ราคาที่ดินล่าสุด ณ สิ้นปี 2557
  AREA แถลง ฉบับที่ 110/2558: วันพฤหัสบดีที่ 30 เมษายน 2558

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

            ราคาที่ดินปี 2557 เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 3.5% คาดสิ้นปี 2558 จะเพิ่ม 3% เพิ่มในอัตราลดตามภาวะเศรษฐกิจ ที่แพงสุดเป็นเงิน 1.75 ล้านบาทต่อตารางวา ได้แก่บริเวณสยาม ชิดลม เพลินจิต ซึ่งเท่ากับในแต่ละ 1 ตารางวาต้องใช้ธนบัตรใบละ 1,000 บาท ถึง 6 ชั้นวางซ้อนกัน ปีหน้าจะเพิ่มเป็น 1.9-2.0 ล้านบาท ที่กลางเมืองขึ้นเร็วกว่าที่นอกเมือง

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) สรุปผลการสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่ง ดร.โสภณ ได้ดำเนินการต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 และย้อนหลังถึงปี 2528 ดังรายละเอียดต่อไปนี้

            1. ราคาที่ดินเฉลี่ยในปี 2557 เพิ่มขึ้นสูงกว่าปี 2556 ประมาณ 3.5% ซึ่งถือเป็นการเพิ่มขึ้นเฉลี่ยน้อยกว่าในช่วงปี 2555-2556 ที่เพิ่มขึ้น 4.6% ทั้งนี้คงเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจของไทยที่ยังไม่กระเตื้องขึ้นภายหลังจากปัญหาทางการเมืองที่คุกรุ่นในช่วงที่ผ่านมา

            2. ราคาที่ดินของไทยพุ่งสูงขึ้นโดยตลอดตั้งแต่ พ.ศ.2528-2539 โดยเพิ่มขึ้นถึง 33 เท่า ในห้วงเวลา 10 ปี แต่ในช่วงปี 2541-2543 ราคาที่ดินกลับตกต่ำลงถึง 23% ราคาที่ดินเริ่มปรับตัวเพิ่มขึ้นในปี 2544 จนถึงปัจจุบัน

            3. ราคาที่ดินในช่วงหลังวิกฤติเศรษฐกิจ เพิ่มสูงสุดในช่วงปี 2547-2548 (5.7% ต่อปี) และเพิ่มในอัตราตกต่ำสุดในปี 2552 ในห้วงวิกฤติเศรษฐกิจโลกและภายหลังรัฐประหาร 2549 (2.9%) อัตราการเพิ่มของราคาที่ดินสูงสุดในปี 2556 ( 4.6%) และตกต่ำลงอีกในปี 2557 (3.5%)

            4. คาดว่าในสิ้นปี 2558 ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นในอัตราประมาณ 3% เมื่อเทียบกับปี 2557 ทั้งนี้เพราะในปี 2558 นี้ มีความยุ่งยากทางเศรษฐกิจหลายประการ เช่น ธุรกิจเอสเอ็มอีก็ประสบปัญหา การส่งออกก็ไม่เข้าเป้า อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจก็จะลดลงไปอีก ซึ่งส่งผลต่ออุปสงค์ของที่ดินเพื่อใช้ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

            5. ในรอบ 16 ปี (ปี 2541-57) การเพิ่มขึ้นของราคาเป็นประมาณ 84% หรือเกือบเท่าตัว อย่างไรก็ตาม ในเขตชั้นในเพิ่มขึ้นถึง 158% ส่วนในเขตชั้นนอก เพิ่มขึ้นเพียง 69-89% ปรากฏการณ์พิเศษนี้เกิดขึ้นเพราะในใจกลางเมืองมีระบบขนส่งมวลชน และยิ่งระบบนี้ขยายออกนอกเมืองเท่าไหร่ การเดินทางด้วยระบบนี้เข้าสู่เมืองยิ่งสะดวก ใจกลางเมืองจึงมีมูลค่าสูงขึ้นทั้งทีแทบไม่มีการพัฒนาใหม่ ๆ ข้อนี้อาจต่างจากในเมืองในต่างจังหวัดที่ใจกลางเมืองที่ไม่มีรถไฟฟ้า ราคาหยุดนิ่ง การเติบโตมักออกนอกเมือง

            6. เมื่อตรวจสอบดูในรอบ 5 ปี (ปี 2552-57) มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 55% โดยทำเลที่ปรับตัวเพิ่มสูงสูงสุดก็ยังเป็น เขตชั้นใน โดยเพิ่มขึ้น 75.8% เขตชั้นนอกเพิ่มขึ้น 39.9-49.9% โดยเฉพาะในศูนย์ธุรกิจ (CBD: Central Business District) ปรับตัวสูงสุด 59.5-92.2% (เฉลี่ย 75.8%) ข้อค้นพบนี้ยืนยันถึงความสำคัญของระบบขนส่งมวลชนที่ส่งผลต่อราคาที่ดินใจกลางเมือง

            7. ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าปรับเพิ่มสูงกว่าค่าเฉลี่ย (3.5%) โดยพบว่า ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส 8.5% ส่วนต่อขยาย อ่อนนุช-แบริ่ง 8.9% ส่วนต่อขยาย ตากสิน-บางหว้า 14.0% ส่วนต่อขยาย หมอชิต-สะพานใหม่ 5.0% (เพราะยังไม่ได้สร้าง) ส่วนรถไฟฟ้า MRT ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้านี้เพิ่มขึ้น 8.5% ที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าแอร์พอร์ต ลิงก์ เพิ่มขึ้น 5% รถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ เพิ่มขึ้น 9.8% สายสีน้ำเงิน บางซื่อ-ท่าพระ เพิ่มขึ้น 8.6% และสายหัวลำโพง-บางแค เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 12.4% ที่เพิ่มขึ้นต่ำสุดคือ สายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน +1.7%

            8. ราคาที่ดินที่แพงที่สุดในการสำรวจนี้คือที่ดินบริเวณรถไฟฟ้าสยามสแควร์ ชิดลม และเพลินจิต ตลอดแนว โดย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประมาณการว่าเป็นเงินตารางวาละ 1.75 ล้านบาท หรือไร่ละ 700 ล้านบาท ซึ่งเท่ากับต้องใช้ธนบัตรใบละ 1,000 บาท วางซ้อนกัน 6 ชั้น ราคานี้สูงกว่าราคาที่ดินที่หาดป่าตอง ณ ราคาไร่ละ 180 ล้านบาท และราคาที่ดินติดหาดเฉวง ไร่ละ 120 ล้านบาท  ทั้งนี้ราคานี้เพิ่มขึ้นจากปี 2556 ที่ตารางวาละ 1.6 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 9.3% คาดว่า ณ สิ้นปี 2558 ราคาที่ดินในบริเวณนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 1.9-2.0 ล้านบาท

            9. ราคาที่ดินแถวสุขุมวิทซอย 1-21 ได้แก่บริเวณรถไฟฟ้านานาและอโศก มีราคาสูงถึง 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา สูงแซงหน้าสีลม ที่มีราคาตารางวาละ 1.5 ล้านบาท รวมทั้งสูงเกินราคาที่ดินบริเวณช่วงกลางถนนสุขุมวิท 21 ที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินไว้ ณ ราคา 1.5 ล้านบาทเช่นกัน

            10. ที่ดินที่มีราคาต่ำสุดในการสำรวจนี้คือที่ดินบริเวณเลียบคลอง 13 ลำลูกกา ซึ่งคาดว่ามีราคาตารางวาละ 2,500 บาท หรือไร่ละ 1 ล้านบาท  ราคานี้ยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงในช่วงปี 2556-2557 แต่อย่างใด แต่หากเป็นราคาในปี 2539 ที่ดินย่านนี้จะมีราคาสูงถึงตารางวาละ 3,500 บาท นี่แสดงว่าราคาที่ดินในเขตชานเมืองไกล ๆ ที่ไม่มีระบบขนส่งมวลชนหรือทางด่วน ไม่ใช่แนวของการเติบโตในอนาคต จะหยุดนิ่งหรือไม่ก็ลดลงตามลำดับ

            อนึ่ง ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้จัดทำราคาประเมินนี้ต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537  และราคาตลาดนี้จะต่างจากราคาประเมินทางราชการ ทั้งนี้ไม่มีสัดส่วนแน่นอนว่าราคาทางราชการจะต่ำกว่าราคาตลาดเท่าไหร่ เช่น ราคาสูงสุดของทางราชการอยู่ที่สีลม ณ ราคา 850,000 บาทต่อตารางวา ในขณะที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินตามราคาตลาดไว้สูงถึง 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา เป็นต้น


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

อ่าน 4,698 คน
2019 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved