มีนบุรี ทำเลน่าห่วงใย
  AREA แถลง ฉบับที่ 35/2563: วันจันทร์ที่ 20 มกราคม 2563

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

              หลายคนคาดหวังว่าทำเลแถวมีนบุรีจะมีอนาคตสดใสเพราะมีรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสายสีส้มไปบรรจบกัน ข้อนี้ต้องคิดให้ถ้วนถี่ อย่าเชื่อใครที่ทำการโฆษณาชวนเชื่อให้มากนัก

              ในบริเวณท้องที่เขตมีนบุรีที่มีตลาดมีนบุรีและพื้นที่โดยรอบนั้น จะมีรถไฟฟ้า 2 สายวิ่งมาบรรจบ สิ้นสุดที่นี่ คือรถไฟฟ้า

              1. โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี หรือชื่ออย่างไม่เป็นทางการว่า รถไฟฟ้าบีทีเอส สายแคราย-รามอินทรา เป็นโครงการระบบขนส่งมวลชนในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของแผนแม่บทระบบขนส่งมวลชนทางราง ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ดำเนินการโดย บริษัท นอร์ทเทิร์น บางกอกโมโนเรล จำกัด ภายใต้สัญญาร่วมลงทุนโครงการและสัญญาสัมปทานกับการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย ซึ่งได้รับการกำหนดให้ใช้ระบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (monorail) เป็นระบบหลัก และเป็นหนึ่งในโครงการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าในระบบรถไฟฟ้ามหานคร ทั้งนี้บี 26 สถานีและคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2564 ( https://bit.ly/39GffHA)

              2. โครงการรถไฟฟ้ามหานครสายสีส้ม เส้นทางตะวันออกช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย - แยกสุวินทวงศ์ โดยปัจจุบันอยู่ในระหว่างการก่อสร้างเส้นทางช่วงตะวันออกเป็นอันดับแรก คาดว่าจะเปิดใช้งานได้อย่างเป็นทางการใน พ.ศ. 2566 ส่วนโครงการช่วงตะวันตก อยู่ในระหว่างการพิจารณาร่างสัญญาให้เอกชนร่วมลงทุนโครงการโดยคณะรัฐมนตรี (https://bit.ly/2QGQvWX)

              ในแง่หนึ่ง มีนบุรีน่าจะเป็นไปตามแนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (Transit-Oriented Development หรือ TOD) หมายถึงการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน เพื่อให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสาน มีความหนาแน่นสูง และส่งเสริมการใช้ระบบขนส่งมวลชน แนวคิด TOD มุ่งสร้างกิจกรรมหลากหลายในพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน โดยมีที่พักอาศัย อาคารพาณิชย์ สำนักงาน และการใช้ประโยชน์ประเภทอื่น ๆ พร้อมกับออกแบบเพื่อรองรับผู้ใช้ระบบขนส่งมวลชนเป็นหลัก รวมทั้งสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการเดินเท้าและใช้จักรยาน เพื่อให้มีทางเลือกในการเดินทางหลากหลาย ลดการพึ่งพาการใช้รถยนต์ส่วนบุคคล (https://bit.ly/2tll4cD)

              อย่างไรก็ตามในแง่ของการวางแผนพัฒนาเมือง การพัฒนาแบบนี้น่าจะเป็นความคิดที่ผิดพลาดเป็นอย่างยิ่งเพราะยิ่งจะทำให้เมืองขยายตัวไปทางทิศตะวันออกอย่างไม่มีที่สิ้นสุดแทนที่จะทำให้เมืองมีความหนาแน่น High Density) แต่ไม่แออัด (Overcrowdedness) การผังเมืองไม่ได้วางแผนไว้ ปล่อยให้การขยายเมืองเป็นไปตามกลไกตลาด และการผูกขาดการเดินรถไฟฟ้าของภาคเอกชน

              แถวมีนบุรีมีโครงการอาคารชุดไปเปิดขายและบางแห่งก็ประสบความสำเร็จเป็นอย่างมาก เช่น โครงการของ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ขายของชุดในราคาไม่ถึงสองล้านบาท ทั้งที่ในย่านนั้นยังมีทาวน์เฮาส์ในราคาที่ใกล้เคียงกันนี้ด้วยเช่นกัน แต่บริษัทนี้สามารถประสบความสำเร็จเพราะความเป็นมืออาชีพในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ถ้ารายอื่นได้ไปพัฒนากันเป็นจำนวนมากตามแนวโน้มนี้ ก็อาจประสบปัญหาทั้งนักพัฒนาที่ดินและผู้ซื้อ

              ชะตากรรมของโครงการอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสายสีเหลืองส้ม โดยเฉพาะช่วงที่ไปทางมีนบุรี อาจคล้ายกับกรณีโครงการอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งช่วงแรกก็มีคนซื้อเพื่อเก็งกำไรเป็นหลัก แต่ปรากฏว่าราคาแทบไม่ขยับในช่วงหลัง ขายต่อก็ยาก ขายไม่ออก หรือต้องปล่อยให้เช่าในราคาที่ต่ำกว่าที่คาดหมาย จนทำให้ในช่วงสองปีหลังมานี้ (2561-2562) แต่ไม่มีโครงการอาคารชุดใหม่ๆ เกิดขึ้นเลย

              ประชากรตามเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงมีเฉลี่ยประมาณ 3,500 คนต่อตารางกิโลเมตร ยังไม่เพียงพอต่อการใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสายสีชมพูอย่างมีประสิทธิภาพและประสิทธิผล ถ้ารถไฟฟ้าสายสีส้มหรือสายสีชมพูก็คงโหดไม่แพ้กัน  หากนั่งรถตู้จากบางบัวทองถึงสีลมยังเป็นเงินเพียง 50 บาทเท่านั้น แต่ต้องออกเช้าหน่อยรถถึงจะไม่ติด บางทีรถไฟฟ้าที่ค่าโดยสารแพงอาจยังสู้ระบบขนส่งมวลชนทางเลือกอื่นไม่ได้ การพัฒนาโครงการอาคารชุดไปทางมีนบุรีจึงต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ

              นักพัฒนาที่ดิน นักลงทุน และผู้ซื้อบ้านจึงควรไตร่ตรองให้ถ้วนถี่ในการลงทุนในย่านมีนบุรี


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,029 คน
2020 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved