เมื่อเร็วๆ นี้มีข่าวว่าราคาบ้าน-คอนโดฯ ลด 36% นั้น เป็นความเข้าใจผิด  ไม่เป็นความจริง อาจทำให้ประชาชนสับสน ซ้ำเติมวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยได้

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่า จากที่มีข่าวเมื่อไม่กี่วันนี้ว่าราคาที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลลดลงสูงสุดถึง 36% อาจสร้างความสับสนแก่ประชาชนได้  ศูนย์ข้อมูลฯ ซึ่งสำรวจข้อมูลจริงในภาคสนามมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2537 เป็นแห่งแรกในประเทศไทยจึงขอชี้แจงเพื่อไม่ให้สังคมสับสน

            ที่ว่าราคาลดลง 36% นั้นคงเป็นราคาเรียกขาย (Asking Price) ที่ลดลง 36% ของโครงการหนึ่ง อันที่จริง เคยมีการประกาศลดราคาลง 50% มาก่อนหน้านี้ด้วยซ้ำไป เช่น “โปรลด 50% ‘เมเจอร์’ กวาดทะลุเป้ายอดขายคอนโดพร้อมอยู่” <1> แสดงว่าการสำรวจที่ว่าลด 36% ข้างต้นไม่ครอบคลุมเท่าที่ควร  แต่ในความเป็นจริง ราคาที่ลดจริงกับราคาที่ว่าลดลงตามโฆษณาแตกต่างกัน ไม่เคยมีโครงการไหนในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลลดราคาลง 36%-50% แต่อย่างไร  มีแต่การ “บอกผ่าน” คือตั้งราคาให้สูงกว่าที่ขายอยู่ตามปกติ แล้วเขียนว่าลด 1-2 ล้านบาท หรือลด 20-30% เป็นต้น

            ถ้าราคาที่อยู่อาศัยลดลง 36% จริงป่านนี้โครงการก็คง “เจ๊ง” ไปแล้ว เพราะในโครงการหนึ่งๆ กำไรสุทธิก็คงเป็นสัดส่วนประมาณ 15% - 20% ถ้ารวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เป็น Soft Costs <2> ด้วยก็อาจถึง 30%  ดังนั้นหากใครลดราคาลงถึง 36% ก็คงเท่ากับ “ตัดอวัยวะเพื่อรักษาชีวิต” ซึ่งสถานการณ์ในขณะนี้ไม่ได้เลวร้ายถึงขนาดนั้น  ข่าวของการลดราคาถึง 36% จึงไม่เป็นความเป็นไปได้

            ราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในขณะนี้ กลับมีราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นกว่าราคาเปิดใหม่ ณ สิ้นปี 2562 หรือ ณ กลางปี 2562 ทั้งนี้เพราะในขณะนี้ผู้มีรายได้น้อยมีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยจำกัดมาก จึงไม่ค่อยมีคนสร้างที่อยู่อาศัยราคาถูก หันไปสร้างที่อยู่อาศัยในราคาสูงขึ้น ทำให้ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น โดยในปี 2563 (6 เดือนแรก) ราคาที่อยู่อาศัยเป็นเงินเฉลี่ยหน่วยละ 4.235 ล้านบาท  ในขณะที่ราคา ณ ปี 2562 ทั้งปี เฉลี่ยอยู่ที่ 4.008 ล้านบาท เท่ากับเพิ่มขึ้นประมาณ 6%

            อย่างไรก็ตามผลการสำรวจของราคาของห้องชุดในโครงการอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่กำลังเปิดขายอยู่ในขณะนี้โดยเทียบกับเมื่อปี 2562 พบว่า ราคา ณ สิ้นปี 2562 เป็นเงินเฉลี่ยหน่วยละ 3.633 ล้านบาทต่อหน่วย ในขณะที่ราคา ณ ปัจจุบันตกเป็นเงิน 3.447 ล้านบาท หรือเท่ากับลดลง 5% โดยประมาณ  แสดงว่าสถานการณ์ในขณะนี้อาจไม่ดีนัก จึงต้องลดราคาลงมาเพื่อจูงใจให้คนซื้อ  คาดว่าราคาในปี 2563 นี้อาจจะลดต่ำลงกว่า 5% แต่ไม่น่าจะลดลงเกิน 10%

            ส่วนกลุ่มที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้ว และศูนย์ข้อมูลฯ ได้ติดตามการเปลี่ยนแปลงราคาอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 พบว่าราคาห้องชุดราคาถูกยังเพิ่มขึ้น 2% ในรอบ 1 ปี ราคาห้องชุดราคาปานกลางเพิ่มขึ้น 1% ในรอบ 1 ปี และห้องชุดราคาสูง มีราคาเพิ่มขึ้น 3% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมาแต่ในรอบ 6 เดือนล่าสุด บางแห่งมีการหยุดนิ่งของราคาและมีการลดลงเล็กน้อยบ้าง แต่แทบไม่เปลี่ยนแปลงใด ๆ แสดงว่าราคาที่อยู่อาศัย “มือสอง” ราคาไม่ได้ลดลง

            โดยสรุปแล้ว ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยของเปิดใหม่เพิ่มขึ้น ราคาห้องชุดที่ยังเปิดขายอยู่ มีราคาลดลงบ้างแต่เพียงเล็กน้อย ราคาคอนโด-บ้านมือสอง ราคากลับเพิ่มขึ้นแทบไม่ได้ลดลงเลย

ที่มา: https://www.thansettakij.com/content/430390

ด่วน! ที่ว่าราคาบ้าน-คอนโดฯ ลด 36%
https://www.facebook.com/dr.sopon4/videos/3149339278488116/

ด่วน! ที่ว่าราคาบ้าน-คอนโดฯ ลด 36%
https://bit.ly/2ZpK3Jf

อ้างอิง
<1> โปรลด 50% ‘เมเจอร์’ กวาดทะลุเป้ายอดขายคอนโดพร้อมอยู่
<2> โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย. วิธีคิดการเงินเพื่อการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์. https://www.trebs.ac.th/th/news_detail.php?nid=20