อาคารเขียวดีอย่างไร มีมูลค่ามากกว่าอย่างไร
  AREA แถลง ฉบับที่ 25/2563: วันพฤหัสบดีที่ 16 มกราคม 2563

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            ผมไปประชุม FIABCI World Congress ซึ่งเป็นสมาคมอสังหาริมทรัพย์สากลที่ผมเป็นประธานในประเทศไทย ณ ประเทศเบลเยียม  ในระดับโลกตอนนี้กำลัง “คลั่ง” อาคารเขียวซึ่งเป็นอาคารที่ส่งเสริมสิ่งแวดล้อม มีมูลค่าทางเศรษฐกิจและโดยที่อุปทานมีจำกัด เป็น Market Niche หรือช่องทางตลาดใหม่ๆ ทำให้มีโอกาสการพัฒนาให้เกิดความคุ้มค่าต่อการลงทุน

            สถาบันอาคารเขียวไทย ได้จัดทำเกณฑ์การประเมินความยั่งยืนทางพลังงานและสิ่งแวดล้อมไทยสำหรับการก่อสร้างและปรับปรุงโครงการใหม่ ซึ่งเป็นทิศทางใหม่ของ CSR ด้านสิ่งแวดล้อม  ในที่นี้จึงสรุปบางส่วนให้เห็นความสัมพันธ์กับ CSR  เกณฑ์การประเมินความยั่งยืนทางพลังงานทางสิ่งแวดล้อมไทย หรือ TREES (Thai’s Rating of Energy and Environmental Sustainability) สามารถแบ่งเป็นหมวดหลัก 8 หมวดหลักดังนี้

            สำหรับลักษณะต้องห้ามสำหรับการประเมินความยั่งยืนทางพลังงานทางสิ่งแวดล้อมไทยของอาคาร ได้มีการกำหนดไว้เช่นกัน โดยอาคารที่ถูกต้องตามหลักต้องมีคุณสมบัติดังนี้:

            1. ต้องเป็นอาคารที่ถูกต้องตามกฎหมาย

            2. ต้องเป็นอาคารถาวรที่ไม่มีวัตถุประสงค์เพื่อการเคลื่อนย้ายไปยังสถานที่ใหม่

            3. มีพื้นที่ขอบเขตของโครงการที่มีความเหมาะสม โครงการต้องมีบริเวณขอบเขตที่ชัดเจนซึ่งจำเป็นต่อการดำเนินกิจกรรมต่างๆของโครงการ ในกรณีที่โครงการประเภทกลุ่มอาคาร อาทิเช่น นิคมอุตสาหกรรม มหาวิทยาลัย ที่ไม่มีขอบเขตชัดเจน ต้องมีการแบ่งพื้นที่ของโครงการที่จะเข้าประเมินให้เหมาะสม

            4. มีพื้นที่ใช้สอยภายในอาคารไม่น้อยกว่า 100 ตารางเมตร หากอาคารมีขนาดเล็กมากจนเกินไปจะส่งผลต่อเจตนารมณ์พื้นฐานของเกณฑ์การประเมินนี้

            5. ต้องมีผู้ใช้อาคารประจำอย่างน้อย 1 คน เพื่อให้อาคารต้องถูกออกแบบระบบต่างๆที่คำนึงถึงผู้ใช้อาคารตามเจตนารมณ์ของเกณฑ์

            6. ขนาดของพื้นที่ใช้สอยภายในอาคารต้องไม่น้อยกว่าร้อยละ 5 ของพื้นที่ดินโครงการ เพื่อหลีกเลี่ยงการทำคะแนนที่ไม่เป็นธรรมสำหรับการพัฒนาโครงการบนพื้นที่ดินขนาดใหญ่ เป็นต้น

            7. เกณฑ์การประเมินอาคารเขียวนี้ไม่ได้ถูกออกแบบโดยตรงสำหรับบ้านพักอาศัย หรือ อาคารพักอาศัยที่มีขนาดน้อยกว่า 3 ชั้น

            ทำไมอาคารเขียวถึงมีมูลค่า มีบทความในวงการอาคารเขียวเรื่อง “Does Sustainability Affect Real Estate Market Values? Empirical Evidence from the Office Buildings Market in Milan” (https://bit.ly/2PttBlm) ระบุชัดในเรื่องนี้  อย่างไรก็ตามอาจกล่าวได้ว่า เป็นเพราะอาคารเขียวที่ “ดูดี” ประหยัดพลังงาน รักษาสิ่งแวดล้อม ใครอยู่ในอาคารเขียวก็ “ดูดี” ไปด้วย ดังนั้นอาคารเขียวประเภทอาคารสำนักงานก็จึงมีมูลค่าค่อนข้างสูง เพราะสะท้อนจากค่าเช่าที่สูง  บริษัทห้างร้านใหญ่ๆ โดยเฉพาะที่เป็นบริษัทมหาชน บริษัทข้ามชาติ (ที่ในแง่หนึ่งมาขูดรีดแรงงานหรือซื้อวัตถุดิบในราคาถูก) ก็นิยม “สร้างภาพ” เข้าใช้สอยในอาคารเขียว เพื่อให้ตน “ดูดี”

            โดยที่อาคารเขียวโดยเฉพาะอาคารสำนักงานมีจำนวนจำกัด ยังมีคนทำไม่มากนัก อาคารที่เกิดขึ้นจึงมีลักษณะเป็น Market Niche หรือ Niche market ซึ่งหมายถึง “การทำตลาดไปยังกลุ่มเป้าหมายแบบเฉพาะเจาะจง ไม่ได้ทำตลาดกับกลุ่มเป้าหมายแบบทั่วไป หรือ Mass market ตัวอย่างการทำตลาดแบบนิช เช่น. . .การผลิตและจำหน่ายอาหารกระป๋องแบบมีระบบอุ่นในตัวเพื่อนักเดินทาง. . .เป็นต้น” (https://bit.ly/2LGjwQJ)  ในกรณีนี้โดยที่อุปสงค์มีแต่อุปทานมีจำกัด มูลค่าทรัพย์สินก็เกิดขึ้น กรณีศึกษานี้เห็นได้ในอังกฤษเช่นกัน (https://bit.ly/2sYqz0B)

            ในเชิงสากลสำหรับวิธีการประเมินค่าอาคารเขียว สามารถดำเนินการได้ดังนี้:

            1. วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน

            วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน(Cost Approach to Value) หลักสำคัญคือ มูลค่าของสิ่งหนึ่ง = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงได้มาทดแทน วิธีการก็คือ เราเริ่มที่การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อม (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น

            ในกรณีการก่อสร้างและปรับปรุงอาคารเขียว ให้อยู่ในเกณฑ์ที่สมควรนั้น ต้องใช้เงินเพิ่มเติมเพื่อการรื้อระบบเดิมตลอดจนการเพิ่มระบบใหม่เป็นเงินที่สมควรจัดหาได้ในท้องตลาดในราคาใด เป็นสิ่งที่พึงพิจารณา

            2. วิธีเปรียบเทียบตลาด

            วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market Comparison Approach) เป็นวิธีที่ดีที่สุด ชัดเจนที่สุด หลักก็คือ มูลค่าของทรัพย์สินของเรา มักจะเท่ากับ ราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้ แนวทางการวิเคราะห์ก็คือ  การเริ่มต้นที่การหาทรัพย์สินเทียบเคียงที่มีการซื้อขาย/เรียกขาย มาดูว่ามีลักษณะคล้าย/ต่างจากทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไรบ้าง เมื่อได้ข้อมูลมาเพียงพอแล้ว ก็ตรวจสอบเพื่อคัดเลือกนำทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้จริงเท่านั้นมาทำการวิเคราะห์ โดยระบุถึงเงื่อนไขในการเปรียบเทียบ ของทั้งทรัพย์สินที่ประเมินกับแปลงเปรียบเทียบ  เช่น คุณภาพอาคาร ขนาดที่ดิน-อาคาร และจึงสรุปหามูลค่าที่สมควรโดยวิเคราะห์เปรียบเทียบ

            ในกรณีอาคารเขียว คงต้องพิจารณาเบื้องต้นว่าราคาขายหรือค่าเช่าอาคารเขียว รับรู้ได้สูงกว่าอาคารทั่วไปเพียงใด ส่วนต่างหรือ Premium ของอาคารเขียวนี้ คือมูลค่าและ Premium ในส่วนนี้ เป็นอย่างไรเมื่อเทียบกับต้นทุนในการปรับปรุง คุ้มค่าในเชิงตัวเงิน ชื่อเสียงกิจการ และอื่น ๆ หรือไม่เพียงใด

            3. วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า  โดยมูลค่าวันนี้ = ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุขัย ทรัพย์สินมีค่าเพราะมันสร้างรายได้ ทรัพย์ที่สร้างรายได้สูงกว่ามักมีมูลค่าสูงกว่า (ทำเล-คุณภาพดีกว่า เป็นต้น) ขั้นตอนคือ การประมาณรายได้ของทรัพย์สินจากทุกแหล่ง โดยพิจารณาจากการเปรียบเทียบตลาด และรายได้จริงของทรัพย์ที่ประเมินโดยตรง ลบด้วยการไม่ได้ใช้ประโยชน์หรือหนี้สูญจากข้อเท็จจริง และจากการเปรียบเทียบหรือแนวโน้มในตลาด ก็จะได้รายได้ที่เป็นจริง จากนั้นก็หักด้วยค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าดำเนินการ ภาษี ประกัน จัดการ ค่าบำรุงรักษา เป็นต้น ก็จะได้รายได้สุทธิ แล้วนำรายได้สุทธิมาเข้าสูตร V = I / R  โดยที่ V คือ มูลค่าทรัพย์สิน  I คือ รายได้สุทธิ  และ R คืออัตราผลตอบแทน

            สำหรับในกรณีการประเมินอาคารเขียวก็คือ การพิจารณาดูว่าค่าเช่าตลาด อัตราผลตอบแทน อัตราการครอบครอง ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ ส่งผลต่อมูลค่าเพิ่มของอาคารเขียวมากน้อยเพียงใด  หากส่งผลดีส่วนต่างระหว่างอาคารทั่วไปกับอาคารเขียวนั้นแตกต่างกันเพียงใด  หากแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ ก็แสดงว่ามีมูลค่าจริงตามที่ได้ลงทุนเป็นอาคารเขียวไว้นั่นเอง

            สิ่งที่พึงประเมินสำคัญก็คือผลตอบแทนจากชื่อเสียงกิจการหรือ Goodwill ของการเป็นอาคารเขียวนอกเหนือจากผลของรายได้ที่เพิ่มสูงขึ้นจากการพัฒนาหรือปรับปรุงอาคารเขียวนี้  และการเป็น Market Niche ที่มีกลุ่มผู้เช่าที่มีฐานะดี มีภาพพจน์ดีมาเช่าเพื่อเสริมภาพพจน์  และโดยที่ตลาดอาคารเขียวมีจำกัด มีอุปทานน้อย น่าจะทำให้ค่าเช่าที่ควรได้สูงขึ้น มูลค่าเพิ่มขึ้นตามลำดับ

            ในอีกแง่หนึ่งที่ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษก็คือ การลงทุนในอาคารเขียวบางครั้งอาจลงทุนมากไป ทำให้มีต้นทุนสูงกว่ามูลค่า  รายได้ที่ควรได้ก็เลยหดหายไป กลายเป็น Diminishing Return (https://bit.ly/2LCgddd) กลายเป็นการลงทุนที่ได้ไม่คุ้มเสียไป  อย่างกรณีอาคารสำนักงานของบริษัทยักษ์ใหญ่ข้ามชาติหรือสถาบันการเงินขนาดใหญ่บางแห่ง อาจ “เขียวเวอร์” หรือดูดีอลังการจนเกินความจำเป็น  มูลค่าที่ประเมินได้ก็อาจไม่มากนัก

            อาคารเขียวเป็นแนวโน้มสำคัญของการลงทุนในอนาคตที่มุ่งเน้นความพอดี น่าลงทุน


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 451 คน
2020 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved