ขอบพระคุณ ดร.คณิศ แสงสุพรรณ แต่. . .
  AREA แถลง ฉบับที่ 175/2561: วันอังคารที่ 27 มีนาคม 2561

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            ดร.คณิศ ได้ตอบหนังสือของ ดร.โสภณ พรโชคชัย เรื่องเช่าที่ดิน 99 ปี นับว่า ดร.คณิศ น่านับถือมาก แต่สิ่งที่ตอบ. . .(มีปัญหา)

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ฟันธงว่าการให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีว่าเป็นการขายชาติอย่างแน่นอน แต่ ดร.คณิศ แสงสุพรรณ ก็ให้ความเมตตาชี้แจงมา ตามหนังสือที่ อก 5300/437 ลว.19 มีนาคม 2561 ในฐานะเลขาธิการคณะกรรมการนโยบายการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก ท่านได้ "ขอขอบคุณและชี้แจงข้อมูลเพิ่มเติมกรณีให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี" ดร.โสภณ จึงขอตอบหนังสือไว้ดังนี้:

            ประเด็นแรก

            ในร่าง พ.ร.บ. อีอีซี ไม่มีการให้เช่าที่ดิน ๙๙ ปี พ.ร.บ. อีอีซี ตั้งแต่ร่างแรกที่นำเข้าครม. ร่าง พ.ร.บ. ที่เข้ากรรมการกฤษฎีกา จนกระทั่งร่าง พ.ร.บ. ที่ผ่าน สภานิติบัญญัติแห่งชาติไม่เคยเปลี่ยนแปลงโดยระบุไว้ว่า “...การเช่า เช่าช่วง ให้เช่า หรือให้เช่าช่วงตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้ทำสัญญาเช่าเป็นกำหนดเวลาเกินห้าสิบปี ถ้าได้ทำสัญญากันไว้เป็นกำหนดเวลานานกว่านั้นก็ให้ลดลงมาเป็นห้าสิบปี การต่อสัญญาเช่าอาจทำได้แต่จะต่อสัญญาเกินสี่สิบเก้าปีนับแต่วันครบห้าสิบปีไม่ได้...” ข้อความดังกล่าวมีสาระสำคัญ ๒ ประการคือ

            1. การทำสัญญาเช่า ทำได้ไม่เกิน ๕๐ ปี การต่อสัญญาต้องพิจารณาเหมือนให้เช่าใหม่ทุกกรณี และจะต่อสัญญาเช่าเกิน ๔๙ ปีไม่ได้

            2. ดังนั้นร่าง พรบ. อีอีซีทุกร่าง ที่ได้ดำเนินการมาจึงไม่ใช่การเช่าที่ดินครั้งเดียว ๙๙ ปีแต่ประการใด

ข้อความดังกล่าวเหมือนกับ พ.ร.บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ ซึ่งระบุว่า “สิทธิในการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรม และอุตสาหกรรมเกินกว่า ๓๐ ปี แต่ไม่เกิน  ๕๐ ปี...”

            ดังนั้นร่างพ..บ. อีอีซี จึงเป็นการนำหลักการและข้อกำหนดของ พ.ร.บ. การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรม และอุตสาหกรรม พ.ศ. ๒๕๔๒ ที่ใช้มาเกือบ ๒๐ ปี แล้วมาใช้ใน พ.ร.บ. อีซีซี

            ข้อเห็นแย้งข้อที่หนึ่งของ ดร.โสภณ

            คำว่า “ขยายได้อีก” ตาม พรบ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์ฯ นั้น ระบุชัดว่า “เมื่อครบกําหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจตกลงกันต่อระยะเวลา การเช่าออกไปอีกได้มีกําหนดไม่เกินห้าสิบปีนับแต่แต่วันที่ตกลงกันและต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มิฉะนั้นเป็นโมฆะ" (https://goo.gl/6HzRkq) กรณีนี้ก็เช่นกัน ต้องครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ไม่ใช่นึกจะต่อเมื่อไหร่ก็ได้ เช่น สัญญาแรกทำในวันนี้ สัญญาถัดมาทำในอีก 1-2 วัน หรือ 1-2 เดือน หรือ 1-2 ปีต่อมา กรณีนี้เข้าข่ายเลี่ยงกฎหมายอย่างชัดเจน

            ประเด็นที่สอง

            ในร่าง พรบ. อีอีซี การเช่าที่ดินตามเกณฑ์ดังกล่าวยังมีเงื่อนไขเพิ่มเติม “...การเช่า เช่าช่วง ให้เช่า หรือให้เช่าช่วงที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ จะเกิดขึ้นในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ เพื่อดำเนินการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ในการพัฒนา และส่งเสริมอุตสาหกรรมเป้าหมายพิเศษ...” ข้อความดังกล่าวหมายความว่าเงื่อนไขการให้เช่าที่ดินดังกล่าวไม่ได้ให้โดยทั่วไป หรือให้ทั้ง ๓ จังหวัดของ อีอีซี แต่เป็นการให้โดยมีเงื่อนไข

            1. ให้เมื่อมีการประกาศพื้นที่เขตเล็ก หรือ เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษเท่านั้น เช่น ในนิคมอุตสาหกรรม ที่ประกาศเป็นเขตส่งเสริมเศรษฐกิจ หรือเขตพัฒนาวัตกรรม (EECi) หรือเขตพัฒนาอุตสาหกรรมดิจิตัล (EECd) ซื่งได้รับการประกาศเป็นเขตส่งเสริมพิเศษเท่านั้น

            2. นอกจากนั้นแม้อยู่ในเขตเล็ก แต่การให้เช่าที่ดินตามเกณฑ์ดังกล่าวต้องมีความชัดเจนว่าเป็นการนำที่ดินไปใช้เพื่อพัฒนาอุตสาหกรรมเป้าหมาย ไม่ได้ให้กับธุรกรรมโดยทั่วไป

            ข้อเห็นแย้งข้อที่สองของ ดร.โสภณ

            1. ในมาตรา 6 ของร่าง พรบ.อีอีซีระบุว่า ให้พื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา ชลบุรีและระยองและพื้นที่อื่นใดที่อยู่ในภาคตะวันออกที่กำหนดเพิ่มเติมโดยพระราชกฤษฎีกาเป็นเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก. . .เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศ  ดร.โสภณเห็นว่าการนี้การนี้ไม่ได้จำกัดเฉพาะ (ตรงไหนก็ได้ใน) 3 จังหวัดตามที่โฆษณาแล้ว ต่อไปลามไปทั้งภาคตะวันออก รวม สระแก้ว ปราจีนบุรี จันทบุรี ตราด เผลอๆ ต่อไปคงลามไปทั่วประเทศโดยเฉพาะกรณีให้ต่างชาติเซ้งที่ดินได้ 99 ปี

            2. ในมาตรา 39. . .คณะกรรมการนโยบายจะประกาศกำหนดจากอุตสาหกรรมเป้าหมายทั้งหมดหรือบางส่วน หรืออุตสาหกรรมอื่นนอกเหนือจากอุตสาหกรรมเป้าหมาย โดยอาจรวมถึงอุตสาหกรรมการบริการ อุตสาหกรรมท่องเที่ยวและการจัดประชุม หรืออุตสาหกรรมอื่นใดด้วยก็ได้แต่อย่างน้อยต้องประกอบด้วยอุตสาหกรรมด้านต่าง ๆ ดังต่อไปนี้. . . ดร.โสภณ เห็นว่าอุตสาหกรรมบริการ ท่องเที่ยว จัดประชุม ฯลฯ มันเกี่ยวกับเทคโนโลยีชั้นสูงและสิ่งแวดล้อมตรงไหน คนไทยก็ทำได้ด้วยดีอยู่แล้ว นี่เท่ากับอ้างเพื่อหาทางให้ต่างชาติมา “ฆ่า” อุตสาหกรรมไทยโดยเฉพาะใช่หรือไม่ นี่แสดงว่ารัฐจะกำหนดอุตสาหกรรมอื่น ๆ ได้อีก พวกต่างชาติจะพาเหรดกันมายึดประเทศไทยแล้ว ส่วนที่อ้างเรื่องยานยนต์สมัยใหม่ อิเล็กทรอนิกส์อัจฉริยะ หุ่นยนต์ การบินและโลจิสติกส์ ดิจิทัล การแพทย์ครบวงจร ก็ไม่ต้องไปไกลถึงภาคตะวันออก ตั้งในนิคมอุตสาหกรรมใกล้ๆ ก็ได้ ไม่สิ้นเปลืองงบประมาณไปมหาศาลแบบ “ขี่ช้างจับตั๊กแตน” แบบนี้

            ดร.โสภณ ยังให้ข้อคิดเพิ่มเติมว่า มาตรา 52 การเช่า เช่าช่วง ให้เช่า หรือให้เช่าช่วงที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ มิให้นำมาตรา ๕๔๐ แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และมาตรา ๕ แห่งพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมพ.ศ. ๒๕๔๒ มาใช้บังคับ. . .การเช่า เช่าช่วง ให้เช่า หรือให้เช่าช่วง. . .กำหนดเวลาห้าสิบปีการต่อสัญญาเช่าอาจทำได้แต่จะต่อสัญญาเกินสี่สิบเก้าปีนับแต่วันครบห้าสิบปีไม่ได้. . . ดร.โสภณเห็น่วาที่ยกเลิกไม่ใช่มาตราตามกฎหมายเดิม เพราะกฎหมายเดิมระบุชัดว่าจะต่อสัญญาได้อีกก็ต่อเมื่อหมดสัญญาเดิมที่จดทะเบียนไว้แล้วเท่านั้น นี่เท่ากับจะทำให้การ “งุบงิบ” ทำสัญญาซ้อนเป็นการถูกกฎหมายใช่ไหม ยิ่งกว่านั้นยังปล่อยให้เช่าช่วงได้อีก พวกต่างชาติไม่ใช่ที่ดินแล้ว ยังปล่อยให้เช่าช่วงอีก ทีที่ดิน ส.ป.ก.4-01 เกษตรกรไม่ใช้ทำเกษตรแล้ว ยังต้องคืนหลวง นี่ปล่อยให้พวกต่างชาติมาหากินกับที่ดินไทย

            ที่เป็นการขายชาติอีกมาตราหนึ่งก็คือ มาตรา 57 ระบุว่า "ผู้ประกอบกิจการหรืออยู่อาศัยในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ. . . (๑) ได้รับยกเว้นไม่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินทั้งหมดหรือบางส่วน โดยคณะกรรมการจะกำหนดเงื่อนไขให้ต้องปฏิบัติไว้ด้วยก็ได้ (๒) สามารถใช้เงินตราต่างประเทศเพื่อชำระค่าสินค้าหรือบริการระหว่างผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมพิเศษ. . . ดร.โสภณเห็นว่าการให้ต่างชาติสามารถใช้เงินตราสกุลของเขาเองได้ ต่อไปคงเอาไปซื้อก๋วยเตี๋ยวได้ ไทยคงเหมือนกัมพูชาที่เดี๋ยวนี้ใช้แต่เงินดอลลาร์ กลายเป็นประเทศราชทางการเงินของมหาอำนาจ

            โดยสรุปแล้ว ไทยไม่มีความจำเป็นต้องไปทำแบบนี้เลย ต่างชาติก็ไม่มีใคร “ขายชาติ” กันถึงขนาดนี้ เราทำชาติให้มีอารยะ มีเลือกตั้ง คนก็แห่กันมาลงทุนแบบที่ฟิลิปปินส์ อินโดนีเซีย และเมียนมา ยิ่งกว่านั้นขีดความสามารถของไทยก็ด้อยกว่าเฉพาะสิงคโปร์และมาเลเซียเท่านั้น https://goo.gl/wPYLQX) ไม่ต้องให้ต่างชาติเช่าที่ 99 ปีเลย รัฐบาลจึงควรทบทวนเสียใหม่

            หยุดขายชาติ ด้วยการให้เช่าที่ดิน 99 ปี

ดูวิดิโอ fb Live คลิกที่ลิงค์นี้: https://goo.gl/w8ye76

 




ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 593 คน
2018 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved