กฎหมายไทยไม่ได้เปิดช่องให้เช่า 50+49 หรือ 30+30+30 ปี
  AREA แถลง ฉบับที่ 153/2561: วันจันทร์ที่ 19 มีนาคม 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            หลายคนพยายาม "เลี่ยงบาลี" บอกว่า การให้เช่าที่ดิน 99 ปีไม่ผิดกฎหมาย เพราะเขาให้เช่า 50+49 ปี หรือ บ้างก็อาจเช่า 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี  นี่เป็นการขัดเจตนารมณ์ของกฎหมายอย่างชัดเจน

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ชี้ว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ระบุไว้ชัดเจนดังนี้:

            "มาตรา 540 อันอสังหาริมทรัพย์ ท่านห้ามมิให้เช่ากันเป็นกำหนด เวลาเกินกว่าสามสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานาน กว่านั้นท่านก็ให้ลดลงมาเป็นสามสิบปี อนึ่ง กำหนดเวลาเช่าดั่งกล่าวมานี้ เมื่อสิ้นลงแล้วจะต่อสัญญาอีก ก็ได้แต่ต้องอย่าให้เกินสามสิบปีนับแต่วันต่อสัญญา" (https://goo.gl/GZjBAS) แปลง่ายๆ ก็คือ ต้องให้สัญญาสิ้นสุดลงก่อนจึงต่อสัญญา ซึ่งก็คล้ายกับกรณีห้างเซ็นทรัลพลาซาลาดพร้าว เช่นที่รถไฟ 30 ปี ตั้งแต่ปี 2521-2551 นั่นเอง

            หรือในพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 ก็ระบุว่า

            "มาตรา 4 การเช่าตามพระราชบัญญัตินี้ต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้นเป็นโมฆะ เมื่อครบกําหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจตกลงกันต่อระยะเวลา การเช่าออกไปอีกได้มีกําหนดไม่เกินห้าสิบปีนับแต่แต่วันที่ตกลงกันและต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้นเป็นโมฆะ" (https://goo.gl/6HzRkq) กรณีนี้ก็เช่นกัน ต้องครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว

            การคิดทำแบบ 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี ย่อมผิดกฎหมายแน่น แม้อาจไม่มีคำพิพากษาศาลฎีกาเป็นบรรทัดฐาน เพราะหากทำได้ ทำไมจึงมีการตราให้เช่าได้ไม่เกิน 30 ปี และในกฎหมายยังระบุชัดให้ต่อสัญญาเมื่อครบกำหนด ไม่ใช่นึกจะต่อเมื่อไหร่ก็ได้ เช่น สัญญาแรกทำในวันนี้ สัญญาถัดมาทำในอีก 1-2 วัน หรือ 1-2 เดือน หรือ 1-2 ปีต่อมา กรณีนี้เข้าข่ายเลี่ยงกฎหมายอย่างชัดเจน

            ยิ่งกว่านั้นสัญญาที่ 2 และ 3 ก็ไม่สามารถใช้บังคับได้ เพราะการเช่าที่ดินระยะเกิน 3 ปี ต้องนำเอกสารสิทธิ์ไปขอจดทะเบียนให้ชัดเจน ลำพังสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรกันเองยังไม่มีผลใด ๆ เพราะไม่ได้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมกันไว้ให้ถูกต้องตามกฎหมาย และในระหว่างที่บันทึกการจดทะเบียนเช่าลงในโฉนด เช่น นับจากปี 2561-2591 คงไม่สามารถใส่ลงไปในเอกสารสิทธิ์ว่าแล้วจดทะเบียนเช่าอีกช่วงในปี 2591-2621 เป็นต้น

            เลิกพยายามตีความกฎหมายแบบ "ศรีธนญชัย" เลิกขายชาติเถอะครับ ขอร้อง

ดูวิดิโอ fb Live ได้ที่ลิงค์นี้: https://goo.gl/1UwEMa

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 1,511 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved