มูลค่าของพระราชวังบัคกิงแฮม
  AREA แถลง ฉบับที่ 453/2563: วันพุธที่ 05 สิงหาคม 2563

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            มีข่าวว่าโควิดทำให้จำนวนคนไปท่องเที่ยวพระราชวังบักกิงแฮมลดน้อยลง จนสมเด็จพระราชินีนาถเอลิซาเบธที่ 2 ต้องทำแอลกอฮอล์ (จิน) ออกขายเพื่อชดเชยรายได้ เพื่อให้เพียงพอกับการเลี้ยงดูพนักงาน 650 คน และหากสถานการณ์ไม่ดีขึ้นก็อาจต้องปลดออก 200 ตำแหน่ง ทำให้เราน่าจะมามองดูว่าวังแห่งนี้มีมูลค่าเท่าไหร่ (ถ้าขาย)

            ผม (ดร.โสภณ พรโชคชัย) ในฐานะประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ซึ่งทำการประเมินค่าทรัพย์สินประเภทต่างๆ กล่าวว่าพระราชวังก็เป็นทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง แม้จะมีมูลค่าแต่ก็ไม่มีใครขาย เพราะถือเป็นสัญลักษณ์ของชาติประการหนึ่ง แต่ก็สามารถตีค่าเป็นเงินได้เช่นกัน  เราประเมินกันอย่างไร ทั้งนี้ก่อนอื่นมาดูมูลค่าของพระราชวังสำคัญต่างๆ ทั่วโลกเพื่อการเปรียบเทียบเสียก่อน

            ในกรณีพระราชวังบักกิงแฮมนั้น เป็นที่อยู่อาศัยของกษัตริย์อังกฤษตั้งแต่คริสต์ศตวรรษที่ 17 หรือ ประมาณ 400 ปีมาแล้ว โดยมีห้องอยู่ทั้งหมด 775 ห้อง ตั้งอยู่บนที่ดินขนาด 40 เอเคอร์ (101.17 ไร่ หรือ 16.187 เฮคตาร์)  เมื่อปี 2559 เคยมีการประเมินค่าที่ดินอันเป็นที่ตั้งพระราชวังแห่งนี้ไว้เป็นเงิน 2,890 ล้านเหรียญสหรัฐหรือ 89,590 ล้านบาท หรือตกเป็นเงินตารางวาละ 2.215 ล้านบาท แต่ถ้าเป็นปี 2563 น่าจะเพิ่มขึ้น 15% หรือเป็นเงิน 2.55 ล้านบาทต่อตารางวา  นอกจากนี้ยังมีงานศิลปะ และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ควบอยู่ในพระราชวังนี้อีก 2,150 ล้านเหรียญสหรัฐ 66,650 ล้านบาท

            ในด้านการบำรุงรักษาพระราชวังขนาด 775 ห้อง ห้องน้ำ 78 ห้อง ประตู 1,514 บาน หน้าต่าง 760 บาน สายไฟยาว 100 ไมล์ (161 กิโลเมตร) ระบบความร้อนยาว 20 ไมล์ (32 กิโลเมตร) ต้องใช้เงินซ่อมค่อนข้างสูง โดยซ่อมใหญ่ทุกระยะ 10 ปี และครั้งล่าสุดเมื่อปี 2559 เป็นเงิน 15,000 ล้านบาท หรือ 369 ล้านปอนด์ เมื่อเทียบกับมูลค่าของพระราชวังที่ 156,240 ล้านบาท ก็เป็นเงินประมาณเกือบ 10% เลยทีเดียว <2> แสดงว่าค่าเสื่อมตกเป็นเงินปีละประมาณ 2% นั่นเอง

            สำหรับเรื่องจินของพระราชสำนักนั้น   หลายท่านคงทราบว่า จิน หรือ ยิน (อังกฤษ: gin) เป็นเหล้าที่ทำมาจากข้าวบาร์เล่ย์ผสมกับผลจูนิเปอร์และสมุนไพรต่างๆ โดยประเทศต้นตำรับที่ผลิตขึ้นมาคือประเทศเนเธอร์แลนด์ การผลิตเหล้าจิน เพิ่งจะเริ่มในปลายศตวรรษที่ 16 การทำเหล้าเจนีเวอร์ของชาวดัชในยุคแรก ใช้มอล์ทของข้าวบาร์เลย์ผสมกับวิสกี้ไรย์และหมักกลั่นด้วยพอทสตีลล์ขนาดจิ๋ว ออกมาเป็นน้ำเหล้าดีกรีขนาดปานกลาง คือ 70 - 85 ดีกรีระบบยุโรปเมื่อปล่อยให้แอลกอฮอล์เย็นตัวลงประมาณ 2-3 วัน ก็จะนำสุราดังกล่าวมาหมักซ้ำกับผลจูนีเปอร์และเครื่องเทศต่าง ๆ พอส่าได้ที่แล้วก็ลำเลียงไปกลั่นซ้ำอีกหนหนึ่ง

            ในประเทศอังกฤษได้มีการผลิตเหล้าพิสดารไปอีกชนิดหนึ่งคือการ ใช้กากน้ำตาล (Molasses) เป็นวัตถุดิบในการหมักกลั่นเหล้ายิน เมื่อผลิตสำเร็จรูปออกมาจึงเรียกเหล้ายินชนิดนี้ว่า "ไดร์ยิน" หรือเหล้าจินที่ได้เพิ่มน้ำตาลหรือความหวาน ซึ่งได้รับความนิยมจากผู้บริโภคในมหานครลอนดอน ทุกวันนี้ประเทศอังกฤษเป็นชาติที่ผลิตเหล้ายินได้มากเป็นอันดับหนึ่ง และเหล้ายินของอังกฤษก็ได้รับความนิยมจากผู้บริโภคสุราสูงสุด <3>

            ที่ว่ามีข่าวว่าพระราชินีอังกฤษกำลังขายแอลกอฮอล์ เพราะแต่เดิมพระราชวังบัคกิงแฮม “จะได้รายได้จากการเยี่ยมชมของนักท่องเที่ยว เพื่อนำมาซ่อมแซมและบูรณะพื้นที่ต่างๆ ในวัง แต่เมื่อเกิดการแพร่ระบาดของ Covid-19 ก็ทำให้จำนวนนักท่องเที่ยว โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักท่องเที่ยวต่างชาติลดลง นั่นทำให้ทางสำนักพระราชวังต้องมองหารายได้ทางใหม่ จนเป็นที่มาของการเปิดตัวสินค้า Gin ซึ่งมีจุดเด่นอยู่ที่ผลิตจากส่วนผสมที่มาจากสวนภายในวังเอง. . .การเปิดตัวสินค้าในครั้งนี้ก็เพื่อที่จะช่วยพยุงฐานะทางการเงินที่จะต้องใช้เพื่อในกิจการต่างๆ ซึ่งทางสำนักพระราชวังมีพนักงานทั้งหมด 650 คน แต่จากสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ถดถอย ก็อาจจะมีพนักงาน 200-250 ตำแหน่ง ต้องลาออกด้วยความสมัครใจ ถ้าหากว่าทางพระราชวังยังประสบกับภาวะยากลำบากต่อไป” <4>

            กรณีนี้ชี้ให้เห็นว่าประการแรกพระราชวังนี้สามารถนำมาสร้างมูลค่าเพิ่มด้วยการใช้ “แบรนด์” มาผลิตสินค้าขายได้ และอีกประการหนึ่งการบำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงมีต้นทุนที่สูงมาก จะเห็นได้ว่าในประวัติศาสตร์ มีการทอดทิ้งวัด วังหรือสถานที่สำคัญต่างๆ เป็นจำนวนมากให้ร้างไว้เพราะหมดปัญญาในการบำรุงรักษา  โบสถ์คริสต์หลายแห่งในอังกฤษและยุโรปก็ถูกนำมาขายเพราะไม่สามารถจะจ่ายค่าบำรุงรักษาที่แพงลิบลิ่วได้อีกต่อไป  วัดไทยในอังกฤษยังเคยซื้อโบสถ์เก่ามาทำเป็นวัด  โบสถ์เก่าบางแห่งก็กลายเป็นร้านอาหารหรือกิจการอื่นๆ ไป

            ในยุคโบราณมีสิ่งก่อสร้างใหญ่โต ไม่ว่าจะเป็นปิรามิดแห่งอียิปต์ที่มีอายุราว 4,600 ปี ปีรามิดในอเมริกากลางที่มีอายุราว 3,000 ปี โคลอสเซียมที่มีอายุ 2,000 ปี โบโรบูดูร์ที่มีอายุ 1,200 ปี นครวัดที่มีอายุ 900 ปี แต่สุดท้ายก็ทิ้งร้างไปในที่สุด แม้จะยิ่งใหญ่ขนาดไหนก็ตาม ส่วนหนึ่งคงเป็นเพราะอารยธรรมที่เปลี่ยนแปลงไป และต้นทุนที่สูงยิ่งในการบำรุงรักษา ซึ่งเป็นปัจจัยที่ไม่ได้คำนึงถึงในเวลาที่ทำการก่อสร้าง

            ยิ่งกว่านั้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Property Tax, Estate Tax หรือ Council Tax ในกรณีของอังกฤษ) ในหลายประเทศก็ทำให้ปราสาทราชวังต่างๆ ต้องร้างลงไป  เนื่องจากแต่ละปีต้องเสียภาษีสูงมาก เนื่องจากมีมูลค่าสูง ทายาทของเจ้าของปราสาทราชวังหลายแห่งจึงถึงกับต้องยกให้เป็นสมบัติของแผ่นดินไป เพื่อจะได้ไม่ต้องเสียภาษีสูงๆ  อย่างไรก็ตามในกรณีพระราชวังบัคกิงแฮม เสียภาษีไม่มาก โดยเสียเพียง 1,760 เหรียญสหรัฐ (54,560 บาทต่อปี) <5> ที่เสียภาษีไม่มากนักเพราะที่อังกฤษคิดภาษีตามชั้นของราคาประเมิน โดยราคาประเมินสูงสุดเก็บเป็นเงินราวๆ นี้ แม้จะเป็นบ้านหลังเล็กกว่าพระราชวังนี้มากก็ตาม

            บางครั้ง การมีทรัพย์มูลค่าสูงเช่นพระราชวังบักกิงแฮมก็สร้างความยุ่งยากให้กับเจ้าของไม่น้อย

 

อ้างอิง
<1> How much the world’s most valuable palaces are worth? October  6, 2017. https://www.lovemoney.com/gallerylist/56266/how-much-the-worlds-most-valuable-palaces-are-worth
<2> BBC. Buckingham Palace to get £369m refurbishment. https://www.bbc.com/news/uk-38025513
<3> Wikipedia. จิน https://bit.ly/2CwKvNn
<4> "พระราชวังบัคกิงแฮม" ปั้นแบรนด์ของตัวเอง วางจำหน่าย Gin ผลิตจากใบไม้ที่เก็บจากในสวน. https://bit.ly/30wbFMb
<5> Reader’s Digest. This Is How Much Money Queen Elizabeth Forked over in Property Taxes Last Year. https://www.rd.com/article/queen-elizabeth-property-taxes/


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,966 คน
2020 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved