ข้อมูลสำคัญยิ่งสำหรับการวางแผน
  AREA แถลง ฉบับที่ 113/2561: วันจันทร์ที่ 26 กุมภาพันธ์ 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            ทุกคนอยากได้ข้อมูล แต่มีคนไม่มากที่จะยอมลงทุนจ่ายเพื่อการมีข้อมูลที่เชื่อถือได้  มักอยากได้แต่ของฟรี แต่ของฟรีไม่มีในโลก ถ้าเราไม่ลงทุนในข้อมูล เราจะประสบความสำเร็จในด้านการพัฒนาโครงการได้อย่างไร

            ท่านเคยคิดกลับในอีกทางหนึ่งไหมว่า บริษัทพัฒนาที่ดินใหญ่ ๆ อาจไม่ต้องการให้ศูนย์ข้อมูลเกิด เพราะถ้าชาวบ้านผู้บริโภค ประชาชนทั่วไป นักลงทุน หรือนักพัฒนาที่ดินใหญ่น้อย รู้ข้อมูลเท่าเทียมกัน บริษัทใหญ่ ๆ ก็ขาดความได้เปรียบ สำหรับบริษัทใหญ่ ถ้าปีหนึ่ง มีรายได้ 10,000 ล้าน เสียเงินค่าวิจัยสัก 30 ล้าน ก็แค่ 0.3% ของรายได้ หรือเป็นเพียง 1/10 ของค่าขาย-ค่าโฆษณา (ที่มีสัดส่วน 3%ของรายได้) เท่านั้น ขนหน้าแข้งไม่ร่วงแน่นอน ยิ่งถ้าเทียบกับมูลค่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นับแสนล้านบาทต่อปี เงิน 30 ล้านบาทนับว่ามีค่าเพียง 1 ใน 3,333 ส่วนเท่านั้น

ข้อมูลมีเพื่อการตัดสินใจที่ไม่ผิดพลาด

            อย่างที่เขาว่า "รู้เขารู้เรา รบร้อยครั้งชนะร้อยครั้ง" การมีข้อมูลที่ดี จะช่วยให้การติดสินใจไม่ผิดพลาด ทุกคนต้องหาข้อมูล ถ้าเราเป็นเจ้าของโครงการแล้วไม่หาข้อมูล ตั้งราคาส่งเดช ก็คง "ประสบเภทภัยมากกว่าวาสนา"

            ข้อนี้ถึงแม้ใคร ๆ ก็รู้ ใคร ๆ ก็พูดให้ดูเท่ ๆ ได้ แต่ความจริงหลายคนก็ไม่ยอมจ่ายเพื่อการได้ข้อมูล ใช้ความจัดเจน คาดเดาส่วนตัว หรือตระหนี่ เข้าทำนอง "ฆ่าควายเสียดายเกลือ" เป็นต้น

            ที่ว่า "ความรู้ท่วมหัว เอาตัวไม่รอด" นั้นถือเป็นประโยคที่ไม่จริง เพราะถ้ามีความรู้จริง เอาตัวรอดแน่ แต่ที่ผ่าน ๆ มา เราไม่รู้จริง แต่แสร้งว่ารู้ ตัดสินใจไปตามการคาดเดา ทำโครงการโดยอาศัยลางสังหรณ์ จึง "เจ๊ง" ต่างหาก

 

ข้อมูลที่ดี.. มาจากการทำซ้ำ

        การไปหาข้อมูลเช่น ยอดขายในโครงการหนึ่งเพียงครั้งเดียวนั้น อาจผิดพลาดได้ ข้อมูลอาจไม่จริง แต่ถ้าเราไปซ้ำ ๆ บ่อย ๆ ก็จะได้ความจริง บางทีอาจรู้ข้อมูลมากกว่าเจ้าของโครงการที่เป็นมือสมัครเล่น รู้มากกว่าหัวหน้าเซลล์ ที่ไม่ค่อยเข้าไซต์งาน หรือมากกว่าพนักงานขายที่เพิ่งเข้าใหม่เสียอีก

        การได้ความจริงนั้น จึงไม่ใช่การประกอบอาชญากรรม เช่น ไปพ่วงแฟกซ์ ไปเจาะเว็บไซต์คู่แข่ง หรือส่งสายลับไปหาข้อมูลที่ไม่เปิดเผย เราเพียงต้องการข้อมูลในระดับที่ผู้ซื้อบ้านพึงมีสิทธิรู้เท่านั้น แล้วนำข้อมูลมาประมวลเพื่อวิเคราะห์สถานการณ์ที่ถูกต้องประกอบการตัดสินใจที่สอดคล้องกับความเป็นจริง  ถ้าเรามีศูนย์ข้อมูลที่ดี ก็จะเป็นแหล่งความรู้ความเข้าใจที่เชื่อถือได้ให้กับชาวบ้านได้มากขึ้น ผู้ประกอบการก็ต้องตระหนักรู้ในการผลิตบ้านที่มีคุณภาพมากขึ้น อะไรต่าง ๆ ก็จะดีขึ้น

 

เหนือข้อมูลคือการวินิจฉัย

            ถ้าเรามีข้อมูลแล้ว ยังตัดสินใจไม่ได้ เราต้องมีสมมติฐานไว้ก่อนเลยว่า เรายังมีข้อมูลไม่เพียงพอ ยังพิสูจน์ทราบอะไรบางอย่างไม่ชัดเจน เพราะสัจธรรมก็คือ ถ้ามีข้อมูลที่ดีและเพียงพอแล้ว เราใช้ตัดสินใจได้แน่นอน  ดังนั้นในระหว่างขั้นตอนการหาข้อมูลจนถึงจะนำไปใช้นั้น เราต้อง "วินิจฉัย" ข้อมูลเสียก่อน ดูว่าข้อมูลไหนจริงหรือเท็จ ข้อมูลไหนยังขาดหรือเกินบ้าง

            วงจรแห่งความสำเร็จจึงเริ่มต้นที่ข้อมูลและจบลงที่การประเมินผล ตามหลักวิชาที่ว่าด้วย "fact finding, diagnosis, analysis, action, follow-up และ evaluation" ก่อนที่จะเริ่ม fact finding ในรอบใหม่

 

ข้อมูลแสดงความมีอารยธรรม

            ถ้าหากทุกฝ่ายตระหนักถึงความสำคัญของข้อมูล ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะมีวุฒิภาวะมากขึ้น โดย:

            1. นักพัฒนาที่ดินก็ลงทุนศึกษาตลาดจริง เพื่อสร้างบ้านให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภค

            2. ผู้บริโภคก็รู้จักใช้ข้อมูล ลงทุนประเมินค่าทรัพย์สินที่จะซื้อ ออกแรงสำรวจโครงการต่าง ๆ ให้ได้ข้อมูลเพียงพอก่อนการตัดสินใจซื้อ

            3. สถาบันการเงิน ก็ใช้ข้อมูลประกอบการตัดสินใจปล่อยสินเชื่อมากกว่าใช้ "เส้นสาย" หรือ "ใต้โต๊ะ และ

            4. หน่วยราชการก็ใช้ข้อมูลเพื่อการเตือนภัยทางเศรษฐกิจและกำหนดมาตรการที่เหมาะสมทันการณ์

            การลงทุนจัดทำข้อมูลและใช้ข้อมูลอย่างเหมาะสมนี้ จึงเป็นการแสดงออกซึ่งความมีอารยะธรรมที่เพียงพอในสังคม ที่การตัดสินใจในเรื่องต่าง ๆ นั้น ไม่ได้ใช้เฉพาะความเชื่อในตนเองหรือความเชื่อทางไสยศาสตร์เท่านั้น   ความมีอารยะยังแสดงออกจากความโปร่งใสของการเปิดเผยและใช้ข้อมูลต่าง ๆ อย่างเพียงพอด้วย นอกจากนี้ยังรวมถึงการมีธรรมาภิบาลที่ดีในการบริหารและการจัดการยุคใหม่มีข้อมูลเป็นสิ่งสำคัญประการหนึ่ง และถึงแม้ไม่ใช่อันดับหนึ่งแต่ก็เป็นอันดับแรก

 

ข้อมูลที่ต้องมี

            สำหรับประเด็นสำคัญของข้อมูลที่ทางศูนย์ข้อมูลฯ AREA เพียงแห่งเดียวเท่านั้นในประเทศไทยที่จะตอบต่อสังคมธุรกิจและภาควิชาการได้ ได้แก่:

            1. ไตรมาสที่ 1 ของปี 2560 เปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใน กทม.และปริมณฑลจำนวนเท่าไหร่ มูลค่าเท่าไหร่ ประเภทไหนและระดับราคาไหนบ้าง

            2. ที่เปิดตัวมาขายได้มากน้อยแค่ไหน ในประเภทที่อยู่อาศัยต่าง ๆ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว และห้องชุดในระดับราคาทุกระดับราคา

            3. ทำเลใดที่มีแนวโน้มที่ดีเนื่องจากมีการเปิดตัวมากที่สุด และเปิดในสินค้าประเภทใดเป็นสำคัญ ทำเลใดที่อาจอันตรายที่ไม่มีการเปิดตัวเลยในช่วงไตรมาสที่ 1/2560

            4. การวิเคราะห์เชิงเปรียบเทียบ จำนวนโครงการ ขนาดโครงการ ราคาขายเฉลี่ยสินค้า เทียบกับปีที่ผ่านๆ มา (ปี 2537-2559)

            5. คาดการณ์ทั้งปี 2560 น่าจะมีแนวโน้มอย่างไรกันแน่ (วิเคราะห์จากตัวเลขจริง ไม่ได้ใช้ "ลูกแก้ว" หรือ "ลางสังหรณ์")

            6. บริษัทไหนเปิดตัวมากที่สุด 10 อันดับแรก

            7. สินค้าตามประเภทและระดับราคาไหนที่ขายดีที่สุดที่เปิดตัวในรอบไตรมาสที่ 1/2560

            8. สินค้าตามประเภทและระดับราคาไหนที่ขายได้แย่ที่สุดในรอบไตรมาสที่ 1/2560

            9. ตัวอย่างโครงการขายดีในไตรมาสที่ 1/2560

            10. กลยุทธ์ทางการตลาดใหม่ ๆ ของโครงการเปิดใหม่ในไตรมาสที่ 1/2560

            ท่านใดสนใจ สามารถเป็นสมาชิก Real Estate Index โดยมีค่าสมาชิกเพียงปีละ 60,000 บาท โปรดติดต่อ โทร. 02.295.3905 Email: area@area.co.th หรือดูรายละเอียดได้ที่ www.area.co.th/thai/rei_t.php

ดูวิดิโอ fb Live ได้ที่ลิงค์นี้: https://goo.gl/vokQ6x

 


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,046 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved