สัญญาณอันตรายที่แท้จริงอยู่ที่นี่
  AREA แถลง ฉบับที่ 647/2562: วันพฤหัสบดีที่ 19 ธันวาคม 2562

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            หลายฝ่ายมองว่าราคาที่อยู่อาศัยจะตกต่ำ ฟองสบู่จะแตก ราคาที่ดินจะลดลง แต่คงไม่เป็นความจริง  ในอีกด้านหนึ่งเราก็จะได้ยินว่าเศรษฐกิจไม่ได้ไม่ดี แต่เติบโตช้าลง  ความจริงเป็นอย่างไรแน่ สัญญาณอันตรายที่เป็นดัชนีที่แท้จริงของตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ไหน

            สัญญาณอันตรายที่แท้ที่ชี้ถึงเศรษฐกิจที่มีปัญหาอย่างรุนแรงได้อย่างเป็นรูปธรรมที่สุดก็คือด้านเศรษฐกิจ หากประชาชนอยู่ดีกินดี แสดงว่ารัฐบาลทำงานสำเร็จ  แต่หากประชาชนอดอยากข้นแค้นมากขึ้น ก็แสดงว่าเศรษฐกิจแย่  รัฐบาลไม่ประสบความสำเร็จในการบริหารประเทศ

            ที่ผ่านมารัฐบาลนี้ที่สืบต่อมาจาก ค.ส.ช. ที่มีอำนาจตั้งแต่กลางปี 2557 - 2562 มักกล่าวว่าได้บริหารประเทศประสบความสำเร็จต่างๆ นานา  แต่สังคมกลับไม่รับรู้สึกได้ถึงความสำเร็จดังอ้าง  ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) จึงใช้ประจักษ์หลักฐานที่ชัดเจนที่สุดในการวัดความสำเร็จหรือความล้มเหลวของรัฐบาล โดยพิจารณาจากรายได้ต่อครัวเรือนที่สำรวจทุก 2 ปีโดยสำนักงานสถิติแห่งชาติ ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลของภาครัฐเอง

            สํานักงานสถิติแห่งชาติ ได้จัดทําการสํารวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือน เพื่อเก็บรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับรายได้ ค่าใช้จ่าย ภาวะหนี้สิน และทรัพย์สินของครัวเรือน ตลอดจนลักษณะที่อยู่อาศัย โดยทําการเก็บรวบรวมข้อมูลทุกเดือน (มกราคม - ธันวาคม) จากครัวเรือนตัวอย่างในทุกจังหวัดทั่วประเทศ ทั้งในเขตเทศบาลและนอกเขตเทศบาล  ในเบื้องต้นสำหรับปี 2562 สํานักงานสถิติแห่งชาติได้จัดทําสรุปผลการสํารวจเบื้องต้นเพื่อนําเสนอข้อมูล ในระดับหนึ่งก่อนที่รายงานฉบับสมบูรณ์จะแล้วเสร็จ โดยใช้ข้อมูลจากการสํารวจ 6 เดือนแรก (มกราคม - มิถุนายน 2562) จํานวนครัวเรือนตัวอย่าง 27,927 ครัวเรือน (https://bit.ly/2PRaKCi)
 


 

            จากการเปรียบเทียบข้อมูลปี 2562 และปีก่อนหน้าที่ทำการสำรวจทุกรอบ 2 ปี โดยย้อนกลับไปปี 2556 พบว่า ในตลอดระยะ 6 ปีที่ผ่านมา พบว่าในระดับประเทศ รายได้ต่อครัวเรือนเป็นเงิน 25,194  บาทในปี 2556 และเพิ่มเป็น 26,602 บาทในปี 2562  จะเห็นได้ว่า รายได้โดยรวมเพิ่มขึ้น 6% หรือเพิ่มขึ้นปีละ 1% เท่านั้น  ถ้าหากนำตัวเลขเงินเฟ้อที่ราว 1% ต่อปีมาพิจารณาด้วย อาจกล่าวได้ว่าประชาชนไม่ได้มีรายได้เพิ่มขึ้นเลยในรอบ 6 ปีที่ผ่านมา  ทั้งนี้โดยเฉพาะในรอบ 2 ปีที่ผ่านมา (ปี 2560-62) รายได้ต่อครัวเรือนทั่วประเทศลดลงอย่างเห็นได้ชัดเจน (26,946 บาท เป็น 26,602 บาท หรือลดลง 1% ด้วยซ้ำไป

            สำหรับรายเขตกรุงเทพมหานครและ 3 จังหวัดโดยรอบ (นนทบุรี ปทุมธานีและสมุทรปราการ) ปรากฏว่า  รายได้ในปี 2556 เป็นเงิน 43,058 บาทต่อเดือน ลดลงเหลือเพียง 38,234 บาทต่อเดือนในปี 2562 หรือลดลงอย่างชัดเจนถึง 11% หรือลดลงเฉลี่ยปีละ 2% โดยเฉพาะใน 2 ปีล่าสุด (ปี 2560-62) พบว่ารายได้ต่อครัวเรือนต่อเดือนลดลงจาก 41,897 บาท เหลือเพียง 38,234 บาท หรือลดลงถึง 9% ถ้าหากนับรวมเงินเฟ้อ 1% ก็เท่ากับรายได้ลดลงไปถึง 10% ซึ่งเป็นภาวะที่น่ากลัวเป็นอย่างมาก

            ปกติรายได้ต่อครัวเรือนมีแต่จะเพิ่มขึ้นโดยตลอด ไม่มากก็น้อย  แต่ในกรณีประเทศไทยในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา ประชาชนกลับยากจนลงหรือไม่ก็ไม่มีรายได้เพิ่มขึ้น  ส่วนตัวเลขทางเศรษฐกิจในด้านอื่น ไม่สามารถนำมาหักล้างกับความเป็นจริงข้อนี้ได้  อย่างไรก็ตามหากเปรียบเทียบกับรายได้ประชาชาติต่อหัว รายได้กลับเพิ่มขึ้น 24% ในรอบ 6 ปีที่ผ่านมาหรือเพิ่มขึ้นถึงปีละ 4% โดยเฉลี่ย  รายได้ประชาชาติต่อหัวหรือผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศต่อหัวประชากร ตัวชี้วัดนี้ใช้เป็นสิ่งบ่งชี้ถึงมาตรฐานความเป็นอยู่ หรือความกินดีอยู่ดีของประชาชนโดยเฉลี่ย (https://bit.ly/32p4sMM) ได้ระดับหนึ่งเท่านั้น  การที่ตัวเลขรายได้ประชาชาติต่อหัวเพิ่มแต่รายได้จริงลด แสดงว่ารายได้ส่วนสำคัญคงไปสู่กลุ่มทุนขนาดใหญ่ภายในประเทศที่ไม่ใช่ประชาชนทั่วไป

            จะเห็นได้ว่าในรอบ 6 ปีที่ผ่านมา สินทรัพย์ของอภิมหาเศรษฐี 4 อันดับแรกซึ่งยังคงเป็น 4 ตระกูลเดิมนั้น มีมูลค่าเพิ่มขึ้น จาก 1,342,300 ล้านบาท เป็น 2,684,600 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 1 เท่าตัว  หรืออาจกล่าวได้ว่าเพิ่มขึ้นถึงปีละ 12%  การสั่งสมทุนและความมั่งคั่งของอภิมหาเศรษฐีไทย จึงทำให้รายได้ต่อครัวเรือนของประชาชนทั่วประเทศแทบจะไม่ได้ขึ้นเลย โดยเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและ 3 จังหวัดโดยรอบกลับลดลงปีละ 2% ด้วยซ้ำไป  นี่จึงเป็นปรากฏการณ์ “รวยกระจุก จนกระจาย” อย่างชัดเจนในยุครัฐบาล ค.ส.ช. นี้

            รัฐบาลก็พยายามจะกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่แท้จริงแล้วเป็นการเพิ่มรายได้ให้กลุ่มทุนใหญ่มากกว่า เช่น การลดภาษีค่าธรรมเนียมโอนจาก 3% เหลือ 0.02% นั้น ก็ให้เฉพาะกรณีการซื้อบ้านกับบริษัทพัฒนาที่ดินเท่านั้น ไม่ได้ให้กับผู้ซื้อบ้านอันไพศาลเลย  และอุปทานในตลาดประมาณ 204,000 หน่วยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลนั้น สองในสามก็อยู่ในมือของบริษัทพัฒนาที่ดินในตลาดหลักทรัพย์ แสดงว่าต้องการช่วยนายทุนใหญ่มากกว่านายทุนระดับ SMEs หรือประชาชนทั่วไป

            ยิ่งกว่านั้นเมื่อเร็วๆ นี้ รัฐบาลยังลดดอกเบี้ยนโยบายอีก 0.25% (https://bit.ly/2qwcyWI) อย่างไรก็ตามรัฐบาลไม่เคยคิดหาทางลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เลย  รัฐบาลไม่เคยแตะต้องสถาบันการเงินที่คิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูงถึง 4-6 เท่าของอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก  การที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ต่างจากดอกเบี้ยเงินฝากมากมายขนาดนี้เป็นปล่อยให้มีการค้ากำไรเกินควรหรือไม่  ธนาคารต่างๆ ก็ได้ค่าธรรมเนียมจากกิจการต่างๆ อยู่แล้ว  หากสามารถลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลงได้สัก 1-2% จะกระตุ้นเศรษฐกิจได้มหาศาล

            ในทางตรงกันข้าม จะเห็นได้ว่ารัฐบาลพยายามโอมอุ้มข้าราชการ โดยได้มีการปรับเพิ่มเงินเดือน มีเงินโบนัส มีวันหยุดพักผ่อนมากกว่าเอกชน มีสวัสดิการมากมาย มีอภิสิทธิ์หลากหลาย แต่สำหรับประชาชนทั่วไป กลับได้รับการดูแลใส่ใจน้อยกว่ามากยิ่งโดยเฉพาะค่ารักษาพยาบาลเจ้าหน้าที่ของภาครัฐได้ เช่น ข้าราชการ 4.3 คน มีค่ารักษาพยาบาล 71,000 บาท หรือได้ถั่วเฉลี่ยคนละ 16,512 บาทต่อปี ในขณะที่ประชาชนทั่วไป 48.7 คน มีเงินกองทุน 30 บาท อยู่ 128,020 ล้านบาท หรือได้ค่ารักษาพยาบาลปีละ 2,629 บาทเท่านั้น (https://bit.ly/2PTTMU4)

            สัญณาณแบบนี้เองที่ทำให้ บมจ.แอลพีเอ็น ลดทอนการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างน้อย เพราะกำลังซื้อหายไป  และยิ่งไทยให้ต่างชาติมาซื้อที่อยู่อาศัยได้โดยไม่มีการกำหนดราคาขั้นต่ำ ก็ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งขึ้น ก็ยิ่งทำให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยมีโอกาสการซื้อที่อยู่อาศัยน้อยลงนั่นเอง


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 4,648 คน
2020 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved