ที่ผ่านมาธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า “ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคเศรษฐกิจสำคัญและมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องเป็นจำนวนมาก รวมแล้วเกือบร้อยละ 10 ของจีดีพี และมีการจ้างงานรวมเกือบ 3 ล้านคน” <1> นี่เป็นข้อมูลจริงหรือเท็จ ต้องมาว่ากันให้ชัดเพื่อประโยชน์ในการวางแผนชาติ

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าที่ ธปท. อ้างเช่นนี้ คงดูจากตัวเลขที่ว่า

            1. มูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศ ณ ปี 2563 เป็นเงิน 1,057,415 ล้านบาท <2>

            2. ผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP) ณ ปี 2562 (ตามราคาคงที่ ณ ปี 2545) เป็นเงิน 10,932,066 ล้านบาท <3>

            ดังนั้น ธปท. จึงอนุมานไปว่าขนาดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศมีสูงถึง 9.7% (1,057,415 ล้านบาท หารด้วย 10,932,066 ล้านบาท)  ข้อมูลข้างต้นคลาดเคลื่อนเพราะ

            1. ถ้าหากต้องการเปรียบเทียบ ต้องนำ GDP ที่เป็นราคาตลาดปัจจุบัน (ไม่ใช่เอาราคาคงที่มาใช้) ที่ 16,898,086 ล้านบาทในปี 2562 ที่ลดลงเหลือ 15,706,021 ล้านบาทในปี 2563 มาเทียบ ซึ่งจะเหลือเพียง 6.7% เท่านั้น (1,057,415 ล้านบาท หารด้วย 15,706,021 ล้านบาท)

            2. อย่างไรก็ตามกรณีนี้เป็นการโอนอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ ซึ่งอาจเป็นที่ดินเปล่า การโอนกันระหว่างญาติ หรือสิ่งปลูกสร้างอื่นใด ซึ่งไม่ใช่การโอนกันที่สะท้อนถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด

            3. มีสถิติการโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2563 ระบุว่าเป็นเงิน 928,376 ล้านบาท <4> ดังนั้นขนาดของตลาดที่อยู่อาศัยต่อ GDP จึงเป็นเพียง 5.9% (928,376 ล้านบาท หารด้วย 15,706,021 ล้านบาท)

            4. ในการพิจารณาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มุ่งเฉพาะบ้านมือหนึ่งเท่านั้น (บ้านมือสองเป็นการโอนกันเอง ไม่เกี่ยวกับภาคธุรกิจที่อยู่อาศัยโดยตรง) โดยมูลค่าการโอนบ้านมือหนึ่งในปี 2563 เป็นเงิน 685,875 ล้านบาท หรือมีสัดส่วนเป็น 4.4% ของ GDP

            5. การโอนที่อยู่อาศัยในตลาดในมือของผู้ประกอบการซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดที่แท้จริงนั้น เป็นการโอนที่รวมผู้ที่จองซื้อมาก่อนหน้านี้ด้วย ไม่ใช่อุปสงค์เฉพาะในแต่ละปี  ในการวิเคราะห์ตลาดที่แท้ ควรเจาะลึกให้เห็นชัดว่าในมือผู้ประกอบการมีการซื้อขายกันเท่าไหร่ ซึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ประมาณการว่าผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินทั่วประเทศ จะขายที่อยู่อาศัยได้ 93,256 หน่วย รวมมูลค่า 376,501 ล้านบาท หรือมีสัดส่วนเป็น 2.4% ของ GDP

            6. ยิ่งพิจารณาจากยอดขายในปี 2564 ซึ่งน้อยมาก ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดว่าจะมีการซื้อที่อยู่อาศัยจากผู้ประกอบการทั้งในและนอกตลาดหลักทรัพย์ทั่วประเทศรวมกันเพียง 243,656 ล้านบาท หรือจะเท่ากับ 1.5% ของ GDP ปี 2564 ที่คาดการณ์ไว้ที่ 15,988,514 ล้านบาท ซึ่งถือว่ามีส่วนในการกระตุ้นเศรษฐกิจได้น้อยมาก

            7. ในปี 2563 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยทั่วประเทศประมาณ 400,000 ล้านบาท เมื่อเที่ยบกับ GDP ในปี 2563 ที่ 15,636,891 ล้านบาท หรือเพียง 2.6% ของ GDP เท่านั้น

            การให้ข้อมูลที่เกินจริง เพียงหวังดันการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น อาจทำให้เกิดปัญหาได้ เพราะในปัจจุบันเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลก็มีบ้านว่างที่สร้างเสร็จแต่ไม่มีคนอยู่ถึง 620,000หน่วย รวมทั่วประเทศประมาณ 1,300,000 หน่วยแล้ว <5> และยังมีบ้านที่อยู่ในมือผู้ประกอบการอีก 400,000 หน่วย ขืนสร้างกันมากๆ ก็อาจพังทั้งระบบได้

 

อ้างอิง

<1> โปรดดู ดร.ดอน นาครทรรพ. ธปท. คิดอะไรถึงผ่อนคลายมาตรการ LTV https://www.bot.or.th/Thai/ResearchAndPublications/articles/Pages/Article_25Oct2021.aspx

<2> ธปท. EC_EI_009_S2 เครื่องชี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ https://www.bot.or.th/App/BTWS_STAT/statistics/ReportPage.aspx?reportID=899&language=th

<3> GDP ปี 2562 จากสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ. https://www.nesdc.go.th/download/national_account/NI_GDP.xlsx

<4> ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลธนาคารอาคาสงเคราะห์

<5>  โปรดดู “บ้านว่าง” ภัยร้ายเขย่าตลาดอสังหาริมทรัพย์โลก https://bit.ly/3L3Vugg

 

 

 

 

 

 

ธปท.บอก GDP อสังหาฯ สูงถึง 10% ของ GDP จริงหรือ https://fb.watch/fMPDky1AkA/

 

ธปท.บอก GDP อสังหาฯ สูงถึง 10% ของ GDP จริงหรือ https://s.helo-app.com/al/jUxjwkNjYR

 

ธปท.บอก GDP อสังหาฯ สูงถึง 10% ของ GDP จริงหรือ https://vt.tiktok.com/ZSRxcMuCn/

 

ธปท.บอก GDP อสังหาฯ สูงถึง 10% ของ GDP จริงหรือ   https://youtu.be/hiMBu2oiLg8