หลายคนคาดการณ์ว่าบริเวณพื้นที่ถนนรัชดาภิเษกและถนนพระราม 9 ห้วยขวาง น่าจะกลายเป็น CBD แห่งใหม่ของกรุงเทพมหานคร เรื่องนี้เป็นไปได้หรือ

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ให้คำนิยามของคำว่า CBD หรือ Central Business District หรือศูนย์กลางธุรกิจของเมืองหรือนครหนึ่งๆ ว่าเป็นศูนย์ธุรกิจที่สำคัญที่สุดและมักตั้งอยู่ใจกลางเมืองนั่นเอง  ศูนย์ธุรกิจมีทั้งสถาบันการเงิน การบริการค้าปลีก และสำนักงานขนาดใหญ่อื่นๆ เพื่อเป็นศูนย์รวมในการติดต่อธุรกิจของเมืองนั้นๆ โดยมากในเมืองหรือนครหนึ่งๆ ก็จะมีศูนย์กลางอยู่แห่งเดียวในใจกลางเมือง เพราะเมืองในสมัยโบราณของยุโรป มักจะเป็นศูนย์รวมของตลาดหรือแหล่งการค้า ศาลาประชาคมประจำเมืองซึ่งเป็นศูนย์รวมการบริหาร และโบสถ์คริสต์ซึ่งเป็นศูนย์รวมด้านการศาสนา

            เมื่อก่อนไทยเราโดยเฉพาะกรุงเทพมหานครก็พยายามสร้างศูนย์กลางของเมืองเพียงแห่งเดียว โดยมีศูนย์ราชการในเกาะรัตนโกสินทร์และราชดำเนินนอกและศูนย์ธุรกิจบนถนนราชดำเนินกลางโดยจำลองถนนสายนี้ให้เป็น “อาฟว์นูว์เดช็องเซลีเซ (Avenue des Champs-Élysées)” ในกรุงปารีส แต่สุดท้ายก็ทำไม่สำเร็จ  และกรุงเทพมหานครก็ยังมีย่านการค้าแบบไทยๆ ที่บางลำพู บางแขกและจีนที่พาหุรัด สำเพ็งและเยาวราช เป็นต้น

            อย่างไรก็ตามในกรณีประเทศไทยศูนย์กลางของเมืองค่อนข้างกระจัดกระจาย เช่น กรุงเทพมหานครมีศูนย์กลางการบริหารอยู่ที่เกาะรัตนโกสินทร์ แต่ต่อมาก็พยายามกระจายตัวออกสู่รอบนอกอย่างไม่เป็นระบบ แต่ละกระทรวงก็ไปกันคนละทิศละทาง  และภายหลังก็มีการสร้างศูนย์ราชการที่ถนนแจ้งวัฒนะ นนทบุรี แต่ก็มีเพียงส่วนราชการจำนวนหนึ่งที่ได้ไปใช้พื้นที่เท่านั้น

จะเห็นได้ว่าประเทศไทยยังต้องสร้างส่วนราชการในพื้นที่อื่นๆ ต่อไป  ทั้งนี้เพราะไทยมีราชการส่วนกลางขนาดมหึมาถึงราวสองในสามของจำนวนข้าราชการทั้งหมด จึงขยายตัวอย่างไม่มีที่สิ้นสุด  กระทรวงทบวงกรมต่างๆ ในกรุงปารีส กรุงลอนดอนไม่ได้ขยายมากมาย ยังคงอยู่รวมๆ กันในใจกลางเมืองหลวงเหล่านั้น  ข้าราชการส่วนใหญ่ในประเทศตะวันตกหรือแม้แต่ญี่ปุ่นก็อยู่ในส่วนท้องถิ่นเป็นหลัก

            ส่วนศูนย์กลางกลางทางธุรกิจก็กระจัดกระจายเช่นกัน โดยมีสีลม สุรวงศ์ สาทร เป็นศูนย์กลางทางการเงิน มีสถาบันการเงินอยู่รวมกันมากที่สุดในพื้นที่ดังกล่าวนี้  ถือเป็น Financial District  ส่วนกิจการค้าปลีกก็กลับอยู่ที่ย่านมาบุญครอง สยาม ชิดลม เพลินจิต ซึ่งถูกแยกจากสีลมเพราะที่ตั้งของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยนั่นเอง  ส่วนย่านบันเทิงคงอยู่ในย่านรัชดาภิเษกและพระรามเก้า เพราะมีกิจกรรมบันเทิง เช่น อาบอบนวดและสถานบันเทิงอื่นอยู่รวมกันมากเป็นพิเศษ

            แล้วย่านรัชดาภิเษก จะเป็น CBD ของกรุงเทพมหานครได้หรือไม่  ในแง่หนึ่งอาจเห็นศักยภาพอยู่พอสมควร เพราะมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินอยู่ใต้ดินบนถนนรัชดาภิเษก และยังมีรถไฟฟ้าสายสีสมที่แยกออกไปสู่เขตมีนบุรี ทำให้ย่านนี้มีศักยภาพในการพัฒนาดี  ทั้งนี้ก่อนที่จะมีรถไฟฟ้าสายสีส้ม ราคาที่ดินแถวถนนรัชดาภิเษก ขึ้นเร็วกว่าถนนพระรามเก้า มาก เพราะถนนพระรามเก้ายังไม่มีรถไฟฟ้านั่นอง

            การที่ถนนรัชดาภิเษกมีรถไฟฟ้า ส่วนถนนพระรามเก้ายังไม่มีนั้น ทำให้ราคาที่ดินขึ้นแตกต่างกันมาก โดยราคาที่ดินในปี 2537 ราคาที่ดินที่ดินของถนนทั้งสองสายมีราคาใกล้เคียงกัน โดยในกรณีถนนรัชดาภิเษก มีราคา 200,000 บาทต่อตารางวา ส่วนถนนพระรามเก้ามีราคา 165,000 บาทต่อตารางวา โดยต่างกันเพียง 21% เท่านั้น  แต่เมื่อเวลาผ่านไปจนถึงปี 2564 หรือ 27 ปีถัดมา ราคาที่ดินบนถนนรัชดาภิเษกขึ้นเป็นตารางวาละ 1,000,000 บาท ส่วนที่ถนนพระรามเก้าก็ขึ้น แต่ขึ้นเป็นเพียง 500,000 บาท เท่ากับว่าที่ดินบนถนนรัชดาภิเษกเพิ่มขึ้น 5 เท่า หรือขึ้นปีละ 6.1% ส่วนที่ดินบนถนนพระรามเก้า เพิ่มเพียง 3 เท่าหรือเพิ่มขึ้นปีละ 4.2%  แต่ในอนาคตราคาที่ดินบนถนนพระรามเก้าน่าจะขึ้นเร็วกว่านี้

            การที่มีรถไฟฟ้าผ่านในบริเวณนี้ในเขตห้วยขวางก็จะทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ทำให้มีธุรกิจโยกย้ายมาอยู่ในบริเวณนี้มากขึ้น เข่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม เป็นต้น ส่วนสถานบันเทิงต่างๆ ก็ยังคงอยู่ แต่ก็ค่อยๆ ถูกแทนที่โดยธุรกิจอื่นๆ มากขึ้น พัฒนาการบนถนนรัชดาภิเษกและพระรามเก้าก็ยังเติบโตอย่างต่อเนื่อง  อย่างไรก็ตามหากจะแทนที่ศูนย์ธุรกิจการเงินที่สีลมก็คงเป็นไปไม่ได้ เพราะคงไม่มีสถาบันการเงินย้ายมาอยู่รวมกันตรงนี้ หรือจะกลายเป็นศูนย์ค้าปลีก ก็เป็นไปไม่ได้อีกเช่นกัน เพราะศูนย์การค้าคุณภาพขนาดใหญ่ในย่านสยามฯ ชิดลม เพลินจิต ก็ยังอยู่ที่เดิมนั่นเอง

            ดังนั้นจึงประเมินได้ว่ารัชดาภิเษก-พระรามเก้าก็ยังคงเป็นศูนย์ธุรกิจรองของเมือง เช่นเดียวกับย่านบางนาช่วงต้น ย่านแจ้งวัฒนะ หรือย่านปิ่นเกล้า ที่เป็นศูนย์ธุรกิจรองนั่นเอง