มหาวิหาร Svetitskhoveli Cathedral มีค่าเพราะร้านค้าโดยรอบ
  AREA แถลง ฉบับที่ 103/2563: วันจันทร์ที่ 17 กุมภาพันธ์ 2563

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            บางคนบอกว่าโบราณสถานโดยเฉพาะศาสนสถานเก่าแก่ ทั้งหลายหาค่ามิได้ กล่าวคือสูงค่าเป็นอย่างยิ่งจนไม่อาจประเมินเป็นตัวเงิน  เราลองมามองความจริงในอีกแง่หนึ่ง

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์
เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ได้ไปเยือนประเทศจอร์เจียเมื่อไม่นานมานี้ จึงทดลองประเมินค่ามหาวิหาร Svetitskhoveli Cathedral ว่ามูลค่ามาจากร้านค้าและกิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรอบ

            จากการเดินสังเกตการณ์โดยรอบในเบื้องต้น ตามทางเดินสู่มหาวิหารแห่งนี้ พบร้านค้าขายของที่ระลึกอยู่ทั่วไป  นอกจากนี้ยังมีร้านอาหาร โรงแรมที่พักและอื่นๆ จากการสอบถามมัคคุเทศก์พบว่า

            1. ร้านค้าต่างๆ มีค่าเช่าเดือนละประมาณ 2,000 ลารี่ หรือ 20,360 บาท (ลารี่ละ 10.18 บาท)
            2. ร้านค้าเฉลี่ยมีขนาด 20 ตารางเมตร จึงตกเป็นเงินตารางเมตรละ 1,018 บาท
            3. รอบมหาวิหารตามทางเดินโดยรอบมีระยะทางราว 300 เมตร มีพื้นที่ค้าปลีกประมาณ 5,000 ตารางเมตรโดยประมาณ
            4. ดังนั้นค่าเช่าต่อปีจึงเป็นเงิน 61.08 ล้านบาท (1,018 x 5,000 ตรม. x 12 เดือน)
            5. หากมีค่าใช้จ่ายสุทธิต่อค่าเช่า 10% ซึ่งต่ำมากเพราะมีผู้มาท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นมากในขณะที่ไม่มีค่าใช้จ่ายในการส่งเสริมการขายเยี่ยงศูนย์การค้า และมีค่าใช้จ่ายในการจัดการไม่มากนัก ค่าน้ำไฟ ก็ออกโดยผู้เช่าต่างหาก
            6. ดังนั้นรายได้สุทธิต่อปีจึงเป็นเงิน 54.972 ล้านบาทต่อปี
            7. ในขณะนี้ อัตราผลตอบแทนตามพันธบัตรรัฐบาลจอร์เจียคือ 8.822% (https://bit.ly/2Wu5Uwf)
            8. หากใช้อัตราข้างต้นในการประเมินมูลค่ากิจการค้าปลีกโดยรอบ ก็จะเป็นเงินประมาณ 668.76 ล้านบาท (54.972 / 8.822%)
            9. นอกจากกิจการค้าปลีกเหล่านี้ยังมีโรงแรม ร้านอาหารและกิจกรรมอื่นที่เกิดขึ้นและดำรงอยู่ได้เพราะมหาวิหารแห่งนี้ อาจประมาณการโดยคร่าวๆ ทั้งสิ้น 2,000 ล้านบาท
            10. ถ้าไม่มีมหาวิหารแห่งนี้ รายได้จากร้านค้าต่างๆ ก็คงแทบไม่มี โรงแรมที่พักคงแทบจะเปิดไม่ได้ หรือหากเปิดกิจการได้ ก็เป็นเพียงกิจกรรมตามปกติของเมืองทั่วไปที่ไม่มีแหล่งท่องเที่ยว อาจสร้างรายได้ๆ เพียงครึ่งเดียว และอาจเปิดกิจการได้เพียงจำนวนครึ่งเดียวของสภาพที่เป็น แหล่งท่องเที่ยวในปัจจุบัน ดังนั้นมูลค่าจึงอาจเหลือเพียงหนึ่งในสี่ คือ 500 ล้านบาท
            11. ส่วนล้ำของมูลค่าที่ 1,500 ล้านบาทจึงมาจากมหาวิหารดังกล่าว

            อย่างไรก็ตามบางท่านอาจเห็นว่ามหาวิหารแห่งนี้มีคุณค่าทางจิตใจสูงมากจนไม่อาจประเมินค่าได้ อีกทั้งยังมี ความศักดิ์สิทธิ์ซึ่งไม่ใช่เรื่องทางโลก  แต่ในอีกแง่หนึ่งในประวัติศาสตร์ที่ผ่านมา ศาสนสถานมากมายก็ถูกทำลายเพราะการเปลี่ยนแปลงด้านการนับถือศาสนา  ศาสนสถานถูกปล่อยทิ้งร้างเป็นจำนวนมากมาย  ในยุคโซเวียต ศาสนสถานก็แทบไม่มีนัยสำคัญนัก  ดังนั้นการอ้างคุณค่าทางจิตใจเป็นสิ่งที่ผันแปรตามยุคสมัย แต่การนำสถานที่ต่างๆ มาสร้างรายได้นั้นเป็นสิ่งที่จับต้องได้จริง

            การประเมินค่าทรัพย์สินมหาวิหารนี้จึงเป็นอีกกรณีศึกษา ที่เราต้องนำอดีตมาปัจจุบัน ไม่ใช่ให้ปัจจุบันไปพร่ำเพ้อถึงอดีตแบบ “คนตายขายคนเป็น”


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 462 คน
2020 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved