อ่าน 1,403 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 12/2553: 2 มีนาคม 2553
อสังหาริมทรัพย์สหรัฐอเมริกา . . . ฟื้นแน่

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          หากพิจารณาจากแนวโน้มในรอบ 10 ปีที่ผ่านมาของการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านในสหรัฐอเมริกา จะเห็นภาพได้ชัดเจนว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างชัดเจน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งได้ติดตามสถานการณ์ในสหรัฐอเมริกามาอย่างต่อเนื่องจากองค์กรการเงินเคหะการแห่งสหรัฐอเมริกา (Federal Housing Finance Agency) จึงขอฉายภาพในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา (พ.ศ.2552) และเทียบกับช่วง 10 ปีที่ผ่านมา รวมทั้งสถานการณ์ในแต่ละรัฐและเมืองสำคัญ เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการศึกษาเปรียบเทียบกับประเทศไทย
          ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา (พ.ศ.2552) ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกา ลดลงเพียงติดลบ 1.2% เท่านั้น เท่ากับมีเสถียรภาพพอสมควร เมื่อเทียบกับราคาบ้านในปี 2551 ที่ลดลงโดยเฉลี่ยทั่วประเทศถึงติดลบ 8.2% ส่วนในปี 2550 ที่เพิ่งเกิดภาวะวิบัตินั้น ราคาบ้านลดลงไปเป็นติดลบ 1.1% อาจกล่าวได้ว่าไตรมาสที่ 4 ของปี 2551 เป็นช่วงที่เลวร้ายที่สุด และหลังจากนั้น แม้ยังมีภาวะติดลบอยู่บ้าง แต่ก็ดึขึ้นตามลำดับมา
          หากมองภาพรวม 10 ปีที่ผ่านมา ปรากฏว่าราคาบ้านเติบโตเพิ่มขึ้นตามลำดับ ซึ่งอันที่จริงเติบโตตลอดมาตั้งแต่ปี 2535 จนถึงปี 2548 เป็นเวลาถึง 13 ปี โดยอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาบ้านสูงสุดในปี 2547 และ 2548 อยู่ที่ 9.3% ต่อปี ต่อมาในปี 2549 ราคาบ้านกลับเพิ่มขึ้นเพียง 3.6% ต่อปี และในปี 2550 เริ่มติดลบ โดยในรายละเอียดจะพบว่าเดือนที่ราคาบ้านเริ่มติดลบเดือนแรกก็คือเดือนเมษายน 2550 เป็นต้นมา และติดลบต่ำสุดในเดือนเมษายน 2552 หลังจากนั้นราคาบ้านกลับเติบโตเพิ่มขึ้นตามลำดับ
          อย่างไรก็ตามในเดือนธันวาคม 2552 นับว่าเป็นเดือนที่ราคาบ้านต่ำสุดตั้งแต่การตกต่ำในเดือนเมษายน 2550 ที่ผ่านมา โดยเป็นเพราะในช่วงเดือนพฤศจิกายน - ธันวาคม 2552 ราคาบ้านตกต่ำมากเป็นพิเศษถึงติดลบ 1.6% และปรากฏว่าเป็นการตกต่ำแทบจะทั่วประเทศสหรัฐอเมริกาในรอบ 1 เดือนล่าสุดที่ผ่านมา ทั้งนี้ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการเปลี่ยนการคำนวณใหม่ ซึ่งอาจจะมีผลการปรับค่าใหม่ในรายงานเดือนถัดไปซึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จะได้ติดตามมานำเสนอต่อไป
          ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา มีอยู่ 19 มลรัฐที่ราคาบ้านปรับตัวสูงขึ้น ได้แก่ โอกลาโฮมา เวอร์จิเนีย โคโลราโด อะลาบามาและเนบราสกา ซึ่งเป็นรัฐที่ไม่ค่อยบูมหรือไม่ค่อยดังเท่าไหร่ในการซื้อบ้าน และมลรัฐเหล่านี้มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาบ้าน 2.09% - 3.53% ส่วนมลรัฐที่ตกต่ำมากในช่วง 1 ปีที่ผ่านมาโดยตกต่ำถึงติดลบมากกว่า 8.18% ได้แก่ ฟลอริดา อะริโซนา ฮาวาย และเนวาดา โดยเฉพาะเนวาดา ปีที่แล้วตกต่ำไปถึงติดลบ 17.29% และในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา ราคาติดลบไปแล้วถึง 40.42% มลรัฐอีกแห่งหนึ่งที่เลวร้ายสุดขีดในอดีตคือแคลิฟอร์เนียนั้น ปรากฏว่าราคาบ้านติดลบไม่มากทั้งนี้เพราะได้เริ่มฟื้นตัวไปก่อนหน้านี้ อาจกล่าวได้ว่ามลรัฐที่ราคาบ้านตกต่ำเป็นพิเศษมักเป็นมลรัฐที่มีผู้นิยมซื้อมากเป็นพิเศษในอดีตในลักษณะคล้ายการเก็งกำไร
          สำหรับในรายละเอียด ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้พบว่า นครชื่อดังที่เคยราคาเพิ่มขึ้นเป็นพิเศษ ปรากฏว่าตกต่ำสุดขีดกันระนาวในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ได้แก่ นครลาสเวกัส (ติดลบ 19.3%) นครเรโน ซึ่งมีบ่อนการพนักมากเช่นลาสเวกัส (ติดลบ 17.67%) ทั้งสองนครนี้อยู่ในมลรัฐเนวาดา ตามาคือนครฟีนิกส์ มลรัฐอะริสโซนา (ติดลบ 16.01%) นครออแลงโด และนครไมอามี มลรัฐฟลอริดา (ติดลบ 15.88% และ ติดลบ 14.02%) กรณีเช่นนี้ก็คล้ายของไทยที่เมืองตากอากาศส่วนมากราคาขึ้นเร็วและลงเร็วเพราะความนิยมขึ้นกับความนิยมในระยะสั้น เป็นต้น
          โดยสรุปแล้วอาจกล่าวได้ว่าในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา (ธันวาคม 2551-2552) ราคาบ้านแทบจะนิ่ง มีขึ้นหรือลงเฉพาะในวงแคบมาก แสดงถึงการฝืนแนวโน้มการตกต่ำในช่วงตั้งแต่เดือนเมษายน 2550 เป็นต้นมา  และหากเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกา จะผงกหัวขึ้นอย่างชัดเจน ก็จะทำให้ราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้นได้ แต่หากเศรษฐกิจยังทรงตัว ก็จะทำให้ภาวะเช่นนี้กลายเป็นความอึมครึม และอาจตกต่ำได้ในโอกาสต่อไป
          แต่โดยที่มาตรการแก้ไขปัญหาต่าง ๆ ในสหรัฐอเมริกาดำเนินการอย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ ซึ่งเชื่อว่าจะมีประสิทธิภาพดีกว่าในกรณีประเทศไทย ดังนั้นเศรษฐกิจจึงน่าจะฟื้นตัวอย่างชัดเจน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงเชื่อว่าราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาก็น่าจะฟื้นตัวอย่างจริงจังในปี 2553 นี้เป็นต้นไป ซึ่งเมื่อราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาดีขึ้น ก็ย่อมส่งผลกระทบในเชิงบวกต่อทั่วโลกเช่นกัน การท่องเที่ยวในประเทศไทยจากการที่มีนักท่องเที่ยวต่างชาติก็จะมากขึ้น กำลังซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยก็จะมากขึ้นเช่นกัน


ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน

2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved