ห้องชุดแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงแย่แล้ว!
  AREA แถลง ฉบับที่ 446/2560: วันศุกร์ที่ 24 พฤศจิกายน 2560

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

           หลายคนอยากรู้ว่าห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงเป็นอย่างไรบ้าง ยังซื้อไหวไหม มาดูผลสำรวจล่าสุดของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย

           ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) แถลงว่า:

           27,540 หน่วย คือจำนวนห้องชุดที่สร้างเสร็จในห้วงเวลา 6-36 เดือนในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่รวมทั้งหมด 40 โครงการ 57% ของหน่วยขาย ๆ ในราคาเพียง 1-2 ล้านบาท อีก 26% ขายในราคา 2-3 ล้านบาท แสดงว่าส่วนใหญ่ถึง 83% ขายในราคาประมาณ 1-3 ล้านบาทเท่านั้น ที่ขายเกิน 5 ล้านบาทต่อหน่วยมีเพียง 374 หน่วย หรือ 1.4% เท่านั้น

           84% ของหน่วยขายทั้งหมดในทำเลนี้ ขายไปสู่ผู้ซื้อกันแล้ว อาจกล่าวได้ว่า ผู้ประกอบการยังถือหน่วยรอขายอยู่อีก 16% นับว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่คงปลอดภัยแล้วเพราะยอดขายพ้นขีดอันตรายคือเกิน 70% แล้ว แต่ยังนับว่าถืออยู่ในมือผู้ประกอบการมากพอสมควร เพราะเฉลี่ยแล้วห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้าเหล่านี้ในขอบเขตทั่วกรุงเทพมหานครยังอยู่ในมือผู้ประกอบการเพียง 9% เท่านั้น

           12,816 หน่วย หรือ 47% ของหน่วยขายทั้งหมดที่มีผู้เข้าอยู่ในทำเลนี้ แสดงว่ามีผู้เข้าอยู่น้อยมาก โดยเฉลี่ยทั่วกรุงเทพมหานครคือ 72% สถานการณ์ของทำเลนี้จึงถือว่าวิกฤติมาก มีผู้ซื้ออยู่แต่ไม่ค่อยมีผู้ย้ายเข้าอยู่จริง แสดงว่าหน่วยขายที่มีผู้ซื้อไว้คงซื้อไว้เก็งกำไรเป็นจำนวนมากนั่นเอง อย่างไรก็ตามปรากฏว่าในอีกแง่หนึ่งคนซื้อส่วนใหญ่ในทำเลนี้เข้าอยู่อาศัยเอง มีคนเช่าอยู่เพียง 19% เท่านั้น แต่โดยที่มีคนอยู่อาศัยน้อย จึงแสดงว่าจำนวนที่สร้างขึ้นเกินจำนวนกลุ่มเป้าหมายที่เป็นผู้ใช้สอยเอง (End Users) เป็นจำนวนมาก

           3.4% คือราคาที่เพิ่มขึ้นต่อปีสำหรับห้องชุดที่สร้างขึ้นมาในทำเลนี้ ซึ่งถือว่าต่ำกว่าเกณฑ์มาตรฐาน เพราะภาพรวมของทั้งตลาดก็คือ 4.2% ราคาขึ้นไม่มากนักเพราะมีอุปทานในตลาดอยู่มากมายเป็นพิเศษ

           4.1% คืออัตราผลตอบแทนสุทธิโดยใช้ค่าเช่าตลาดปัจจุบัน 10 เดือน หารด้วยราคาขายปัจจุบัน แต่อัตราผลตอบแทนทั้งตลาดโดยรวมพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าอื่น ๆ ด้วยคือ 4.5% แสดงว่าผลตอบแทนได้ไม่มากนักนั่นเอง ทั้งนี้ก็คงเป็นเพราะมีอุปทานมากมายเป็นพิเศษในทำเลนี้

           ข้อเสนอแนะสำหรับการลงทุนก็คือ

           1. สำหรับนักพัฒนาที่ดิน อาจต้องศึกษาตลาดให้ดีก่อนการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในช่วงนี้เพราะกำลังซื้อค่อนข้างน้อย

           2. สำหรับนักลงทุนซื้อเพื่อการขายต่อ/เก็งกำไร คงต้องเลือกหาซื้อห้องชุดราคาถูกโดยเฉพาะที่ "ร้อนเงิน" ต้องการขายต่อในราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาด จะได้ราคาดีเป็นพิเศษ

           3. สำหรับผู้ซื้อบ้านอยู่อาศัย ไม่ต้องกลัวราคาจะตก คงไม่ตกต่ำลง เพียงแต่ในการเลือกซื้อควรเลือกซื้อโครงการที่เปรียบเทียบแล้วคุ้มค่ากว่า มีผู้เข้าอยู่พอสมควร มีการบริหารทรัพย์สินที่ดี และควรเป็นโครงการที่แล้วเสร็จแล้ว เพราะได้สินค้าแน่นอน และสามารถต่อรองได้ตามสมควร

ดูวิดิโอคลิก: https://www.facebook.com/dr.sopon4/videos/1092128680899717/

 


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 5,763 คน
2017 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved