อย่าได้กลัวน้ำท่วมจนเกินไป
  AREA แถลง ฉบับที่ 835/2564: วันพุธที่ 15 ธันวาคม 2564

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.facebook.com/dr.sopon4

            ปลายปีนี้ (2564) ดูคล้ายน้ำจะท่วมเหมือนปี 2524 แต่โชคดีที่ไม่ท่วม  ภาพพิบัติภัยน้ำท่วมกรุงเทพมหานครเมื่อปลายปี 2554 ยังอยู่ในความทรงจำของคนไทยอยู่เลย บางคนกลัวว่าน้ำจะท่วมกรุงเทพมหานครอีก แล้วเราจะแก้ยังไงดี น้ำท่วมทำให้ราคาบ้านและที่ดินตกต่ำลงหรือไม่

            พิบัติภัยน้ำท่วมในปี 2554 ทำให้การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลลดลงถึง 27% เมื่อเทียบกับปี 2553 เพราะตลอดไตรมาสที่ 4 ซึ่งเป็นไตรมาสที่ควรจะขายได้ดีที่สุดกลับแทบไม่มีใครเปิดตัวเลย เนื่องจากน้ำท่วมหนัก การจะออกไปซื้อบ้านจึงทำได้ยาก สินค้าที่มีเสนอขายในช่วงนั้นจึงเหลือแต่อาคารชุดพักอาศัยใจกลางเมือง และในบางบริเวณที่ชาวบ้านมั่นใจจริงๆ ว่าน้ำจะไม่ท่วม เช่น ถนนบางนา-ตราด เป็นต้น

            การทำนายอะไรที่เกี่ยวเนื่องกับสังคมที่อาจสร้างความตื่นตระหนกนั้น ผู้ทำนายหรือนักวิชาการต้องมีความรับผิดชอบ เช่นล่าสุดก็ยังมีการทำนายว่าจะเกิดคลื่นยักษ์ถล่มอ่าวไทย แต่พอไม่มีก็ยังขู่ต่ออีก ท่านผู้อ่านคงจำเรื่องของพ่อเด็กชายปลาบู่ที่ทำนายว่า ณ ปีใหม่ปี 2554 เขื่อนภูมิพลจะแตก สร้างความตื่นตระหนกแก่ประชาชน โดยบางคนอพยพหนีก็มี และสุดท้ายศาลก็สั่งลงโทษจำคุก 15 วันแต่โทษให้รอลงอาญาไว้ก่อน กรณีนี้จึงเป็นอุทธาหรณ์สำหรับนักทำนาย (ส่งเดช)

            พอเปิดศักราชใหม่ในปี 2555 ก็ปรากฏว่า ทางรัฐบาลยุคนั้นจะสร้างเขื่อนเพื่อการป้องกันน้ำท่วม เขื่อนแม่วงก์ก็ได้รับการปัดฝุ่นขึ้นมาใหม่ ผมจำได้ว่า อ.ศศิน เฉลิมลาภ ออกข่าวว่าเขื่อนแม่วงก์สามารถกักเก็บน้ำได้เพียง 1% ของปริมาณน้ำที่เข้ามาท่วมกรุงเทพมหานครและภาคกลางเท่านั้น ตอนแรกผมฟังเท่านี้ ผมก็เห็นด้วย พร้อมเลือดขึ้นหน้าเหมือนกันว่าทำไมรัฐบาลของเราจึง "โง่" สร้างเขื่อนดังกล่าวนี้

            อย่างไรก็ตามพอมาดูข้อมูลในรายละเอียดอีกที จึงพบว่า เขื่อนแม่วงก์มีค่าก่อสร้าง 13,000 ล้าน  หากต้องสร้าง 40 เขื่อนเพื่อจัดการน้ำ 40% ที่ไหลลงมาในปี 2554 ซึ่งก็เพียงพอที่จะกันไม่ให้น้ำท่วมลุ่มน้ำเจ้าพระยาได้  ที่เหลือเป็นการไหลของน้ำในฤดูน้ำหลากปกติ ซึ่งต้องใช้เงินเพียง 520,000 ล้าน ซึ่งน้อยที่ทางราชการในยุค คสช เสนอที่ 3 ล้านล้านบาทเสียอีก

            ที่สำคัญเขื่อนแต่ละเขื่อน เช่น เขื่อนแม่วงก์ก็ยังสร้างคุณูปการแก่ท้องถิ่นอย่างมหาศาล เช่น ผลิตไฟฟ้า (ซึ่งขณะนี้แม้แต่ธนาคารโลกยังสนับสนุนเพื่อผลิตไฟฟ้าที่ไม่เพิ่มโลกร้อน) ประปา ชลประทาน ท่องเที่ยว มีน้ำดับไฟป่าปีละนับร้อยหน ป่าไม้ก็เขียวชอุ่ม มีน้ำให้สัตว์ได้ดื่มกินเพราะวันนี้ลำน้ำช่วงนั้นมีน้ำน้อยมากในหน้าแล้ง และเขื่อนก็เป็นปราการในการป้องกันการล่าสัตว์

            บางท่านเข้าใจผิดเห็นเวียดนามยกเลิกเขื่อนที่สร้างไม่ได้คุณภาพก็เข้าใจผิด ความจริงเวียดนามใช้ไฟฟ้าจากเขื่อน 40% ของไทยแค่ 11% อเมริกาและยุโรปทุบเขื่อนเก่าทิ้ง แต่สร้างเพิ่มขึ้นมากกว่าและยังมีโรงไฟฟ้านิวเคลียร์ บางท่านไม่ทราบว่าที่สร้างเขื่อนแม่วงก์เป็นป่าเสื่อมโทรมเก่าที่เพิ่งฟื้นฟูมา แถมอยู่ชายขอบป่ารายล้อมด้วยรีสอร์ตหลายสิบแห่ง เสือก็มีเฉพาะในป่าลึก พื้นที่สร้างเขื่อนก็มีขนาดเพียง 2 เท่าของสาทร เขตเล็กๆ ของกรุงเทพมหานคร  ยิ่งกว่านั้นนกยูงที่แก่งลานนกยูงก็ถูกจับมาเลี้ยงสร้างภาพให้ดูน่ารักน่าสงสารเมื่อ 5 ปีมานี้เอง

            การป้องกันน้ำท่วมกรุงเทพมหานคร ยังอยู่ที่การปรับปรุงระบบระบายน้ำ การทำอุโมงค์ส่งน้ำ ซึ่งทุกวันนี้ก็ยังไม่เป็นที่แน่ชัดว่าใช้ได้อย่างมีประสิทธิภาพเพียงใด อยู่ตรงไหนบ้าง และมีความคืบหน้าในการขยายให้ได้ประสิทธิผลเพียงพอหรือไม่ การสร้างแม่น้ำเจ้าพระยา 2 และ 3 และก็อยู่ที่การก่อสร้างเขื่อนริมแม่น้ำเจ้าพระยาของเราอีกด้วย  แต่แนวคิดที่จะย้ายเมืองหลวงย่อมเป็นไปไม่ได้ เนเธอร์แลนด์อยู่ต่ำกว่าระดับน้ำทะเลก็ยังอยู่ได้ ประเทศที่ย้ายเมืองหลวง ก็ย้ายได้แต่ส่วนราชการ แต่เมืองหลวงเศรษฐกิจย้ายไม่ได้ เช่น กรุงเนปิดอว์กับนครย่างกุ้ง กรุงแคนบรากับนครซิดนีย์ กรุงบราซิลเลียกับนครเซาเปาโล เป็นต้น

            ผมขออนุญาตกล่าวถึงเฉพาะส่วนที่เกี่ยวกับการเขื่อนรายล้อมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งไม่ใช่เฉพาะแนวกำแพงกั้น แต่หมายถึงการสร้างถนนเลียบริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งจะทำให้เพิ่มพื้นที่ผิวจราจรได้ข้างละ 2-3 ช่องจราจร  มหานครทั่วโลก เช่น กรุงโซล เขาห้ามใครต่อใครมาอยู่อาศัยริมน้ำด้วยความเคยชินที่ทำมานับร้อยปีแล้ว เพราะเป็นการกีดขวางประโยชน์ของส่วนรวม จะยอมให้ใครมาปลูกบ้านหรือแม้แต่สถานที่ราชการเสพสุขอยู่ริมแม่น้ำไม่ได้อีกต่อไป

            กรณีนี้จึงจำเป็นต้องมีการเวนคืนที่ดิน โดยต้องจ่ายค่าทดแทนให้เหมาะสมกับราคาตลาด และจ่ายอย่างรวดเร็วทันใจ ไม่เตะถ่วง และในกรณีที่จะกระทบการอยู่อาศัยของชาวบ้าน อาจซื้อที่ดินเพิ่มเติมในบริเวณใกล้เคียงแล้วสร้างเป็นห้องชุดพักอาศัยให้กับผู้ถูกเวนคืน จะได้ไม่ต้องระเห็จไปไกล การเวนคืนก็จะได้รับความยอมรับ อย่างไรก็ตามบางบริเวณถนนเลียบคลองที่มีสภาพเป็นเขื่อนนี้อาจจำเป็นต้องสร้างล้ำลงไปในแม่น้ำบ้าง หรือสร้างเป็น 2 ชั้นเพื่อประหยัดพื้นที่บ้าง

             ในผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับที่ร่างในปี 2500 โดยหวังจะได้ใช้ในปี 2503 แต่ "แท้ง" ไปเสียก่อนและออกแบบโดยบริษัทที่ปรึกษาอเมริกานั้น  ตั้งใจจะสร้างแม่น้ำเจ้าพระยา 2 จากคลองบ้านใหม่ ถนนติวานนท์ ซึ่งเป็นเส้นแบ่งระหว่างจังหวัดนนทบุรีและจังหวัดปทุมธานี มาตามถนนรามอินทราและลงใต้ตรงถนนเสรีไทยบริเวณแขวงสะพานสูง และออกอ่าวไทย โดยก่อนออกอ่าวไทย ฝรั่งยังออกแบบไว้ให้เป็น "แก้มลิง" กักเก็บน้ำไว้ด้วย  ถ้ามีการบังคับใช้ผังเมืองรวมกันตามแผน กรุงเทพมหานครของเราก็คงไม่ขยายตัวไปอย่างไร้ทิศผิดทางเช่นทุกวันนี้ และยังมีระบบคลองใหญ่หรือแม่น้ำเจ้าพระยา 2 มาบรรเทาความเดือดร้อนจากน้ำท่วมได้ด้วย

            ประเด็นส่งท้ายวันนี้คือ น้ำท่วมแล้วราคาบ้านตกหรือไม่ ผมขอยกตัวอย่างหมู่บ้านไวท์เฮาส์ อันนี้ไม่ใช่ทำเนียบขาว กรุงวอชิงตันดีซี แต่หมายถึงหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่งติดถนนพหลโยธิน ซอยคลองหลวง 17 หลังโรงงานกูดเยียร์ หมู่บ้านแห่งนี้เคยถูกน้ำท่วมใหญ่กรุงเทพมหานครถึง 3 รอบคือเมื่อปี 2526 2538 และ 2554 ในครั้งปี 2538 ท่วมสูงถึง 2 เมตรเศษ จนเป็นข่าวใหญ่ที่ชาวบ้านที่อยู่บ้านชั้นเดียวต้องอพยพไปอยู่บนหลังคา ส่วนปี 2554 น้ำท่วมสูงถึง 3 เมตรเศษ

            จากการศึกษาพบว่าน้ำท่วม ไม่ทำให้ราคาทรัพย์สินตก เพราะเกิดขึ้นครั้งคราว อย่างกรณีหาดใหญ่เมื่อวันที่ 13 พฤศจิกายน 2553 น้ำท่วมใหญ่สูง 3 เมตรสู่ใจกลางเมือง ซึ่งเกิดขึ้นมาแล้วหลายครั้ง และทำให้บางคนวิตกว่าอาจต้องย้ายเมืองหาดใหญ่ไปอยู่เสียที่อื่น แต่หลังจากนั้นเพียง 6 เดือน นักท่องเที่ยวก็กลับมาใหม่ บ้านจัดสรรก็เกิดขึ้นใหม่ โดยส่วนหนึ่งชาวบ้านใน 3 จังหวัดชายแดนใต้ ย้ายหนีภัยความมั่นคงมาอยู่หาดใหญ่อีกด้วย

            ภัยธรรมชาติต่าง ๆ เป็นสิ่งสัมพัทธ์ ชั่วคราว แม้แต่สึนามิที่ภูเก็ต ก็ไม่ทำให้ราคาที่ดินตกแต่ย่างใด เช่น หาดป่าตอง ณ ปี 2547 ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าราคาไร่ละ 40 ล้านบาท หลังเกิดสึนามิ 6 เดือน ราคาที่ดินหยุดนิ่ง แต่ต่อมาก็เพิ่มขึ้นทุกปี ปัจจุบันราคาไร่ละ 130 ล้านบาท เป็นต้น

            อย่าให้ใครมาลวงให้เราตกใจขายบ้านและในราคาถูกในยามเกิดภัยธรรมชาติ ราคาบ้านและที่ดินจะตกเฉพาะเมื่อเกิดวิกฤติเศรษฐกิจเป็นหลัก อย่างไรก็ตามการเกิดน้ำท่วมใหญ่คงเกิดขึ้นได้ยาก อย่าได้ตกใจ

อ่าน 1,115 คน
2024 Copyright © by area.co.th All Rights Reserved