อ่าน 1,456 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 60/2553: 1 ตุลาคม 2553
ราคาที่ดินกรุงเทพฯ เพิ่มสวนกระแส 4.4% แพงสุด ตรว.ละ 1.2 ล้านบาท

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
sopon@area.co.th

          ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครยังมีการเพิ่มขึ้นสวนกระแสอย่างน่าสนใจ โดยในรอบปี 2552-2553 ราคาเฉลี่ยทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เพิ่มสูงขึ้นถึง 4.4% สำหรับราคาที่ดินที่แพงที่สุดอยู่ที่บริเวณสยามสแควร์ทั้งสองฝั่ง บริเวณติดสถานีรถไฟฟ้าชิดลม และสถานีเพลินจิต โดยทั้งหมดมีราคาไร่ละ 480 ล้านบาทหรือตารางวาละ 1,200,000 บาท เท่ากับว่าในพื้นที่หนึ่งตารางวาต้องใช้ธนบัตรใบละ 1,000 บาท วางซ้อนกันถึง 3 ใบ บวกด้วยธนบัตรใบละ 500 บาทอีก 1 ใบซ้อนอยู่ข้างบน
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลที่มีข้อมูลที่ใหญ่และต่อเนื่องที่สุดในประเทศไทย ได้ทำการสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 ทุกปี และพบความเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจเกี่ยวกับการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน
          ราคาที่ดินที่แพงที่สุดอยู่ติดกับรถไฟฟ้าทั้ง 3 สถานีคือสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิตนี้ แสดงให้เห็นถึงศักยภาพของรถไฟฟ้าที่มีความจำเป็นต้องใช้สอย ประกอบกันบริเวณเหล่านี้เป็นพื้นที่ศูนย์การค้า ซึ่งมีรายได้และอัตราผลตอบแทนที่สูงกว่าการพัฒนาแบบอื่น จึงทำให้มีราคาสูง โดยราคาตารางวาละ 1,200,000 บาทนี้ ถือว่าเพิ่มขึ้นจากปี 2552 ถึง 20%
          ราคาที่ดินที่แพงรองลงมาคือถนนสีลม ถนนราชดำริ โดยตลอดเส้นทางรถไฟฟ้าของทั้งสองถนนนี้มีราคาตารางวาละ 1,000,000 บาท หรือไร่ละ 400 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากที่ประเมินไว้เมื่อปีที่แล้วในราคาตารางวาละ 850,000 บาท ทั้งนี้เพราะพื้นที่นี้เป็นพื้นที่ที่เหมาะสมกับการพัฒนาในเชิงสำนักงาน หรือศูนย์การค้าในระดับหนึ่ง แต่มีความเข้มข้นและคึกคักน้อยกว่าบริเวณสยามสแควร์ ชิดลมและเพลินจิต
          พื้นที่ที่ราคาที่ดินรองลงมาก็คือบริเวณถนนวิทยุ ราคาตารางวาละ 950,000 บาท หรือไร่ละ 380 ล้านบาท ส่วนอีก 3 บริเวณที่ราคาตารางวาละ 900,000 บาท หรือไร่ละ 360 ล้านบาทนั้นได้แก่ บริเวณสุขุมวิทช่วงต้นตั้งแต่สถานีรถไฟฟ้านานาถึงสถานีรถไฟฟ้าอโศก-สุขุมวิท(สุขุมวิท 21)
          สำหรับราคาที่ดินที่ถูกที่สุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในกรณีที่ดินขนาด 4 ไร่ ได้แก่ ที่ดินติดถนนถนนเลียบคลอง 13 ตารางวาละ 2,500 บาท หรือไร่ละ 1.0 ล้านบาท หรือที่ถนนวงแหวนรอบนอกแถวบางขัน ตารางวาละ 3,000 บาท หรือไร่ละ 1.2 ล้านบาท แต่ถ้าเป็นที่ดินขนาด 36 ไร่ ซึ่งมีขนาดใหญ่กว่า ราคาที่ดินติดถนนเลียบคลอง 13 ราคาตารางวาละ 1,100 บาท หรือไร่ละ 440,000 บาทเท่านั้น
          หากเป็นในกรณีที่ดินที่ติดถนนซอย ก็ยังถูกกว่านี้อีก อาจกล่าวได้ว่า พื้นที่เขตรอบนอกของกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะฝั่งเหนือและฝั่งตะวันออกเฉียงเหนือซึ่งยังไม่มีโครงการสาธารณูปโภคเช่นทางด่วนหรือรถไฟฟ้าที่ชัดเจน ยังมีราคาค่อนข้างต่ำ
          ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในบริเวณที่เพิ่มขึ้นสูงสุดได้แก่ บริเวณถนนพหลโยธินช่วงต้น ก่อนถึงสะพานควาย โดยราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 25%-29% โดยเฉพาะบริเวณรถไฟฟ้าซอยอารีย์ ราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดจากตารางวาละ 350,000 บาท เป็น 450,000 บาท หรือเพิ่มขึ้น 29% ส่วนที่เพิ่มขึ้นประมาณ 25% ในรอบ 1 ปีได้แก่ บริเวณรถไฟฟ้าทองหล่อ รถไฟฟ้าใต้ดินพระราม 9 รถไฟฟ้าพหลโยธิน และที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 20% ในรอบ 1 ปีได้แก่ ถนนพญาไท ถนนพระราม 1 สนามสแควร์ ถนนสุขุมวิทช่วงต้น และถนนสุขุมวิท 21
          อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังกล่าวอีกว่า ราคาที่ดินบางแห่งก็กลับลดลงเล็กน้อย เช่น ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา บริเวณหนองจอก ราคาลดลงจากตารางวาละ 11,000 บาท เหลือเพียง 10,000 บาท นอกนั้นบริเวณถนนประชาสำราญ ถนนราชอุทิศ กม. 6 ถนนประชาร่วมใจ ถนนสุวินทวงศ์ กม.42
          บริเวณที่ราคาที่ดินไม่ขึ้นเลยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ยังมีบริเวณถนนสุขุมวิท กม.46 บางบ่อ และบริเวณบางปู เป็นต้น รวมทั้งบริเวณถนนปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว กม.16 ซึ่งแสดงให้เห็นว่าบริเวณเหล่านี้มีความต้องการที่ดินเพื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่มากนัก จะสังเกตได้จากผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า บริเวณเหล่านี้ส่วนมากไม่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ เกิดขึ้นใหม่ใน พ.ศ.2553 เลย
          โดยสรุปแล้ว ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เพิ่มขึ้น 4.4% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นสูงกว่าปีก่อน ๆ ทั้งนี้คงเป็นเพราะการปรับฐานทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้นจากการส่งออกของประเทศ และการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทยและประเทศในภูมิภาคนี้โดยรวม
          ในช่วงปี 2551 และ 2552 ราคาที่ดินกลับเพิ่มขึ้นสูงในอัตราต่ำ คือเพียง 3.2 และ 2.6% ตามลำดับ ทั้งนี้คงเป็นผลพะวงจากภาวะความไม่สงบทางการเมืองที่เกิดขึ้น โดยจะเห็นได้ว่านับแต่ พ.ศ. 2549 ที่มีรัฐประหารเป็นต้นมา แม้ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้น แต่เพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลงตามลำดับ ยิ่งเมื่อพบกับความผันผวนทางเศรษฐกิจครั้งใหญ่ทั่วโลกในปี 2551 ก็ยิ่งทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นในอัตราต่ำลง อย่างไรก็ตาม หากเทียบตั้งแต่ พ.ศ. 2528 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึง 40.2 เท่าแล้ว ทั้งนี้แสดงให้เห็นว่าประเทศไทยได้เปลี่ยนแปลงก้าวกระโดดจากประเทศกึ่งเกษตรกรรมและกึ่งอุตสาหกรรมในช่วงปี 2519-2529 มาเป็นประเทศอุตสาหกรรมใหม่ตั้งแต่ปี 2529 แล้ว
          สำหรับในปี พ.ศ.2554 คาดว่าราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นอีก โดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จะทำการสำรวจราคาที่ดินเกือบ 400 จุดทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในทุกรอบกลางปีเพื่อทำการวิเคราะห์เปรียบเทียบทำเลเพื่อประกอบการลงทุนของนักพัฒนาที่ดิน ประกอบการวางแผนอำนวยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ตลอดจนประกอบการวางแผนสาธารณะของหน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง
          อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครยังถือว่าถูกกว่าประเทศเพื่อนบ้านหลายแห่ง รวมทั้งนครโฮชิมินห์ซิตี้ของเวียดนาม ซึ่งเป็นประเทศที่มีประชากรหนาแน่นกว่าไทยด้วยมีประชากรมากกว่าไทย และขนาดที่ดินน้อยกว่ามาก และอยู่ในภาวะที่กำลังเจริญเติบโตอย่างต่อเนื่องมาตลอด 10 ปีที่ผ่านมา

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย

2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved