เอาหัวลำโพงมาทำศูนย์การค้าเถอะ
  AREA แถลง ฉบับที่ 42/2561: วันพฤหัสบดีที่ 25 มกราคม 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            ผมไปสอนหนังสือที่ญี่ปุ่นมาตั้งแต่ปี 2530 โดยเริ่มต้นไปสอนหนังสือมหาวิทยาลัยที่มิตากะ และก็ไปมาหลายหนหลายเมือง วันนี้ผมมาส่งเสริมให้มีการพัฒนาสถานีรถไฟหัวลำโพง ไม่ได้เน้นทำพิพิธภัณฑ์นะครับ แต่จะพัฒนาในเชิงพาณิชย์ เพื่ออำนวยประโยชน์ต่อประเทศชาติและประชาชนคนเล็กคนน้อย คนส่วนใหญ่ที่เป็นเจ้าของประเทศ

            ในประเทศไทยของเรา มีแนวคิดที่จะเอาสถานีรถไฟกลางเมืองของเราคือสถานีหัวลำโพงไปทำพิพิธภัณฑ์รถไฟ คิดหะแรกก็ดูดีเหมือนกัน แต่คิดอีกที เป็นการคิดที่ "ไร้เหตุผลสิ้นดี" (สำนวนบู๊ลิ้มจีน) เพราะที่ดินราคาแสนแพงนี้ เอาไปทำพิพิธภัณฑ์จะคุ้มค่าได้อย่างไร เอาไปพัฒนาเชิงพาณิชย์ ได้กำไรมาก็เอามาพัฒนาประเทศเพื่อประโยชน์ของประชาชนส่วนใหญ่น่าจะดีกว่านี้

ภาพที่ 1: สถานีรถไฟหัวลำโพง

            ณ สถานีรถไฟนครโอซากา ที่ผมไปเยือนมาหลายต่อหลายครั้งนั้น ขณะนี้กำลังเอารางรถไฟบนดินออกครับ และจะสร้างเป็นศูนย์การค้า และอาคารสำนักงานทันสมัยในบริเวณที่ชื่อว่า Umeda ซึ่งอยู่ใจกลางเมือง ไม่เฉพาะที่โอซากา ที่นครนาโกยา หรือหลาย ๆ นคร รวมทั้งในกรุงโตเกียวเองที่สถานีรถไฟชินจูกุ ก็กำลังสร้างห้างสรรพสินค้าใหม่ขนาดมหึมา เขาไม่ได้คิดแบบไทย ๆ ที่บอกว่าจะเก็บสถานีรถไฟหรือแม้กระทั่งโกดังและโรงงานรถไฟให้เป็นพิพิธภัณฑ์ ทั้งที่ไม่ได้มีความสะสวยทางสถาปัตยกรรมตรงไหน

            อาจกล่าวได้ว่าคิดแบบไทย ๆ คือการคิดที่จะขัดขวางการพัฒนาสมัยใหม่นั่นเอง จะสร้างสวนสาธารณะที่มักกะสัน จะเอาโกดังมาทำพิพิธภัณฑ์ จะทำถนนคนเดิน ฯลฯ โดยจะเจาะจงเอาพื้นที่มักกะสันให้ได้ แต่ที่ญี่ปุ่นนั้น พื้นที่สถานีใจกลางเมือง เขาเอามาพัฒนาเชิงพาณิชย์อย่างยิ่งยวด เพราะเป็นที่ดินราคาแสนแพง จะเอามาทำสวนไม่ได้ ใครอยากพักผ่อนในสวนสาธารณะให้ไปใช้สวนชานเมือง ที่ราคาที่ดินถูกกว่า ใกล้บ้านกว่า เป็นต้น

ภาพที่ 2: ผังโครงการของสถานีรถไฟที่จัดแบ่งเป็นการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ทั้งหมด

            ในญี่ปุ่นเขาก็มีพิพิธภัณฑ์รถไฟแต่อยู่ไซตามะ ห่างจากกรุงโตเกียวไปทางตะวันตกเฉียงเหนือประมาณ 37 กิโลเมตร ไม่ได้อยู่ใจกลางเมืองที่ราคาที่ดินแสนแพง พิพิธภัณฑ์ในยุคสมัยใหม่ของญี่ปุ่นและประเทศตะวันตกนั้น เขาเน้นที่การพึ่งตนเองได้ ไม่เป็นภาระแก่ลูกหลาน เอ๊ย แก่ประเทศชาติ (ไม่เปลืองงบประมาณแผ่นดิน) ในกรณีของไทย ก็สามารถสร้างพิพิธภัณฑ์รถไฟรวมไว้หัวลำโพงเลย โดยเอาอาคารโกดังบางส่วนไปประกอบใหม่ไว้ด้วยกัน

            อย่างไรก็ตาม เราจะให้ "คนตายขายคนเป็น" ไม่ได้ อาคารเช่นหัวลำโพง ก็อาจมีอาคารสมัยใหม่สร้างสูงคร่อมอยู่บนอาคารของหัวลำโพงเลยก็ได้ ที่ญี่ปุ่นก็มีให้เห็นชัด ๆ แถวสถานีรถไฟโตเกียว ฝั่งตรงข้ามพระราชวังของ7พระมหาจักรพรรดิ ก็มีอาคารที่อาจถือเป็นโบราณสถานที่เก็บไว้เป็นดั่งอนุสรณ์สถานอยู่จำนวนหนึ่ง อาคารเหล่านั้นถูกสร้างคร่อมโดยอาคารสมัยใหม่ ภายในอาคารเก่าหลายแห่ง ก็ได้รับการปรับปรุงให้ทันสมัย คงไว้แต่ "หน้ากาก" ของอาคาร ไม่ใช่ต้องเก็บรักษาไว้โดยไม่ได้ใช้ประโยชน์

ภาพที่ 3:  อาคารสมัยใหม่ คร่อมอาคารที่เป็นโบราณสถานในกรุงโตเกียว

            อันที่จริง การอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมและพลังงานนั้น อาคารเขียวช่วยได้มาก โดยอาคารเหล่านี้ปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์พอ ๆ กับสวนบนพื้นดินทั่วไปเสียอีก ตามภาพที่นำมาแสดงจะเห็นได้ว่าอาคารเขียวในนครฟูกูโอกะ รักษาสิ่งแวดล้อมได้เป็นอย่างดี อาคารเขียวสมัยใหม่ ยังปลูกผัก ผลไม้ เพิ่มพื้นที่สีเขียวบนดาดฟ้า ระเบียง ผนัง7อาคาร ร่มรื่น และแทบไม่ต้องใช้เครื่องปรับอากาศเลยทีเดียว ในญี่ปุ่นและประเทศตะวันตก เขาพัฒนามาเป็นเวลากว่า 30 ปี

            การสร้างสวนสาธารณะบนพื้นราบกลับกลายเป็นปัญหาเสียอีก เช่น เสียค่าก่อสร้างมหาศาล อย่างเช่นที่มักกะสัน หากจะทำเป็นสวน คงต้องใช้เงินสร้างนับพันล้าน ค่าดูแลอีกปีละนับร้อยล้าน รวมทั้งค่าน้ำมันในการบำบัดน้ำเสียในบึงอีกต่างหาก แต่หากให้เอกชนสร้างอาคารเขียว อาคารประหยัดพลังงาน (โดยรัฐบาลยังได้เงินมาหยุดขาดทุนและพัฒนาการรถไฟเพื่อคนทั้งประเทศ) การดูแลพื้นที่สีเขียวก็อยู่ในความรับผิดชอบของภาคเอกชน โดยรัฐบาลไม่ต้องเปลืองงบประมาณ นี่จึงเป็นการพัฒนาที่ยั่งยืนแท้ ๆ

ภาพที่ 4: ตัวอย่างอาคารประหยัดพลังงานในญี่ปุ่น

            ท่านเชื่อหรือไม่ อาคารชุดพักอาศัยทันสมัยที่เพิ่งสร้างใจกลางกรุงโตเกียว บริเวณอ่าวโตเกียว ซึ่งเป็นที่ดินที่ถมทะเลขึ้นใหม่เมื่อราว 80 ปีก่อนนั้น สนนราคาตกตารางเมตรละ 400,000 บาทเท่านั้น เดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า นับว่าไม่แพง เพราะราคาห้องชุดในกรุงเทพมหานครที่แพง ๆ ก็สูงถึง 400,000 บาทต่อตารางเมตรเช่นกัน

            เป็นที่ทราบกันว่าที่อยู่อาศัยในญี่ปุ่นนั้นมีอยู่ราว 50 ล้านหน่วย แต่มี "บ้านว่าง" หรือบ้านที่สร้างเสร็จ แต่บัดนี้ไม่มีคนอยู่อาศัยแล้วถึง 15% ประชากรญี่ปุ่นลดลงทุกปี ขณะนี้มีราว 125 ล้านคน คาดว่าจะลดลงเหลือ 100 ล้านคนในปี 2590 อย่างไรก็ตามที่อยู่อาศัยก็ยังเกิดเพิ่ม แต่จะเกิดเพิ่มน้อยลงจาก 166,000 หน่วยต่อปีในปี 2531 เหลือเพียง 95,000 หน่วยในปี 2558 แต่ก็ยังเพิ่มขึ้นทั้งที่ประชากรลดลง ทั้งนี้เพราะค่าซ่อมบ้านเก่าแพง สร้างใหม่คุ้มค่ากว่า ในชุมชนที่มีห้องชุดราว 500 ห้องกลับเงียบสงบเพราะจำนวนประชากรต่อหน่วยมีเพียงราว 1.5 คนเท่านั้น

            โดยนัยนี้ การนำหัวลำโพงมาพัฒนาในเชิงพาณิชย์สามารถดำเนินการได้ตามรางรถไฟและบริเวณสถานีรถไฟหัวลำโพงเอง ส่วนอาคารเก่าแก่ที่เป็นสัญลักษณ์ของหัวลำโพง ก็สามารถที่จะสร้างคร่อมไว้ได้ อย่าปล่อยให้ "คนตาย ขายคนเป็น" เป็นอันขาด


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 2,861 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved