คุ้มไหมที่เซ็นทรัลเช่าที่ดินจุฬาฯ
  AREA แถลง ฉบับที่ 644/2564: วันจันทร์ที่ 13 กันยายน 2564

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.facebook.com/dr.sopon4

            บางคนอาจตั้งข้อสงสัยว่า การประมูลของเซ็นทรัลนี้คุ้มหรือไม่ เพราะจ่ายเงินประมูลไปรวม 5,902 ล้านบาทจากการประมูลพื้นที่ 7 ไร่ 31 ตารางวา

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ให้ความเห็นว่าการเช่าที่ดิน 5,902 ล้านบาทนี้สำหรับที่ดินขนาด 7 ไร่ 31 ตารางวา โดย สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย อนุญาตให้ก่อสร้างโครงการภายในกรอบพื้นที่ประมาณ 5 ไร่ 3 งาน 89 ตารางวา ทั้งนี้ยังต้องเว้นระยะร่นบนพื้นที่ถนนสยามสแควร์ ซอย 7 จำนวน 6 เมตร และสยามสแควร์ซอย 1 จำนวน 9 เมตร เป็นอย่างน้อยตลอดระยะเวลาการก่อสร้างและการดำเนินการ

            อย่างไรก็ตามในความเป็นจริง แม้เซ็นทรัลจะต้องจ่ายค่าตอบแทนการทำสัญญา (Upfront) ไป 742 ล้านบาท แต่เงินรายปีที่ต้องจ่ายก็ค่อยๆ ทยอยจ่าย โดย

            ปีที่ 1 – 3 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 108,000,000 บาทต่อปี

            ปีที่ 4 – 6 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 119,000,000 บาทต่อปี

            ปีที่ 7 – 9 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 131,000,000 บาทต่อปี

            ปีที่ 10 – 12 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 144,000,000 บาทต่อปี

            ปีที่ 13 – 15 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 158,000,000 บาทต่อปี

            ปีที่ 16 – 18 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 174,000,000 บาทต่อปี

            ปีที่ 19 – 21 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 191,000,000 บาทต่อปี

            ปีที่ 22 – 24 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 210,000,000 บาทต่อปี

            ปีที่ 25 – 27 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 231,000,000 บาทต่อปี

            ปีที่ 28 – 30 จํานวนเงินในแต่ละปีต้องไม่ต่ำกว่า 254,000,000 บาทต่อปี

            ในเงินจำนวนรวม 5,902 ล้านบาท แต่หากคิดอัตราคิดลดที่ 5% ในแต่ละปี เงินที่ต้องจ่ายจริง ณ มูลค่าปัจจุบัน จึงลดเหลือเพียง 3,109 ล้านบาท หากคิดพื้นที่รวม 7.0775 ไร่ (2,831 ตารางวา) ก็จะตกเป็นเงินตารางวาละ 911,964 บาท แต่หากคิดพื้นที่สุทธิที่ 2,389 ตารางวา หรือ 7.0775 ไร่ ก็ตกเป็นเงินตารางวาละ 1,299,941 บาท  อย่างไรก็ตามในความเป็นจริง เมื่อส่งมอบพื้นที่เพื่อใช้ในเชิงพาณิชย์แล้ว เซ็นทรัลก็คงได้ใช้ที่ดินเต็มพื้นที่  ราคาที่ดินตารางวาละประมาณ 1 ล้านบาทนี้ หากคิดจากศักยภาพ (หากมีการซื้อขายได้) ก็จะเป็นเงินประมาณ 3.3 ล้านบาท หรือประมาณหนึ่งในสามของราคาตลาดเท่านั้น

            ดังนั้นการพัฒนาในเชิงพาณิชย์แนวราบที่ไม่ใช่การสร้างตึกสูง จึงน่าจะมีความเป็นไปได้ ลำพังราคาเซ้งตึกแถวในย่านนี้ อาจตกเป็นเงินประมาณ 15 ล้านบาทต่อหน่วย หากบริเวณนี้ทำเป็นตึกแถวทั้งหมด 100 ห้องที่เซ้ง 30 ปีได้เป็นเงิน 20 ล้านบาท ก็เป็นเงินถึง 2,000 ล้านบาทเข้าไปแล้ว และยังอาจมีพื้นที่เหลือใช้ประโยชน์ทางอื่นอีกด้วย


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 586 คน
2021 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved