เมื่อวันที่ 10 มิถุนายน 2569 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้กล่าวสุนทรพจน์ในงานประชุม FIABCI World Real Estate Congress ครั้งที่ 76 ณ กรุงเวียนนา ประเทศออสเตรีย เกี่ยวกับอนาคตของวิชาชีพการประเมินราคาในโลกของปัญญาประดิษฐ์ (AI)

            ประการแรก ในกรณีของปัญญาประดิษฐ์หรือ AI หลายคนกังวลว่า AI อาจเข้ามาแทนที่ผู้ประเมินราคา แต่หลายคนก็กล่าวว่า AI จะช่วยลดงานที่น่าเบื่อและซ้ำซากในการรายงาน แต่จะไม่เข้ามาแทนที่ผู้ประเมินราคาทั้งหมด นั่นอาจเป็นการมองโลกในแง่ดี แต่ในความเป็นจริงแล้ว AI ได้เข้ามาแทนที่ผู้ประเมินราคาไปแล้วมากมาย

            ตัวอย่างเช่น ในกรณีของการประเมินราคาเพื่อวัตถุประสงค์ในการจำนองของสถาบันการเงิน ปัจจุบันเราสามารถใช้การประเมินราคาบนคอมพิวเตอร์ (Desktop Valuation) และ AI เพื่อช่วยประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ อาจมีความคลาดเคลื่อนบ้างในการประเมินราคาโดย AI แต่ก็อาจเพียงแค่ห้าถึงสิบเปอร์เซ็นต์เท่านั้น ดังนั้นจึงไม่ใช่เรื่องใหญ่ นี่หมายความว่าผู้ประเมินราคาถูกแทนที่ด้วย AI แล้ว อย่างไรก็ตาม ในแบบจำลองที่ซับซ้อนกว่านั้น เราจะเห็นว่าการประเมินราคาแบบกลุ่มโดยใช้คอมพิวเตอร์ช่วย (CAMA) หรือแบบจำลองการประเมินราคาอัตโนมัติ (AVM) ยังคงต้องการผู้ประเมินราคาในการสร้างแบบจำลอง ไม่ใช่แค่ใช้ AI เพียงอย่างเดียว

            อีกประการหนึ่งคือ การประเมินราคาด้วย AI ก็อาจไม่ประสบความสำเร็จเช่นกัน ทุกท่านคงทราบดีว่ามีบริษัทขนาดใหญ่ในสหรัฐอเมริกาที่ใช้ AI ในการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์หลายล้านรายการอย่างรวดเร็ว และพวกเขายังมีบริษัทลูกเพื่อซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ แต่ปรากฏว่าพวกเขาประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์สูงเกินไปที่จะซื้อ และในที่สุดก็ล้มละลาย ผู้ประเมินราคาอาจรู้จักชื่อบริษัทเหล่านั้น ดังนั้นนี่จึงหมายความว่า AI ไม่ได้ช่วยในกิจกรรมทางธุรกิจขนาดใหญ่เสมอไป

            เมื่อพิจารณาถึงแนวโน้มการลงทุนทั่วโลก เราจะเห็นว่าสินทรัพย์ระดับบนสุดดึงดูดความสนใจของนักลงทุนต่างชาติ อย่างไรก็ตาม มีเพียงห้าถึงสิบเปอร์เซ็นต์เท่านั้น หรือโดยเฉพาะอย่างยิ่งอาจเป็นเพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์ ดังนั้นจึงไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม โดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์เพื่อการใช้งานในท้องถิ่น การลงทุนและการซื้อจากทั่วโลกไม่ได้กังวลเกี่ยวกับผู้รับผลประโยชน์ในท้องถิ่นมากนัก

            นอกจากนี้ยังมีการปรับเปลี่ยนทางภูมิศาสตร์การเมืองบางอย่าง เช่น ในกรณีของจีน ชาวจีนจำนวนมากพยายามไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศหลายประเทศ ในทางตรงกันข้าม แต่สำหรับพลเมืองอเมริกัน ส่วนใหญ่มักซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศของตนเอง เพราะสหรัฐอเมริกามีขนาดใหญ่เหมือนทวีป จึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ แม้ว่าบางคนอาจจะทำก็ตาม

            และในกรณีของการลงทุนข้ามพรมแดน พวกเขาอาจพิจารณาถึงการไหลเวียนของเงินทุนในกรณีของอสังหาริมทรัพย์ แต่หากต้องการลงทุนอย่างชาญฉลาด ก็สามารถลงทุนผ่านตลาดหลักทรัพย์ซึ่งมีความปลอดภัยและมีการควบคุมมากกว่า สามารถถอนเงินได้ง่าย การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศอาจมีความเสี่ยงมากกว่า ดังนั้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อาจไม่ใช่ตลาดใหญ่ที่ถูกกล่าวเกินจริง

            ในกรณีของข้อมูลขนาดใหญ่ หลายคนกล่าวว่าจำเป็นต้องมีข้อมูลที่ดีและน่าเชื่อถือ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเช่นเดียวกับในยุโรปตะวันตกหรือสหรัฐอเมริกา ในทางกลับกัน คุณจะเห็นได้ว่าอินเดียและจีนมีประชากร 1.4 พันล้านคนเท่ากัน แต่อาจไม่มีแหล่งข้อมูลทางการที่ดีตามมาตรฐานตะวันตก สถานการณ์เดียวกันนี้เกิดขึ้นในแอฟริกา เอเชีย และอีกหลายส่วนของโลก แต่พวกเขาก็สามารถประเมินมูลค่าทรัพย์สินได้อย่างถูกต้องเช่นกัน

 

            ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น? นั่นหมายความว่าพวกเขาจำเป็นต้องทำการวิจัยหรืออะไรบางอย่าง ข้อมูลอาจเป็นสิ่งหนึ่ง แต่ก็เกี่ยวข้องกับคุณภาพด้วย ดังที่เข้าใจกันดีว่า “ข้อมูลที่ไม่ดีนำไปสู่ผลลัพธ์ที่ไม่ดี” หากข้อมูลไม่สะอาดเพียงพอ คุณอาจจะประสบปัญหาได้เช่นกัน

            ในกรณีของ ESG (สิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล) บางคนกล่าวว่าเมื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สิน ต้องพิจารณาปัจจัย ESG เข้าไปในการประเมินด้วย ซึ่งอาจส่งผลต่อมูลค่าของทรัพย์สิน องค์กรประเมินมูลค่าระหว่างประเทศขนาดใหญ่หลายแห่งพยายามพูดถึงเรื่องนี้ แต่ ESG เองยังคงคลุมเครือหรือไม่ชัดเจน ไม่มีเครื่องมือวัดใดที่สามารถวัด ESG ได้อย่างถูกต้อง

            ดังนั้นในกรณีนี้ ผู้ประเมินจะรวม ESG เข้ากับการประเมินมูลค่าได้อย่างไร? อาจทำได้ในระดับหนึ่ง เช่น เมื่อพิจารณาความเสี่ยง หากบริษัทใดไม่มี ESG หรือมี ESG ต่ำมาก เห็นได้ชัดว่าอาจมีความเสี่ยงสูงกว่าปกติ นั่นอาจเป็นการปรับค่าประเมินโดยผู้ประเมินมูลค่าที่ได้มาจากอัตราผลตอบแทนต่อมูลค่าทุนที่สูงขึ้น

            บทบาทของผู้ประเมินมูลค่าในอนาคตจะไม่ใช่แค่การให้ตัวเลขมูลค่าเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการให้คำปรึกษาด้วย พวกเขาอาจทำงานในศาลในฐานะพยาน และในสาขาอื่นๆ เช่น การประเมินมูลค่าแบรนด์ สินทรัพย์ไม่มีตัวตน การประเมินมูลค่าธุรกิจ กิจกรรมทางการเกษตร และอื่นๆ อย่างไรก็ตาม จะมีคู่แข่งเช่น นักบัญชี นักสิ่งแวดล้อม ผู้เชี่ยวชาญด้านต้นไม้ หรือผู้เชี่ยวชาญอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินทางปัญญา พวกเขาก็อ้างว่าสามารถประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องได้เช่นกัน การประเมินมูลค่าเป็นวิธีการแบบสหวิทยาการ ดังนั้นเราจึงจำเป็นต้องนำความรู้จากสาขาอื่นๆ มาใช้ในการประเมินมูลค่าด้วย

            เราต้องปกป้องวิชาชีพของเรา ตัวอย่างเช่น เมื่อนักลงทุนต่างชาติต้องการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทย พวกเขาไม่ควรจ้างเพียงบริษัทประเมินมูลค่าระหว่างประเทศเท่านั้น แต่ควรจ้างบริษัทประเมินมูลค่าในประเทศด้วย เพื่อช่วยส่งเสริมผู้ประเมินมูลค่าในประเทศของเราด้วย ค่าธรรมเนียมของบริษัทประเมินมูลค่าในประเทศควรจะถูกกว่า และโดยทั่วไปแล้วค่าธรรมเนียมการประเมินมูลค่าก็ถูกกว่าค่าธรรมเนียมนายหน้ามาก

            ดังนั้น ในกรณีนี้ พวกเขาสามารถจ้างบริษัทสองหรือสามแห่งเพื่อให้แน่ใจว่ามูลค่าถูกต้องโดยการเปรียบเทียบจากบริษัทต่างๆ การคุ้มครองวิชาชีพนี้ต้องบังคับใช้ในประเทศกำลังพัฒนาทุกประเทศด้วย

            ผู้ประเมินมูลค่าจากทุกประเทศจงรวมกัน เพื่อที่เราจะสามารถเสริมสร้างศักยภาพและพัฒนาวิชาชีพของเราให้แข็งแกร่งได้

 

คลิปเพิ่มเติม

ดร.โสภณ: อนาคตของวิชาชีพการประเมินมูลค่าในโลกปัญญาประดิษฐ์:
https://www.facebook.com/reel/894584377007660

 

ดร.โสภณ: อนาคตของวิชาชีพการประเมินมูลค่าในโลกปัญญาประดิษฐ์: https://vt.tiktok.com/ZSQuKhjmN/

 

ดร.โสภณ: อนาคตของวิชาชีพการประเมินมูลค่าในโลกปัญญาประดิษฐ์: https://youtu.be/F4Co8l5bnkI