ล่าสุด ไทยรัฐ ก็ได้ลงข่าวรายงานถึงผลสำรวจในเดือนกันยายน 2561 ของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่ระบุว่า มีโครงการทั้งบ้าน คอนโด และอสังหาฯ อื่นๆ เปิดตัวทั้งหมดในเดือนกันยายนนี้ทั้งหมด 60 โครงการ ยอดขายรวม 21,357 หน่วย
"การเปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนกันยายน ซึ่งมีการเปิดตัวมหาศาล พอๆ กับการเปิดตัวถึง 1 ไตรมาสในช่วงที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นถึงสถาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลว่าได้เกิดฟองสบู่ขึ้นอย่างชัดเจนแล้ว"
ประเภทที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุดในเดือนนี้ยังคงเป็นอาคารชุดเช่นเดือนที่ผ่านมา โดยมีจำนวนหน่วยเปิดขาย 13,132 หน่วย (61.5%) รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ 4,206 หน่วย (19.7%) ส่วนอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 2,707 หน่วย (12.7%) พบว่าสินค้าที่เข้าสู่ตลาดส่วนใหญ่เป็นอาคารชุดและมีระดับราคาปานกลางถึงค่อนข้างแพง ซึ่งในเดือนนี้มีระดับราคาขายที่ต่ำกว่า 3.0 ล้านบาท (50%) ราคาปานกลาง 3-5 ล้านบาท (23%) และที่ราคาค่อนข้างสูงตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไปมากถึง (27%) ของหน่วยขายที่เปิดใหม่ทั้งหมดในเดือนนี้ ประเภทที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด คืออาคารชุด 51,185 ล้านบาท (52%) รองลงมาคือ บ้านเดี่ยว 28,838 ล้านบาท (29%) ส่วนอันดับ 3 คือ ทาวน์เฮ้าส์ 12,059 ล้านบาท
ฟองสบู่จะไม่จบอยู่เฉพาะเดือนกันยายน 2561 ยังพบว่ายังมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่รอเปิดขายใหม่ในอนาคตอีก 369 จะสังเกตได้ว่ามีโครงการหลายแห่งที่ได้ประกาศตัวหรือเปิดตัวทางหน้าหนังสือพิมพ์ อย่างไรก็ตามในการเปิดขายจริง (ที่มีโบรชัวร์และสำนักงานขายที่พร้อมต้อนรับผู้สนใจซื้อไปเยี่ยมชม) ยังไม่มี จึงถือเป็นโครงการที่ยังไม่เปิดตัวและเมื่อเปิดตัวจริงแล้ว จะได้ดำเนินการสำรวจต่อไป
การเปิดตัวจำนวนมหาศาลนี้ในเดือนกันยายนเดือนเดียว พอๆ กับการเปิดตัวถึง 1 ไตรมาสในช่วงที่ผ่านมา ทั้งนี้เพราะบริษัทมหาชนหลายแห่งต้องการที่จะแสดงถึงกิจกรรมการขายและการตลาดเพื่อผลต่อราคาหุ้นส่วนหนึ่ง อีกส่วนหนึ่งเป็นการเปิดตัวเพื่อนำไปขายในงานมหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งผ่านมา และนอกจากนี้ยังมีโครงการขนาดยักษ์เกิดขึ้นอีกด้วย คาดว่าในไตรมาสที่ 4 ของปี 2561 น่าจะมีเปิดตัวอีกนับร้อยโครงการ
ใน 3 ไตรมาสที่ผ่านมาของปี 2561 เทียบกับปี 2560 มี จำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดใหม่รวม 319 โครงการ (ลดลง -1%) มีจำนวนหน่วยขายรวม 86,694 หน่วย (ลดลงประมาณ -3%) แต่มีมูลค่าโครงการรวม 386,706 ล้านบาท (เพิ่ม 17%) และมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มจาก 3.667 ล้านบาทเป็น 4.461 ล้านบาท (22%) โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยที่เปิดขายมากสุด คืออาคารชุดจำนวน 52,277 หน่วย (60%) รองลงมา คือ ทาวน์เฮ้าส์ 21,100 หน่วย (24%) และอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 8,587 หน่วย (10%)
เมื่อพิจารณาเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัย พบโครงการเปิดใหม่ 302 แห่ง รวมมูลค่า 84,455 หน่วย รวมมูลค่า 372,462 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 4.41 ล้านบาท อย่างไรก็ตามหากคาดการณ์จากการเปิดตัวในช่วง 9 เดือนแรก โดยใช้ค่าเฉลี่ยของแต่ละเดือนจะพบว่า ปีนี้น่าจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ 403 แห่ง (ลด 2%) จำนวนหน่วย 112,607 หน่วย (ลด 2% เช่นกัน) แต่มูลค่าการพัฒนากลับเพิ่มเป็น 496,616 ล้านบาทหรือเพิ่มขึ้นถึง 12% ส่วนราคาเป็น 4.41 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 14%
หากพิจารณาเพิ่มเติมว่าจำนวนที่สำรวจรายเดือนนี้ยังอาจน้อยกว่าที่ควรมีจริงราว 5% และจำนวนหน่วยในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 ยังเกิดขึ้นต่อเนื่อง แต่อาจลดลงกว่าค่าเฉลี่ย 5% แต่มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยไม่ได้ลดลง ก็จะคาดการณ์ได้ว่า จำนวนหน่วยอาจเพิ่มเป็น 116,759 (เพิ่มขึ้น 2%) มูลค่าจะกลายเป็น 521,447 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 18% ส่วนราคาขายเป็น 4.466 ล้านบาท
การที่มูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 18% นี้จึงถือเป็น "ฟองสบู่" อย่างชัดเจน ตลอดช่วง 24 ปีที่สำรวจมานั้น ปี 2561 นี้จะเป็นปีที่มูลค่าการพัฒนาสูงที่สุด แต่จำนวนหน่วยไม่มากนัก เพราะขณะนี้เน้นของที่มีราคาสูง สาเหตุที่เป็นเช่นนี้อาจเป็นเพราะ 20% ของหน่วยขาย ๆ ให้กับนักเก็งกำไรทั้งระยะสั้นและระยะยาว (นักลงทุน) และอีกราว 20% ขายให้กับนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะจีน
การเกิดภาวะ "ฟองสบู่" ในกลุ่มสินค้าราคาสูงนั้น มีความเสี่ยงมาก หากไม่มีการโอน ก็อาจทำให้กระแสเงินสดของโครงการสะดุดได้ สถาบันการเงินและนักพัฒนาที่ดินจึงพึงติดตามสถานการณ์โดยใกล้ชิดและให้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ
นักวิเคราะห์อีกท่าน คุณอิสระ วงศ์รุ่ง Senior Executive Vice President Government Savings Bank ได้กล่าวถึงปัจจัยที่อาจก่อให้เกิดภาวะฟองสบู่ของภาคอสังหาริมทรัพย์ จากสถานการณ์ด้านอุปสงค์และอุปทานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันที่ในภาพรวมมีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้นในบางพื้นที่ที่มีศักยภาพประกอบกับมีการขายได้เพิ่มขึ้นและมีอุปทานเหลือขายที่ลดลงนั้นอาจมองได้ว่าในปัจจุบันยังไม่เกิดภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตามยังคงมีปัจจัยที่อาจก่อให้เกิดปัญหาฟองสบู่ของภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ในอนาคต
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ จับตาดูภาวะฟองสบู่
แนวทางการกำกับดูแลของธนาคารแห่งประเทศไทย
หลักการของแนวนโยบายกำกับดูแล (Macroprudential) สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
ผลกระทบเชิงบวกจากแนวนโยบายกำกับดูแลสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ผลกระทบเชิงลบจากแนวนโยบายกำกับดูแลสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ชาวจีนแห่ซื้อคอนโดไทย ที่แท้เป็น Demand เทียม!?
อย่างที่เรารู้กันดีว่าในปัจจุบันคนจีนหันมาแห่ซื้อคอนโดไทยจำนวนมาก แต่ข่าวร้ายก็คือล่าสุดทาง แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท (www.thaipost.net) ชี้นักลงทุนจีนแห่ลงทุน” ซื้อเหมาอสังหาฯ”เสี่ยงไม่โอนกรรมสิทธิ์ สร้างตัวเลขดีมานด์เทียม ผู้ประกอบการอาจเกิดสต๊อกเหลือขาย แนะรัฐเร่งออกไลเซนส์ตัวแทนขายอสังหาฯยกมาตรฐานวิชาชีพ
บริษัทที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงภาพรวมการลงทุนจากนักลงทุนจีน ว่า ปัจจุบันมีเข้ามาลงทุนในประเทศไทยเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่มีการเข้ามาลงทุนและซื้อโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งเติบโตจากภาคการท่องเที่ยวจากกลุ่มชาวจีนที่เข้ามาในไทยอย่างต่อเนื่อง ซึ่งโครงการคอนโดมิเนียม เป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่ให้สิทธิ์ต่างชาติครอบครองได้ในสัดส่วนไม่เกิน 49% และถือเป็นมาตรการที่ช่วยป้องกันการเกิดฟองสบู่ ป้องกันการสร้างดีมานด์เทียม
ซึ่งการเก็งกำไรของคนจีนจะเป็นการซื้อผ่านเอเย่นต์จีน โดยเอเย่นต์จากแดนมังกรจะซื้อเหมาและจ่ายเงินแค่บางส่วน จากนั้นค่อยไปเสี่ยงดวงขายนักลงทุนอีกทีหนึ่ง และแน่นอนว่านี่คือ Demand เทียมอย่างไม่ต้องสงสัย
Tag : ฟองสบู่ , นักลงทุนจีน , ซื้อเหมาอสังหาฯ , สร้างตัวเลขดีมานด์เทียม, Demand , โอเวอร์ซัพพลาย ,ซื้อคอนโด ,วิธีเลือกคอนโด , เปิดตัวอสังหาฯ , อสังหาริมทรัพย์
อัพเดท ข่าวอสังหาริมทรัพย์ สดใหม่ทุกวัน จากโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย TREBS