า

            ยิ่งกว่านั้นการเคหะแห่งชาติยังควรร่วมมือด้วยโดยการสร้างเคหะชุมชน สร้างเมือง ในบริเวณนิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ หรืออาจจัดสรรที่ดินเป็นแปลงใหญ่ ๆ ให้กิจการบ้านจัดสรร กิจการศูนย์การค้า กิจการบันเทิง ฯลฯ เข้ามาซื้อที่ดินเหล่านี้ไปพัฒนาต่ออีกทอดหนึ่ง  และยิ่งหากอยู่นอกเมือง ก็ให้หน่วยงานด้านทางด่วน รถไฟฟ้า สร้างถนนและทางด่วนเชื่อมระหว่างเมืองใหม่กับกรุงเทพมหานครเข้าด้วยกัน

ผังเมืองเชิงรุก-ลุยออกหน้า

            การวางผังเมืองเชิงรุก เช่น ประการแรกควรนำที่ดินของทางราชการใจกลางเมืองมาพัฒนาเป็นศูนย์ธุรกิจ เพื่อให้ธุรกิจมีการรวมศูนย์ สาธารณูปโภคไม่ต้องขยายตัวอย่างไร้ขอบเขต เป็นการเพิ่มศักยภาพให้กับธุรกิจด้วยกันเองในพื้นที่ ประการที่สองควรเวนคืนที่ดินเอกชนชานเมือง เช่น เขตหนองจอก ขนาดประมาณ 10,000 – 20,000 ไร่ สร้างเป็นเมืองใหม่แบบปิดล้อมแต่มีระบบขนส่งมวลชนเข้าสู่ใจกลางเมืองโดยตรง แล้วพัฒนาเป็นที่ดินที่มี

สาธารณูปโภคครบ (serviced land) เพื่อจัดสรรเป็นที่อยู่อาศัย ศูนย์ธุรกิจชานเมือง เป็นต้น และประการที่สามควรสร้างนิคมอุตสาหกรรมสำหรับอุตสาหกรรมขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) ทั้งอุตสาหกรรมบริการ อุตสาหกรรมเสริม ฯลฯ เพื่อให้เช่าหรือขายในราคาถูกเพื่อมุ่งส่งเสริมการพัฒนาอุตสาหกรรมของประเทศโดยไม่อนุญาตให้ก่อสร้างโรงงานนอกเขตที่กำหนด เป็นต้น

            ผังเมืองควรมีการวางสวนสาธารณะต่าง ๆ ในเขตกรุงเทพมหานครให้ชัดเจน จะสังเกตได้ว่าในเขตใจกลางเมือง รวมทั้งเขตต่อเมือง ไม่มีการกำหนดหรือการจัดหาพื้นที่ทำสวนสาธารณะแต่อย่างใด ส่วนในเขตรอบนอกกลับจะมีแผนซื้อที่ดินเพื่อสร้างสวนสาธารณะทั้งที่ไม่จำเป็นเพราะอยู่ในเขตที่มีต้นไม้เป็นจำนวนมากตามธรรมชาติอยู่แล้ว ผังเมืองควรกำหนดให้มีพื้นที่สวนสาธารณะขนาดเล็ก ประมาณ 1-5 ไร่ จำนวนประมาณ 3-5 บริเวณในทุก ๆ แขวงของกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะเขตพื้นที่ชั้นใน โดยซื้อที่ดิน รับบริจาคที่ดิน หรือใช้ที่ดินราชพัสดุ ตลอดจนการเช่าที่ศาสนสถาน ข้อนี้แม้กรุงเทพมหานครจะเคยพยายามดำเนินการ แต่ยังไม่สำเร็จ ก็ควรจะดำเนินการให้สำเร็จเป็นรูปธรรม 

การประสานการวางผังเมืองรวม

            การวางผังเมืองในมหานครหนึ่ง ๆ นั้น ควรเป็นกรอบที่ยึดถือร่วมกันโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้องไม่ว่าจะเป็นการปกครอง สาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ  แต่กรมโยธาธิการและผังเมือง หรือกรุงเทพมหานคร ไม่มีอำนาจการควบคุม และไม่ได้ประสานงานกับหน่วยงานเหล่านี้ในการวางผังเมือง จึงทำให้วางผังเมืองไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง  การประสานจึงเป็นสิ่งจำเป็น โดยทำให้ผังเมืองในนครหนึ่งๆ เป็นเสมือนแผนแม่บทสำหรับทุกหน่วยงานที่จะต้องปฏิบัติ

            รัฐบาลโดยกรมโยธาธิการและผังเมือง ควรเป็นเจ้าภาพ ประสานงานกับภาคส่วนต่างๆ เพื่อจัดตั้งขึ้นมาเป็นคณะกรรมการวางผังเมืองกรุงเทพมหานครหรือภาคมหานคร และให้หน่วยงานต่าง ๆ มีแผนแม่บทในการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพมหานคร สอดคล้องไปกับผังเมืองนี้ เช่น หน่วยงานข้อมูล ได้แก่ กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย (ระบบเอกสารสิทธิ์) และกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง (ประเมินค่าทรัพย์สิน)  หน่วยงานการปกครอง  หน่วยงานสาธารณูปโภค ฯลฯ

            การประสานสำคัญอีกประการหนึ่งก็คือการประสานกับประชาชน ให้ท้องถิ่นทุกตรอกซอกซอยได้มีส่วนในการกำหนดว่าในพื้นที่นั้น ๆ สมควรทำอะไรดี  สมควรให้มีตึกสูงหรือไม่  สมควรมีการพัฒนาเป็นบ้านจัดสรรในย่านชานเมืองหรือไม่  การให้ประชาชนตัดสินอนาคตของตนเองเป็นสิ่งสำคัญ  ที่ผ่านมากรุงเทพมหานครวางผังเมืองโดยไม่ได้ฟังประชาชนเท่าที่ควร  มีผู้ร้องเรียนมามากมาย แต่เกือบร้อยทั้งร้อยก็ไม่ได้รับการตอบสนองจากผู้วางผังเมืองเลย

การจัดตั้งองค์การบริหารการพัฒนาที่ดินแห่งชาติ

            อาจกล่าวได้ว่าการใช้ที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ตลอดจนเมืองใหญ่ทั่วประเทศยังขาดประสิทธิภาพเท่าที่ควร โดยปกติ การจะซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ ขึ้นอยู่กับความพึงพอใจของผู้ซื้อและผู้ขาย แต่ในกรณีเพื่อการพัฒนาเมืองและการวางผังเมืองในเชิงรุก แนวคิดใหม่ที่ควรพิจารณาก็คือทางราชการโดยองค์การพิเศษหนึ่งสามารถบังคับจัดซื้อบนพื้นฐานราคาตลาดหรืออาจกำหนดให้ซื้อได้สูงกว่าราคาตลาด 30% เพื่อจูงใจให้ผู้ขายยินดีขาย เพื่อนำที่ดินมาพัฒนาให้เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมได้อย่างทันการ

            องค์การบริหารการพัฒนาที่ดินแห่งชาติ ควรเป็นหน่วยลงทุนที่เป็นองค์การมหาชนมีหน้าที่รวบรวมจัดการพัฒนาที่ดินในเขตเมือง หรือ ในเขตชานเมืองเพื่อการพัฒนาเมือง และควรมีหน้าที่สำคัญคือ การจัดหาที่ดินเพื่อการพัฒนาเมือง โดยการซื้อที่ดินภาคเอกชนมาดำเนินการ หรือนำที่ดินของทางราชการมาจัดประโยชน์ ทั้งนี้สามารถดำเนินการประสานกับทางกรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อให้การพัฒนาที่ดินเป็นไปตามผังเมืองรวมหรือผังเมืองเฉพาะ

            มาร่วมกันคิดวางแผนพัฒนาเมืองให้น่าอยู่เพื่ออนาคตของลูกหลานไทย
 

ตัวอย่างย่านรังสิตที่เมืองขยายอย่างไม่สิ้นสุดทั้งที่เป็นพื้นที่เกษตรกรรมล้ำค่า
https://thaisocialwork.files.wordpress.com/2014/10/57-169-1.jpg


ปฏิวัติการพัฒนาเมืองของประเทศไทย

            หลายคนเห็นปัญหาการจราจร ความแออัด สิ่งแวดล้อมเป็นพิษในกรุงบเทพมหานครแล้ว ได้แต่เบือนหน้าหนี เพราะหาทางออกไม่เจอ  บางคนบอกว่าเราต้องย้ายเมืองหลวงแล้ว เพราะ "เน่าใน" เหลือเกิน  แต่จริงๆ เรามีทางเยียวยากรุงเทพมหานครและเมืองต่างๆ ได้ทั่วประเทศ ง่ายเหมือนคลิกเท่านั้น อยู่ที่ว่ารัฐบาลจะกล้าหรือไม่เท่านั้น

            ผมเสนอแนวคิดปฏิวัติเมืองแบบใหม่ ย้อนแย้งกับแนวคิดแบบทั่วไปหรือ Conventional Approach สำหรับนโยบายใหม่ที่ถือเป็นการปฏิวัติเมือง ควรเป็นดังนี้:

            1. รื้อชุมชนแออัด ปกติชุมชนแออัดไม่มีใครกล้าไปแตะต้อง  แต่ผมขอเสนอให้รื้อชุมชนแออัดในใจกลางเมืองเพราะการที่มีชุมชนแออัดอยู่นี้ ทำให้ราคาที่ดินจำกัด สภาพแวดล้อมไม่เหมาะสม แต่หากสามารถนำมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้ ก็จะทำให้มูลค่าที่ดินพุ่งขึ้นทันที สามารถนำเงินมาพัฒนาที่ดินส่วนหนึ่งของพื้นที่ชุมชนแออัดเพื่อให้ประชาชนอยู่อาศัยในแนวดิ่ง และเหลือที่ดินมาใช้เพื่อการพัฒนา  สามารถเพิ่มจำนวนผู้มีรายได้น้อยได้มากขึ้นด้วย แต่ทั้งนี้ต้องควบคุมการเซ้งสิทธิ์โดยเคร่งครัด

            ในเขตใจกลางเมืองของกรุงเทพมหานคร ยังมีชุมชนแอัดอยู่มากมาย ไม่ใช่ว่าคนในชุมชนต้องการอยู่ในสภาพเช่นนี้ แต่เพราะการมีฐานะจำกัด  ทุกคนก็อยากให้บุตรหลานมีที่อยู่อาศัยที่ดีขึ้น  ดังนั้นการปรับปรุงชุมชนแออัดใหม่ด้วยการรื้อย้าย ใครที่ต้องการเงินชดเชยไปอยู่ที่อื่นก็ได้คุ้มค่า คนที่ต้องการอยู่ในบริเวณใกล้เคียงก็จัดสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ให้เพื่อไม่ให้กระทบต่อวิถีชีวิตเดิม  แต่ที่ส่วนใหญ่สามารถนำมาพัฒนาให้เกิดประโยชน์ นำกำไรที่ได้มาพัฒนาประเทศชาติต่อไป

            2. การนำส่วนราชการเข้าเมือง เช่น พื้นที่ราชพัสดุที่เป็นเขตทหารที่อาจไม่ได้มีความจำเป็นต้องใช้แล้วในขณะนี้เพราะสามารถเคลื่อนกำลังได้รวดเร็ว แถวเกียกกาย สนามเป้า ฯลฯ ควรนำมาพัฒนาเป็นศูนย์ราชการใหม่ ควบศูนย์ธุรกิจใหม่ ให้การติดต่อราชการรวมศูนย์ และกระจายออกด้วยระบบขนส่งมวลชนที่ดี  ไม่ใช่กระจายศูนย์ราชการออกไปหลาย ๆ ศูนย์ ซึ่งทำให้การเดินทางไปติดต่อราชการของประชาชนยากลำบาก

            ยิ่งในขณะนี้เมืองขยายออกไปอย่างไร้ขอบเขต จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมีการพัฒนาศูนย์ราชการอยู่ใจกลางเมืองเพื่อให้สะดวกต่อทุกฝ่ายในการเดินทางเข้าเมือง  และเสริมด้วยระบบขนส่งมวลชนที่มีประสิทธิภาพ เพื่อให้เมืองมีศักยภาพที่ดีในการระบายประชากรกลางวันและประชากรกลางคืน  การสร้างศูนย์ราชการออกสู่รอบนอกเป็นการทำให้เมืองลามออกไปอย่างขาดการควบคุมและไร้ประสิทธิภาพ

            3. นำ "หัวลำโพง" + "หมอชิต" มาอยู่ที่เดียวกัน เพื่อความสะดวกในการเดินทางและต่อรถโดยสารของประชาชนที่เข้า

มาติดต่อในเมือง   โดย "หัวลำโพง" ใหม่อาจอยู่ที่ "บางซื่อ-จตุจักร" แต่ "บขส." ก็ควรอยู่ที่เดียวกันด้วย  ส่วนบริเวณ "หัวลำโพง" เดิม ควรนำมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ เป็นศูนย์ธุรกิจหรือศูนย์ราชการ ไม่ใช่แค่นำมาทำพิพิธภัณฑ์ที่ไร้ชีวิต

            การเดินทางต่อรถจากต่างจังหวัดที่อาศัยทั้งทางรถไฟและรถยนต์จึงควรอยู่คู่กัน และเชื่อมต่อด้วยระบบขนส่งมวลชนท้องถิ่น ทั้งรถไฟฟ้าและรถประจำทาง หรือยังอาจรวมไปถึงกระเช้าไฟฟ้าด้วยก็ได้

            4. ทำพื้นที่ใจกลางเมืองให้ก่อสร้างหนาแน่น โดยเพิ่ม FAR เป็น 20:1 และเก็บภาษีส่วนที่สร้างได้เพิ่มขึ้นเพื่อนำมาพัฒนาประเทศ  การนี้จะทำให้เมืองไม่ขยายตัวออกสู่รอบนอกอย่างไร้ขอบเขต ทำให้เมืองมีการหน้าที่ที่มีประสิทธิภาพ การเพิ่มความหนาแน่น (High Density) นี้ไม่ใช่การเพิ่มความแออัด (Overcrowdedness) จึงยังสามารถสร้างอาคารเขียว สร้างพื้นที่สีเขียวใจกลางเมืองได้อีกด้วย

            5. สร้างเมืองใหม่ หรือ Bed City หรือเมืองบริวาร ที่เชื่อมต่อด้วยระบบรถไฟฟ้าและทางด่วนในทิศทางต่าง ๆ โดยอาจเป็นในทิศทางรอบ ๆ เพื่อให้ประชาชนเดินทางไปอยู่อาศัยโดยรอบของเมืองได้  แต่ "ห้ามขาด" สำหรับจัดสรรที่ดินนอกพื้นที่อื่น เพื่อระงับการเติบโตอย่างไร้ระเบียบของกรุงเทพมหานคร  ใครจะจัดสรร ต้องจัดสรรเฉพาะในพื้นที่เมืองใหม่หรือเมืองชี้นำการพัฒนาที่จัดขึ้นในพื้นที่ที่กำหนดตามสี่มุมเมืองเท่านั้น

            หากดำเนินการตามนี้จะทำให้เมืองมีการพัฒนาอย่างยั่งยืนนั่นเอง  ประชาชนก็จะมีความผาสุกกว่าที่เป็นอยู่นี้ สามารถควบคุมการเจริญเติบโตได้เป็นอย่างดี

            เมืองก็จะมีความยั่งยืนนั่นเอง
 

http://www.area.co.th/images/img_press/2560/press143-60.jpg
ตัวอย่างพื้นที่สำหรับการพัฒนาเมืองบริวารของกรุงเทพมหานคร


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 434 คน
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved