"สวนชูวิทย์" ราคาเลย 5,000 ล้านหรือยัง
  AREA แถลง ฉบับที่ 4/2561: วันอังคารที่ 02 มกราคม 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            นายชูวิทย์ กมลวิศิษฎ์ เคยบอกเมื่อปี 2560 ว่า "สวนชูวิทย์" มีมูลค่า 5,000 ล้านบาท ถ้าเป็นปีนี้คงพอได้ แต่เมื่อปี 2545 ซื้อมาในราคาเพียง 500 ล้าน ถ้ามีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง นายชูวิทย์ติดหนี้แผ่นดินอยู่เท่าไหร่

            นายชูวิทย์ กมลวิศิษฎ์ (http://bit.ly/2hJoA8h) บอกในรายการ "เรื่องเล่าเสาร์-อาทิตย์ 'ชูวิทย์' เปิดใจหลังได้รับอิสรภาพ" (http://bit.ly/2iA2BCh นาทีที่ 17:55 - 19:30) ที่ดิน "สวนชูวิทย์" (http://bit.ly/2hJpfXq) ในปัจจุบัน ที่มีขนาด 6 ไร่ นั้น ซื้อมาในราคา 500 ล้านบาทในปี 2545 และในปัจจุบัน(ปี 2560) มีผู้มาขอซื้อในราคา 5,000 ล้านบาท ก็ไม่คิดจะขาย จะพัฒนาที่ดินเองเพื่อเป็นการสร้างงาน สร้างอาชีพต่อไป เพราะตนเองก็คงไม่ได้กลับไปเล่นการเมืองแล้ว เพราะถูกตัดสิทธิ์ไปถึง 10 ปีนับแต่วันที่พ้นโทษ (http://bit.ly/2hGjnuL)

            ข้อนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้ให้ข้อสังเกตในเบื้องต้นว่า ในสถานการณ์การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินล่าสุดมีความเป็นไปได้ที่ราคาที่ดิน "สวนชูวิทย์" เป็นเป็นเงินถึง 5,000 ล้านบาทเศษสำหรับที่ดินขนาด 6 ไร่นี้ หรือตารางวาละ 2.1 ล้านบาทโดยประมาณ และหากพิจารณาจากราคาที่ซื้อมาคือ 500 ล้านบาท หรือตารางวาละ 210,000 บาทโดยประมาณนั้นเมื่อ 16 ปีก่อน ก็เท่ากับมูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 15.5% ต่อปีโดยประมาณ นับว่าเป็นการเพิ่มขึ้นที่สูงมาก

            อย่างไรก็ตามราคาที่ดินในบริเวณนั้น ณ สิ้นปี 2545 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้ ณ ขณะนั้นเป็นเงินตารางวาละ 310,000 บาท ดังนั้น การที่นายชูวิทย์สามารถซื้อได้ในราคาตารางวาละประมาณ 210,000 บาท จึงนับว่าซื้อได้ต่ำกว่าราคาตลาดขณะนั้นประมาณ 32% หรือซื้อได้ ณ ราคา 68% ของมูลค่าตลาด ที่เป็นเช่นนั้นคงเป็นเพราะที่ดินแปลงนี้มีการครอบครองโดยผู้เช่าเดิมอยู่ก่อน และภาระในการไล่รื้อตกอยู่กับผู้ซื้อคือนายชูวิทย์นั่นเอง

            ดังนั้นในกรณีนี้หากพิจารณาจากราคาตลาดของที่ดินที่ตารางวาละ 310,000 บาท ก็จะเป็นเงินต้นทุนที่ควรจะเป็นคือ 744 ล้านบาทสำหรับที่ดิน 6 ไร่ ดังนั้นอัตราการเพิ่มจริงเป็น 5,000 ล้านบาทจากราคาตลาดที่ 744 ล้านบาท ก็จะเป็น ณ อัตรา 12.7% ซึ่งก็ยังถือว่าสูงมากในรอบ 16 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้เป็นผลจากการมีรถไฟฟ้า BTS (http://bit.ly/1P29GlD) ผ่านบนถนนสุขุมวิท โดยรถไฟฟ้าสายนี้เปิดบริการตั้งแต่วันที่ 5 ธันวาคม 2542  ส่งผลอย่างสำคัญต่อราคาที่ดินบนถนนสุขุมวิท

            อย่างไรก็ตามในการเรียกขาย ในบริเวณใกล้เคียงที่ดิน "สวนชูวิทย์" มีแปลงหนึ่งขนาด 4 ไร่ เสนอขายอยู่ 2.5 ล้านบาท บางแปลงเสนอขาย 2.2 ล้านบาท  แต่ราคาที่เคยมีการซื้อขายจริง ไม่เคยสูงถึงขนาดนี้  ถ้านายชูวิทย์นับเอาราคาเรียกขาย ก็อาจบอกได้ว่าราคาเรียกขายในขณะนี้อาจ "คุย" ได้ว่าสูงถึง 5,300 - 6,000 ล้านบาทต่อตารางวาได้แล้ว ราคาจริงคงยังไม่ได้สูงถึงขนาดนี้ นี่เป็นเพียงราคาเรียกขาย อย่างไรก็ตามในทำเลนี้มีอนาคตที่ดี มีโอกาสที่ราคาจะสูงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต จึงทำให้ราคาเรียกขายเพิ่มสูงขึ้นตามลำดับ

            อนึ่ง แผนที่ ๆ แสดงข้างท้ายนี้เป็นแผนที่แสดงแปลงที่ดินตามเอกสารสิทธิ์ที่ปรากฏในสารบบของกรมที่ดิน (http://bit.ly/2aK4MN7) ซึ่งคงต้องตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ให้ถูกต้องต่อไป

ภาพสวนชูวิทย์

ที่มา:http://www.bloggang.com/data/p/pakdee6/picture/1376806621.jpg

 


ที่มา:http://www.manager.co.th/Politics/ViewNews.aspx?NewsID=9480000067823

 


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 4,503 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved