อ่าน 1,087 คน
AREA แถลง ฉบับที่ 69/2553: 11 พฤศจิกายน 2553
มาตรการควบคุมฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์
บทเรียนจากสหรัฐอเมริกา และแบบอย่างจากจีน

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ในการควบคุมภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์นั้น มีความจำเป็น ทั้งนี้เพราะมีบทเรียนที่น่าศึกษาจากประเทศสหรัฐอเมริกา และมาตรการที่เป็นจริงมีอะไรบ้าง ก็มีกรณีตัวอย่างจากประเทศจีนที่น่าศึกษาเป็นอย่างยิ่ง ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงขอนำเสนอเพื่อเป็นอุทธาหรณ์
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวว่า ในกรณีสหรัฐอเมริกานั้น ก่อนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจเมื่อปี 2551 นั้น จำนวนที่อยู่อาศัยเกิดเพิ่มขึ้นปีละ 1.5-2.0 ล้านหน่วย แต่หลังจากเกิดวิกฤติ มีบ้านสร้างใหม่ปีละไม่เกิน 0.5 ล้านหน่วย หรือประมาณหนึ่งในสาม ซึ่งเท่ากับว่า จำนวนบ้านเกิดขึ้นเกินความต้องการจริงถึงสองเท่าตัวในแต่ละปี
          ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นปีละประมาณ 10% มานับแต่ พ.ศ.2535 จนถึงปี 2550 ทำให้มี ‘รีไฟแนนซ์’ หรือการนำบ้านไปเพิ่มวงเงินกู้เพื่อนำเงินมาใช้สอยกันอย่างแพร่หลาย สถาบันการเงินในสหรัฐอเมริกา ก็ไม่คิดว่าราคาที่อยู่อาศัยจะตกต่ำลงอีกเช่นที่เคยเกิดขึ้นในปี 2531 จึงปล่อยกู้กันอย่างไรมีมาตรการอะไรเป็นพิเศษ
          อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าทรัพย์สิน หรือ LTV (Loan to Value Ratio) ก็สูงขึ้นจากอัตราปกติที่ 70-80% ของมูลค่าเป็น 90%, 100% และ 120% ตามลำดับ ด้วยความคาดหวังว่า ราคาบ้านก็จะยังเพิ่มขึ้นอย่างไม่หยุดยั้ง จนเมื่อเศรษฐกิจตกต่ำ ราคาบ้านจึงกลับต่ำลง ราคาที่อยู่อาศัยในทุกวันนี้เท่ากับราคาเมื่อเดือนตุลาคม 2547 หรือประมาณ 3 ปีก่อนเกิดวิกฤติเศรษฐกิจในสหรัฐอเมริกา และนับตั้งแต่เดือนที่ขึ้นสูงสุดคือเมษายน 2550 จนถึงปัจจุบัน เป็นเวลาเกินกว่า 3 ปีแล้วที่ ราคาบ้านยังตกต่ำต่อเนื่อง
          สำหรับมาตรการแก้ไขปัญหาอสังหาริมทรัพย์ร้อนแรงเกินไปในจีนนั้น มีมาตรการที่น่าสนใจซึ่งประเทศไทยสมควรศึกษาได้แก่
          21 เมษายน 2552 รัฐบาลประกาศว่าผู้ที่จะซื้อบ้านเป็นหลังที่สอง ต้องมีเงินดาวน์ไม่น้อยกว่า 40% ของราคาบ้าน ที่ประเทศจีนคงยากที่ใครจะแกล้งตั้งราคาสูง ๆ เพื่อให้กู้กันโดยไม่ต้องดาวน์ และคงมีฐานข้อมูลที่ดี ว่าใครซื้อบ้านมือหนึ่งหรือมือสอง
          30 มิถุนายน 2552 การขายต่าง ๆ ต้องรายงานกับท้องถิ่นให้ถูกต้องตรงกับที่ขายได้จริง ณ สำนักงานขาย
          20 กรกฎาคม 2552 สถาบันการเงินต้องควบคุมการอำนวยสินเชื่อแก่ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองไม่ใช่ปล่อยกู้กันตามใช้ชอบโดยขาดหลักทรัพย์ค้ำประกัน
          10 พฤศจิกายน 2552 จำกัดขนาดของโครงการขนาดใหญ่ไม่เกิน 20 เฮคตาร์ (125 ไร่) เพื่อจะได้ไม่มีการพัฒนากันมากมายจนล้นเกิน
          22 ธันวาคม 2552 ผู้ขายบ้านที่ถือครองต่ำกว่า 5 ปีต้องเสียภาษีธุรกิจ ส่วนผู้ที่ถือครองต่ำกว่านั้นก็ยังเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในส่วนที่เพิ่มขึ้นของราคา
          22 มกราคม 2552 นักพัฒนาที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนาที่ดินที่ประมูลมาได้ จะไม่มีสิทธิประมูลที่ดินแปลงใหม่
          14 เมษายน 2553 ผู้ซื้อบ้านหลังที่สองต้องวางเงินดาวน์ 50%
          17 เมษายน 2553 ผู้ซื้อบ้านหลังที่สามอาจไมได้รับสินเชื่อใด ๆ ผู้ซื้อบ้านที่มาจากที่อื่นอาจไมได้รับสินเชื่อเช่นกัน
          6 พฤษภาคม 2553 รัฐบาลหยุดให้ต่างชาติซื้อห้องชุดเพื่อหยุดการเก็งกำไร
          22 มิถุนายน 2553 รัฐบาลส่งเสริมการลงทุนในที่ดินเพื่อการสาธารณูปโภคมากว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปเพื่อจำกัดอุปทานที่อาจล้นเกิน
          9 พฤศจิกายน 2553 จีน ออกนโยบาย ‘1 ครัวเรือน 1 บ้าน’ เพื่อลดความร้อนเเรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่หวั่นเกรงจะกระทบกับอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัย
          นอกจากนี้ รัฐบาลจีนยังมีดำริที่จะเก็บภาษีทุนระยะสั้นที่จะนำเข้ามาลงทุนในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในจีนอีกด้วย
          โดยสรุปแล้ว ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ให้ความเห็นว่ามาตรการต่าง ๆ ของจีนและบทเรียนจากสหรัฐอเมริกาที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส รวบรวมมานำเสนอนี้ ธนาคารแห่งประเทศไทย และผู้ประกอบการต่าง ๆ ควรนำไปศึกษาเพื่อหาทางหนีทีไล่ให้ดี เพื่อจะได้ป้องกันผลกระทบที่อาจจะตามมาได้

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย

2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved