บทความนี้เขียนโดยคุณรติ รัตนสวัสดิ์ ส่งมาให้ผม (ดร.โสภณ พรโชคชัย) ผมเห็นว่าเป็นประโยชน์ต่อผู้อ่าน จึงขออนุญาตนำมาลงไว้ ณ ที่นี้

1. ปัญหาของคนที่อยากรวย: เรากำลังสะสมราคา หรือกำลังสร้างความมั่งคั่ง?

            โลกการเงินสมัยใหม่กำลังทำให้ผู้คนจำนวนมากเชื่อว่า ความร่ำรวยเกิดจากการซื้อสินทรัพย์ที่ราคาจะเพิ่มขึ้นในอนาคต ไม่ว่าจะเป็นทองคำ บิตคอยน์ หุ้น หรือสินทรัพย์ดิจิทัลประเภทต่าง ๆ แต่ผมอยากตั้งคำถามที่แตกต่างออกไปว่า หากเราตัดความคาดหวังเรื่องราคาที่จะสูงขึ้นในอนาคตออกไป สินทรัพย์ที่เราถือครองยังสามารถสร้างรายได้ให้เราได้หรือไม่?

            ทองคำมีคุณสมบัติในการรักษามูลค่าในบางช่วงเวลา แต่ทองคำที่เก็บอยู่ในตู้เซฟไม่ได้สร้างค่าเช่า ไม่ได้ผลิตสินค้า และไม่ได้ให้บริการทางเศรษฐกิจด้วยตัวมันเอง ส่วนบิตคอยน์อาจสร้างผลตอบแทนมหาศาลให้แก่ผู้ซื้อในจังหวะที่เหมาะสม แต่ราคาที่ผันผวนก็สามารถทำให้ผู้ซื้ออีกกลุ่มหนึ่งขาดทุนอย่างรุนแรงได้เช่นกัน

            การที่สินทรัพย์มีราคาสูงขึ้น ไม่ได้หมายความว่าทุกคนที่ถือสินทรัพย์นั้นจะร่ำรวย และการที่นักลงทุนบางคนทำกำไรได้ ก็ไม่ได้แปลว่าทุกคนจะสามารถทำกำไรในลักษณะเดียวกันได้ตลอดเวลา นี่คือความแตกต่างระหว่าง การทำกำไรจากการเปลี่ยนแปลงของราคา กับการสร้างความมั่งคั่งจากการเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่มีประโยชน์ทางเศรษฐกิจ ผมจึงเสนอให้สังคมกลับมาพิจารณาอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง ไม่ใช่ในฐานะสินทรัพย์ที่มีแต่ราคาซื้อขาย แต่ในฐานะทรัพย์สินที่สามารถสร้างที่อยู่อาศัย พื้นที่ทำงาน บริการ และรายได้จากการใช้ประโยชน์จริง

2. เหตุใดทองคำและบิตคอยน์จึงไม่ได้เป็นคำตอบทั้งหมดของเงินเฟ้อ?

            เงินเฟ้อหมายถึงการเพิ่มขึ้นของระดับราคาสินค้าและบริการโดยทั่วไป ซึ่งทำให้เงินจำนวนเท่าเดิมซื้อสินค้าและบริการได้น้อยลง เมื่อเผชิญเงินเฟ้อ ผู้คนจึงมองหาสินทรัพย์ที่สามารถรักษากำลังซื้อของตนเองได้ ทองคำมีประวัติการถูกใช้เป็นเครื่องเก็บรักษามูลค่า ขณะที่บิตคอยน์มีข้อจำกัดด้านอุปทานตามกลไกของระบบ ซึ่งเป็นเหตุผลหนึ่งที่ผู้สนับสนุนมองว่ามันสามารถทำหน้าที่เป็นสินทรัพย์ทางเลือกได้

            อย่างไรก็ตาม การมีอุปทานจำกัดไม่ได้รับประกันว่าราคาจะเพิ่มขึ้น และการที่ทองคำเคยรักษามูลค่าได้ในบางช่วงเวลาก็ไม่ได้รับประกันว่าจะชนะเงินเฟ้อในทุกช่วงเวลา นักลงทุนยังต้องเผชิญความเสี่ยงจากราคาซื้อ ราคาขาย ระยะเวลาถือครอง ต้นทุนการเก็บรักษา ค่าธรรมเนียม ภาษี และต้นทุนค่าเสียโอกาส

            หากซื้อทองคำในราคาสูงแล้วต้องขายในช่วงที่ราคาลดลง นักลงทุนอาจขาดทุน แม้ว่าราคาทองคำในระยะยาวจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นก็ตาม ส่วนผู้ลงทุนในบิตคอยน์ต้องเผชิญความผันผวนที่อาจรุนแรงกว่า รวมถึงความเสี่ยงด้านเทคโนโลยีและการเก็บรักษาสินทรัพย์ ดังนั้น ผมไม่ได้เสนอว่าทองคำหรือบิตคอยน์ไม่มีประโยชน์ แต่เสนอว่า การถือครองสินทรัพย์เพื่อหวังให้ราคาขึ้น ไม่ควรถูกเข้าใจผิดว่าเป็นกลไกสร้างรายได้ที่แน่นอน

            การรักษามูลค่ากับการสร้างรายได้เป็นคนละเรื่องกัน และการสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องอาจเป็นองค์ประกอบสำคัญของความมั่งคั่งที่ผู้คนมองข้ามไป

3. อสังหาริมทรัพย์มีสิ่งที่ทองคำไม่มี นั่นคือความสามารถในการให้บริการและสร้างรายได้

            ลองพิจารณาความแตกต่างระหว่างทองคำหนึ่งแท่งกับอาคารหนึ่งหลัง ทองคำสามารถเก็บรักษามูลค่าและนำไปขายได้ แต่หากเจ้าของต้องการรายได้จากทองคำที่ถือครองอยู่ โดยทั่วไปเขาต้องขายทองคำบางส่วน นำทองคำไปใช้เป็นหลักประกัน หรือทำธุรกรรมในรูปแบบอื่น ซึ่งแต่ละทางเลือกมีต้นทุนและความเสี่ยง ในทางกลับกัน อาคารที่ตั้งอยู่ในทำเลเหมาะสมอาจสร้างรายได้จากค่าเช่าได้ทุกเดือน หากมีผู้เช่าและรายรับเพียงพอเมื่อหักค่าใช้จ่ายแล้ว อสังหาริมทรัพย์จึงมีโอกาสสร้างผลตอบแทนจากหลายองค์ประกอบ ได้แก่

1. รายได้จากการใช้ประโยชน์ เช่น ค่าเช่าที่อยู่อาศัย พื้นที่สำนักงาน อาคารพาณิชย์ หรือโรงแรมที่ดำเนินกิจการอย่างเหมาะสม
2. การเพิ่มประสิทธิภาพของทรัพย์สิน เช่น การปรับปรุงอาคาร การบริหารต้นทุน การพัฒนาบริการ และการเพิ่มอัตราการเข้าพัก
3. การเพิ่มมูลค่าจากการพัฒนา เช่น การปรับปรุงพื้นที่ที่เสื่อมโทรมให้กลับมาใช้ประโยชน์ได้ หรือการสร้างโครงการที่ตอบสนองความต้องการจริง
4. มูลค่าคงเหลือของทรัพย์สิน ซึ่งเจ้าของอาจขายหรือส่งต่อให้บุคคลอื่นได้ในอนาคต ทั้งนี้ ราคาขายจริงอาจสูงขึ้นหรือลดลงได้

            ความได้เปรียบของอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ได้อยู่ที่ราคาจะขึ้นเสมอ แต่อยู่ที่ความสามารถในการเปลี่ยนทรัพย์สินให้เป็นบริการที่มีคนต้องการ และเปลี่ยนบริการนั้นให้เป็นกระแสเงินสด

นี่คือจุดที่ผมเห็นว่าอสังหาริมทรัพย์ควรได้รับความสนใจมากกว่าการมองเพียงราคาซื้อขายในตลาด

4. คนที่ร่ำรวยจากอสังหาริมทรัพย์ ไม่จำเป็นต้องรอให้ราคาที่ดินสูงขึ้น

            สมมติว่าบุคคลหนึ่งซื้ออาคารเพื่อปล่อยเช่า เขาไม่ได้จำเป็นต้องขายอาคารทุกปีเพื่อพิสูจน์ว่าตนเองประสบความสำเร็จ หากอาคารสามารถสร้างรายได้สุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายที่เหมาะสม เจ้าของก็มีโอกาสสะสมเงินทุนและนำรายได้นั้นไปลงทุนต่อได้ ในทางตรงกันข้าม ผู้ที่ซื้ออาคารในราคาสูงเกินไป ใช้เงินกู้มากเกินกำลัง หรือไม่สามารถหาผู้เช่าได้ อาจประสบปัญหาทางการเงิน แม้ทรัพย์สินจะยังมีราคาประเมินสูงอยู่ก็ตาม

            ดังนั้น การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ทำให้ทุกคนร่ำรวยโดยอัตโนมัติ ความสามารถในการวิเคราะห์ทำเล อุปสงค์ ค่าเช่า ต้นทุนบำรุงรักษา ภาษี ดอกเบี้ย และภาระหนี้สินต่างหากที่เป็นตัวกำหนดผลลัพธ์สำคัญ

ผมต้องการเน้นว่า ความมั่งคั่งที่แท้จริงไม่ได้เกิดจากการมีโฉนดจำนวนมากเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากการถือครองและบริหารทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิภาพ

            คนที่มีอสังหาริมทรัพย์สิบแห่งแต่มีหนี้สินสูงและกระแสเงินสดติดลบ อาจมีฐานะเปราะบางกว่าคนที่มีอสังหาริมทรัพย์เพียงแห่งเดียวแต่บริหารจนสร้างรายได้สุทธิได้อย่างสม่ำเสมอ จำนวนทรัพย์สินไม่ใช่ตัวแทนของความมั่งคั่ง หากทรัพย์สินเหล่านั้นไม่สามารถรองรับต้นทุนและภาระหนี้ของตัวเองได้

5. อสังหาริมทรัพย์มีความได้เปรียบตรงที่มนุษย์ยังต้องการพื้นที่สำหรับดำรงชีวิต

            ไม่ว่าเทคโนโลยีจะเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร มนุษย์ยังต้องการที่อยู่อาศัย พื้นที่ทำงาน สถานที่ประกอบธุรกิจ และพื้นที่สำหรับบริการต่าง ๆ ความต้องการเหล่านี้ทำให้อสังหาริมทรัพย์มีความเชื่อมโยงกับเศรษฐกิจจริงอย่างใกล้ชิด อย่างไรก็ตาม ความต้องการพื้นที่ไม่ได้หมายความว่าอสังหาริมทรัพย์ทุกแห่งจะมีมูลค่าสูงขึ้น บ้านที่ไม่มีผู้ต้องการเช่า อาคารที่ตั้งอยู่ในทำเลซึ่งเศรษฐกิจหดตัว หรือโครงการที่สร้างเกินความต้องการ อาจกลายเป็นภาระมากกว่าทรัพย์สินที่สร้างรายได้

            สิ่งที่ผู้ลงทุนต้องวิเคราะห์จึงไม่ใช่เพียงคำถามว่า ราคาที่ดินจะขึ้นหรือไม่ แต่ต้องถามว่าใครจะใช้ประโยชน์จากพื้นที่นั้น ใช้เพื่ออะไร สามารถจ่ายได้เท่าไร และความต้องการดังกล่าวจะดำรงอยู่ได้นานเพียงใด

อสังหาริมทรัพย์ที่ดีจึงไม่ใช่เพียงที่ดินที่มีราคาแพง แต่คือทรัพย์สินที่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้คนได้อย่างเหมาะสมในราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อ

6. ความแตกต่างระหว่างการเก็งกำไรกับการสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจ

            ผมเสนอให้แบ่งแนวคิดเรื่องการลงทุนออกเป็นสองแนวทาง แนวทางแรกคือการซื้อสินทรัพย์โดยหวังว่าจะมีผู้ซื้อรายต่อไปยอมจ่ายในราคาที่สูงกว่าเดิม ผลตอบแทนหลักจึงขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงของราคาและความต้องการในตลาด ส่วนแนวทางที่สองคือการลงทุนในทรัพย์สินที่สามารถสร้างประโยชน์หรือรายได้จากการใช้งานจริง แม้ราคาขายจะไม่เพิ่มขึ้นในระยะสั้น ทรัพย์สินก็อาจยังมีคุณค่าทางเศรษฐกิจ หากสามารถให้บริการและสร้างรายได้สุทธิได้

            ทั้งสองแนวทางมีอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ ทองคำ และสินทรัพย์ประเภทอื่นในรูปแบบที่แตกต่างกัน แต่สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ความสามารถในการให้เช่าและพัฒนาการใช้ประโยชน์เป็นช่องทางสร้างผลตอบแทนที่จับต้องได้มากกว่าการรอราคาขายเพียงอย่างเดียว

            ประเด็นนี้สำคัญต่อเศรษฐกิจของประเทศ เพราะหากผู้คนมองอสังหาริมทรัพย์เป็นเพียงเครื่องมือเก็งกำไร ราคาที่ดินอาจเพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้ของประชาชน ส่งผลให้การเข้าถึงที่อยู่อาศัยยากขึ้น แต่หากมีการลงทุนเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม พัฒนาพื้นที่ว่างให้เกิดประโยชน์ และบริหารอาคารให้ตอบสนองความต้องการจริง อสังหาริมทรัพย์ก็สามารถเป็นส่วนหนึ่งของการสร้างงาน รายได้ และคุณภาพชีวิตได้

            อสังหาริมทรัพย์ที่ดีควรสร้างทั้งความมั่งคั่งให้เจ้าของและประโยชน์ให้แก่ผู้ใช้พื้นที่ ไม่ใช่เพิ่มราคาโดยผลักภาระทั้งหมดไปให้คนรุ่นต่อไป

7. ทำไมผมจึงเห็นว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเส้นทางสร้างความมั่งคั่งที่ควรศึกษาอย่างจริงจัง

            เมื่อเปรียบเทียบสินทรัพย์ต่าง ๆ ผมไม่ได้ต้องการตัดสินว่าทองคำหรือบิตคอยน์ไม่มีประโยชน์ เพราะสินทรัพย์เหล่านั้นอาจมีบทบาทในการกระจายความเสี่ยงและรักษามูลค่าของพอร์ตการลงทุนได้ แต่ผมต้องการชี้ให้เห็นว่า การสะสมสินทรัพย์ที่ไม่มีรายได้จากการใช้ประโยชน์ กับการสะสมทรัพย์สินที่สร้างกระแสเงินสด มีลักษณะทางเศรษฐกิจแตกต่างกัน ผู้ที่ต้องการความมั่งคั่งในระยะยาวควรถามตนเองว่า กำลังซื้อสินทรัพย์เพื่อรอให้ตลาดให้ราคาสูงขึ้น หรือกำลังสร้างระบบที่ทำให้ทรัพย์สินสามารถเลี้ยงดูตัวเองและสร้างรายได้ได้

            อสังหาริมทรัพย์มีโอกาสทำหน้าที่ดังกล่าว แต่ต้องอาศัยความรู้ ความอดทน เงินทุนที่เหมาะสม และวินัยทางการเงิน โดยเฉพาะการไม่ก่อหนี้เกินความสามารถในการชำระ ผมจึงเห็นว่าความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์ควรได้รับการเผยแพร่ในฐานะความรู้ทางเศรษฐกิจที่ประชาชนเข้าถึงได้ ไม่ใช่จำกัดอยู่เฉพาะกลุ่มนักลงทุนรายใหญ่หรือผู้มีเงินทุนสูง ประชาชนควรเรียนรู้วิธีประเมินรายได้ค่าเช่า ต้นทุนรวม ผลตอบแทนสุทธิ ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย ความสามารถในการชำระหนี้ และความแตกต่างระหว่างราคาประเมินกับราคาที่ซื้อขายได้จริง

            ความรู้เหล่านี้มีความสำคัญกว่าการบอกให้ประชาชนซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่พิจารณาความเสี่ยง

8. ข้อเสนอ: ยกระดับความรู้เรื่องอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นความรู้เรื่องการสร้างความมั่งคั่ง

            ผมขอเสนอให้มีการผลักดันองค์ความรู้ด้านอสังหาริมทรัพย์ในมิติที่กว้างกว่าการซื้อบ้านหรือการลงทุนในที่ดิน โดยเชื่อมโยงเข้ากับการสร้างรายได้ การบริหารสินทรัพย์ และความมั่นคงทางเศรษฐกิจของประชาชน

แนวทางที่ควรศึกษา ได้แก่

• การเปรียบเทียบผลตอบแทนสุทธิระยะยาวระหว่างอสังหาริมทรัพย์ ทองคำ และบิตคอยน์ โดยคำนึงถึงเงินเฟ้อ ภาษี ค่าธรรมเนียม ความเสี่ยง และต้นทุนค่าเสียโอกาส
• การพัฒนาเครื่องมือคำนวณผลตอบแทนจากค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายจริง เพื่อป้องกันความเข้าใจผิดจากการพิจารณารายรับเพียงด้านเดียว
• การศึกษาว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดสามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยและสร้างรายได้ได้อย่างยั่งยืน
• การส่งเสริมความรู้เรื่องการใช้หนี้อย่างระมัดระวัง เพื่อไม่ให้ประชาชนกลายเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงแต่ไม่สามารถชำระภาระหนี้ได้
• การพัฒนาหลักคิดเรื่องอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างประโยชน์แก่ทั้งเจ้าของ ผู้เช่า ชุมชน และเศรษฐกิจโดยรวม

            ผมเห็นว่าแนวทางนี้จะทำให้การส่งเสริมอสังหาริมทรัพย์มีความหมายมากกว่าการส่งเสริมให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น เพราะเป้าหมายที่แท้จริงควรเป็นการสร้างทรัพย์สินที่มีประโยชน์ สร้างรายได้ และเพิ่มความสามารถทางเศรษฐกิจให้แก่ประชาชน

บทสรุป: อย่าถามเพียงว่าสินทรัพย์จะมีราคาเท่าไร แต่จงถามว่ามันสร้างอะไรให้คุณได้บ้าง

            ทองคำอาจมีค่า บิตคอยน์อาจสร้างผลตอบแทนสูง และอสังหาริมทรัพย์ก็อาจขาดทุนได้เช่นเดียวกัน ไม่มีสินทรัพย์ประเภทใดรับประกันความร่ำรวยให้ทุกคน แต่ความแตกต่างที่ผมต้องการเน้นคือ อสังหาริมทรัพย์เปิดโอกาสให้เจ้าของสร้างมูลค่าผ่านการใช้ประโยชน์จริง การบริหารพื้นที่ และการสร้างกระแสเงินสด โดยไม่จำเป็นต้องพึ่งพาการขายในราคาที่สูงขึ้นเพียงอย่างเดียว

            หากซื้อที่ดินแล้วปล่อยทิ้งไว้โดยไม่มีแผน อสังหาริมทรัพย์นั้นอาจเป็นเพียงการเดิมพันกับราคา แต่หากพัฒนาทรัพย์สินให้ตอบสนองความต้องการจริง บริหารต้นทุนได้ และสร้างรายได้สุทธิอย่างเหมาะสม ทรัพย์สินนั้นก็อาจกลายเป็นรากฐานของความมั่งคั่งในระยะยาว

            ผมจึงอยากชวนสังคมเปลี่ยนคำถามจาก “ซื้ออะไรแล้วราคาจะขึ้น?” ไปสู่ “สร้างหรือถือครองอะไรแล้วสามารถสร้างประโยชน์และรายได้อย่างยั่งยืน?” เพราะในท้ายที่สุด ความมั่งคั่งไม่ได้วัดจากตัวเลขที่ปรากฏบนหน้าจอเพียงอย่างเดียว แต่ต้องพิจารณาด้วยว่าเรามีทรัพย์สินที่สร้างประโยชน์ มีรายได้รองรับภาระค่าใช้จ่าย และมีความสามารถในการดำรงชีวิตโดยไม่ต้องพึ่งพาการขายสินทรัพย์ทุกครั้งที่ต้องการเงินหรือไม่

            สำหรับผม อสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการใช้ประโยชน์จริง คือหนึ่งในเส้นทางสำคัญที่ควรศึกษาเพื่อสร้างความมั่งคั่งอย่างมีรากฐาน ไม่ใช่เพราะราคาจะขึ้นตลอดไป แต่เพราะเราสามารถทำให้ทรัพย์สินสร้างคุณค่าทางเศรษฐกิจได้