หลังโควิด-19 ราคาทรัพย์สินบางประเภทจะลดลงอย่างเด่นชัด แต่ไม่ต้องกลัว ราคาอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ราคาไม่ลดลงหรอก มันแค่คำขู่ การโฆษณาชวนเชื่อ และการส่งเสริมการขายเท่านั้น

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) เชื่อว่าราคาทรัพย์สินหลายประเภทต้องลดลงอย่างแน่นอน เช่น เครื่องบินลำหนึ่งๆ ที่จอดทิ้งไว้เฉยๆ ราคาจะลดลงตามลำดับ  การประเมินค่าเครื่องบินนี้ ศูนย์ข้อมูลฯ เคยประเมินเครื่องบินให้กับสำนักงานการบินพลเรือนแห่งประเทศไทย รวมทั้งสนามบินที่อำเภอหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์

            วิธีการประเมินค่าทรัพย์สินประเภทเครื่องบินก็ใช้วิธีการเปรียบเทียบตลาด โดยมีข้อมูลตลาดจากการสำรวจและซื้อข้อมูลจาก แหล่งข้อมูลที่เชื่อถือได้ในระดับนานาชาติ แผนการประเมินในรายละเอียด และแหล่งที่มาของข้อมูลจะเปิดเผยเมื่อได้รับการว่าจ้าง โดยที่ผู้เขียนเป็นนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์สากลและสมาชิก RICS และ IAAO ซึ่งเป็นสมาคมนานาชาติด้านประเมินค่าทรัพย์สิน จึงมีเครือข่ายที่สามารถหาข้อมูลได้  ถ้าไม่มีแหล่งข้อมูลที่เชื่อถือได้ การประเมินค่าก็จะเป็นไปได้ยาก

            แต่ในเบื้องต้น หากเราพิจารณาว่าอุตสาหกรรมการบินลดลงเหลือเพียง 20% ในระยะเวลา 2 ปีนับจากนี้  ในขณะที่ต้นทุนในการดำเนินการมีมากขึ้นทุกวันอย่างต่อเนื่อง  มูลค่าของเครื่องบินก็จะลดลงตามลำดับ  อย่างหนึ่งที่พึงรู้ก็คือเครื่องบินพาณิชย์ลำใหญ่ๆ อย่างแอร์บัสลำหนึ่งจะมีอายุขัยประมาณ 25 ปี  แต่สำหรับสายการบินชั้นดีก็คงไม่ใช้งานนานขนาดนั้น ราคาซากก่อนหมดอายุขัยก็คงน้อยลงตามลำดับเช่นกัน

            โควิดทำให้การ “บินว่อน” แบบสมัยก่อนสะดุดหยุดลง ต้นทุนการบินจะสูงขึ้น ระยะเวลาในการใช้เตรียมตัวก่อนและหลังบินก็จะมากขึ้นอีก  ส่งผลต่อเนื่องกับสนามบินทั่วโลก  สนามบินร้างที่พบเห็นหลายแห่งในสหรัฐอเมริกา ในประเทศจีนที่ใช้งานน้อยกว่าปกติ ก็คงยิ่งแทบจะไม่มีผู้ใช้สอย  มูลค่าของสนามบินจะมีต่ำมาก แต่ต้นทุนค่าก่อสร้างจะสูงกว่าสนามบิน ดังนั้นเราจะเอาต้นทุนมาเป็นมูลค่าก็คงไม่ได้

            ที่เกี่ยวเนื่องกันก็คือโรงแรม แม้ในปัจจุบันจะมีประกาศขายมากมาย แต่ก็คงขายได้ไม่มากนัก สำหรับการประเมินก็คงต้องใช้วิธีการแปลงรายได้เป็นมูลค่าในการซื้อขาย เป็นต้น  กรณีตัวอย่างหนึ่งก็คือ เมื่อเร็วๆ นี้ มีกรณีโรงแรมมิราเคิล แกรนด์ คอนเวนชัน ที่ผู้บริหารออกมาบอกว่าสูญรายได้เดือนละ 200 ล้าน แต่เป็นรายได้รวมของ 5 บริษัท เฉพาะตัวโรงแรมแห่งนี้เอง อาจสมมติเป็นเงิน 100 ล้านบาทต่อเดือน ถ้าสมมติว่าข้อมูลนี้เป็นจริง เราก็อาจตั้งสมมติฐานว่า รายได้สุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายแล้วอาจเป็น 30% หรือ 30 ล้านบาท (แต่กรณีนี้อาจจะมากกว่านี้เพราะเป็นโรงแรมสำหรับจัดประชุมเป็นสำคัญ)

            ในการประเมินค่าโรงแรมอาจพิจารณาจากอัตราผลตอบแทนในการลงทุน (Capitalization Rate) ซึ่งมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย กำหนดไว้ที่ประมาณ 6-8% ในกรณีโรงแรม 4-5 ดาว ดังนั้นในกรณีนี้จึงสมมติคร่าวๆ เป็น 7%  หากรายได้สุทธิ (ก่อนหักดอกเบี้ย/ภาษี) ของโรงแรมมิราเคิลฯ เป็นเงินเดือนละ 30 ล้านบาท หรือปีละ 360 ล้านบาท  มูลค่าของโรงแรมจึงเป็นเงิน 5,143 ล้านบาท (รายได้สุทธิหารด้วยอัตราผลตอบแทน คือ 360 ล้านหารด้วย 7%)

            ในกรณีปกติที่เจ้าของโรงแรมไม่เดือดร้อน ก็คงไม่คิดขาย เพราะนอกจากว่าโรงแรมนี้จะสร้างรายได้ให้แล้ว ยังมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในแต่ละปี และเป็นเกียรติและศักดิ์ศรีของเจ้าของโรงแรมด้วย  ในกรณีจะขายจริง ผู้ขายอาจจะเรียกราคาเพิ่มขึ้นอีก 20% เป็น 6,172 ล้านบาท  หากสมมติฐานในกรณีเลวร้ายที่รายได้หายไปเป็นเวลา 2 ปี ณ อัตราดอกเบี้ย 6% ต่อปี ก็เท่ากับมูลค่าเหลือ 4,577 ล้านบาท (5,143*(1/(1+6%)^2)) จะเห็นได้ว่ามูลค่าอาจจะลดลงไปประมาณ 11% เหลือ 89% ของมูลค่าปกติ  แต่ผู้ซื้ออาจบอกว่าอาจมีความเสี่ยงที่สถานการณ์จะแย่ต่อไปเป็นเวลา 4 ปีแทน 2 ปี ก็จะทำให้มูลค่าหดหายไป ทำให้มูลค่าอาจเหลือเพียง 4,074 ล้านบาท (5,143*(1/(1+6%)^4)) ซึ่งทำให้มูลค่าลดลงเหลือเพียง 79% ของมูลค่าตลาด

            อย่างไรก็ตามราคาซื้อขายจริงก็คงขึ้นอยู่กับ “กำลังภายใน” ของแต่ละฝ่าย ทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย สถาบันการเงินที่เกี่ยวข้อง อนาคตของตลาดการท่องเทียวในประเทศ ตลอดจนอนาคตของการจัดอบรมสัมมนา ฯลฯ  แต่อย่างหนึ่งที่จะเห็นได้ก็คือ ราคาซื้อขายจริง คงไม่น่าจะบวก/ลบ 20% ของมูลค่าตลาด  แต่ถ้าเทียบกับราคาเรียกขายที่อาจสูงถึง 6,172 ล้านบาท ราคาที่ประสงค์จะซื้ออาจต่ำกว่าถึง 34% เลยทีเดียว

            ในกรณีที่ๆ เป็นชุมนุมชนอย่างสนามกีฬา ราคาจะลดลงบ้างไหม เพราะการรวมตัวของประชาชนจำนวนมากมายอาจก่อให้เกิดการแพร่ของเชื้อโรคได้  บรรดาสนามกีฬาฟุตบอลในประเทศอังกฤษ ราคาจะตกต่ำลงหรือไม่อย่างไร  โดยเฉพาะในช่วงโควิดสนามกีฬาก็คงไม่ได้รับการใช้งาน สนามบินหลายแห่ง อย่างสนามบินดอร์ตมุนด์ ก็แปลงสภาพเป็นโรงพยาบาลสนามไป  ดังนั้นก็คงต้องใช้เวลาประมาณ 2 ปีจึงจะทำให้พฤติกรรมการแออัดกันในสนามกีฬากลับมาใหม่

            ผู้เขียนและคณะมีประสบการณ์ในการประเมินค่าสนามกีฬาสมโภชเชียงใหม่ 700 ปี ซึ่งเป็นสนามกีฬาขนาดใหญ่ ต่อไปก็ยังจะมีสนามกีฬาขนาดใหญ่อีกหลายแห่งที่จะเกิดขึ้น  สิ่งเหล่านี้จะตอบโจทย์การใช้ในอนาคตหรือไม่ การคาดการณ์จำนวนผู้ใช้บริการจะเปลี่ยนแปลงไปหรือไม่  ค่าความเสี่ยง (Risk Premium) จะมีมากขึ้นหรือไม่อย่างไร เป็นสิ่งที่นักวิจัยหรือผู้ประเมินค่าทรัพย์สินต้องพิจารณาให้ดีก่อนที่จะประเมินค่าในอนาคต

            บ้างก็บอกว่าแม้แต่ห้องชุดพักอาศัยก็คงได้รับความนิยมน้อยลงไปเพราะโควิด 19 มีบางคนย้ายออกจากห้องชุดในเมืองจริงเพราะไม่ต้องการสัมผัสลิฟท์ หรือใช้สาธารณูปโภค สาธารณูปการร่วมกับบุคคลอื่น บางคนถึงขนาดย้ายออกไปอยู่ชั่วคราวแถวเขาใหญ่ หรือตามริมทะเล เพื่อเปลี่ยนบรรยากาศให้ดูเบาบางลง ซึ่งก็เคยเกิดขึ้นแล้วในช่วงเกิดน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 ที่บางคนย้ายไปอยู่ที่อื่นถึง 3 เดือนในช่วงดังกล่าว  แต่ปรากฏการณ์นี้เกิดขึ้นเฉพาะกับผู้มีรายได้สูง

            ตั้งแต่มีโควิด-19 โครงการอาคารชุดต่างๆ ก็มีมาตรการป้องกันที่ได้ผลดี  การอยู่อาศัยในโครงการอาคารชุด แม้มีความหนาแน่น (High Density) แต่ไม่ได้มีความแออัด (Overcrowdedness) เพราะมีความเป็นส่วนตัวสูง มีผนังที่กันเสียงและกันเชื้อโรคได้เป็นอย่างดี  ตั้งแต่มีโควิด-19 มาก็ไม่พบว่าผู้ติดเชื้อที่มีอยู่ในโครงการอาคารชุดไม่กี่แห่งได้แพร่เชื้อเช่นเดียวกับกรณีโรคซาร์ส ในฮ่องกงในสมัยก่อนแต่อย่างใด  ดังนั้นกรณีนี้คงเป็นแค่คำโฆษณาชวนเชื่อของนักพัฒนาที่ดินบ้านแนวราบ เพื่อชิงส่วนแบ่งตลาดกับอาคารชุดเป็นสำคัญ

            โควิด-19 แม้จะส่งผลกระทบบ้าง แต่ไม่มากในระยะยาว และทรัพย์สินก็ยังอยู่ ไม่เหมือนสึนามิ แผ่นดินไหว พายุ ที่ทำลายทรัพย์สินลงไป  อย่าไปตกใจเกินเหตุ

ที่มา: https://marketeeronline.co/archives/99018