How to: คิดค่าเสียโอกาส
  AREA แถลง ฉบับที่ 38/2561: วันอังคารที่ 23 มกราคม 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            การคิดค่าเสียโอกาสนั้น จะทำให้เราเห็นถึงความจำเป็นในการตัดสินใจ แทนที่จะซื้อเวลาไปเรื่อยๆ  ทำให้ปัญหาไม่ได้รับการแก้ไข ถ้าจะทำโครงการอะไร ก็อาจไม่บรรลุผล ในทีนี้ขอยกตัวอย่างกรณีป้อมมหากาฬ

            คนที่อยู่ป้อมมหากาฬมานานถึง 57 ปีก่อนการเวนคืนมาทำสวนสาธารณะนั้น พวกเขาทำให้เกิดค่าเสียโอกาสไปอย่างไรบ้าง เสียกันทั้งฝ่ายคนอยู่และฝ่ายสังคมโดยรวม

            พื้นที่บริเวณป้อมมหากาฬได้รับการซื้อและเวนคืนจากทางราชการตั้งแต่ปี 2503 เป็นต้นมา นับถึงปี 2560 ก็เป็นเวลา 57 ปีมาแล้ว พวกที่ไม่ยอมย้าย มีอยู่น้อยมาก หรือแทบจะไม่มีแล้ว พวกที่อยู่ในวันนี้จึงเป็นพวกที่มาทีหลัง คนเหล่านี้ได้ประโยชน์ไปเท่าไหร่แล้ว ในระยะเวลา 57 ปีที่ผ่านมา ในที่นี้ตั้งสมมติฐานว่าเมื่อปี 2503 หากใครมาเช่าห้องเล็ก ๆ อยู่ในพื้นที่ป้อมมหากาฬ ก็คงเป็นเงินห้องละ 100 บาทต่อเดือน แต่ถ้าเป็นในวันนี้ ก็คงเป็นเงิน 2,000 บาทต่อเดือน ถ้าตั้งแต่บัดนั้น พวกที่มาอยู่ฟรีมาโดยไม่เสียค่าเช่า นับถึงวันนี้พวกเขาได้เงินไปเท่าไหร่

            ในกรณีนี้ระหว่างปี 2503 ณ ค่าเช่า 100 บาทต่อเดือน และปี 2560 ณ ค่าเช่า 2,000 บาทต่อเดือน ก็จะพบว่า แต่ละปี ค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นปีละประมาณ 5% เศษ ในช่อง C ตามตารางจึงแสดงถึงค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปีโดยอนุมาน การเพิ่มขึ้นนี้ไม่ใช่แบบบัญญัติไตรยางศ์แต่เป็นแบบค่อย ๆ ขึ้นตามเปอร์เซ็นต์ที่ประมาณการไว้เท่ากันโดยตลอด อย่างไรก็ตามในความเป็นจริง บางปีอาจขึ้นมากกว่านี้ บางปีอาจไม่ได้ขึ้น จึงสมมติฐานให้เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5% เศษ ตามสูตรที่ว่า

            อัตราเพิ่มของค่าเช่า   = {(ค่าเช่ารายเดือนปีสุดท้าย / ค่าเช่ารายเดือนปีแรก) ถอดรูท 56 ปี} - 1

                                           = {(2000/100)^(1/57)} -1

                                           = 5.40%

            ดังนั้นค่าเช่าห้องในปี 2503 เป็นเงิน 100 บาทต่อเดือน พอถึงปี 2504 จึงขึ้นมาเป็น 105 บาทโดยประมาณ ปี 2505 จึงเป็น 111 บาท และไล่มาจนถึงปี 2560 เป็นเงิน 2,000 บาทนั่นเอง

            การที่อยู่ฟรี ไม่เสียค่าเช่าในที่ดินหลวง สมบัติของส่วนรวมมาเป็นเวลา 57 ปีนี้ คนอยู่ได้ประโยชน์มาเท่าไหร่แล้ว เช่น ในปี 2503 ที่ควรเสียเงินค่าเช่า 100 บาทต่อห้อง แต่กลับไม่เช่า ก็เท่ากับในปีนั้น เอาเปรียบสังคมไปแล้ว 1,200 บาท เงินจำนวนนี้หากนำไปฝากธนาคารไว้โดยไม่หยิบมาใช้ ณ อัตราดอกเบี้ยสมมติให้เป็น 5% ต่อปีโดยเฉลี่ย โดยบางช่วงเช่นในปัจจุบัน อัตราดอกเบี้ยเงินฝากอาจเหลือแค่ 1-3% แต่ในบางช่วงอาจสูงเกิน 10% ดังนั้นจึงเฉลี่ยไว้ที่ 5% ต่อปี

            จำนวนเงินที่สะสมมา    = (1+ ดอกเบี้ย) ยกกำลัง จำนวนปี คูณด้วยเงิน ณ ปีนั้น

            เช่น ณ ค่าเช่า 100 บาท ในปี 2503 หรือ 57 ปีมาแล้ว ณ อัตราดอกเบี้ย 5% จะเป็นดังนี้:

                                          = {(1+5%)^57} * (100*12เดือน)

                                          = 19,363 บาท

            เมื่อนำเงินจำนวนที่สะสมไว้ (ตามคอลัมน์ E ในตาราง) ก็เท่ากับเป็นเงิน 1,252,802 บาท โดยสรุปได้ว่า คนที่อยู่ฟรีโดยไม่เสียค่าเช่าที่ดินหรือบ้านโดยถือเอาสมบัติของส่วนรวมไปใช้ โดยเฉพาะผู้ที่เพิ่งบุกรุกเข้ามาหลังปี 2503 นั้น ได้เงินไปถึง 1.253 ล้านบาท

            คิดทางการเงินในอีกแง่หนึ่ง การที่พื้นที่ป้อมมหากาฬไม่ได้ทำเป็นสวนสาธารณะเสียทีเพราะมีคนมาครอบครอง ทำให้สังคมเสียหายเป็นเงินเท่าไหร่บ้าง ในกรณีนี้ หากมีสวนสาธารณะป้อมมหากาฬ ก็อาจเทียบได้กับสวนสันติชัยปราการ (http://bit.ly/2cxLiOt) บริเวณป้อมพระสุเมรุ ซึ่งเป็นสวนสาธารณะระดับชุมชนเมือง บนพื้นที่ประมาณ 8 ไร่เศษ บริเวณโดยรอบป้อมพระสุเมรุ ซึ่งตั้งอยู่ที่ช่วงปลายถนนพระอาทิตย์ติดกับแม่น้ำเจ้าพระยาตรงปากคลองบางลำพู

            ในการวิเคราะห์มูลค่า ตั้งอยู่บนสมมติฐานและตัวเลขดังนี้:

            1. สวนสันติชัยปราการนี้มีผู้เข้าใช้สอยวันละ 2,000 ราย http://bit.ly/2cMpblp) ดังนั้นจึงสมมติให้ในกรณีสวนสาธารณะ "ป้อมมหากาฬ" ซึ่งมีขนาด 6 ไร่เศษ น่าจะมีผู้เข้าใช้สอยในขนาดใกล้เคียงกัน แต่ลดลงไปสัก 20% เหลือ 1,600 คน เพราะในบริเวณนี้รายล้อมด้วยสถานที่ท่องเที่ยวใกล้เคียงมากมายเช่นกัน

            2. ในกรณีไม่มีสวนสาธารณะนี้ อาจจัดให้ไปใช้บริการสถานออกกำลังกาย Fitness First ซึ่งเสียเงินเดือนละ 2,400 บาท หรือวันละ 80 บาท อย่างไรก็ตามสถานออกกำลังกายนี้มีเครื่องออกกำลังกายมากมาย แต่ในกรณีป้อมมหากาฬ ไม่มีบริการส่วนนี้ แต่มีแหล่งที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ ในกรณีอาจให้ค่าใช้จ่ายลดลง 30% และมีต้นทุนการดำเนินการอีก 30% รวม ค่าใช้จ่ายสุทธิคนละ 32 บาทต่อวัน (80% x (1-60%))

            3. ดังนั้นในกรณีคนมาใช้วันละ 1,600 คน ณ ค่าใช้จ่ายหรือรายได้คนละ 32 บาทต่อวัน ก็เท่ากับวันละ 51,200 บาท หรือปีละ 18.69 ล้านบาท หากถูกผู้บุกรุกครอบครองไปใช้อีก 10 ปี ณ อัตราดอกเบี้ย 5% ก็เท่ากับว่าส่วนรวมต้องสูญเงินไป 144.32 ล้านบาท ตามสูตร (1-(1/(1+i)n))/i โดยที่ i คืออัตราดอกเบี้ย 5% ส่วน n คือระยะเวลา 10 ปีนั่นเอง

            4. นี่ยังไม่รวมรายได้ที่จะได้จากการให้มีการเช่าที่ขายของเพื่อหารายได้มาบำรุงและพัฒนาสาธารณูปโภค และเผื่อมีส่วนเหลือไปใช้ในการพัฒนาท้องถิ่นให้เจริญเพื่อประโยชน์ของประชาชนและส่วนรวมในวันหน้า

            ดังนั้นรัฐบาลโดยกรุงเทพมหานคร จึงควรเร่งเจรจาย้ายผู้อยู่ในป้อมให้ออกจากพื้นที่โดยอาจจัดหาที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมโดยไปเช่าบ้านให้ในบริเวณใกล้เคียงให้ประชาชนอยู่

            ทุกอย่างมีต้นทุน ไม่ใช่ของฟรีเปล่าๆ ปลี้ๆ ดังนั้นจึงจะเห็นได้ว่าในแต่ละปีการที่ไม่มีสวนสาธารณะป้อมมหากาฬ สังคมต้องสูญเสียโอกาสไปถึง 19 ล้านบาทต่อปี ในระยะเวลา 10 ปีก็เป็นเงิน 144 ล้านบาท เพียงเพราะการที่ไม่สามารถเจรจากับผู้อยู่อาศัยไม่กี่หลังคาเรือน เราจึงควรเจรจาโดยละมุนละม่อม

            How to ในกรณีแบบนี้ปรับใช้ได้กับการเจรจากับชาวสลัมหรือชุมชนแออัดในการจัดหาที่อยู่อาศัยให้ใหม่ เพื่อนำที่ดินไปพัฒนาต่อไป


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 680 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved