การขอได้มาซึ่งที่ดินหรือห้องชุดของรัฐบาลต่างประเทศ
  AREA แถลง ฉบับที่ 63/2561: วันอาทิตย์ที่ 04 กุมภาพันธ์ 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            จากกรณีการขายสถานทูตอังกฤษ มีกรณีศึกษาที่เกี่ยวข้องที่รวบรวมโดยกรมที่ดิน ดังนี้

๑. แนวทางปฏิบัติที่เกี่ยวข้อง

            กรณีรัฐบาลต่างประเทศขอได้มาซึ่งที่ดินหรือห้องชุดในประเทศไทยเพื่อใช้เป็นที่ทำการสถาน เอกอัครราชทูต หรือบ้านพักของเจ้าหน้าที่ ไม่มีกฎหมายใดบัญญัติไว้โดยเฉพาะ การได้มาจึงต้องอยู่บน พื้นฐานข้อตกลงระหว่างรัฐบาลไทยกับรัฐบาลต่างประเทศ โดยจัดทำเป็นหนังสือแลกเปลี่ยนอนุญาตให้ แต่ละฝ่ายมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ห้องชุด และสิ่งปลูกสร้างในดินแดนของกันและกันได้ ทั้งนี้ เป็นไปตาม หลักถ้อยทีถ้อยปฏิบัติต่อกัน ซึ่งมิได้เป็นการขอถือกรรมสิทธิ์ที่ดินตามมาตรา ๘๖ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน (ตามบันทึกกองทะเบียนที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๐.๔/๘๙๓ ลงวันที่ ๒ สิงหาคม ๒๕๓๗) โดยคณะรัฐมนตรีได้เคย มีมติเกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวกำหนดเป็นหลักการไว้ ดังนี้

            ๑.คณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อวันที่ ๑๙ กุมภาพันธ์ ๒๕๐๑ สรุปได้ว่า กรณีรัฐบาลต่างประเทศซื้อ ที่ดินไปทำเป็นที่ทำการและที่พำนักของเจ้าหน้าที่ทางการทูตเป็นจำนวนเนื้อที่ไม่เกิน ๑๕ ไร่ จะเป็น แปลงเดียวหรือมากกว่าก็ตาม เมื่อรัฐบาลต่างประเทศขอซื้อที่ดินเพื่อความประสงค์ดังกล่าวให้กระทรวง ที่เกี่ยวข้องอนุมัติให้ไปได้ หากรัฐบาลต่างประเทศประสงค์จะซื้อเกินกว่าหลักเกณฑ์ที่ได้วางไว้ ก็ให้เสนอ คณะรัฐมนตรีมาเป็นราย ๆ ไป ส่วนในกรณีที่ได้ซื้อเสร็จสิ้นไปแล้วก็ให้เป็นอันแล้วกันไป นอกจากจะ ขอซื้อเพิ่มเดิมอีกก็ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์นี้ ส่วนการพิจารณาแหล่งของที่ดิน ในแง'การรักษาความ ปลอดภัยและความเหมาะสมเป็นหน้าที่ของกระทรวงมหาดไทยตามเดิม

            ๑.๒ คณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อรันที่ ๑๖ เมษายน ๒๕๓๔ สรุปได้ว่า การอนุญาตให้ต่างประเทศได้ กรรมสิทธิ์ในที่ดินเพื่อตั้งสถานทูตและที่พำนัก เจ้าหน้าที่ต้องเสนอให้คณะกรรมการกลั่นกรองเรื่องเสนอ คณะรัฐมนตรีฝ่ายสังคมและกฎหมายพิจารณาทุกกรณี

            ๑.๓ คณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อรันที่ ๑๗ สิงหาคม ๒๕๓๖ สรุปได้ว่า ในกรณีที่สถานเอกอัครราชทูต จะซื้อห้องในอาคารชุด โดยได้มีความตกลงว่าด้วยการแลกเปลี่ยนที่ดินอยู่ล่อนแล้ว ก็อนุมัติให้กระทรวง การต่างประเทศพิจารณาอนุมัติได้ โดยเสนอคณะรัฐมนตรีเพื่อทราบในภายหลัง

            ๑.๔ คณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อรันที่ ๒๐ กรกฎาคม ๒๕๓๘ สรุปไต้ว่า ให้คงถือปฏิบัติตามมติ คณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ ๑๗ สิงหาคม ๒๕๓๖ ที่เป็นแนวทางปฏิบัติเกี่ยวกับการมอบอำนาจของคณะรัฐมนตรี

            ๑.๕ คณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อวันที่ ๑ เมษายน ๒๕๔๐ สรุปได้ว่า คณะรัฐมนตรีเห็นว่า การเปิดสถานเอกอัครราชทูตและสถานกงสุล ซึ่งจะต้องใช้หลักการในการปฏิบัติต่างตอบแทนกัน นั้น โดยที่กฎหมายของประเทศสังคมนิยม ไต้กำหนดในเรื่องของที่ดินโดยไม่อนุญาตให้สถานเอกอัครราชทูต หรือสถานกงสุลต่างประเทศมีกรรมสิทธ์ในที่ดินได้ จึงไต้ให้ประเทศต่าง ๆ เช่าที่ดินเพื่อเป็นที่ทำการ สถานเอกอัครราชทูตหรือสถานกงสุล ดังนั้น การที่ประเทศสังคมนิยมจะมาตั้งสถานเอกอัครราชทูตหรือ สถานกงสุลในประเทศไทย จึงต้องถือหลักปฏิบัติต่างตอบแทนในเรื่องที่ดินในลักษณะเดียวลับประเทศ สังคมนิยมโดยใช้วิธีการเช่า แต่การที่จะให้รัฐบาลของประเทศเหล่านั้นใช้วิธีการเช่าจากภาคเอกชนย่อมจะ ไม่มีหลักประลันแน่นอนเพราะความสัมพันธ์ระหว่างประเทศจะมีระยะเวลายั่งยืนนาน ประกอบกับพันธะ ตามกฎหมายระหว่างประเทศ ประเทศไทยจะต้องอำนวยความสะดวกในการจัดหาสถานที่ตั้งให้สามารถ ปฏิบัติหน้าที่ไต้ ฉะนั้น การจัดหาสถานที่ดังกล่าวจึงต้องกำหนดในรูปของความตกลง โดยรัฐบาลไทย เป็นผู้ดำเนินการจัดซื้อและเป็นเจ้าของกรรมสิทธ์ในที่ดิน และรัฐบาลของประเทศสังคมนิยมเป็นผู้รับภาระ ค่าใช้จ่ายในค่าที่ดินและอาคารดังกล่าวในราคาพอเป็นพิธี

            ๑.๖ คณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อรันที่ ๓ มิถุนายน ๒๕๔๐ สรุปไต้ว่า ให้กระทรวงการ ต่างประเทศรับไปพิจารณาทำความตกลงในเรื่องการซื้อและการขายที่ดิน จำนวนไม่เกิน ๑๕ ไร่ อาคาร และอาคารชุด ลับสถานเอกอัครราชทูตต่าง ๆ โดยไต้รับยกเว้นภาษีอากร และค่าธรรมเนียมการโอน บนพื้นฐานของหลักถ้อยทีถ้อยปฏิบัติไต้ และรายงานให้คณะรัฐมนตรีทราบในภายหลัง

๒. ขั้นตอนการดำเนินการกรณีสถานเอกอัครราชทูตซื้อขายที่ดินหรือห้องชุด

            ๒.๑ รัฐบาลไทยและรัฐบาลต่างประเทศ ต้องทำความตกลงในรูปหนังสือแลกเปลี่ยน อนุญาตให้แต่ละฝ่ายมีกรรมสิทธ์ในที่ดิน ห้องชุด และสิ่งปลูกสร้างในดินแดนของลันและกัน (โดยใน หนังสือแลกเปลี่ยนอาจมีการระบุเงื่อนไขเกี่ยวลับการชำระค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร) เมื่อรัฐบาล ต่างประเทศต้องการซื้อหรือขายที่ดินหรือห้องชุดก็จะแจ้งกระทรวงการต่างประเทศเพื่อพิจารณา

            ๒.๒ กระทรวงการต่างประเทศจะมีหนังสือแจ้งกรมที่ดินเพื่อให้อำนวยความสะดวก และพิจารณาการซื้อหรือขายที่ดินหรือห้องชุดของสถานเอกอัครราชทูตนั้นจะต้องชำค่าธรรมเนียม ภาษี อากร หรือไม่ อย่างไร

            ๒.๓ การขายที่ดินของสถานเอกอัครราชทูต จะต้องไต้รับความเห็นชอบจากกระทรวง การต่างประเทศทุกครั้ง และในบางกรณีจะต้องได้รับความเห็นชอบจากรัฐบาลค่อน เนื่องจากในการ รับโอนที่ดิน ถ้าได้มีความตกลงในรูปหนังสือแลกเปลี่ยนว่ารัฐบาลประเทศนั้นจะไม่ขาย ให้เช่า หรือก่อภาระติดพันในที่ดินโดยมิได้รับความเห็นชอบจากรัฐบาลไทยก่อน อีกทั้งในบางกรณีถ้าเป็นที่ดิน ซึ่งได้รับพระราชทานให้เป็นที่ตั้งสถานเอกอัครราชทูต กระทรวงการต่างประเทศจะไม่อนุมัติให้ จำหน่ายที่ดินดังกล่าว

๓. หลักฐานที่ใช้ประกอบการพิจารณา

            ๓.๑ หนังสือสั่งการของกรมที่ดินที่แจ้งสำนักงานที่ดินว่า กระทรวงการต่างประเทศ อนุมัติให้สถานเอกอัครราชทูต...... ซื้อหรือขายที่ดินแปลงใด โดยให้เรียกเก็บค่าธรรมเนียม ภาษี อากร หรือไม่ เพียงใด

            ๓.๒ หนังสือมอบอำนาจของสถานเอกอัครราชทูต

๔. ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร

            กรมที่ดินจะพิจารณาจากความตกลงที่รัฐบาลไทยและรัฐบาลต่างประเทศได้ทำความ ตกลงกันไว้ว่า มีข้อตกลงให้ได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียม ภาษี อากร หรือไม่ เพียงใด โดยถ้ามี ความตกลงลันให้ได้รับยกเว้น จะมีหลักเกณฑ์ ดังนี้

            ๔.กรณีสถานเอกอัครราชทูตซื้อที่ดินหรือห้องชุด

                  (๑) ค่าธรรมเนียม

                        - ได้รับยกเว้นครึ่งหนึ่ง ในส่วนที่สถานเอกอัครราชทูตมีหน้าที่ต้องชำระ ตามมาตรา ๔๕๗ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

                        - ส่วนอีกครึ่งหนึ่งที่ฝ่ายผู้ขายมีหน้าที่ต้องชำระ ถ้าไม่มีกฎหมายยกเว้นไว้ผู้ขายต้องชำระตามปกติ

                  (๒) ค่าภาษี อากร

                        - ผู้มีหน้าที่ชำระ คือ ผู้ขาย ถ้าไม่มีกฎหมายยกเว้นไว้ ผู้ขายต้องชำระตามปกติ

            ๔.๒ กรณีสถานเอกอัครราชทูตขายที่ดินหรือห้องชุด

                  (๑) ค่าธรรมเนียม

                        - ได้รับยกเว้นครึ่งหนึ่ง ในส่วนที่สถานเอกอัครราชทูตมีหน้าที่ต้องชำระตามมาตรา ๔๕๗ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

                        - ส่วนอีกครึ่งหนึ่งที่ฝ่ายผู้ซื้อมีหน้าที่ต้องชำระ ถ้าไม่มีกฎหมายยกเว้นไว้ ต้องชำระตามปกติ

                  (๒)            ค่าภาษี อากร

                        - สถานเอกอัครราชทูต ได้รับยกเว้นตามมาตรา ๔ (๒) แห่งพระราชกฤษฎีกา ออก ตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร (ฉบับที่ ๑๐) พ.ศ. ๒๕๐๐

๕. การลงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์

            ในสารบัญจดทะเบียนให้ลงชื่อผู้ถือกรรุมสิทธิวา “รัฐบาล ......(ชื่อประเทศ)......” เช่น “รัฐบาลแคนาดา” หรือ “สถานเอกอัครราชทูต ......(ชื่อประเทศ)...... ” เช่น “สถานเอกอัครราชทูตแคนาดา”

๖. แนวทางพิจารณาของกรมที่ดิน

            ๖. การถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของรัฐบาลต่างประเทศไม่อยู่ในเงื่อนไขของพระราชบัญญัติอาคารชุด ฯลฯ

            กระทรวงการต่างประเทศขอให้กรมที่ดินพิจารณา กรณีสถานเอกอัครราชทูตสาธารณรัฐ ประชาชนจีน ขอซื้อห้องชุดเพื่อใช้เป็นที่ทำการของสถานเอกอัครราชทูต

            กรมที่ดินพิจารณาแล้วเห็นว่า กรณีสถานเอกอัครราชทูตขอซื้อห้องชุดนั้น คณะรัฐมนตรี ได้เคยอนุมัติเป็นหลักการตามที่กระทรวงการต่างประเทศเสนอว่า ให้กระทรวงการต่างประเทศรับไปพิจารณา ทำความตกลงในเรื่องการซื้อและขายที่ดิน อาคาร และอาคารชุด กับสถานเอกอัครราชทูตต่างๆ โดยได้รับยกเว้น ภาษี อากร และค่าธรรมเนียมการโอนบนพื้นฐานของหลักถ้อยทีถ้อยปฏิบัติไว้โดยรายงานให้คณะรัฐมนตรีทราบ ในภายหลัง ซึ่งในกรณีของรัฐบาลจีน ปรากฏว่า รัฐบาลจีน และรัฐบาลไทย ได้ทำความตกลงในรูปหนังสือ แลกเปลี่ยนอนุญาตให้แต่ละฝ่ายมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเพื่อใช้เป็นที่พำนักและที่ทำการของสถานเอกอัครราชทูต

            ดังนั้น จึงถือได้ว่าการขอถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดดังกล่าว ของสถานเอกอัครราชทูตจีน เป็นไปตามความตกลงที่รัฐบาลไทยและรัฐบาลจีนได้ทำไว้ตามหลักถ้อยทีถ้อยปฏิบัติต่อกัน อีกทั้งการขอถือ กรรมสิทธิ์ในห้องชุดของสถานเอกอัครราชทูต มิใช่กรณีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคน ต่างด้าวตามมาตรา ๑๙ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ ที่จะต้องลูกจำกัดสิทธิมิให้ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด เกินกว่าร้อยละ ๔๐ (ปัจจุบันได้แก้ไขเป็นร้อยละ ๔๙) ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นแต่อย่างใด (บันทึกกองทะเบียนที่ดิน ที่ มท ๐๗๑๐.๔/๑๑๘๙ ลงวันที่ ๓๑ สิงหาคม ๒๕๔๑)

            ๖.๒ การขอได้มาซึ่งที่ดินของสำนักงานเศรษฐกิจและการค้าไทเป ประจำประเทศไทย

            สำนักงานปลัดกระทรวงมหาดไทย ขอให้กรมที่ดินพิจารณาเสนอข้อคิดเห็นกรณีสำนักงาน เศรษฐกิจและการค้าไทเป ประจำประเทศไทย ประสงค์จะซื้อที่ดิน และอาคารเพื่อใช้เป็นที่ทำการ

            กรมที่ดินพิจารณาแล้วเห็นว่า การขอได้มาซึ่งที่ดินหรือห้องชุดในประเทศไทยของรัฐบาล ต่างประเทศ จะต้องอยู่บนพื้นฐานของหลักถ้อยทีถ้อยปฏิบัติโดยจัดทำเป็นความตกลงระหว่างรัฐบาลไทยกับ รัฐบาลต่างประเทศ ให้ต่างฝ่ายต่างถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในดินแดนของกันและกันได้ แต่ใน กรณีนี้รัฐบาลไทยไม่ได้ให้การรับรองความเป็นรัฐ และรัฐบาลไต้หวันจึงไม่สามารถทำความตกลงตามนัย ดังกล่าวได้ และคณะรัฐมนตรียังไม่เคยมีมติวางแนวทางปฏิบัติไว้

            กระทรวงมหาดไทยพิจารณาแล้วเห็นว่า หากคณะรัฐมนตรีพิจารณาแล้ว เห็นควรดำเนินการ เพื่อผลประโยชน์ด้านการเมือง การค้า การลงทุน และความสัมพันธ์บนพื้นฐานของหลักถ้อยทีถ้อยปฏิบัติ กระทรวงมหาดไทยก็ไม่มีข้อขัดข้องในการซื้อที่ดินและอาคาร เพื่อใช้เป็นที่ทำการของสำนักงานเศรษฐกิจ การค้าไทเปประจำประเทศไทย แต่อย่างใด

            คณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อวันที่ ๕ กันยายน ๒๕๔๓ อนุมัติในหลักการให้กระทรวงต่างประเทศ ดำเนินการให้มีการจัดทำความตกลง ระหว่างสำนักงานเศรษฐกิจและการค้าของไทยและไต้หวัน เพื่ออนุญาต ให้ซื้อขายที่ดินและอาคารชุด สำหรับใช้เป็นที่ทำการและที่พักของสำนักงานเศรษฐกิจและการค้าของทั้งสอง ฝ่ายตามหลักต่างตอบแทนได้

            ๖.๓ สถานเอกอัครราชทูตเบสเยี่ยมขออนุญาตขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

            คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติเป็นหลักการตามที่กระทรวงการต่างประเทศเสนอว่าให้กระทรวงการ ต่างประเทศรับไปพิจารณาทำความตกลง ในเรื่องการซื้อและขายที่ดิน อาคารและอาคารชุดกับสถานเอกอัคร ราชทูตต่าง ๆ โดยได้รับยกเว้นภาษีอากรและค่าธรรมเนียมการโอน บนพื้นฐานของหลักถ้อยทีถ้อยปฏิบัติได้ โดยรายงานให้คณะรัฐมนตรีทราบในภายหลัง (ตามหนังสือสำนักงานเลขาธิการคณะรัฐมนตรี ด่วนมาก ที่ นร ๐๒๐๕/๗๗๘๘ ลงวันที่ ๓ มิถุนายน ๒๕๔๐)

            ดังนั้น กรณีสถานเอกอัครราชทูตเบลเยี่ยมมีความประสงค์ที่จะขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยกระทรวงการต่างประเทศได้จัดทำความตกลงในรูปของหนังสือแลกเปลี่ยนระหว่างไทยกับเบลเยี่ยม ให้ แต่ละฝ่ายสามารถขายที่ดินและอาคารในดินแดนของอีกฝ่ายหนึ่งได้ โดยได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการ โอนและภาษีที่เกี่ยวข้องตามหลักต่างตอบแทน และเมื่อกระทรวงการต่างประเทศได้พิจารณาแล้วอนุมัติให้ สถานเอกอัครราชทูตเบลเยี่ยมขายที่ดินดังกล่าวได้ กรณีจึงถือว่าการขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวของ สถานเอกอัครราชทูตเบลเยี่ยม เป็นไปตามความตกลงที่รัฐบาลแห่งราชอาณาจักรไทย และรัฐบาลเบลเยี่ยม ได้ทำไว้ตามหลักถ้อยทีถ้อยปฏิบัติต่อกันแล้ว

            สำหรับค่าธรรมเนียมและภาษีอากรในการจดทะเบียนขายที่ดินพร้อมอาคารของสถานเอกอัคร ราชทูตเบลเยี่ยม ดังกล่าว สรุปได้ว่า

            ค่าธรรมเนียม ได้รับยกเว้นไม่ต้องชำระค่าธรรมเนียม ในส่วนที่สถานเอกอัครราชทูต เบลเยี่ยม ผู้ขายมีหน้าที่ต้องเสียตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๔๕๗ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ค่าธรรมเนียมในส่วนที่ผู้ซื้อต้องเสียอีกครึ่งหนึ่ง ถ้าไม่มีกฎหมายบัญญัติยกเว้นให้ก็ไม่ไต้รับการยกเว้น

            ภาษีอากร ซึ่งตามกฎหมาย สถานเอกอัครราชทูตเบลเยี่ยมผู้ขายมีหน้าที่ต้องเสีย แต่เนื่องจาก มาตรา ๔ (๒) แห่งพระราชกฤษฎีกาออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร (ฉบับที่ ๑๐) พ.ศ.๒๕๐๐ บัญญัติให้ยกเว้นบรรดารัษฎากรต่าง ๆ ซึ่งเรียกเก็บตามประมวลรัษฎากรแก'สถานเอกอัครราชทูต ในการจดทะเบียนขายรายนี้ สถานเอกอัครราชทูตเบลเยี่ยมจึงไต้รับยกเว้นภาษีอากร ทั้งนี้เป็นไปตามหลัก ถ้อยทีถ้อยปฏิบัติ (บันทึกสำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน ด่วนมาก ที่ มท ๐๗๒๘.๑/๗๖๙ ลงวันที่ ๕ กันยายน ๒๕๔๕)

            ๖.๔ สถานเอกอัครราชทูตสาธารณรัฐอิสลามอิหร่านประจำประเทศไทย ขออนุญาตซื้อที่ดิน

            กระทรวงการด่างประเทศไต้มีหนังสือแจ้งว่า สถานเอกอัครราชทูตสาธารณรัฐอิสลามอิหร่าน ประจำประเทศไทย มีความประสงค์จะซื้อที่ดิน จำนวน ๓ แปลง ในเขตกรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้าง เพื่อใช้เป็นที่ทำการศูนย์วัฒนธรรมของสถานเอกอัครราชทูตฯ ซึ่งกระทรวงการต่างประเทศพิจารณาแล้วไม่มี ข้อขัดข้อง จึงขอให้กรมที่ดินพิจารณาอำนวยความสะดวกในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมการซื้อ อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว โดยยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอน และภาษีที่เกี่ยวข้องในส่วนที่สถานเอกอัครราชทูตฯ พึงต้องชำระ

            กรมที่ดินพิจารณาแล้วเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า รัฐบาลไทยและรัฐบาลอิหร่านไต้ทำความตกลง ให้ต่างฝ่ายต่างถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินของกันและลันไต้ตามหลักถ้อยทีถ้อยปฏิบัติต่อลัน และคณะรัฐมนตรีไต้มี มติอนุมัติในหลักการว่า กรณีรัฐบาลต่างประเทศจะซื้อที่ดินในประเทศไทยเพื่อใช้เป็นที่ทำการและที่พำนักของ เจ้าหน้าที่ทางการทูตมีจำนวนเนื้อที่ไม่เกิน ๑๕ ไร่ ซึ่งกรณีนี้กระทรวงการต่างประเทศไต้พิจารณาแล้วไม่มี ข้อขัดข้อง ดังนั้น สถานเอกอัครราชทูตฯ จึงมีสิทธิจะถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารดังกล่าวไต้ ส่วนเรื่องการ ยกเว้น ค่าธรรมเนียมและภาษี ตามหนังสือกระทรวงการต่างประเทศแจ้งให้ยกเว้นค่าธรรมเนียมและภาษีใน ส่วนที่สถานเอกอัครราชทูตฯ พึงต้องชำระนั้นการจดทะเบียนขายรายนี้จึงไต้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมเฉพาะ ในส่วนที่สถานเอกอัครราชทูตฯ ผู้ซื้อมีหน้าที่ต้องเสียตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา ๔๕๗ แห่งประมวลกฎหมาย แพ่งและพาณิชย์เท่านั้น ค่าธรรมเนียมในส่วนที่ผู้ขายต้องเสียอีกครึ่งหนึ่ง ถ้าไม่มีกฎหมายยกเว้นให้ก็ไม่ไต้รับ ยกเว้นส่วนค่าอากรตามลักษณะแห่งตราสาร ๒๘ (ข) แห่งบัญชีอัตราอากรแสตมปึท้ายหมวด ๖ ลักษณะ ๒ แห่งประมวลรัษฎากร ผู้มีหน้าที่เสียอากรคือผู้ออกใบรับเงิน แม้ตามมาตรา ๔ (๒) แห่งพระราชกฤษฎีกา

            ออกตามความในประมวลรัษฎากรว่าด้วยการยกเว้นรัษฎากร (ฉบับที่ ๑๐) พ.ศ. ๒๕๐๐ จะบัญญัติให้ยกเว้น บรรดารัษฎากรต่าง ๆ ซึ่งเรียกเก็บตามประมวลรัษฎากร แก'สถานเอกอัครราชทูตฯ ก็ตาม เห็นว่าจะยกเว้น เมื่อสถานเอกอัครราชทูตตกอยู่ในฐานะเป็นผู้ออกใบรับเงิน (ผู้ขาย) แต่เรื่องนี้สถานเอกอัครราชทูตฯ เป็นผู้ซื้อ ไม่มีหน้าที่ออกใบรับเงิน จึงเป็นหน้าที่ของผู้ขายที่ต้องชำระค่าอากรแสตมป์ โดยหลักการเมื่อกฎหมายมิได้ บัญญัติยกเว้นให้แก'ผู้ขาย ในการจดทะเบียนขายรายนี้ จึงไม'ได้รับยกเว้นอากรแต่อย่างใด (บันทึกสำนัก มาตรฐานการทะเบียนที่ดิน ด่วนที่สุด ที่ มท ๐๕๑๕.๒/๒๙๘ ลงวันที่ ๒๔ มีนาคม ๒๕๔๙)

            ๖.๕ สถานเอกอัครราชทูตอังกฤษประจำประเทศไทย ขอซื้อที่ดิน

            ด้วยกระทรวงการต่างประเทศได้แจ้งว่า สถานเอกอัครราชทูตอังกฤษประจำประเทศไทย ประสงค์จะขายที่ดินบางส่วน ซึ่งเป็นที่ตั้งของสถานเอกอัครราชทูตในปัจจุบัน เพื่อนำรายได้ส่วนหนึ่งจากการ ขายที่ดินดังกล่าวมาใช้ในการก่อสร้างที่พักเจ้าหน้าที่สถานเอกอัครราชทูตและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ โดยกระทรวงการต่างประเทศไม'มีข้อขัดข้องในการขายที่ดินดังกล่าวแต่สถานเอกอัครราชทูตฯ ต้องชำระค่า ธรรมเนียมการโอนและภาษีที่เกี่ยวข้องต่าง ๆ ต่อไปด้วย

            กรมที่ดินพิจารณาแล้วเห็นว่า เมื่อกระทรวงการต่างประเทศพิจารณาแล้วไม'มีข้อขัดข้อง ในการขายที่ดินดังกล่าว สถานเอกอัครราชทูตฯ จึงมีสิทธิขายที่ดินดังกล่าวได้ โดยต้องเสียล่าธรรมเนียมและ ภาษีที่กฎหมายกำหนดไว้ เนื่องจากรัฐบาลแห่งราชอาณาจักรไทย และรัฐบาลแห่งราชอาณาจักรอังกฤษ ไม'ได้ ทำข้อตกลงในเรื่องยกเว้นล่าธรรมเนียมและภาษีอากรในการโอนที่ดินไว้แต่อย่างใด (บันทึกสำนักมาตรฐาน การทะเบียนที่ดิน ที่ มท ๐๕๑๕.๒/๓๓๑ ลงวันที่ ๑๐ เมษายน ๒๕๔๙)

            ๖.๖ สถานกงสุลมาเลเซียประจำประเทศไทย ขอซื้อที่ดินราชพัสดุ

            สำนักงานปลัดกระทรวงมหาดไทยแจ้งกรมที่ดินว่า คณะรัฐมนตรีอนุมัติให้กระทรวง การต่างประเทศทำความตกลงในรูปหนังสือแลกเปลี่ยนลับรัฐบาลมาเลเซีย อนุญาตให้รัฐบาลมาเลเซียซื้อที่ดิน ราชพัสดุ โฉนดที่ดินในเขตจังหวัดสงขลา จากกระทรวงการคลังเพื่อใช้เป็นที่ทำการและบ้านพักกงสุลมาเลเซีย ที่จังหวัดสงขลาได้ ตามหลักถ้อยทีถ้อยปฏิบัติต่อกันโดยมีเงื่อนไขว่ารัฐบาลมาเลเซียจะไม'ขาย ให้เช่า หรือล่อ ภาระติดพันโดยมิได้รับความเห็นชอบจากรัฐบาลไทยล่อน จึงขอให้กรมที่ดินอำนวยความสะดวกในการจด ทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้แก'รัฐบาลมาเลเซีย เสร็จแล้วให้รายงานให้ทราบ

            กรมที่ดินได้แจ้งให้จังหวัดสงขลาสั่งพนักงานเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องให้อำนวยความสะดวก ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าว ให้แก'รัฐบาลมาเลเซียตามเงื่อนไขที่ได้กำหนดไว้ (หนังสือ กรมที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๒/๔/๑๐๒๖ ลงวันที่ ๒๓ ธันวาคม ๒๕๒๓)

            ๖.๗ สถานเอกอัครราชทูตรัสเซียประจำประเทศไทย ขอทำความตกลงเกี่ยวกับการได้มาซึ่งที่ดิน เพื่อสร้างสถานทูต

            กรมธนารักษ์แจ้งกรมที่ดินว่า กระทรวงการต่างประเทศได้มีหนังสือหารือกรณีสถานเอกอัคร ราช'ทูตรัสเซีย ได้เสนอขอทำความตกลงในการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อสร้างที่ทำการสถานทูตและบ้านพักของ เจ้าหน้าที่ของแต่ละฝ่าย โดยร่างความตกลงมีสาระสำคัญว่า ต่างฝ่ายจะให้สิทธิแก'อีกฝ่ายได้มาซึ่งที่ดิน เพื่อดำเนินการบนพื้นฐานของหลักต่างตอบแทน โดยต่างฝ่ายจะออกเงินซื้อที่ดินให้แก'คัน กระทรวงการ ต่างประเทศจึงขอหารือว่า หากรัฐบาลไทยถือกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ฝ่ายรัสเชียซื้อในกรุงเทพฯ และให้เช่าดังกล่าว ตามพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้รัฐบาลรัสเชียได้หรือไม' กรมธนารักษ์จึงขอหารือ กรมที่ดินว่า หากกระทรวงการต่างประเทศจะเพิ่มเดิมข้อบทในลักษณะดังกล่าวให้ถูกต้องสอดคล้อง และเป็น ไปตามประมวลกฎหมายที่ดิน จะสามารถดำเนินการได้หรือไม' อย่างไร

            กรมที่ดินพิจารณาแล้วเห็นว่า การที่รัฐบาลต่างประเทศจะขอได้มาซึ่งที่ดินในประเทศไทย ได้หรือไม'เพียงใดนั้น ต้องเป็นไปตามความตกลงระหว่างรัฐบาลไทยคับรัฐบาลต่างประเทศ ซึ่งตกลงโดย ปรากฏสาระสำคัญระหว่างคันให้ต่างฝ่ายต่างถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในดินแดนของคันและ คันได้ ทั้งนี้เป็นไปตามหลักถ้อยทีถ้อยอาศัยและถ้อยปฏิบัติต่อกัน ตามมติคณะรัฐมนตรี กรณีมิใช่เป็นการ ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามมาตรา ๘๖ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ดังนั้น การที่กระทรวงการต่างประเทศ จะเพิ่มเดิมข้อบทว่า ในกรณีที่รัฐบาลรัสเชียออกกฎหมายอนุญาตให้ต่างประเทศมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินประเทศ ตนได้แล้ว ทั้งสองฝ่ายจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แล่คันนั้น สามารถที่จะดำเนินการได้เพราะเป็นการทำความ ตกลงระหว่างรัฐบาลไทยคับรัฐบาลต่างประเทศ เป็นกรณีนอกเหนือไปจากการขอถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินตาม บทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน (บันทึกกองทะเบียนที่ดิน ที่ มท ๐๖๑๐.๔/๘๙๓ ลงวันที่ ๒ สิงหาคม ๒๕๓๗)

            ๖.๘ สถานเอกอัครราชทูตบรูไนดาลุสซาลามประจำประเทศไทย ขออนุญาตซื้อที่ดิน

            สำนักงานปลัดกระทรวงมหาดไทยแจ้งว่า สถานเอกอัครราชทูตบรูไนดาลุสซาลามประจำ ประเทศไทย มีความประสงค์จะซื้อที่ดินโฉนดที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร พร้อมสิ่งปลูกสร้างเพื่อใช้เป็น ที่ทำการของสถานเอกอัครราชทูตและบ้านพักเจ้าหน้าที่ ซึ่งรัฐบาลบรูไนดาลุสซาลาม และรัฐบาลไทยได้ทำความ ตกลงในรูปของหนังสือแลกเปลี่ยน ลงวันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๔๘ ให้แต่ละฝ่ายสามารถซื้อและมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เพื่อใช้เป็นที่ทำการของสถานเอกอัครราชทูต และบ้านพักเจ้าหน้าที่ของสถานเอกอัครราชทูตในดินแดนของแต่ละฝ่าย โดยไม่ต้องยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอน และ ภาษีที่เกี่ยวข้อง จึงขอให้กรมที่ดินตรวจสอบข้อมูล และข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องและอำนวยความสะดวก ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว

            กรมที่ดินพิจารณาแล้วเห็นว่า กรณีสถานเอกอัครราชทูตขอซื้อที่ดินนั้น ตามมติคณะรัฐมนตรี ลงวันที่ ๓ มิถุนายน ๒๕๔๐ คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติเป็นหลักการตามที่กระทรวงการต่างประเทศเสนอว่า ให้กระทรวงการต่างประเทศรับไปพิจารณาทำความตกลงในเรื่องการซื้อ และขายที่ดิน จำนวนไม่เกิน ๑๕ ไร่ อาคาร และอาคารชุด กับสถานเอกอัครราชทูตต่าง ๆ โดยไต้รับยกเว้นภาษีอากร และค่าธรรมเนียมการโอนบน พื้นฐานของหลักถ้อยทีถ้อยปฏิบัติไต้โดยรายงานให้คณะรัฐมนตรีทราบในภายหลัง ซึ่งข้อเท็จจริงตามที่กระทรวง การต่างประเทศแจ้งมาว่า สถานเอกอัครราชทูตบรูไนดาลุสซาลาม มีความประสงค์จะซื้อที่ดินโฉนดที่ดิน พร้อม สิ่งปลูกสร้างดังกล่าว ซึ่งรัฐบาลบรูไนดาลุสซาลาม และรัฐบาลไทยไต้ทำความตกลงในรูปหนังสือแลกเปลี่ยน ลงวันที่ ๑ สิงหาคม ๒๕๔๘ ให้แต่ละฝ่ายสามารถซื้อและมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพื่อใช้เป็นที่ทำการของสถาน เอกอัครราชทูต และบ้านพักเจ้าหน้าที่ของสถานเอกอัครราชทูตในดินแดนของแต่ละฝ่ายไต้ โดยไม่ต้องยกเว้น ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีที่เกี่ยวข้อง และกระทรวงการต่างประเทศไต้พิจารณาแล้วไม่ขัดข้องที่สถาน เอกอัครราชทูตบรูไนดาลูสซาลาม ซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว จึงถือได้ว่าการซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูก สร้าง ดังกล่าวเป็นไปตามความตกลงที่รัฐบาลของทั้งสองประเทศไต้ทำไว้ต่อกันแล้ว

            สำหรับค่าภาษีอากรและค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวตาม มติคณะรัฐมนตรี ลงวันที่ ๓ มิถุนายน ๒๕๔๐ ระบุว่า การจะไต้รับยกเว้นภาษีอากร และค่าธรรมเนียมการโอน ให้อยู่บนพื้นฐานของหลักถ้อยทีถ้อยปฏิบัติ ซึ่งตามหนังสือกระทรวงการต่างประเทศ ด่วนที่สุด ที่ กต ๐๘๐๕/ ๖๙๗ ลงวันที่ ๒ สิงหาคม ๒๕๔๘ ระบุว่า ไม่ต้องยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอน และภาษีที่เกี่ยวข้อง ดังนั้น ในการจดทะเบียนโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว จึงไม่ไต้ยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีที่เกี่ยวข้อง แต่อย่างใด (บันทึกกรมที่ดิน ต่วนที่สุด ที่ มท ๐๕๑๕/๒๔๐๙๙ ลงวันที่ ๕ สิงหาคม ๒๕๔๘)

ที่มา: http://nam.dol.go.th/Documents/mt0515-w22539.pdf


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,017 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved