ราคาที่ดินรถไฟฟ้าสายสีม่วง
  AREA แถลง ฉบับที่ 222/2559: วันจันทร์ที่ 27 มิถุนายน 2559

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            รถไฟฟ้าสายสีม่วงกำลังจะมา ราคาที่ดินติดรถไฟฟ้าเส้นนี้มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างไรบ้าง อนาคตสายนี้จะดีหรือไม่อย่างไร

            อันที่จริงตั้งแต่มีข่าวจะสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วงในช่วงรัฐบาลทักษิณ ชินวัตรในปี 2547 หรือ 12 ปีก่อน ราคาที่ดินก็ขยับตัวมาโดยตลอด โดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นปีละประมาณ 9% อย่างไรก็ตามเราลองตมลองติดตามราคาที่ดินเฉพาะในช่วงปี 2554-2559 ล่าสุดดูว่าจะเป็นอย่างไรบ้างทั้งนี้เป็นผลจากการรวบรวมข้อมูลราคาที่ดินตามราคาตลาดของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่สำรวจราคาที่ดินต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 หรือเมื่อ 22 ปีที่ผ่านมาทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

            รถไฟฟ้าสายสีม่วงโครงสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงบางใหญ่ - บางซื่อ มีระยะทางประมาณ 23 กิโลเมตร เป็นระยะทางยกระดับทั้งหมด โดยมีสถานียกระดับ 16 สถานี "เริ่มจากบริเวณคลองบางไผ่ซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์ซ่อมบำรุงรถไฟฟ้า ถนนวงแหวนรอบนอก (ตะวันตก) กาญจนาภิเษก เลี้ยวซ้ายเข้าสู่ถนนรัตนาธิเบศร์ ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาใกล้สะพานพระนั่งเกล้า ก่อนถึงสี่แยกแครายจะเลี้ยวขวาไปตามถนนติวานนท์ เลี้ยวซ้ายเข้าสู่ถนนกรุงเทพ - นนทบุรี ถึงบริเวณแยกเตาปูน มีสถานีเตาปูนเป็นสถานีเชื่อมต่อกับสถานีบางซื่อของรถไฟฟ้ามหานครสายเฉลิมรัชมงคล (รถไฟฟ้าใต้ดิน MRT) และในอนาคตจะเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงบางซื่อ - ท่าพระ และรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงเตาปูน - ราษฎร์บูรณะ"

            สำหรับเงินลงทุนคือ 60,019.5 ล้านบาท หรือตกเป็นเงินกิโลเมตรละ 2,609 ล้านบาท สำหรับสถานี 16 แห่งประกอบด้วย เตาปูน บางซ่อน วงศ์สว่าง แยกติวานนท์ กระทรวงสาธารณสุข ศูนย์ราชการนนทบุรี ศรีพรสวรรค์ แยกนนทบุรี 1 สะพานพระนั่งเกล้า ไทรม้า ท่าอิฐ บางรักใหญ่ บางพลู สามแยกบางใหญ่ ตลาดบางใหญ่ คลองบางไผ่ ขณะนี้เปิดให้ทดลองนั่งได้โดยไม่เสียค่าใช้จ่ายและจะเปิดเป็นทางการในวันที่ 12 สิงหาคม 2559

            สำหรับสถานที่ขอยกเป็นตัวอย่างในกรณีนี้ก็คือสถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วงบริเวณตลาดบางใหญ่ บางบัวทอง นนทบุรี ณ สิ้นปี 2558 ราคาตกเป็นเงินตารางวาละถึง 130,000 บาท แต่คาดว่า ณ สิ้นปี 2559 ราคาที่ดินน่าจะเพิ่มสูงขึ้นเป็น 145,000 บาท ในระยะเวลา 5 ปีที่ผ่านมา (2554-2559) ปรากฏว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นจาก 85,000 บาทต่อตารางวาในปี 2554 เป็นราคาตารางวาละ 145,000 บาท ณ สิ้นปี 2559 หรืออาจกล่าวได้ว่าเพิ่มขึ้นถึง 71% ในรอบ 5 ปีที่ผ่านมาทีเดียว  ถือว่าเป็นบริเวณที่ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นมากเป็นพิเศษ

            สำหรับอัตราเพิ่มของราคาที่ดินตั้งแต่ปี 2554-2559 นั้น เพิ่มขึ้นถึง 11.3% ต่อปีเลยทีเดียว โดยในปี 2554 เพิ่มขึ้นต่ำสุดคือ 9.5% แต่หลังจากนั้นในแต่ละปี ราคาที่ดิน ณ สถานรถไฟฟ้าสายสีม่วงตลาดบางใหญ่ ก็เพิ่มขึ้นมากกว่า 10% มาโดยตลอด แสดงให้เห็นว่าการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายนี้ส่งผลดีต่อการเพิ่มขึ้นของราคาเป็นอย่างยิ่ง

            ยิ่งเมื่อเทียบกับการขยายตัวของราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลโดยรวมแล้วการเพิ่มขึ้นต่างกันมหาศาล โดยในรอบ 5 ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้นปีละไม่กี่เปอร์เซ็นต์เท่านั้น โดยเพิ่มขึ้นราว 19% เท่านั้น ในขณะที่บริเวณนี้เพิ่มขึ้นถึง 71% ในห้วงเวลาเดียวกัน ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในช่วงปี 2556-2559 มีแนวโน้มถดถอยลงทุกปี ทั้งนี้ล้อไปตามภาวะเศรษฐกิจของประเทศที่ชะลอตัวลงตามลำดับ

            นี่ถ้าประเทศไทยมีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือมีการจัดเก็บภาษีจากการเพิ่มมูลค่า เราก็คงนำภาษีมาพัฒนาประเทศได้มหาศาล เช่น ถ้าซื้อที่ดิน ณ ราคา 85,000 บาท ในปี 2554 แล้ว ณ สิ้นปี 2559 เติบโตเป็น 145,000 บาท หรือเพิ่มขึ้น 60,000 บาท รัฐบาลก็จัดเก็บส่วนกำไรสัก 20% ต่อตารางวา หรือ 12,000 บาท ถ้าที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าแต่ละสถานีมีการเปลี่ยนมือสัก 40,000 ตารางวา หรือ 100 ไร่ จำนวน 16 สถานี ก็เป็นที่ดินถึง 640,000 ตารางวา หากสัดส่วนภาษีกำไรได้ตารางวาละ 5,000 บาทโดยเฉลี่ย ก็จะได้เงินถึง 3,200 ล้านบาท นำมาสร้างรถไฟฟ้าได้ในอนาคต

            อย่างไรก็ตามผมก็ไม่อยากให้ "ตื่นตูม" กับรถไฟฟ้าสายนี้มากนัก เพราะค่าเดินทางไปกลับสีลมอาจเป็นเงินถึง 200 บาทเศษ แพงกว่าค่ารถตู้ทางด่วนเสียอีก อาจไม่คุ้มที่จะไปอยู่ไกลขนาดนี้ แต่หากเป็นการสัญจรสำหรับคนในพื้นที่เอง ก็อาจจะไม่จำเป็นต้องใช้รถไฟฟ้ามากนัก เพราะยังสามารถขับรถได้พอสมควร โดยเฉพาะในฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา  การไปลงทุนซื้อห้องชุดที่ผุดขึ้นมากมายในแถวนี้อาจไม่ทำกำไรมากนักในระยะยาว

          เราต้องไตร่ตรองให้ดีก่อนลงทุนในอนาคตสำหรับรถไฟฟ้าสายสีม่วงนี้นะครับ

การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินใกล้สถานีรถไฟฟ้าตลาดบางใหญ่
พ.ศ. ตลาดบางใหญ่ กทม.ปริมณฑล
  ราคา/ตรว. อัตราเพิ่ม อัตราเพิ่ม
2554 85,000 9.5% 4.0%
2555 94,000 10.6% 3.7%
2556 105,000 11.7% 4.6%
2557 117,000 11.4% 3.5%
2558 130,000 11.1% 3.2%
2559 145,000 11.5% 3.0%
ที่มา: ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th)


ที่มารูปภาพ: http://bit.ly/28ZKhxZ


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 4,341 คน
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved